Reprise du message précédent :
Mon banquier s’appelle Mr Boursorama
 
Non mais on va pouvoir se débrouiller

 
 
Oué, je vé t'expliquer  
 
Voilà le scénario construit:
 
J'emprunte 16139€ à 2,9% TEG sur 4 ans. (soit 356€ / mois).
Ca me permet d'acheter pour 14672€ de SCPI (+ frais).
J'ai réparti arbitraitrement sur 2 SCPI "réputées" comme dans le haut du panier.  
 
Chaque année, je touche 827€ de loyer.
Je déduit  d'intérêts (~410€ la première année); et je suis imposé sur le revenu foncier à hauteur de 30% d'IR + 15,5% PS,( en première année ca fait  185€.).
Après 4 ans, et un effort total d'épargne de 14853€ ( = remboursements + impot supplémentaires - loyers touchés), je suis pleinement propriétaire de mes parts de SCPI. (valeur initiale 14672 pour mémoire... Mais décote à la revente à prévoir de 10%).
Après emprunt, les SCPI génèrent un revenu net de 455€ par an...
 
Conclusion:
Avec ces paramètres , aucun intérêt si il n'y a pas de PV sur la part de la part ( ) ou de revalorisation des loyers.
L'effet de levier est quasi nul (voir légèrement négatif) car le rendement net après fiscalité de la SCPI est égal au taux de l'emprunt.  
 
Par rapport à tes suggestions:
- une avance de tréso au début a peu d'intérêt,... le TRI ne change pas de façon majeure.  
- Le crédit infine a sans doute plus d'intérêt mais pose d'autre problèmes: lourdeur administrative, nantissement...
- Le paramètre qui serait le plus intéressant serait de pouvoir rallonger le crédit. Mais ca pose la aussi des contraintes administratives.
Au départ l'objet de ma simulation était de voir si c'était viable avec un crédit à la conso. J'ai ma réponse a

1.9% un prêt conso sur trois ans ? Ou ça ?

Ok ta mer (2,9 % plutôt non ?)

Du coup le crédit ne sert à rien et l'opération n'est intéressant que si la part de la scpi augmente (cela dit le risque c'est surtout la baisse de rendement car un scpi n'est pas faite pour être revendue rapidement)

J'ai utilisé les 500 euros de mon AV fortuneo po ut souscrire aux 2 scpi primopierre et commerce qu'ils proposent, histoire de voir comment ca se passe concrètement.

Apparement t'as un prix d'acquisition de 97,5 %, ce qui me semble plutôt positif (tu payes 97,5 pour posséder 100 ) par contre la valeur de retrait (de revente) est vachement faible, environ 91 % de la valeur du bousin). (Au final quand on fait la soustraction des deux, ca revient à avoir des droits d'entrées de 6,5 % et des droits de sortie de 0 %)

De plus, si j'ai bien compris, tu recois que 85 % des versements de dividendes (le montant est post fixé après le versement du dividende de la scpi aux autres porteurs).

Concrètement donc avec 97,5 euros investis j'ai droit à 100 euros de part, soit un dividende de 5,3 % * 0,85 soit 4,5 %.

Avec la fiscalité de l AV je pourrai sortir ce POGNON avec 7,5 d'impôts, soit au final un rendement net de 4,12 %.

Le POGNON versé en dividende COMPOSE vu que c'est versé sur le fond euro.

Bon ca me semble pas si mal au final !

Mon AV fortu sera consacrée aux scpi du coup, ca me laissera de la marge pour pas dépasser le plafond annuel de retrait défiscalisé

Tu ne peux pas déduire les intérêts si tu mets les SCPI dans une AV. Ce n'est pas la fiscalité de l'immobilier qui s'applique, mais celle des AV !

Lui ne les mettait pas dans une AV par contre, c'est moi qui proposait ca.

Reste que je pourrais faire une avance de treso sur mon AV bourso à 2,25 %, et acheter des parts en AV qui rapportent 4,5 %, c'est pas si mal, sur 4000 euros investis ca fait 80 euros gratos par an

Par contre dans 3 ans faut que j'ai 4000 euros pour rembourser le bousin, sans revendre les parts de scpi

J'ai jamais dit que je mettais dans une AV ??

J'ai confondu ma couille !  

