Mais je ne demande qu'à être éclairé.
Mais bon visiblement les gens qui font de l'immobilier ont tendance a pas être très précis dans leurs chiffres donc j'ai du mal à suivre les calculs.
Et puis bon visiblement ça rend aussi désagréable et arrogant donc je vais m'abstenir je crois...

Si au lieu d'acheter de l'immo ils ont investi sur autre chose sur la période, je ne vois pas en quoi ils sont en PLS.
En France dans le contexte des 10 dernières années, le combo taux bas + niches fiscales a attiré plein de gens dans l'immo, mais ça ne veut pas dire pour autant qu'il n'y avait pas d'autres voies d'investissement.
Personnellement j'ai la grosse majorité de mon actif sous forme d'immo, mais avec le recul si c'était à refaire je ferai totalement autrement.

Je vois pas en quoi un détail de calcul apporte quoi que ça soit au fait que ta capacité d'emprunt augmente si ton invest immo tourne bien

Et je te trouve pas moins arrogant à balancer des piques systématiques sur les "winners" qui ont une connaissance que tu n'as pas.

D'autant qu'il me semble que certains ont un peu plus détaillé sur le topic invest immo

Ton exemple est simpliste.
ça n'est jamais calculé comme ça par le système expert qui aide le banquier à analyser une demande de prêt.

 
De mon expérience, les règles des 33% et autres c'est surtout pour se débarrasser des clients à risques.
 
Quand tu arrives à la banque avec:
Un dossier correctement ficelé (étude de marché, devis, analyses, business plan, etc)
Que le dossier est cohérent avec le marché (offre/demande, dynamique, évolution des prix)
Un vrai apport autre que "je paie cash les frais de notaire"  
Une ou des garanties sérieuses
 
La négo ne se limite plus à respecter les 33%.
 
Je suis propriétaire de 8 appartements dans le 74.

sauf que les 33% ne sont pas une règle absolue (et heureusement)
et que tes 80% ne sont pas non plus une règle
 
après si tu veux rester avec tes idées toutes faites pas de soucis, les gens qui ont de l'immo ici (et pas que moi) et sur le topic invest immo que ça vient gonfler ta capacité d'emprunt, tu nous crois ou tu nous crois pas si tu veux, après c'est quand même un peu ridicule de penser qu'autant de personnes mentent

L'immo permet d'investir sans trop se poser de questions car l'écosystème Fr y pousse fortement et que l'intertie/retour en arrière est difficile.

On peut donc faire une opération approximative et retomber plus ou moins sur ses pattes pour peu que ça soit passé niveau emprunt au début.

C'est moins vrai pour d'autres types de placement où la débilité peut être plus fortement sanctionnée (@ mono actions France Telecom par exemple )

"Je vois pas en quoi un détail des calculs apporte quoi que ce soit"?

T'es sérieux là ?

On a déjà eu le débat pleins de fois, personnellement je trouve jamais de trucs aussi intéressants que ce que je vois passer sur HFR donc je me mets dans les losers, c'est factuel.
Ensuite j'ai a titre personnel était bailleur pendant quelques années, ça s'est bien passé mais je pense surtout en avoir tiré une certaine expérience même si elle est bien sûr discutable.
En parallèle j'ai pleins de gens autours de moi qui ont fait ou font du locatif dans différentes régions sur différents types de biens mais a nouveau ceux qui dégagent du cash net sont ultra minoritaires sûrement encore des losers.
Enfin sur HFR on me dit toujours que c'est facile mais "on" ne fournit presque jamais l'ensemble des chiffres. Pour ceux qui l'ont fait une analyse rapide montre un fois sur 2 voir plus des erreurs, des approximations ou des oublis embêtants pour la démonstration.
Donc à nouveau je ne demande qu'à être capable convaincu mais quand on discute les chiffres étrangement les gens se braquent immédiatement sans trop de raison.
Et bien sûr je suis conscient que tout est négociable.
Et pour André je ne crois pas que 6000€ soit des petits revenus c'était juste pour avoir des chiffres qui tombent ronds.

Annecy ?

Pourquoi? J'ai fait ça, pour l'instant ça m'a pas porté préjudice

C'est tellement simple que c'est faux. Cf les calculs de R06 (et encore, ma banque a utilisé 70% comme taux et pas 80%). La banque ne prend pas en compte l'intégralité de tes loyers (pour tenir compte entre autre de la vacance locative).
 

