Reprise du message précédent :

Mais tu peux faire un tout petit emprunt pour débloquer la prime il me semble. Moi elle est partie avec la clôture, jamais utilisé !

Ah, ça doit être ça alors.  

 
 
Trade Republic ?
 
Quel est le problème ?

+1
 
J'ai vécu des moments difficiles avec ma SCI à l'IS, maintenant que cela tourne, j'ai peu d'intérêt de la revendre. J'ai mis 15k€ d'apport à l'achat, mon associé 30k€ (depuis sa holding). Au bout de 5 ans, elle est en cashflow positif de l'ordre de 1.2k€ par mois, j'ai presque remboursé mon apport, on a remboursé les déconvenues.
 
J'y ai mis en effet beaucoup d'énergie, mais à l'époque c'était le seul moyen de me diversifier et d'explorer une autre piste que mes revenus de salarié, car je ne pense pas pouvoir exploser ma capacité d'épargne me permettant d'investir plus en action.
 
Si j'étais à 120k€ par an à 30 ans comme certains, oui j'aurais utilisé mon épargne directement en bourse, mais sans salaire exceptionnel, bien que supérieur à la moyenne, je pense que beaucoup, comme moi, cherche des alternatives. ça en est une, qui demande en effet de l'effort !
 
Les petits travaux + changements de locataires doivent me prendre désormais 3-4 jours par an, la gestion locative aussi prise en charge avec un excellent logiciel en ligne qui m'a tout automatisé me prend 2-3 h par changement de locataire, hors état des lieux. Le reste du temps, les quittances sont générées et envoyées automatiquement.
 
Bref, j'accepte encore de prendre en charge cette charge mentale, parce que le salariat ne va pas doubler mon salaire. Le montage en SCI à l'IS était compliqué, mais nous espérons que cela soit plus stable sur le long terme que le LMNP. Bon, on est à l'abris de rien !
 
PS : Non je n'ai pas calculé de TRI, (ça me ferrai peut être peur   ) et je ne le ferai pas, car avec mon montage et un associé investissant par l'intermédiaire d'une holding, c'est compliqué à poser je pense !
 

 
Si je ne me trompe pas, tu ne peux pas investir ailleurs qu'en SCPI avec une SCI à l'IS, ce que je ne souhaite pas.

Ca peut faciliter certaines étapes oui. Mais il faut que la victime ait déjà des comptes créés sur les CEX qui vont bien, avec des limites de withdrawal hautes et sans délais, etc. Et ça oblige à faire un kidnapping, pas seulement un vol. Et un kidnapping "long", donc davantage de risque, et gravité du crime majorée, etc. Bref, c'est pas si simple.
 
Les blockchains anonymes sont très peu nombreuses de toute manière : Monero ou éventuellement ZCash mais l'équipe de dev principale vient de démissionner    Et ce sont des cryptos qui sont refusées sur beaucoup de plateformes. Donc une fois que tu as tes Monero, tu es certes "anonyme", mais tu ne vas pas pouvoir facilement transformer ça en pognon utilisable. Or c'est quand même le but de ton opération  

 
 
Je ne sais pas justement, cela fait quelques messages passer mentionnant des soucis mais je n'ai pas le détail (je ne suis pas client).

 
Tu devrais, car les TRI sont généralement très élevés sur des opérations immo que l'on gère soit-même sans intermédiaire. Car ton temps de gestion (et de travaux) est considéré comme gratuit. Donc forcément, le taux de rendement explose à la hausse    
 
Tu reviens souvent avec l'histoire de ton associé qui investis via sa holding, mais tu devrais prendre un peu de recul avec ça. Ca ne change strictement rien à ta situation à toi en tant qu'associé à 50%. Que l'autre associé soit une holding (personne morale), une personne physique, un membre de ta famille, un ami riche, pauvre, ou un inconnu, etc. Ca ne change rien à ton rendement individuel qui se calcule en regardant ce qui est écrit dans les livres comptables de ta SCI.

Ou transférer chez un autre pour pas payer la flat tax.

 
Je reviens sur la trésorerie, tu parles que ton associé a une holding qui détient 50% du capital de la SCI et tu te poses des questions.
 
