Reprise du message précédent :
Ce serait mieux de rentrer progressivement. Tu vises 2-3 titres, en y allant avec plusieurs louches de 1k suivant les cours et la tendance.

2-3 titres c'est pas assez diversifiés, et prendre moins de 1000 € par ligne, ca ne sert a rien avec tout les frais bancaires...

donc il vaudrait mieux qu'il prenne des SICAV/Trackers alors ? non ?  

 
euh... non ! L'agriculteur est tout content que son prés de 2ha passe constructible (ça fait des années qu'il fait copain-copain avec le maire, donc ça fini par payer) : il va le revendre des dizaines de fois son prix ! Par exemple, mon terrain, je l'ai payé presque 350KF, le mec l'avait acheté... 14KF en 1993. C'est mieux que la bourse (surtout en ce moment )
 
Edit: et malheureusement, au bout de mon terrain, mon vendeur a encore 2/3ha, qui ne sont pas constructibles pour l'instant, mais qu'ils le seront un jour ou l'autre. Et il ne se cache pas de dire qu'il n'attend que ça pour le revendre. La vente de terrain constructible, c'est le business n°1 par ici...

 
Oui, mais rentrer en une fois avec 1k sur six titres, ce n'est pas le meilleur choix. Il vaut mieux rentrer en plusieurs fois. Vu les tarifs des courtiers, la louche minimale c'est 1k.
 
A la rigueur, se mettre sur des sicav...

C'est sur que CDNS c'est peut être pas completement le bon moment, mais je pense que le CEO va dégager donc l'action remontera - et on est sur un plus bas historique -
Pour Intel a priori ca reste quand même une valeur sure donc ca finira par remonter
Les autres, c'est plus parce que je crois au secteur, et que les valeurs ont bcp perdus.

Oui, les trackers, c'est pas mal. On suit un secteur, c'est plus facile d'obtenir des infos fiables permettant de prévoir la tendance.

 
 
Ah je suis assez étonné    
 
Deux exemples concret chez moi ! (Alsace / Petite commune rural) :
 
- En 1995 mes parents ont cédé une petite parcelle d'un verger (1 are 45) à notre commune qui voulait faire un lotissement :
Nous avons reçu 457€/are + une indemnité de 200€ pour les arbres
 
- En 2003 mes parents ont acheté une parcelle de 5 ares (à un agriculteur) attenant à notre propriété de 8 ares pour la somme de 549€/are (mon pére m'informe qu'il l'a racheté au prix d'indemnisation de notre commune à cette date lors d'expropriation pour lotissement). Cette parcelle reste cependant dans la zone "non-constructible".
 
Donc chez nous le prix d'un simple terrain agricole (bien situé càd dans une zone pouvant être dans un proche futur constructible) et d'env. 550€/are en 2003 ! C'est évidemment TRES largement inférieur au prix que ce terrain une fois viabilisé sera acheté par un futur propriétaire (env. 7000€ - 8000€ /are chez nous) ... Rapport de 1/10    
 
Je pense que pas mal d'agriculteurs (en tout cas par chez nous) ne sont pas trés interessés à céder leur terrain pour ce prix (même si pour un hectare ça fait env. 60.000€) ! Chez nous beaucoup d'agriculteurs sont encore TRES attachés à leurs terres ... Ca peut semblé bizarre pour un jeune citadin mais pour les anciens, leurs terres c'est leurs terres ... Et ils font tout pour pas vendre !!!
 
 

 
+1    Je pense que c'est la meilleure solution : En plusieurs fois (avec mini 1K€) sur des tackers ou Sicav vu la "petite" somme de départ ...

Je n'ai pas dit quelles étaient les manières de créer le trait !    
Mais quoi qu'il en soit, cela se matérialise par un trait.    

 
Et j'ai quelques notions de droit urbanistique.    
 

Ah ben ca tombe bien: j'habite à qq km de l'Alsace  
 

je ne sais pas comment ca se passe lorsque c'est la commune qui impose ca. Je te parle juste du pecord qui va faire copain-copain avec le maire pour que son pré devienne constructible, et qu'il puisse le vendre à 6000€/are (c'est le prix par ici)
 

ah ben si ca n'a aucune chance de devenir constructible, en effet, ca vaut "rien"
 

ah en effet: à ce prix, aucun n'est interessé. Mais quand le terrain fait "x10", là, y'a deja beaucoup plus de candidats
Mais en effet, les "vieux" ont souvent ce reflexe de garder le terrain. Bon, dès qu'ils clamsent, les enfants se depechent de fourguer tout ca pour toucher le jackpot
 
 

Je suis d'accord, c'est loin d'être un monde sans reproche.    

