Reprise du message précédent :

 
Fais le tour des banques mais oui ça va être chaud

Ton PEA est-il déjà bien garni ?  

Hello à tous    
 
Merci pour ce topic que je suivais en sous-marin depuis des années.
Avec ma compagne, nous sommes  en cours d'accession à la propriété pour notre résidence principale (en gros nous avons un pret en cours   ) et nous avons acheté il y a 2 ans un appart que nous avons loué à la soeur de ma femme.....  
Comme vu sur le topic, 1ere erreur   , j'aurais du bien relire le topic avant de louer à la famille
La situation a été régularisée et depuis fin d'année dernière, nous avons des nouveaux locataires.
 
Bref, j'en viens à ma question: avec la réforme du marché locatif induits par le DPE, je m'inquiète de la suite des aventures pour notre "investissement" locatif: je met entre "" le mot "investissement" car c'est plus du long terme, notre appart nous coute en gros 150€ / mois.
En effet, notre résidence, un petit immeuble de 1995, est classé G    
 
Nous allons entreprendre des travaux coté isolation intérieure bien que ca ne soit pas très pratique vu la faible surface (55m²)  mais ma question demeure sur la partie extérieure: est-ce que la copro peut voter des travaux pour une isolation par l'extérieure???
Il y a 26 logements dans la résidence, et un ravalement est prévu d'ici quelques année.
Je me demandais s'il ne serait pas judicieux de prévoir des travaux d'isolation par l'extérieur, en soumettant l'idée lors de la prochaine AG.
 
Qu'en pensez-vous?
 
Cdlt

Personnellement j’en pense que ce délire d’interdire à la location les biens E,F et G c’est du délire total. Les gens n’auront pas l’argent nécessaire. Les marchés étant déjà tendus ils vont faire quoi ?

 
C'est clair que les petits bailleurs comme moi vont prendre chers    
J'ai la chance d'habiter à la campagne (à 50km de Paris, dans le 77) et il y a une forte demande locative.
Mais financier des gros travaux de ma poche, c'était pas prévu.
Je veux que les locataires se sentent bien et je considère que l'appart doit être impeccable, comme si je voulais y vivre moi-même.
Mais de là à interdire de location les "passoires thermique", c'est brutal et laisse peut de solutions.
 
Surtout que nous ne sommes pas éligibles à bcp d'aide pour la rénovation de l'habitat, compte tenu des nos revenus de classes moyennes.
Je déclare pour le moment en Micro-foncier mais je vais devoir étudier pour passer au Réel si je dois sortir les euros pour améliorer l'appartement

C’est surtout que c’est proprement stupide. Autant le double vitrage et mettre des radiateurs quali c’est à la main du proprio mais il y a des immeubles où faut faire voter les travaux en AG donc ça dépend des autres proprios et si personne veut payer, dans le cul.  
 
Sans oublier que l’isolation interne ça coûte de l’argent en plus puisque ca prends des m2 au final donc à la revente tu pers du m2.  
 
C’est juste aberrant. Mais je ne me fais pas de soucis, pour moi ça passera jamais. Tu prends une ville comme Paris c’est extrêmement tendu. Ils vont rendre des milliers de logements non louables ?

En gros, tu dis que actuellement tu as des locataires qui vivre dans une passoires thermiques en disant en même temps que tu considère que tes locataire doivent vivre dans un logement impeccable    
 
J'ai envie de te poser cette question :
Pourquoi tu n'as pas faire les travaux d'isolation avant d'y mettre un locataire pour être en accord avec ton discours ?

J'ai vécu plusieurs semaines dans cet appartement et je n'ai senti de gêne particulière quand à la prétendue caractéristique de "passoire thermique".

Idem pour la locataire qui est restée 1 an et demi.

Donc j'avoue ne pas trop comprendre l'interdiction de location et qu'est ce qui est caractéristique de la lettre "G".

le niveau de classe, c'est l'énergie que tu dois consommer au m² pour avoir une température "normal" en gros.
 
" un DPE G est supérieure à 451 kWh par mètre carré et par an"

Il n'y a rien de prétendu quand le diagnostique est G. Qu'on discute d'un écart d'une lettre pourquoi pas mais quand on est au bout de l'échelle le bien est une passoire thermique. Ça ne veut pas dire que tu ressens une gêne quelconque dedans mais que le bien engloutit une quantité colossale d'énergie pour maintenir sa température interne. Donc en gros, tu chauffes l'extérieur.

Faire des travaux de rénovation dans une copro c'est pas facile mais le but de la réglementation c'est de faire peser la facture de l'efficacité énergétique sur le proprio (via travaux) plutôt que sur le locataire (via factures EdF). Principe qui vise à faire contribuer plus les gens aisés plutôt que ceux qui ont moins de patrimoine.

un DPE pourri c'est pas forcément de la gêne quotidienne, mais par contre c'est souvent des grosses factures et donc cramer de l'énergie à tour de bras pour chauffer

Logiquement oui.
Mais il reste certains éléments "bloquants":

• Le DPE actuel conserve la monis bonne note entre consommation énergétique et émission de gaz à effet de serre. Quand la valeur d'émission de gaz à effet de serre est principalement induite par le système de chauffage et d'eau chaude collectifs, le copropriétaire a bien peu de possibilités d'action.
• Pour un logement avec VMC/eau chaude/chauffage collectifs, le copropriétaire est également bien coincé pour améliorer le DPE.