Cela veut dire que la SCI à l'IS a distribué une partie des bénéfices, qui seraient remonté en proportion dans la Holding de ton associé et par conséquent tu as touché tes dividendes, par conséquent sont inscrit en compte courant d'associé.
L'année où il y a eu la distribution des dividendes, tu as payé la Flat-tax forcément.
 
Ces sommes en compte courant d'associé autant que tu les récupères pour les placer sur un PEA et une  petite partie en CTO pour être disponible en cas de besoin.
 
Même si tu créais une société holding, tu vendras tes parts à la holding avec une plus-value forcément, personnellement tu seras imposé sur la plus-value.
Même si la holding place la trésorerie, le jour où tu voudrais récupérer tes fonds tu payeras la flat-tax au taux que l'on ne connais pas encore mais qui pourrait être plus élevé qu'aujourd'hui 31.40 %

Puzin en direct, avec Guy Lagache.    
 
FOCUS INVESTISSEMENT BY CORUM
Et si votre argent travaillait pour vous ?
https://infos.corum.fr/emission-live/
 
Edit : le micro trottoir au début, qui interroge les gens sur comment ils épargnent. Ca fait tellement peur une telle ignorance !  

Ah oui tu veux dire avoir un second boulot

Oui je sais pas quel est le minimum.

 
 
J'ai vraiment du mal à voir l'intérêt financier d'une SCI à l'IS donc IS + PFU (47% d'imposition) quand on a une TMI 30% ou moins. En plus en détention en direct vs associé avec holding interposée vous n'êtes pas alignés sur la distribution de dividendes ce dont vous vous rendez compte aujourd'hui...

 
Franchement non. Hors phase d'achat et de préparation de travaux avec les artisans, la gestion du quotidien, c'est facile.
Par exemple, avec 7 biens actuels et un gros turn over l'année dernière (3 biens), j'ai du passer quoi 10h-15h max avec la décla incluse en gérant tout moi même. Sinon c'est 2-3 h par an.
Et plus tu pratiques plus tu es efficace.
 
Après je cherche pas à convaincre, juste à dire qu'à mon sens il ne faut pas balayer cet axe d'investissement.  
Ensuite chacun fait ce qu'il veut.

Ok mais ça te coûte combien en rapport à tes biens cette partie artisan ? Et juste pour avoir un ordre d’idée. Tu as acheté combien ton premier bien avec quel apport ?  
 
Mais je suis d’accord, il peut y avoir des bonnes affaires mais ce n’est en rien une martingale .

 
Pas d'abscisse, pas de valeur
 
(et vire les centimes de tes graph)

 
J'ai touché mes 20k à placer
Je pensais ouvrir un PEA pour faire 100% ETF world
 
MAIS
Pourquoi pas une AV plutôt qu'un PEA ?
 
Sachant que les 20k c'est du long terme, donc pas de sortie avant 8 ans
Sachant que j'ai déjà 150k sur des AV f€
 
et surtout sachant que je voudrais investir en DCA à raison de 1 à 1,5k par mois parce que la situation US ne me plait pas, et que s'il y a chute à un moment j'aimerai en profiter pour investir davantage
 
Vous en pensez quoi ? Si je mets 1 à 1,5k par mois sur une AV j'aurai pas de frais alors que sur PEA si
 
Il y a une raison de choisir le PEA pour cet investissement ?  
 
Merci de vos lumières
 

Tu auras beaucoup plus de frais en AV : les frais de gestion annuels.
 
Le choix est vite fait, selon moi : PEA.

Ce n' est pas qu'on est mal aligné, on explore les possibilités
 
Pour :
- Pouvoir investir avec mon ami qui voulais acheter avec sa société  
- Associé qui a soutenu la SCI niveau financier dans les moments compliqués, en injectant facilement de l'argent,
- L'amortissement : ça fait toute la différence par rapport a une location nu ou en sci a l'IR, tu ne paies pas d'impôts les premières années grâce à l'amortissement  
- La stabilité supposée de l'IS vs LMNP vs IR

Le PEA tu auras 0,5% de frais (maximum) au moment d’investir, l’AV 0,5% (minimum) tous les ans.
Y’a même pas de débat.