 
Je sais que des maires accordent de PC illégaux. Mais alors attention aux dégats !
Car ça risque de piquer très fort si un voisin jaloux amène la chose au tribunal !
C'est condamnation à la démolition. Plusieurs maisons sont ainsi démolis chaque année en France.    
 

Ca dépend des amis qu'on a  

Très exactement.    
Cela s'appelle les révisions du Plan Local d'Urbanisme.  

Pas du tout.    
Tu te retrouves simplement un beau jour propriétaire d'un terrain constructible.
Et si tu es dans le Lubéron, du jour au lendemain, ton champ de cailloux tout juste bon à faire brouter des chêvres, vaut des centaines de milliers d'euros.
 
Je te laisse imaginer comment les maires sont courtisés, et bien souvent pressés de déplacer le trait.    
 

Les prix ont beaucoup augmenté parce que beaucoup de maires ont, par conservatisme égoïste (maintenant que eux habitent là, ils ne veulent plus que d'autres "étrangers" viennent s'installer), refusé de créer de nouvelles zones à bâtir.
Ainsi, un maire en première banlieu de Besançon, était très fier de m'expliquer qu'il avait réussi le tour de force de n'avoir créer aucune zone à bâtir depuis qu'il avait été élu, soit plus de 20 ans !!!      
Résultat, ça commune a vieilli, l'école s'est vidée de ses enfants et il a fallu fermer des classes.
Mais rien n'y fait : plus aucun étranger hormis le remplacement naturel des maisons déjà baties.  
     

 
Voilà de nouvelles données pour te permettre de comprendre comment fonctionne le système au final extrèmement simple.    
 

le copinage ici c'est pareil
 
enfin c'était parce que la commune d'ou je viens en bretagne fait désormais parti d'une communauté de commune depuis quelques années, et elle s'est fait tapper (le mot est faible) sur les doigts pour copinage trop prononcé.
Certains terrains avec proximité de tout à l'égout / bus était pas déclaré constructible  alors que d'autres perdu au milieu de nulle part le devenait apr magie.
 
Autant dire que ce n'est pas passé ^_^

C'est ça.    
 
Moi, l'hectare de terrain qui jouxte ma maison, je l'ai acheté 20 000F frais de notaire inclu, en 1995 pour faire simple (achat en 2 fois en fait).
 
Si l'an passé, soit 12 ans après, je m'étais débrouillé pour que le maire bouge le trait, j'aurais pû le diviser en 15 lot de 500m2 + 2500m2 de rue, et j'aurais vendu chaque lot 100 000 euros.
 
Oui oui, vous calculez bien la fortune que ça fait.    
 
Disons que je ne devrais pas laisser un héritage dégueu à mes petits-enfants (car tant que je serais en mesure de rester dans ma maison, le pré servira de pâture à mes ânesses).
 
 

Ce n'est pas une fois viabilisé.
Qu'il soit viabilisé ou non, on s'en fout.
 
Tout est dans ce fichu trait sur un plan à la mairie.
 

 
Ouaip, ben Ségala aussi avait des amis.
 
Ben sa maison en Corse, c'est niet a dit le conseil d'état (plus haute juridiction française) !
Et pourtant le prefet avait dit oui, le ministre avait dit que ça ne le choquait pas, le tribunal administratif et d'appel avaient dit oui.
 

 
Oui enfin encore faut il avoir le courage de remonter jusqu'au conseil d'état

 
Je connais de genre de connerie.    
 

 
Je ne sais pas qui dans ce dossier a été le caillou.
 

Merci etheriel et Campedel pour vos réponses !!!  
 
Ok Etheriel j'ai compris "la bonne affaire" de ton pote !!! Revendre ça à 6000€ / are non-viabilisé c'est effectivement IMPRESSIONNANT        
 
Mais bon c'est vrai que c'est un peu bizarre ce changement de zone !!!  
Chez nous si la Mairie passe des zones en zones constructible c'est pour "faire des expropriations" et faire faire des lotissements par l'intermédiaire d'un lotisseur. C'est pas la loi de la jungle et permettre à un ou deux type de s'en mettre plein les poches !  
Enfin j'ai encore rien entendu de tel ...  
 
