Reprise du message précédent :

Tu as quand même la plupart du temps la possibilité de demander au vendeur de repousser la date de la clause. Perso on a dû le faire 2 fois. Les vendeurs ont pas vraiment intérêt  (ni envie) de repartir à 0 dans la recherche d'acquéreur surtout s'ils te savent de bonne foi.

Et c'est aussi pour ça qu'il faut aller jusqu'au bout du processus avec plusieurs banques.

Il "paraîtrait"   que les banques croulent sous les demandes et qu'il ont des délais rallongés.
 
Maintenant, sachant ça, à toi de faire en sorte d'avoir de la concurrence pour pouvoir faire levier sur celle qui t'intéresse le plus  

il y a ce topic pour parler de ça :
http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] 6596_1.htm
 
1) prend de la marge. Le but est de "sécuriser" les conditions d'annulation de la vente, si tu ne trouves pas un financement correct.
Tu peux faire des simulations sur les sites des banques, qui te donneront déjà des idées de taux attendu... Tu peux aussi prendre un RDV dans une banque physique (demande bien un RDV "prêt immo" pour tomber sur un gars qui sait manipuler les applis)
 
Exemple pour nous : on a besoin d'emprunter 400K€, sur +/- 20 ans.
On trouve des banques capables de nous financer sous les @1.35% en taux de base.
On a mis dans le compromis une clause indiquant que l'on faisait appel à un emprunt de 400K€, sur 20 ans, à un taux inférieur à 1.8% de base (à moins d'un cataclysme, ça ne se produira pas)
 
2) dans le compromis, ce n'est pas obligatoire. La répartition entre les acheteurs est par contre mentionnée (50/50 par exemple).
Pour les demandes de prêt, ça rentre dans le calcul et tu dois le spécifier : si tu mets moins d'apport, tu dois emprunter plus, donc tous les curseurs bougent (taux d'endettement, "risque" sur le crédit, etc.)
Ca n'engage à rien tant que tu n'as pas signé l'acceptation de l'offre définitive.
 
3) non, tu peux déjà démarcher des banques, qui te feront des simulations. Tu ne pourras pas avoir d'offre définitive (l'offre n'est émise qu'après la signature du compromis de vente), mais ça te fera déjà avancer dans les démarches.
mes conseils : N'hésite pas à démarcher plusieurs banques, et à challenger le courtier (parfois tu tombes sur des boulets qui te proposent des taux pourris dans des établissements de complaisance...)
 
4) la structure du financement DOIT être présente dans le compromis, surtout parceque tu fais appel à un prêt, et donc qu'il y a une condition suspensive d'obtention de prêt qui est automatiquement présente (et obligatoire au niveau de la loi, tu ne peux pas la refuser).
Le notaire a donc besoin du montant de ton apport, pour en déduire le montant du prêt, qui sera noté dans le compromis, et qui fera foi sur les conditions d'execution de cette clause suspensive d'obtention de prêt (+ durée + taux max que tu admets)
Ceci dit, tu peux très bien indiquer au notaire que tu pose 40% d'apport, que tu empruntes donc 60%... et qu'au final tu trouves un financement qui t'intéresse avec 20% d'apport et 80% d'emprunt.
Il faut voir ça comme une condition de sortie d'engagement, pas comme un engagement ferme sur ton financement

 
Bon je vois que le débat sur les médecins passionne toujours les foules lol mais simplement ce que je voulais dire c'est qu'en début de carrière un médecin/dentiste ne sait pas forcément s'il va se mettre en libéral ou en cdi ou autre..
 
Et même en libéral, quand ça marche bien à un moment tu plafonnes... bon assez haut c'est vrai mais tu n'as pas d'augmentation à proprement parler car tu es payé à la tâche.
 
En gros pour caricaturer les banques sont plutôt cool avec les médecins/dentistes en se disant qu'ils seront plutôt en libéral et à temps plein ...et donc peuvent prêter bcp d'argent y compris pour la RP.
 
Alors que la profession se féminise et les cas de 4/5 voir 2.5/5 ne sont pas si rares mais ça on ne le dit pas au moment de l'emprunt en général
 
Tout ça pour dire que prévoir le revenu futur des médecins/dentistes n'est pas simple mais que ces derniers bénéficient plutôt de la clémence des banques. Au final, ça se passe "en général" assez bien donc pas besoin de changer de politique bancaire pour l'instant.

Pour en avoir discuté avec mon notaire + celui de la vendeuse : ils sont exhaspéré par l'incompétence des services de "prêt immo" des banques, mais non ce n'est pas "volontaire".
 