Tu oublies les frais de gestion.
0,5% par an minimum, sur le long terme c'est pas du tout négligeable.
PEA > AV, pour les actions il n'y a pas photo.

 
Transfert PEA depuis BD vers Bourso terminé !  
 
Ca aura pris 2 mois avec un peu d'effort de ma part pour envoyer des docs, relancer etc.
Je m'attaque désormais à la phase 2 : remboursement *2 des frais de transferts par Bourso  
Bourso demande :  La demande de transfert une fois effectuée ci-dessus, la demande de remboursement devra ensuite être effectuée dans les 3 mois suivant le transfert effectif du compte, sur demande expresse du client, par email depuis l'onglet "Aide & Contact de votre Espace Client", auquel devra être joint un justificatif de l'établissement d'origine (relevé faisant apparaître le montant des frais de transfert ainsi que la valorisation des titres et des espèces du portefeuille). Le remboursement aura lieu au plus tard 30 jours après réception dudit justificatif par le service client, sous réserve que le compte soit toujours ouvert à cette date.
 
BD n'a fourni qu'un avis d'opéré du transfert qui ressemble à un torchon, avec simplement le coût global des frais de transfert. Bourso sait évidemment le détail du transfert des titres et espèces, mais de votre expérience, je risque un refus ?  

 
Exactement.
 
La partie artisan, ce n’est rien du tout : un volet, un joint de WC, une porte de placard et, plus important, la chaudière. Je mets simplement en relation le locataire et l’artisan, je règle la facture. Je suis en frais réels, c’est donc un non-sujet.
J’ai fait mes acquisitions pour ne pas être embêté. A part un bien, tout est désormais postérieur aux années 2000, et la moitié a été rénovée à l’achat, ce qui présente le triple avantage de créer du déficit foncier, d’avoir quelques années sans travaux et de louer facilement.
 
Par exemple :
 
Maison achetée en VEFA en 2011 : aucun travaux en 14 ans. Juste 1 ou 2 ans où la chaudière a fait des siennes, puis plus rien.
Appartement acheté en 2014 : une chaudière changée, mais rien d’autre.
Maison rénovée en 2016 : aucun travaux depuis.
Trois appartements achetés en 2019–2020 : deux ont été entièrement rénovés. En six ans, j’ai seulement dû repeindre un logement et changer une chaudière. Pour le peintre, je me suis déplacé pour le devis ; pour la chaudière, un simple coup de fil.
 
Ca parait peut être important pour un néophite mais lissé sur la période, ça va.
 
Premier achat : 50 k€ sans apport en 2007. L’immobilier était haut et je n’y connaissais pas grand-chose.
 
Globalement, je mets zéro apport ou, au maximum, les frais de notaire, pas plus.

beau parcours. Bon après 50k j’ai même pas 9m2 dans ma ville donc
 
Ce serait interessant de comparer avec un investissement sur du world.

Coup de chance de ne jamais être tombé sur un locataire des enfers, surtout.
 
J'ai un ami qui a eu un locataire comme ça dans un logement, nickel jusqu'au jour où il a pété un câble. Il a alors repeint tout le logement, du sol au plafond, avec un épais mélange de ketchup / mayo / moutarde sprayé dans toutes les pièces, façon "art moderne". Et peut etre un peu sa m*rde aussi.
Il a été embarqué par les services de l'HP du coin après venu de l'assistante sociale.
 
Logement totalement ruiné, tout avait commencé à bien pourrir aux murs y compris le mobilier, il a fallu presque tout refaire  

 
J'ai repris mes tableaux de tri, c'est en gros :
- achat scellier 2012 : tri 33 avec revente 15 ans, réduction impot incluse.
- achat 2014 : tri 9, revente 15 ans
- achats 2019-2020  : tri 20 si revente 9 ans, 11 si revente 15 ans (surement un peu plus car c'est avec les valos de 2025). Combo boost covid, taux à 1% et forte augmntation des loyers.
 
Si on achète bien on voit que le tri est bien boosté les premières années, ensuite l'effet se fait moins sentir. C'est ce que je trouve intéressant au début quand on a pas trop de moyens.
 