 
 

 
 
Oui, ca rejoint ce que je disais avant !
C'est en fait la Mairie qui en bougeant son trait donne la valeur à ton terrain ...  
C'est pourquoi il me semble plus normal qu'une Mairie après toutes les procédures traditionnelles (enquête publique, etc ...) devienne propriétaire de ta parcelle (dans le cas général il faut quand même qu'elle se porte acquéreur auprès de nombreux propriétaires terrien pour faire un lotissement). Et que c'est finalement la Mairie qui "profite" de cet valeur ajouté qu'elle accorde elle même à certain terrain !

 
   
 
 
 
OUI !
 
 
 
 

 
J'avais merdé avec la touche validé !

C'est ça.    

 
Ca, ça s'appelle de la spoliation de biens et c'est fortement condamné par les tribunaux !
 
Et heureusement.
 
Que la maire m'exproprie, pourquoi pas.
 
Mais dans ce cas, je ne tolerais pas qu'elle fasse la moindre plus value avec mon terrain !
 

 
   
 
Trop tard, quoté.  

 
Ok !
Mais juste pour comprendre comment on passe par exemple 600€/are à 10.000€/are :
 
1. Un terrain est bien situé mais en zone NON-CONSTRUCTIBLE, la Mairie après toutes les enquêtes préalables décide de faire un lotissement à cet endroit et d'exproprié des propriétaires : Elles les indemnisent à 600€/are.
 
2. Elle transforme cette zone en zone CONSTRUCTIBLE en modifiant le PLU : Sa "valeur" passe à 6000€/are
 
3. Elle le fait lotir par un lotisseur qui se charge de vendre des parcelles VIABILISE à 10000€/are (Soit 4000€/are de frais de viabilisation + la petite plu-value de l'agence).
 
C'est bien ça le principe    ou l'étape 2 n'existe pas est le terrain passe de 600€/are à 10000€/are juste avec les couts de viabilisation    
Si l'étape 2 existe la commune fait FORCEMENT une plu-value dans une telle opération !
 
Désolé pour le HS les gars    Mais bon dès Lundi ces pages seront de toute façon complétement noyés sous les CAC@2500    

Ici il y a spoliation.
 
La mairie, si elle a dans l'idée de faire un lotissement, doit acheter le terrain au prix du terrain à batir non viabilisé.
 
C'est trop facile de faire un tour de passe passe et de spolier ainsi les gens.
 

Enormément de lotissements sont l'oeuvre d'entités privées (promoteurs, personne en nom propre, etc.) ayant réussi à racheter plusieurs terrains contigus ou un grand terrain.

Justement, c'est là que le bas blesse.
Car la viabilisation, y compris la création d'une rue, ne coute pas cette différence de prix.

Oui et elle n'a pas à le faire sur le dos des propriétaires précédents.
Ce n'est pas le rôle d'une mairie.

 
Je vois que tu es devenu plus raisonnable sur l'avenir du CAC.        
 
 

drapal

Oui, je comprends mais dans mon raisonnement il n'y avais pas de spoliation de la commune car c'est ELLE qui ajoute une grosse valeure ajouté au terrain par son "travail" (passer d'une zone non-constructible à constructible (petit travail je le concoit    )).
 
C'est un peu comme si l'état devait racheté un champs perdu dans la nature à prix d'or à l'agriculteur parce qu'il voudrait y faire passer une ligne de TGV ! On est bien d'accord, c'est l'ETAT qui crée dans ce cas une valeur ajouté au terrain (par la nature même de son projet) ... Il n'y à aucune raison que l'exploitant bénéficie d'une prime AMHA !
 
Pour le cas des lotissement privés, je vois pas vraiment qu'est ce que c'est    
 
 

 
  J'espère toujours un méga rebond avec le blabla du G7 et pourquoi pas une éventuelle super annonce surprise dès Lundi matin  
 
 
 
Je vous rassure, le topic ressemble à autre chose en général  

je parie sur un bull trap dans le mois ^^

Non, car il y a confusion des rôles :
- la commune peu aussi rendre constructible le terrain d'un particulier.
- la commune n'a pas à faire de bénéfice (du moins ce n'est pas son objectif, après ça peu arriver par le jeu du hasard)
C'est en quelque sorte un organisme qui doit rester neutre et en position d'arbitre. Hors on ne peu pas être arbitre et joueur en même temps...
 
Par ailleurs le fait d'exproprier pour construire c'est admettre explicitement que le terrain est constructible (même si ce n'est pas encore acté officiellement). Et donc que l'indemnisation au prix du non-constructible est injuste.

C'est cool le PER, encore faut il avoir une idee de leur valeur.
 
