Reprise du message précédent :

 
J'ai aussi pris l'académie l'année suivante, mais pour le moment, c'est la première que j'ai mis en application. Je suis sur une opération immobilière que je préfère terminer avant de passer à la suite.  
 
Oui, il y a eu une mise à jour, notamment pour les mur commerciaux. Mais les mises à jour sont rares (1 en 2 ans donc) car malgré tout, ils préfèrent lancer de nouveaux produits. Après, il faut considérer que ces formations sont avant tout des bases de départ, les rencontre que l'on fait ensuite (notamment via le groupe facebook associés) sont au moins aussi importantes pour aller plus loin.

 
C'est là qu'il faut vérifier si toutes ses vidéos sont dans la même ligne ou s'il y a de la nuance. Surtout, toujours vérifier par soit même les informations.  
 
Je dis ça, mais depuis 2 ans, il y a une foule de petits jeunes qui se lancent et parfois c'est du rêve. Parfois même ce qu'ils disent à leur propre sujet est du rêve (j'ai mi un exemple dans un précédent message). Alors certes, dans des formations typé "académie", etc, on apprend à faire des formations, mais certains manquent un peu d'originalité .
 
Je vais donc un peu cadrer un peu au sujet de ces formations :
 
Public visé :
- pour ce que soit utile, il vaut mieux épargner au minimum 10% de ses revenus chaque mois (le niveau de revenu est lui peu important, c'est la régularité qui compte)
- pour se lancer dans ce genre d'aventure, il convient d'avoir 6 mois de dépense en épargne de précaution et un peu plus d'argent de côté pour investir (car il n'est pas toujours possible de partir vraiment de 0 même si certains y arrivent)
 
 
Un bon coach / formateur
- ne va pas chercher à faire du volume :  
- Comme il est en grande partie le produit et qu'il vend dont le fait d'être accessible, faire du volume fait baisser la qualité du produit qu'il vend (la formation)
- Les personnes capables de payer des formations quelques centaines d'euros seront bien plus motivés que des personnes qui achètent un produit 20/30€
- ne doit pas que vendre du rêve
- doit avoir une expérience conséquente de ce qu'il a fait : 6 mois ou 2 ans d'expérience, c'est peu, certains problèmes arrivant seulement au bout d'un temps
- préférentiellement, avoir commencer par faire du coaching personnel avant de lancer sa formation (ce qui lui permet en plus d'avoir déjà des témoignages pour sa com)
 

 
C'est d'ailleurs pour ça que je ne suis pas trop fan qu'on en parle sur un forum si large public, ça ne leur rend pas forcément service en réalité.  
 
Les chaines Youtube de ces personnes sont avant tout une manière de recruter des clients. N'oubliez pas que le plus honnête des vendeurs vas un peu magnifier les choses, seuls des robots seraient capables d'être 100% objectif.
 
un peu de vocabulaire :
- cash flow : excédent brut d'exploitation (en claire, la différence entre le chiffre d'affaire / loyer et les crédit, charges, etc ... D'ailleur, pour l'immobilier, certains youtubeurs ne prennent en compte que la mensualité du crédit en charge
- rat race : je déteste ce terme, surtout dans un contexte français. il s'applique surtout dans un contexte américain (cf livre Père riche / père pauvre) où le crédit à la consommation est la norme pour toute dépense et fait que l'américain moyen est très endetté et donc obligé de travailler non pas pour vivre, mais pour rembourser ses crédits.  
- indépendance financière : c'est le mot à la mode et à géométrie variable selon les personnes qui en parlent. En clair, celà veut dire avoir suffisamment de revenus "passif" pour vivre. Mais dans le détail, un revenu est rarement 100% passif, pour un loyer, il faudra faire un minimum de travail régulièrement malgré tout
 