Je vois pas de faille à mon raisonnement la

Ca me fait verser 7,5 euros d'intérêt par mois à boursorama, outre ca je dois mettre de côté 115 euros par mois pour rembourser le crédit à son terme.

Au final j'aurai touché 15 euros par mois se dividende - 7,5 % d'intérêt et EN PLUS le POGNON mis de côté pour rembourser le crédit me rapportera encore au minimum 1 % soit globalement entre 1 et 2 euros par mois
Finalement je suis rentable de 9 euros par mois.

Notez que le même raisonnement est possible pour 40 000 euros, faut juste avoir 80 000 euros sur son AV et multiplier tous les chiffres par 10.

Sans augmentation du dividende techniquement je suis gagnant en terme de flux recus VS flux versés  Au bout de la 21 ème année (sans même parler du patrimoine que représente les parts)

à part    

 
Comment tu fais cette manipulation étrange....  
 
La valeur de part est fonction de l'état du marché, tes "droits" de sortie peuvent être dramatiquement plus élevés en cas de dévalorisation de l'actif (ou inversement).

 
C'est ce que j'allai dire, tout ça pour 9€/mois, c'est cher payé non ?

 
Si ça s'autofinance sur la durée du prêt, il y a tout de même moyen de se constituer un patrimoine sans rien faire    
Et si la strat est la détention à LT, il se retrouve in fine avec les parts qui sont censées offrir un rendement sympathique  

Pas compris ?

Par contre j'ai oublié les PS dans mon calcul...

 
J'ai cru comprendre que tu prends la situation initiale, et que tu transfère les droits de sorties à vers les droit d'entrés par différence pour obtenir "droits d'entrée 6,5 / Droits de sortie 0".
 
Mais rien ne dit que la situation de marché sera la même lorsque tu voudras sortir. Tu transforme une variable en constante en somme, mais c'est peut être moi qui n'ait rien compris....

C'est flou : tu sors selon une valeur de retrait que la scpi détermine.

Mais sur les forums, j'ai lu qu'il y avait des droits d'entrées et qu'en fait ils sont facturés à la sortie via cette valeur de retrait.

Mais tu n'as pas tort, c'est pas un truc fixe.

Deux autres points :
Sur boursorama faut emprunter minimum 10 000 euros en crédit lombard

et manifestement linxea spirit est mieux puisque les frais prélevés sur les dividendes sont plus faibles que chez Fortineo (0 % sur primopierre contre 15 % chez fortu)
Encore que Linxea Spirit propose aussi le fonds Euro allocation long terme dont les caractéristiques me semblent honorables  Euro Allocation Long Terme

Bonjour,
 
Je voyais que Fortunéo offre 80 euros pour l'ouverture d'une AV mais ils marquent : "offre non cumulable avec l’offre de parrainage assurance-vie en cours et limitée à une offre par personne." Cela veut il dire que si on a déjà un compte chez eux en ayant bénéficié d'un parrainage on ne peut pas toucher ces 80 euros ? Ou est ce que cela veut dire que si l'on est nouveau client on ne pourra pas toucher à la fois le parrainage + les 80 euros ?  
 
Merci d'avance pour l'éclaircissement

 
 
C'est ce que je comprends.
Autrement dit tu peux avoir bénéficié de la prime parrainage pour l'ouverture du CC puis maintenant bénéficier de la prime d'ouverture de l'AV...si j'ai bien compris.

 
Merci! C'est aussi ce que je comprends mais je voulais en être sur. Car en me connectant sur mon espace client, je ne vois pas cette offre.

bonsoir
besoin de vos lumière  
titulaire d un ascendo a la banque postale depuis 6 ans je désire diversifier pour que cela rapporte un peu mieux que les 2.50 que cela va faire cette année ( grosso modo)
j ai vu bien sur mon conseiller fi de chez la bp et là il me propose soit de sortir 25 KF du contrat pour mettre sur une av de sicav soit de sortir 75 KF et de mettre sur ( si jai bien compris un cachemire2) mais orienter 50 % acton 50 % obligation donc plutot dynamique
 
Est ce un bon choix même si j aurais des frais à la sorite (plf) et droit d entrée 0.4 %  
ma conseillere fi m'a annoncé sur les 5 dernieres années sur le contrat à 75 kf une renta de 7% l 'an et ceux malgrè les année 2008 2009

 
 
Tu es en France ?
En Suisse ?
Car les kF...je ne comprends pas.
 