La tout ce que tu vois ne sont que des previsions, souvent faites par la meme ribambelle d'imbeciles qui prevoyaient que l'immobilier allait monter jusqu'au ciel, qu'il n'y aurait jamais de crise, puis que la crise etait contenu qu'au subprime, etc, etc..

Vu qu'il est intelligent, lorsq'uil a vu la baisse s'accélerer, il a du espacer les louches
Et à long terme, il sera à mon avs toujours gagnant.

 
C'est vraiment très très rare par chez nous en tout cas !!! Même dans le cas classique d'un terrain se trouvant en fin de village et pile à la limite des zones constructible / non-constructible. La commune n'octroi pas ce droit !
Ou vraiment ca doit être un cas qui ne doit pas être juste par spéculation ! Par exemple le fils du propriétaire qui aimerais bien construire sa maison sur ce terrain (avec pas l'idée de la revendre dans la semaine Hein   )
 
 

 
Oui, effectivement    
Je comprends très bien ce raisonnement et si c'est bien comme ça que celà ce passe, ca me pause problème avec ces 2 exemples :
 
- Le notre (que j'expliquais page précédente) ou la commune nous à exproprié de 1 are 45 (en 1995) avec une indemnisation de 457€/are est à revendu des terrains viabilisé à (je pense) env. 5000€ à l'époque ... => Nous nous somme fait profondement grugé    
 
- Mon exemple d'expropriation par l'Etat lors d'une construction d'une infrastructure ! (Pour moi c'est un exemple très proche mais peut-être à tord   ). Le propriétaire pourrait aussi refuser de revendre à l'Etat ses terres perdues dans la nature à 50€/are (1) en arguant "Mais mes terres ont infiniment plus de valeurs puisqu'on veux en faire passer une ligne de TGV dessus : je vends pas à moins de 2000€/are !!!" (2)
 
Bref, il est évident que par une décision "politique" : Mairie ou Etat une grosse valeur ajouté est attribué à une terre ! Il me semblait donc "normal" que cette valeur ajouté reviens à la "communauté" et profite donc à tous : Etat ou Mairie ...
Je vais me faire lyncher avec des théories pareil sur un forum bourse    
 
 
(1) : Prix moyen des terres agricoles en 2007 : 4900€/ha (http://www.pleinchamp.com/article/ [...] e&pub_id=2)
 
(2) : Indemnisation lors de la construction de la LGV Est en 2004 : http://www.fdsea51.fr/services/ame [...] /expro.htm : Assez incompréhensible mais j'ai l'impression que l'indemnisation est d'env. 50€ / are
 
 
 
 
Sinon Les Bourses du Golfe débutent la semaine par une forte baisse, ça commence mal  

Ca doit dépendre des communes... les cas que j'ai vu ne posaient pas de problème, mais dans certains coins campagnard et un peu sympa (hauteur visible de loin).
 

Nous sommes dans un état Libéral (au sens du mouvement Libéral des Lumières), la déclaration des droits de l'homme prévoie que la propriété est un droit fondamental et que l'expropriation ne peu se faire que dans l'intérêt général (ce qui n'est pas forcément évident s'il s'agit qu'un promoteur privé construise des maisons...) et à un juste prix. Et c'est finalement là que se pose la question : quel est le juste prix d'un terrain non-constructible mais que la commune a déjà implicitement décidé de rendre constructible ? Quel prix le promoteur l'aurait-il payé ? Plus cher qu'une simple terre agricole à priori.

Allez, je dis au pif 2800 limite basse. En-dessous, on devient exagerement pessimiste.

Les infos du we :
Les allemands envisagent un bailout de 400 milliards d'euros dans leur secteur bancaire.
Le marché boursier anglais (footsie) pourrait rester fermé demain lundi. LE gvt s'apprete a intervenir lourdement et l'intervention serait a priori tellement monumentale qu'ils envisagent de ne pas ouvrir la bourse.
 
Jusqu'ici tout va bien

le problème c'est que les allemands font ca après avoir refusé le bailout européen global, et les Sarkozy a dit hier qu'il ne ferait pas de bailout no  matter what après avoir proposé 320 milliards d'euros ya 10 jours.
c'est lunaire

 
En es tu certain?
http://www.postimage.org/image.php?v=Pq12HMC0
 
Ca risque d'être à très très long terme ses gains.

 
il ya toujours le cas d'ecole du nikkei  
wikipedia :  

 
ceux qui ont acheté en 89 n'ont toujours pas récupéré la moitié de la valeur de leurs actifs