Reprise du message précédent :
 
Toussa à cause des pizzas.  

My bad j'ai pris par rapport à la région Rhône-Alpes Auvergne

 
GG !
 
Par contre, pour Colonelle je peux avoir des infos ?

Dites les viagers on est d'accord c'est de la baise si on connait pas le vieux ?

Encore un débat qui fera un four    

C'est pour ça qu'il dit rapporté à la population

C'est l'inverse, Lyon n'est qu'une version dégradée de Paris à presque tous les points. Allez, j'accorde un climat légèrement plus clément.

Y compris la population.
C'est moins pire que Bordeaux, mais quand même.

 
 
le 7eme, Gerland, est historiquement un arrondissement "bas de gamme", avec pas mal d'entreprises à l'ancienne et d'entrepôts. Depuis une dizaine d'année, ça mute tranquillement et les programmes immobiliers se multiplient.
Tony parker va y ouvrir son académie de basket (il vient de prendre livraison de l'immeuble). L'ENS est bien installée, il y a de la demande "étudiants et jeunes actifs".
Si tu restes à proximité des transports Jean Macet ou Jean jaurès, c'est pas mal.
J'y ai acheté un T2 il y a 10 ans, je sens que j'ai bien fait (aucune vacance depuis sa mise en location en janvier 2010).

Ok c'est plus clair
 

Oui.
 
Truc de gros pigeon le viager.

 
Il n'y a pas d'âge pour écouter Joy Division en déprimant    

Je sais pas pourquoi mais je m'en doutais un peu.

 
 
Félicitations    
perso j'ai 2 passages France TV aux infos à mon actif    

Même si on connait le vieux.
Un documentaire intéressant sur le sujet : http://www.allocine.fr/film/fichef [...] =4708.html

Qui sont ?
 
Paris est une version dégradée de Lyon sur bcp de points (sport d'hiver, prix immo, velov eco+ ). Tu vois je peux faire pareil

Oui. Le principe est très simple. Emprunter à un taux très inférieur au rendement espéré des actifs achetés. Ficeler le mieux possible le montage. Laisser mijoter quelques années. Revendre.

Là où l'équilibre est délicat c'est de combiner à la fois génération de cash pour honorer la dette ET investir/réorganiser intelligemment pour créer de la valeur (donc idéalement pas juste "crever la bête" pour un dernier sprint). Ce n'est pas évident de faire les deux et pas garanti du tout.

2h de TGV pour aller à la mer ou 3h en caisse ça va, j'ai pas dit que ça rivalisait avec Montpellier non plus

Paris > Nice 1h en avion
 

Il a parlé de dette mezzanine, il y a un CDO derrière?

30 min pour aller à l'aéroport (et ça dépend d'où tu pars) + 1h en avance pour être safe + 1h vol + 15 min pour sortir du truc. C'est un troll assez naze

Et tu vas souvent à la mer en habitant Lyon ?  
C'est surtout ton argument de vente qui est naze. La montagne est un réel avantage oui, mais la mer.. Les parisiens peuvent aussi aller à La Beaule ou je ne sais où.

mer méditerranée plus chaude et franchement j'y vais 2 fois/an, ça se fait assez facilement en caisse. Perso j'aime pas trop ça mais j'en connais pas mal à Lyon qui font des week-end dans le sud. Donc oui c'est un avantage (même si petit)

2h30 de TGV pour aller à Saint-Malo.
Les trains du vendredi soir et du dimanche soir sont toujours remplis à ras bord.

TKT je le fais toujours    C'est une tradition automnale pour moi (cadeau (et pub au passage)) .
 
 
Si t'es pauvre, je crois que le "bon plan" c'est peut-être d'acheter des appart' d'étudiants à louer (cher). Comme les étudiants bougent souvent, tu peux régulièrement augmenter le loyer.

Pour moi dette mezz c'est juste un terme financier pour désigner une dette moins prioritaire par rapport aux financements senior.

A mon sens mezz est plus ou moins synonyme de dette subordonnée ou junior --> Meilleur rendement sur la dette mezz MAIS le paiement des intérêts est moins prioritaire que pour la dette senior. Les modalités de paiement peuvent être différentes (capitalisation des intérêts plutôt que paiement au fil de l'eau).

Je pense que la présence de dette mezz veut simplement dire que l'endettement a été découpé. Généralement ça permet d'attirer différents types de prêteurs et de les rémunérer différemment. Du côté des prêteurs ça peut être le fonds lui-même ou d'autres fonds de dette, des banques...

Excellent  

 
Le gros problème du viager c'est bien évidemment l'incertitude sur la durée du placement et le risque associé sur le rendement de l'opération.
 
Intuitivement, on aura tendance à privilégier les viagers avec des personnes très âgées. Si cela à l'avantage de mettre une limite relativement courte sur la durée du placement, le risque est très élevé d'un dérapage du placement. La rente est calculée par rapport à l'espérance de vie restante, plus elle est courte et plus la rente est élevée. Si je fais un viager avec une personne de 85 ans (avec une espérance de vie de 90 ans), on va calculer une rente basée sur ces 5 années. Si la personne vit jusqu'à 100 ans, j'aurai payé 3 fois plus de rentes que prévu.
 