Bof  
 

La location courte durée, j'ai pratiqué pendant un peu plus de deux ans. Le rendement est meilleur mais c'est très chronophage.

+1, à un bémol près. Les meilleurs rendements sont trouvables sur des biens peu liquides (donc avec une prix d'achat faible) ce qui peut poser un problème lors de la revente (et plomber complètement le bilan de l'opération).

 
Ecoute voila un exemple de calcul avec des chiffres ronds, expliques moi ou je me trompe:
Revenus 6000€ => Capacité d'endettement max 2000€ (33%)
Achat d'un locatif, 1000€ de credit, loyer de 1000€
Les banques prennent en compte 80% des revenus donc maintenant 6800€ mais on a aussi 1000€ de charges. Reste 5800€ soit une capacité d'endettement de 1914€ < 2000€

 
Ah non, malheureusement, l'affaire aurait été encore plus rentable  

Oui, la capacité d'endettement pour la RP est plus basse, et?
Ca n'empêche pas l'investissement.
Ca nécessite juste de ne pas acheter une RP au max de ses capacités d'endettement (ce qui n'est pas le plus mauvais des calculs par ailleurs, que de ne pas choisir le truc le plus gros et le plus cher possible. J'entends tellement de gens se demander "Je gagne tant, quel prix maximum je peux mettre dans ma RP?" Plutôt que "De quelle surface ai-je BESOIN? Et quel est le meilleur rapport position géographique/autres besoins possible pour moi? Est-ce que mes revenus suffisent ou me faut-il revoir mes besoins/l'éloignement supportable pour moi?"
Après, si tu pars du principe que c'est la bonne chose à faire (s'endetter au max pour une RP)...

c'est très simple la banque voit que mes loyers sont supérieurs au crédit + assurance
pas plus compliqué que ça
 
Seraphinette était dans le même cas il me semble
 

Après vous noterez que j'avais dit que ça marchait bien pour les winners d'hfr...

Je ne pense pas pouvoir être classée dans les "winners" d'HFR.
J'ai acheté (le bien locatif) en 2011 avec 1850 euros de salaire + les allocations familiales pour deux enfants (120 euros) , et pour trois enfants six mois plus tard (279 euros)(plus pendant 3 ans un truc pour l'enfant venant de naître, de 180 euros de mémoire), pas d'APL, pas de second salaire, on était donc 4 puis 5 personnes là-dessus.
Par contre j'ai passé tout mon apport (près de 90.000 euros, économisé depuis mes études) dedans.
 
Nous avons habité dedans les 3 premières année le temps de faire les travaux (payés au fur et à mesure avec les revenus mensuels).
Puis je l'ai mis en location (nous sommes devenus locataires le temps de trouver une RP avec le dossier revenus locatifs) en colocation à 4 personnes (puisque 4 chambres) pour 1400 euros (beaucoup de turn over, mais très très peu de vacance locative (le max que j'ai connu a du être en tout deux mois (pour UN locataire) sur l'année, j'explique à mes locataires que je leur fais cadeau du mois si ils ne donnent pas leur préavis à temps à condition de retrouver un autre colocataire))
Pendant le temps de location (850 euros de loyer) j'ai remis pas mal de côté (1400 - 850 plus ma capacité habituelle d'épargne car je consomme très peu) + de petites augmentations de salaire cumulées (en 2014, j'étais passée à 2150 en comptant le SFT du troisième enfant né en 2011 qui fait gagner dans les 150 euros d'un coup par mois) afin de pouvoir acheter une RP en ayant remboursé le maximum de la résidence locative, donc baisser au max les mensualités  de celle-ci et avoir une capacité d'emprunt me permettant d'acheter sur 7 ans.
 
Voilà, je ne vois pas comment donner de chiffres plus clairs et expliquer mieux qu'on peut avoir des revenus que j'estime très faibles (c'est pas le smic, mais avec deux masters c'est quand même VRAIMENT pas lourd, surtout à 4 puis 5 puis 4 à nouveau.) et faire de l'investissement locatif pour améliorer sa situation.

C'est tout l'objet de la discussion en fait

Sans cerises ?

Euh, non, mes parents se portent bien, j'espère hériter (de pas grand chose puisque nous sommes 4 enfants) le plus tard possible

PAs besoin de décès pour des cerises.
90k€ d'économisés en combien de temps ?