 
Là dessus :
- un loyer n'est pas un cash flow (soit un bénéfice brut dans la plupart des cas)
- un cash flow ne peut être équivalent à un salaire net  
- il faut aussi prendre en compte qu'il y aura toujours des variations de revenus, donc considérer qu'ils y aura par exemple de la vacance locative
- qu'il n'y a pas de recette miracle
- que le formateur ne va pas faire les choses à la place de son client
- que les formations ne protègent pas des galères mais donnent simplement des clés pour les prévenir et les gérer
- que la formation ne doit pas être votre seule source d'information.  
- le fait que ce soit pas compliqué ne veut pas dire que ce soit simple même si c'est à la porté de pas mal de monde à priori.  
- je conseille de bien se renseigner avant de prendre une formation payante : les vidéo gratuites offre pas mal de contenus et pas mal de livres sont de bon départs. Ca permet de se faire une idée. Avec un peu d'esprit critique, celà permet de bien choisir et d'avoir déjà un fond sur le domaine.  
- dans tous les cas, c'est pas la formation qui va vous faire réussir, mais vos actions. La formation n'étant qu'un moyen d'avoir les connaissance pour agir correctement.  
 
 
Je sais, je peux paraître lourd, je précise que je suis très, mais vraiment très,  content des formations que j'ai suivi, mais je suis aussi conscient que celà ne peut pas convenir à tout le monde. Et c'est en étant conscient de ce que je mets ici que  l'on va justement avoir des résultats alors qu'une personne qui rêve et reste passive, même en payant, restera au même point.

Déjà, +100 pour le message juste au dessus.
 
Après, ça peut avoir une place sur HFR, sans partir dans le jugement hâtif comme certains.
 
Tiens, autre question a ceux qui ont pris une formation: pourquoi celle-là et pas une autre ? Il commence à y en avoir pas mal, dans tout les domaines.
J'ai l'impression que c'est assez subjectif et lié à la personnalité du formateur mais bon, certains sont peut-être plus pragmatiques ?

Ah, mais je le fais déjà ça (et même plus que €10), c'etait le premier conseil du livre de Seban: paye-toi d'abord. Mais bon, c'est pas quelques dizaines par mois qui vont aider pour l'achat d'un bien immobilier.

Ah, ça y est, les bot / modérateur malgaches des vendeurs de poudre aux yeux ont trouvé ce topic ?
 
A quand celui qui nous dira qu’il est millionaire en suivant les formations de Théophile Elliot  

 
Je ne sais pas dans quel pays tu te trouve (si c'est le RU, je ne vais pas forcément te conseilleur de l'immo)
 
Une fois que tu as cette routine d'épargne, il y a deux objectifs suivants :
- que le virement corresponde à 10% de ton salaire ou revenu moyen
- que le compte d'épargne contienne 6 mois de dépenses mensuelles  

Dans ma fiche, c'est écrit "Ville: Londres". donc je suppose que je suis bien au RU.
 
Ouaip, je vais essaye de faire ca.
 
Les 10%, c'est avant ou après les impôts ou apres les contributions sociales ?

 
En France, ce serait 10% de ce qu'on te verse, mais comme on a le prélèvement à la source, totu se retrouve un peu déphaser.  
 
En vrai, c'est plutôt entre 10 et 25%. en dessous de 10%, c'est dur, entre 10 et 25, la règle est plus tu mets de côté, mieux c'est. Au delà de 25ù : ça en change plus grand chose.
 
mais là, je parle des banques françaises, ces banques dont les dirigeants aimeraient mettre tout le monde en contrat précaire mais qui ne prêtent qu'au CDI avec ancienneté et aux fonctionnaires   (j’exagère un peu, mais c’est pas loin)
 
Ensuite, l'immobilier au RU comment dire ... je suis content d'être de ce côté ci de la Manche.  

Oui, ca pique fort ici.
Comme en Suisse, le salaire en moins.

Ton post m'a provoqué un choc

Là pour le coup, je ne sais pas si les banques fonctionnent de la même façon au Royaume Uni.
Si ils se rapprochent du système américain, ce ne sera pas forcément les mêmes règles qu'en France.

A voir si il y a des versions orientées plus R.U des formations. Surtout que le crédit n'est qu'une étape, reste le fiscal et la gestion qui peut aussi différée.

Après, quelque soit le pays, mettre de l'épargne de côté n'est jamais une mauvaise chose et, même si ça ne permet pas d'avoir un crédit, ça reste une bonne habitude AMHA.
Il y a aussi les produits financiers, pas forcément besoin de se lancer dans l'immo tout de suite. Même si l'effet de levier ne sera du coup pas au rendez vous.

Oui, je place aussi un peu sur des trackers ETF de temps en temps, pour un horizon lointain.  
 