Et que dire des "astuces" que l'on commence à voir apparaître: certains condamnent les bouches de VMC (donc aération en ouvrant régulièrement les fenêtres) et retirent les radiateurs (donc le chauffage se fait par des convecteurs à brancher en cas de besoin), ce qui a pour effet d'améliorer le DPE, alors que l'on se doute bien que c'est nettement moins efficace.

+1.
Et si pas les moyens de rénover, alors faut vendre. Ce qui arrive quand on n'a pas les moyens d'entretenir son patrimoine.

C'est sain. Et c'est ce qui pourrait faire baisser les prix, et ce qui pourrait rendre le locatif plus intéressant au niveau rendement.

La logique voudrait que le prix baisse d'un montant similaire au coût de la rénovation thermique, donc ce point, pris de façon isolée, ne devrait pas augmenter la rentabilité de l'investissement du suivant (pour le rendement, cela dépend de la structuration financière de l'investissement).
 
Par contre, je pense que cela peut faire baisser les prix du fait d'une augmentation (ponctuelle) du nombre de biens en ventes, ce qui devrait dynamiser un peu le marché.

Certes, mais l'investisseur ne prendra le classé G que si le prix + travaux est véritablement inférieur au même bien classé E. Car on évitera les emmerdes de la rénovation et les surprises du nouveau DPE qui pourrait ne pas être celui attendu (quel artisan va s'engager sur un DPE cible qu'il ne peut pas maîtriser ?).
 
Au final, les G vont être vendus vides à des gens économiquement faibles qui vont passer tous leurs revenus dans les factures de chauffage mais qui ne feront jamais les travaux de rénovation énergétique qui pourraient être nécessaires. Donc dynamisme oui, amélioration de l'habitat, je suis plus dubitatif.

Surtout, tu fais comment quand les travaux dépendent de la copropriété et que c’est bourré de radins ?

Pour pinailler on pourrait argumenter que financièrement ça reste plus intéressant vu que tu paieras moins de frais de notaire.

A ceux qui investissent via une société, vous avez opté pour quelle(s) forme(s) ? Comment vous sortez ensuite l'argent ?
 
SCI vs SAS toussa toussa

Sauf s'il utilise les aide de l'état pour avoir 40K€ de rénovation gratos.
 
La meilleur astuce pour gagner de l'argent quand tu es très pauvre : acheter un bien payé 100 000€, que tu revends un an plus tard 140 000€ sur le dos du contribuable    

Bien fait pour eux.
La copro c'est le mal.
Il fallait réfléchir avant d'acheter    

Mouiiiiiiii, mais l'état n'est pas d'accord avec toi. Ma prim'rénov me donne, atttttttttention roulement de tambour, pour 40 K Ht de rénovation en ITE pour une logement de classe G de 1975 chauffé individuellement à l'électrique, avec une revenu de 22K annuel (faut bien payer le crédit ) la modique somme de ..... 4 460€
 
Plop pour l'enrichissement et surtout plop pour le pov gars qui doit encore sortir 36K de sa poche pour espérer gagner un pouillème de facture.

Et comment le pauvre peut se permettre de financer 100k et derriere 40k dont les aides ne couvriront qu'une partie ? C'est toujours les riches qui gagnent dans notre societe. Surtout sur ce topic, je pense qu'on n'est pas vraiment a plaindre par rapport au reste de la population.

Ah, ben voilà, un sujet ADI sur le DPE:
https://avenuedesinvestisseurs.fr/d [...] ergetique/
 
Merci à Nicoànuméro et à BBS, le bouquin de RomainD2 "Comprendre et améliorer son DPE" est une ressource qui serait utile pour bien des bailleurs...

Sale riche.
 
Je vois plus le RSAiste qui vient d'avoir un héritage (maison de mamie en bousie).
 

Ce qui est scandaleux c’est que l’état finance 10% de ta renov

Avec une petite remise pour nos lecteurs.

 
J'ai découvert le livre de Romain suite à la lecture de ton message sur le topic le 4 janvier dernier.
Le sujet m'intéresse grandement car je m'intéresse à l'investissement immobilier locatif. Et ça faisait quelque temps que je cherchais des infos sur le sujet.
 
J'ai eu la chance de lire le livre de Romain. J'y ai trouvé exactement ce que je cherchais. Clairement, je le recommande aux bailleurs qui ont une passoire thermique, ils sauront comment identifier et prioriser les travaux de rénovation énergétique qui s'imposent.

Supposons que tu ne fasses que des travaux chez toi.
Par contre comment est calculé le DPE après travaux ? Je croyais que c'était basé sur les consommations précédentes ?