Ils se prennent sérieusement la tête sur certains dossier, toujours liés aux mêmes banques.
Pour eux, c'est avant tout du à une chaine d'incompétent... du "conseiller" qui formule la demande de prêt alors qu'il ne sait pas ce que c'est qu'un taux, au backoffice des banques qui sont chargés de vérifier les dossier.
Bilan : ça prend du temps, le traitement est très lent, ça fini par être retoqué, ça repart au début, des pièces sont perdues entre les différents services, etc.
 
A l'opposé, certaines banques mettent les moyens pour formés leurs salariés, et ça booste le temps de traitement des demandes.
La Banque Postale a très bonne réputation là dessus.
Les notaires sont également très satisfaits des banques en ligne, où les demandes de prêt sont gérées de A à Z par des entités spécialisées.
 
Aujourd'hui, SG & BNP dépassent les 60j pour l'émission d'une offre de prêt, avec un niveau d'incompétence qui exaspère les notaires (même en escaladant les dossiers urgents, ils tombent sur des N+2 totalement incompétents qui ne comprennent rien à leur travail).
Pendant ce temps, c'est moins de 15j pour le même dossier chez Bourso
l'idiocratie, tu peux pas test    
 
Bref, ne pas hésiter à faire plusieurs demandes dans plusieurs établissements !

Etonnant car Bourso = SG

 
C'est une réalité
C'est aussi dû à une tendance d'avoir des grands plans de transformation chez la plupart des acteurs bancaires français.  
Beaucoup de réorg notamment dans les réseaux de distribution. Ca créé des pbs de process et ou d'effectifs parfois.  
Donc process plus longs donc délais clients plus longs. Mais ça va dans le bon sens

non, La SG est présente au capital de Bourso, mais ce sont deux établissements totalement distincts.
Demain le SI de la SG tombe, Bourso continue à fonctionner comme si de rien était
 
Ce n'est pas comme HelloBank, qui n'est qu'une agence virtuelle de la BNP
(un compte HelloBank, c'est en fait un compte de la BNP... donc avec les mêmes emmerdes/limitation)

Ah ok je pensais que c'était effectivement comme Hello/BNP effectivement (j'ai fait la transition vers Hello et toutes les offres sont encore siglées BNP)

tu passes de BNP à HelloBank, tu gardes ta CB, ton RIB/IBAN, tes identifiants de connexion, ton chéquier, et tu subis toujours un service client incompétent et de mauvaise foi  

J'en ai rarement besoin donc ça va
Ca fait la Premier gratos.

 
Tu as donc pu faire le transfert BNP -> Hello Bank avec un pret associé au compte?
Si oui, ca s'est bien passé?
Un de mes critères pour etre passé par la BNP (outre un taux compétitif et malgré leur incompetence que je confirme) c'est cette possibilité, j'espere ne pas m'etre planté la dessus.

j'en ai jamais eu besoin... sauf en ce moment où je dois récupérer des fonds pour mon achat...

et là c'est le drame  
- plafond de virement à 6K€/jour
- création de clé digitale pour passer à 15K€/jour
- blocage de la clé digitale pendant 4j
- désactivation des fonctions de mon compte (je peux plus faire de virement)
- le service client qui se fout de ma gueule en répondant des trucs aberrants à coté de la plaque

J'en suis réduit à faire des prélèvements bancaires depuis Boursorama  

Oui, avec un prêt immo classique et un PTZ
Rien à signaler de particulier. J'ai fait du remboursement anticipé aussi, c'est lent mais ça se fait.

 
En meme temps tu gardes un compte bourso et un hellobank, ca ne te coute pas plus cher, mais il faut etre prevenu en effet, ne pas compter sur hellobank/BNP pour quoi que ce soit d'utile  

Tout à fait, faut être un peu joueur

 
OK merci de la confirmation  

petit renseignement sur la validité d'un investissement locatif en défiscalisation pinel (sur 6 ans puis passage en meublé)
studio de 24m² dans le quartier thiers de marseille (800m du vieux port), 5ème étage ss ascenseur, immeuble ancien refait à neuf, 95000€

merci

Le vendeur de defisc te l'as vendu comme ça ?
Parce que là on risque pas d'en dire grand chose  

je l'ai visité
il m'a vendu le produit avec ce prix là
par rapport au marché, c'est plus cher c'est certain mais l'état des appart en vente actuellement n'est clairement pas le même

4K€/m² à Marseille pour un 5ième sans ascenseur ?
je connais mal le marché mais ça me semble (très) cher...
 