A contrario si on fait un viager avec une personne de 65 ans (avec une espérance de vie de 85 ans par exemple), on voit bien qu'il est quasi impossible de payer trois fois plus de rentes que prévu (il faut que le vendeur atteigne 125 ans - oui je connais l'exemple de Jeanne Calment ). Mais dans ce cas, la durée du placement se compte en décennies.

Et dans le waterfall, gimly se paie quand?

Ça dépend    

 
Merci pour la playlist    

Pour moi Gimly n'est pas dans la waterfall (qui désigne la priorité de paiement sur la dette qui financera en partie l'acquisition). En 2019 il va participer à acheter la boite dans laquelle il bosse. Pour ça la première étape est déjà d'acheter la boite aux actuels propriétaires (les capitaux propres/equity/actions de la boite).

Chronologiquement ça donnerait ça:
2019: Gimly, les managers et le fonds achètent les actions (l'equity) de la boite pour 100 aux actuels propriétaires. Ce montant de 100 est financé en partie par de la dette (à hauteur de 70). Le fonds et les managers amènent 30 de cash et empruntent 70 auprès de différents investisseurs (banques/fonds). En général une structure (le véhicule d'acquisition) est créé pour réunir les capitaux, c'est ce véhicule qui va recevoir les 30 de cash de Gimly et du fonds (sous forme d'apport en capital/equity) et s'endetter de 70 auprès de banques/fonds tiers. C'est également ce véhicule qui va acheter la boite (et payer le montant de 100 aux actuels propriétaires lors de l'acquisition).
2019-2024: Le cash généré par les opérations de la boite permeet de rembourser les 70 de dette aux différents investisseurs (junior + mezz), jusqu'à ce que le capital restant dû tombe à 0 ou quasi. Si la ou les usines rencontrent des pépins (baisse de commandes/brexit/tarifs douaniers, whatever), la dette sera remboursée en priorité à la dette senior puis à la mezz (c'est ça la waterfall).
2024 : Une fois la dette remboursée, Gimly, les managers et le fonds détiennent désormais (via le véhicule d'acquisition) une boite qui vaut 100 en ayant apporté simplement 30. Ils peuvent revendre 100 voire 150 ou 200 si la boite a pris de la valeur...le gain de Gimly dépendra de la valeur de revente et des formules alambiquées qui seront appliquées. Il pourrait aussi ne pas revendre mais l'actionnaire ultra majoritaire (le fonds) voudra probablement vendre pour "cristaliser" son gain et repartir sur d'autres investissements. Gimly sera probablement obligé de revendre avec l'ensemble des autres actionnaires (drag along). C'est à ce moment là que se posera la question de la fiscaité puisqu'il a investi 1 et peut potentiellement récupérer 10 lors de la revente en 2024 à un nouveau propriétaire. La taxation des 9 de plus-value sera critique.

Ce n'est que ma vision hein je suis loin d'être un super expert en LBOs…

Pourquoi tout le monde ne fait pas ça? Parce qu'il faut déjà que les propriétaires soient vendeurs de la boite, les montants à mettre sur la table sont très importants. Le rendement exigé pour que l'opération soit rentable est élevé (et comporte donc beaucoup d'aléas), il faut que le management soit motivé, le montage du LBO est extrêmement important et technique et implique de négocier des financements au cordeau pour leverager. Enfin il est malheureusement possible que la boite vaille 80, 50 ou 20 en 2024 (par rapport au prix de 100 en 2019), il y'a donc un aléa et une possibilité de perte par rapport au prix payé en 2019 (mais de ce point de vue, Gimly devrait être relativement "protégé" et la mise n'est pas énorme).

Ouais enfin faut s'en occuper du bouzin.  
C'est juste que j'ai eu une augmentation de loyer là et je me suis dit "tient et si je voyais les prix pour acheter ?"  
Mais de toute façon j'ai pas d'apport donc pas de possibilité d'acheter, surtout en RP.  

Ouais j'en ai profité pour me renseigner.  
Mais bon, sans connaitre les vieux c'est compliqué.  
Et de toute façon j'ai pas d'apport comme j'ai dit plus haut.  
Je vais me contenter de mon camion.

 
source ?    
 
c'est monté de combien ?10% ?

 
Le meilleur plan c'est surtout trouver une épave à retaper et bien placer  
 

Et avoir des connaissances en retapage que je n'ai pas.  
 

 
 
 
Détrompe toi, on peut acheter sans apport. Les banques font des prêts à 110%, pas toutes, donc t'as un peu moins de choix mais ça se fait.  
Nous on l'a fait.  
J'ai une copine plus pauvre que toi ou moi qui a acheté en RP (dans un quartier qui va prendre beaucoup de valeur d'ici 10 ans, elle a eu le nez creux), et c'est "passé crème".  
Les banques aiment les jeunes fonctionnaires.

 
Perso j'aime bien me lever et regarder le soleil qui se lève sur la mer tous les jours (l'été c'est plus compliqué il se lève trop tôt)...

Appelle Andre1980