Édit: a ok le nouveau DPE est basé sur les caractéristiques techniques. Encore un truc super fiable...

Même si on a un logement C ou D, le ratio information/prix du bouquin est intéressant. Ca coûte moins de 10% du prix d'un DPE, sachant que le DPE ne donne quasiment aucune explication sur les améliorations possibles.
 

C'est toujours mieux que les précédents DPE, basés sur un relevé de consommation. Un logement inhabité pendant 1 an (donc consommation nulle), et le précédent DPE donnait un A.

 
Preneur de l'avis du topic.
Le petit studio que j'ai acheté va finalement bientôt être louable après quelques pbs de travaux.
J'ai une proposition d'un dossier recommandé par une personne de ma boite.
Fils de cette personne, dans l'infographie 3D (pas sûr du titre, je connais pas le milieu), qui est freelance donc galère à se loger sur Paris.  
Sur le papier ça me plait bien, sachant qu'ils acceptent le loyer plutôt fourchette haute que je voulais "tenter".
De plus ils semblent près à proposer des garanties:
-Soit parents caution (un qui travaille encore, et "gros patrimoine" qu'ils peuvent prouver)
-possibilité d'une grosse caution en plus
-Soit Visale
-Je leur ai parlé aussi d'Unkle (Visale mais version privé).
Sachant qu'ils m'ont même fait proposé de payer plusieurs mois de loyer en avance, ce que j'ai refusé mais qui montre un peu leur motivation selon moi.
Bref sur le papier ce dossier me plait bien, sachant qu'en plus ça m'éviterait l'annonce à poster, les visites, le tri...
 
Qu'en pensez-vous ?
 
De plus, si je partais sur ce dossier, quel type de "garantie" conseilleriez-vous? Sachant que visale ou unkle interdisent d'avoir des garants physiques en plus
 
Merci  

Deux garants c'est absolument royal. Les assurances c'est bien certes mais là tu as un engagement de caution, c'est béton pour un huissier ensuite d'aller récupérer l'argent.

Quand tu as une passoire thermique, tu n'as pas besoin de livre comme ça car tu sais que tu as les bases de la rénovation énergétique a faire :

• Isolation comble / plafond
• Isolation mur périphérique (sans être radin au niveau des mur vers l'extérieur)
• double vitrage de Ug 1.1 mini

Avec ça, tu passes normalement au moins à D voir C suivant l'épaisseur de l'isolant.

Oublie Visale et Unkle si tu as des cautions solides et que tu connais bien les parents. Perso je prendrai pas forcement beaucoup de loyers en avance mais si tu arrives a negocier une plus grosse caution, prends-la.
 
Par contre sois beton sur le processus, contrat ecrit avec les bonnes dates et qui mentionne tout (garanties, caution, etc.), etat des lieux niquel, etc. Beaucoup de bailleurs prennent des raccourcis quand ils connaissent bien les locataires et evidemment ca ne pose pas de soucis quand tout va bien mais le jour ou ca derape tu te retrouves en slip.
 
C'est comme un contrat de mariage en fait, il vaut mieux ficeler ca tres proprement quand tout va bien plutot qu'espere faire le moindre changement au moment de la separation.

Cad    
Tu parles du dépôt de garantie? Je pensais que le montant max était fixé.

Ca me fait marrer les cautions.  
 
Moi aussi j’ai pris les parents en caution.  
 
Maintenant si demain le mec ne paie plus, je demande aux parents. Si ils m’envoient chier c’est pareil.

Tu choisis ton poison, normalement un loyer paye d'avance sur une periode de plus de 2 mois n'ouvre pas le droit de prelever un depot de garantie si je me souviens bien. Si on est sur un paiement mensuel tu peux demander jusqu'a 2 mois de depot de garantie pour un bien meuble mais normalement tu ne peux pas payer 2 mois d'avance de loyer (a verifier).

 
Ben j'avoue que de base j'aurais plutôt été pour le garant institutionnel, mais après... à voir
 

ok merci

Et tu as une idée de l'influence du cm d'isolant supplémentaire sur les murs? De l'influence du cm d'isolant du plafond, suivant si c'est ou non en dernier étage? Est-ce qu'il vaut mieux changer les fenêtre ou le chauffage?
Ca n'est pas si simple que de se dire qu'on va faire les travaux et voir ensuite le résultat. En réalité, il y a toujours des contraintes à prendre en compte (surface, budget, temps,...)
Le bouquin de Romain ne donne pas toutes les réponses, mais donne bien plus d'infos que le résultat d'un DPE pour savoir dans quelle direction aller.
 

Est-ce qu'au niveau "relationnel" tu n'es pas un peu obligé d'accepter les parents comme caution?

 
Ben oui ! Je comprends pas comment on peut préférer des garants à Visale. C'est ultra simple, genre 2 recommandés à envoyer et hop c'est bon l'Etat paye.
Pourquoi se faire chier avec des garants ??

T'as vraiment eu a utiliser Visale ? car c'est pas les echos que j'ai de la seule personne que je connais qui a du utiliser le service.