PS : en une recherche sur seloger, les biens corrects en apparence sont plutôt autour de 2K€/m² pour des apparts refaits sans être en étage aussi élevé...
A voir si l'état du tiens permet de doubler le prix de la location (pour retomber sur la même rentabilité), et si tu arriveras au final à le revendre 2x plus cher que les autres
 
beau 50m² refait à neuf pour 99K€
http://www.seloger.com/annonces/ac [...] 651771.htm
 
24m² en bon état en plein centre pour 49K€
http://www.seloger.com/annonces/ac [...] 072357.htm
 
...
26m² refait à neuf dans l'hyper-centre : 53K€
http://www.seloger.com/annonces/ac [...] 219249.htm

Des HLM peut-être ?

50 m², on oublie, je parle de studio de - de 25m²

pour les autres, on a clairement pas la même définition de refait à neuf !
ce sont 2 apparts avec un coup de peinture, ceux que je suis en train d'acheter sont sur un niveau de finition nettement plus élevé en termes de sol/sdb et avec une cuisine complètement équipée

c'est marrant que tu ne donnes pas les annonces à 80-90k€ d'ailleurs

edit : et mauvais quartier en plus !

trop de  

on parle d'un achat locatif, pour défiscaliser, ou d'une RP où tu vas habiter ?
parceque le "niveau de finition" a un impact négligeable sur le prix de la loc... alors qu'un 5ième sans ascenseur, ça a un impact direct.

le niveau de finition a un impact sur le prix du futur meublé et le choix des locataires
 
il n'y a pas d'ascenseur car il n'était pas physiquement possible d'en mettre un dans cet immeuble
en tout cas la vue est très belle (double vue sur marseille et la grosse église saint vincent)

 
Pinel donc loc vide non?
Et apres 6 ans de loc vide (surtout pour un 5eme sans ascenseur, tu devras te contenter de locataires pas si regardants), tes prestations haut de gamme auront justement perdu de leur superbe.

oui pinel pour commencer

 
Amha il vise du AirB&B  

nan
 
on en a discuté de savoir s'il fallait partir directement sur du meublé, et autant profiter de la défiscalisation au départ

Quartier Thiers, c'est pas la folie, j'ai habité la rue d'en face pendant 2 ans, et un bon pote en plein milieu. Si t'es sur la place Jean Jaurès pourquoi pas, après rue Curiol, rue Sénac, c'est les rues des putes à Marseille (véridique, rue Curiol, elles sont assises sur des chaises en attendant le client). La ville avait des projet de "quartier latin" avec la fac dans ce coin, je sais pas ou ça en est. Clairement, pour de l'étudiant, peut être, pour quelqu'un qui à un peu de thunes, il cherchera jamais là.

c'est pas encore complètement réhabilité mais c'est en bonne voie

 
Tu espères le louer combien ? Autour de 420€ pour toi ce ne serait pas une "mauvaise" affaire grâce à la defisc même si pas gégé. C'est plutôt vers la plaine ou la canebière ?

Oui enfin d'après de ce que je vois sur Street Map (juin 2016), la mairie de quartier n'est toujours pas transformée en cinéma, et ya toujours autant de minijupes et de talon haut à faire le piquet rue Curiol    
Après y'a eu pas mal de travaux sur tout le centre de marseille, je suis pas d'accord de dire que c'est a fuir, mais des personnes avec des moyens iront quand même plus vers le sud / Prado

A manier avec prudence dans ce sens là.  
 
Si tu fais une demande d'emprunt > à ce qui a été indiqué dans le compromis et que tu as finalement un refus de prêt inattendu, tu ne peux pas faire jouer la condition suspensive. Si tu n'as pas d'autre moyen de financement et que finalement tu ne peux pas acheter, la sanction est généralement une pénalité de 10% du prix.
 
Edit : c'est pour ça qu'on conseille d'être large dans le compromis et de prévoir une condition d'un emprunt pour un montant maximum le plus élevé possible (jusqu'à 100% prix + frais si le vendeur ne tique pas).

le loyer est encadré c'est plutôt vers 360€
 
c'est à 50m de la canebière

 
Je en connais pas les quartiers, mais 50 K un 25m² même s'il est pas tip top, pour moi c'est toujours mieux que 90 K super bien. Pour 15 K tu le fais passer en super bien et t'es largement gagnant financièrement. Sans parler de la defisc sur les travaux.
Après la localisation est aussi super improtante.

 
Un appartement haut de gamme pour la location c'est le mauvais plan : tu ne valorises pas du tout dans le loyer le hdg
Refait à neuf par contre c'est parfait : pas trop cher et état des lieux nickel pour le locataire entrant.
A+

c'est pas haut de gamme, c'est refait à neuf
mais très joli quand même

c'est un bon plan pour le promoteur.
 
Il a du acheter le 24m² pour 40K€ (dans son jus, 5ième sans ascenseur), il a fait 10K€ de travaux dedans pour le refaire à neuf, et il le revend avec 100% de bénéfices