Je ne pense pas pouvoir être classée dans les "winners" d'HFR.
J'ai acheté (le bien locatif) en 2011 avec 1850 euros de salaire + les allocations familiales pour deux enfants (120 euros) , et pour trois enfants six mois plus tard (279 euros)(plus pendant 3 ans un truc pour l'enfant venant de naître, de 180 euros de mémoire), pas d'APL, pas de second salaire, on était donc 4 puis 5 personnes là-dessus.
Par contre j'ai passé tout mon apport (près de 90.000 euros, économisé depuis mes études) dedans.

Nous avons habité dedans les 3 premières année le temps de faire les travaux (payés au fur et à mesure avec les revenus mensuels).
Puis je l'ai mis en location (nous sommes devenus locataires le temps de trouver une RP avec le dossier revenus locatifs) en colocation à 4 personnes (puisque 4 chambres) pour 1400 euros (beaucoup de turn over, mais très très peu de vacance locative (le max que j'ai connu a du être en tout deux mois (pour UN locataire) sur l'année, j'explique à mes locataires que je leur fais cadeau du mois si ils ne donnent pas leur préavis à temps à condition de retrouver un autre colocataire))
Pendant le temps de location (850 euros de loyer) j'ai remis pas mal de côté (1400 - 850 plus ma capacité habituelle d'épargne car je consomme très peu) + de petites augmentations de salaire cumulées (en 2014, j'étais passée à 2150 en comptant le SFT du troisième enfant né en 2011 qui fait gagner dans les 150 euros d'un coup par mois) afin de pouvoir acheter une RP en ayant remboursé le maximum de la résidence locative, donc baisser au max les mensualités de celle-ci et avoir une capacité d'emprunt me permettant d'acheter sur 7 ans.

Voilà, je ne vois pas comment donner de chiffres plus clairs et expliquer mieux qu'on peut avoir des revenus que j'estime très faibles (c'est pas le smic, mais avec deux masters c'est quand même VRAIMENT pas lourd, surtout à 4 puis 5 puis 4 à nouveau.) et faire de l'investissement locatif pour améliorer sa situation.

 
Comment on économise 90k en gagnant 1800 euros par mois ?

 
A nouveau explique moi avec des chiffres réels et réalistes la le but était juste de donner un ordre d'idée.

"J'ai pu faire de l'investissement locatif avec de faibles revenus" *

Ok merci

"J'ai pu faire de l'investissement locatif avec de faibles revenus" *
 

 
Ok merci    

En longtemps.
A 24 ans en sortant des études j'avais 15.000 euros (cours particuliers, pionnicat, boulots d'été, mannequinat...).
Donc en tout en 16/17 ans si je calcule bien (Pas winner d'FR hein on a dit)

Voilà, tu as eu 17 mois de salaire de cerise.

En longtemps.
A 24 ans en sortant des études j'avais 15.000 euros (cours particuliers, pionnicat, boulots d'été, mannequinat...).
Donc en tout en 16/17 ans si je calcule bien (Pas winner d'FR hein on a dit)

 

 
perso 17 mois de salaire c'est mon patrimoine financier epargné jusqu'à présent    
à 30 ans d'ailleurs mon dantounet, toi qui maintiens qu'on ne peut pas epargne, surtout en début de carrière
 
edit :  joyeux noel le topic

C'est quoi ton salaire?

 

 
perso 17 mois de salaire c'est mon patrimoine financier epargné jusqu'à présent    
à 30 ans d'ailleurs mon dantounet, toi qui maintiens qu'on ne peut pas epargne, surtout en début de carrière
 
edit :  joyeux noel le topic

 
j'ai détaillé ma fiche de paye y a 1 ou 2 mois  
3400€ net environ
 
d'ailleurs ce sera plus en janvier    
mais aucune idée de combien bien sur  

Mais c'est quand même le plus souvent une évidence. (Lorsque seuls 70% de tes revenus  sont pris en compte et que le remboursement que tu fais vient en déduction de ta capacité nette d'endettement, sauf à louer cher et rembourser peu (difficile à atteindre même si tout à fait possible) il reste une différence à combler.
Et je ne crois pas que quiconque nie que cette différence existe.
 
Pour moi, le sujet de la discussion est : "Est-ce que cette évidence/différence EMPECHE d'investir, et est-ce que la RP devient la seule option possible".
Et pour moi la réponse est "Non!".

Pour moi, le sujet de la discussion est : "Est-ce que cette évidence/différence EMPECHE d'investir, et est-ce que la RP devient la seule option possible".
Et pour moi la réponse est "Non!".

Quel endroit? Quel boulot?