Maintenant, je vais commencer à vendre, augmenter le world, et ré investir en cas de grosse opportunité.
PEA, AV et PER ouverts en 2025.  
 
Pour les locataires, ça arrivera peut être un jour, pour l'instant pas de sinistre. J'ai pas d'assurance impayés donc ce sera pour ma pomme.

Oui évidemment ce sont les arguments mis en avant pas les commerciaux, mais je n'y adhère pas du tout :
L'illusion des dividendes par exemple : à part déclencher de la fiscalité, n'a aucun intérêt par rapport à des ventes régulières selon besoin (ou fréquence souhaitée).

Les perfs/ risques ne sont pas les mêmes en effet, et unanimement meilleurs historiquement sur les actions.

La diversification est évidemment meilleure sur un etf World.

Etc

Ce sont des tri estimatifs que tu as vu que les dates de vente sont futurs.

Sur le scellier tu aurais le detail car 33 ça semble énorme ?
Tri de 33 pendant 15 ans veut dire qu'en mettant 1000 euros au début et rien pendant, tu ressors avec 72k. Cela reste possible en cas de cash flow positif.

 
Quelle est la motivation de ce transfert ?

Ben les ventes faut les faire : y penser et que le pognon arrive bien. Avec julie qui peut t'embêter.

La rémunération fonds euros n'est distribuée qu'en 1 fois.
Avec les SCPI c'est régulier.

Si tu veux les meilleures performances absolues, oui, 100% actions. Dépend de l'objectif souhaité.

Concernant la diversification je ne sais pas à quel point actions tech par exemple et SCPI sont corrélées.

Curieux de voir le détail de calcul de tes TRI, pour atteindre des TRI de 33% ou de 20%, sachant que cela correspond à 2-3 fois les TRI des meilleurs fonds immobiliers (je ne parle pas des SCPI moisies).
Ou alors, tu peux postuler chez Blackstone pour un salaire à 7 chiffres (au moins) et je suis prêt à apporter de la seed money dans ton fonds.

Probablement une erreur dans son calcul hein (manque la moitié des cash flows sortants) ou alors on a pas la même définition d'un TRI.
Sinon, on a trouvé notre magnat de l'immobilier et il va construire un empire immobilier à la D. Trump en 10 ans.

J'aimerais toujours bien comprendre en quoi un investissement en actions peut concurrencer des SCPI à crédit qui s'auto-financent quasiment (quand les taux étaient bas).

Bah tout simplement car un tri supérieur à 10% est compliqué.....sauf opération exceptionnelle à cash flow positif (de tout entretien, maintenance, apport, taxes et impôts).

Cela peut également arriver en faisant une grosse plus value et en revendant le bien.

 
- Même si tu as une SCI à l'IR, un associé peut apporter des fonds.
- L'amortissement, si il s'agit d'un appartement tu ne peux pas amortir sur la totalité mais uniquement partiellement,  
   D'autre part, si en déduisant l'amortissement fait sortir un déficit les premières années, augmente d'autant la plus-value in-finé provoquant une imposition à l'IS de 25% et lors de la distribution des dividendes générés 30% de flat tax.
 
Alors qu'avec une SCI familiale, pas d'impôt après 22 ans et pas de prélèvement social après 30 ans.

Nouveau taux du livret A qui devrait passer de 1.7% actuellement à 1.4% en Février  
 
edit :  
 

 
Normal, l'inflation devrait être inférieur à 1%.
 

Et 2.5% pour LEP

Hélas tu décris un cas qui n'existe pas (en tous cas actuellement).
Sinon je te parle d'années exceptionnelles de la bourse, sur un investissement full LQQ avec des fonds issus d'un lombard  

Regarder le passé, ça a ses limites.

Personne n'a de LEP ici  

Corrélation sûrement bien plus faible que le msci world actuellement, tu as raison, mais sûrement pas nulle.
Et est ce le bon choix depuis 10ans de n'être que faiblement exposé à la tech ?
Franchement.

 
Mouais, le livret A ne suit l'inflation que quand celle-ci baisse.  
Beaucoup moins quand elle monte, on l'a vu l'année dernière.