Ascendo ? C'est une AV ?
Tu n'es plus loin des 8 ans, attends ce moment pour faire tes rachats.
 
Et prendre date de suite sur un bonne AV, pas sur ta Cachemire de mayrde.

KF ?

il parle en franc,
kf

J'avais aussi fait les simulations récemment des achats de SCPI avec prêt conso soit in fine, soit amortissable.
 
Le résultat donne un TRI aux alentours de 6% net-net. Ce qui plutôt pas mal, mais les loyers ne couvre jamais les remboursement donc il y a toujours de la tréso à sortir et je ne peux pas me le permettre encore...  
 
J'avais supposé 1% de revalo dividende et 1% revalo de part par an sur 10 et 20 ans. Certaines SCPI ont quand même un track record de plus de 10% de TRI sur 10 ans....

Au boulot une cliente nous a fait un chèque libellé en  franc cette année

Oui mais ça c'était avant...

C'est son premier chèque depuis le passage à l'euro, et ça tombe sur toi !
Faudrait peut-être vous mettre à accepter les virements, les gars.

On prend aussi les virements, mais jai pas encore eu de cr d'une affaire payée ainsi

Bonjour à la communauté

Etant jeune diplômé et novice en la matière, je sollicite votre aide pour la gestion de mon épargne

En 1ère page, les questions à se poser :

Ma situation chiffrée:

De plus, partant à l'étranger je souhaite négocier une carte bancaire internationale (genre paiements / retraits / virements sans frais etc)
Ma famille est dans cette banque depuis toujours, mais mon épargne étant mal placée, je suis libre de partir comme je veux...

Mes 1ères interrogations sont:
- Que faire du Livret A ?
- Que faire de l'ancien livret jeune ?
- Que faire du PEL ? Il est bloqué (plus de versement possible) mais avec prime de l'état + taux à 3,6% c'était plutot intéressant non ?
- Où placer cet argent ? (Pas DMC )
- si je vous avez également des infos sur les comptes pour l'international je suis preneur

PS: Ne me spammez pas pour du parrainage svp
Je souhaite d'abord pêcher les bonnes informations

Première chose à ouvrir : Assurance vie, en ligne (Boursorama, LinXea...) en fond euros, pas de risques. A ouvrir avant ton départ, plus simple pour les démarches. Avec par ex 5K€ du Livret A et livret jeune. Voire une deuxième AV en gestion pilotée (1K€)
Livret A : garder par ex 5k pour tes imprévus
Livret Jeune a fermer si t'as dépassé l'age
PEL : voir le rendement qui reste suivant ta TMI et les PS, mais une fois a l'étranger la TMI devient quoi?
La carte Boursorama est la moins chère à l'étranger, 1.99% pour les retraits

Livret jeune à garder le plus longtemps possible, la banque le clôturera automatiquement quand tu n'y auras plus droit. C'est un des meilleurs taux en épargne garantie.
+1 pour le reste. Tu va devoir commencer à payer les PS chaque année sur le PEL, puis (à 12 ans si je me souviens bien) des impôts. Donc si tu as une TMI élevée (à voir en fonction de la convention fiscale avec ton pays d'accueil), il est peut-être plus intéressant de le fermer pour en ouvrir un autre. À calculer.

Tu peux tout fermer et aller prendre une AV chez Boursorama / Fortuneo / ING ou Linxea.

La Poste n'a simplement aucune bonne assurance vie. Quant à l'historique de 5 années sur un contrat lancé cette année (Cachemire 2 a été lancé en mai 2014), c'est douteux

 
 
Il sort de 15 ans d'hibernation  

Vous avez tous un PEL ici ? ou bien c'est un placement sans intérêt ?

 
 
De plus en plus intéressant en cette période de taux bas.
Le mien sera vite blindé à ce rythme.
 
Je parle juste du rendement.
Eventuellement, la prime et le taux d'emprunt pourraient être un bonus.

Ah bah voilà, un truc que je n'ai pas ouvert et rempli encore...

Après Linxea, je vais voir du côté de Boursorama pour une AV en gestion pilotée.

 
 
Comme pour l'AV, tu peux déjà prendre date (là faut laisser tourner au moins 3-4 ans).
Obligation de verser mini 45€/mois.
Tout retrait entraine la clôture.

Oui, ça va 4 ans c'est assez court, donc c'est pas mal.

 
C'est quoi un CR ?