Y'a des outils pour ca en UK (Stocks And Shares ISAs), qui permettent de ne pas être taxes sur les gains dans ce genre produits.

 
Mais c'est le cas pour beaucoup de domaines. Combien achétent un instrument de musique super cher pour jamais arriver à en jouer correctement ? Combien prennent un appareil photo pro et changent tous les 2-3 ans  sans jamais arriver à sortir une photo un peu sympa ? Combien achétent la dernière TV/voiture aux meilleures performances ? Combien s'imaginent qu'il leur faut un thermomix pour faire une soupe ?
 
Dans beaucoup de domaine, on ne vends pas qu'au professionnels du métier.
 
Tu ferais assister la plupart des gens aux meilleurs cours par les meilleurs profs au monde qu'ils en tireraient rien.

 
J'ajouterai que le prix est accessoire. On peut avoir le déclic par ce qu'un pote nous montre comment faire, en achetant un bouquin, en suivant des forums sur le net, en prenant une formation payante super chère ou la même chose gratuite.

 
Le principe de base est simple, faut maximiser les revenus, minimiser les dépenses et bien placer la différence entre les 2.
 
Ta résidence principale je pense qu'il y a des choses à faire. Si ta pas renégiocié un taux <1.5% faut renégocier et au passage ne pas hésiter à augmenter le nombre d'années de remboursement. Tu dois pouvoir baisser ta mensualité de 150€ de cette façon. Juste en augmentant la durée de remboursement.
 
Coté boulot y'a probablement moyen d'augmenter tes revenus en faisant des efforts. Par forcément énorme, mais 100, 200, 300€ mensuels de plus d'ici 1 ou  2 ans.
 
Les 2 combinés tu dégage une capacité d'épargne significative te permettant soit un investissement locatif, soit d'investir sur des placements financiers, soit encore de louer ta résidence principale actuelle quite a être locataire dans un truc bof pendant quelques temps et à racheter juste après pour toi, ce qui revient à un investissement locatif.

 
Hum y'a quand même des possibilités genre crédit conso à 0.95% bourso pour la France en tout cas, garder son apport lors du crédit immo ou ralonger la durée de remboursement. Vu que les taux sont bas, l'effet levier est pleinement jouable.

C'est bien stipulé qu'il est interdit de contracter un prêt conso pour investir sur les marchés financiers.

Après, on est d'accord que personne n'ira vraiment vérifier mais bon... disons que ce n'est quand même pas au niveau du prêt immo de plusieurs dizaines (centaines) de k€.

 
Le pret bourso permet 50K€ si tu suit niveau remboursement bien sûr. Je pense que y'a moyen d'en trouver d'autres comme ça. C'est pas énorme, mais ça permet d'obtenir un peu de levier si c'était ce qui était recherché. Alors est-ce une bonne idée, je suis pas fan, je penche que pour la plupart des gens le plus raisonnable est de lisser les invesissement risqués en mettant une somme chaque mois... Ce qui nous fait revenir au point de départ.
 
Mais ce qu'on oublie aussi c'est que l'effet levier en immo est lui aussi très risqué. On considére d'ailleur généralement qu'on est perdant si on garde pas un bien au moins 5-10 ans. Bien qu'il faudra entretenir et sera sujet à impot. Pour peu qu'on soit dans une des nombreuses villes ou l'immo c'est mort et pas dans une de celles ou les prix flambent (ou que ce statut s'inverse ne cours de route), et c'est un bon moyen de ruiner sa vie entière. Mais ça on l'oublie car on ne retiens que les winners.
 
Dans tous les cas, il faut bien choisir son bien, surtout ne pas le surpayer, s'assurer des risque d'évolution macro (crises/taux d'intérêt/pert d'emploi) et micro (dynamique de la ville/quartier, qualité et évolution de la résidence...).
 
La plus gros différence pratique pour la plupart des gens est qu'il en reste quelque chose après 20 ou 30 ans. Y'a un bien payé dont on paye plus de loyer et qui quelque soit sa valeur exacte peut être revendu et permet probablement d'en acheter un autre au moins en partie. Qu'ils aient largement surpayé ou fait une super affaire, du moment qu'il ont tenu suffisament longtemps ils s'enrichissent que maintenant il ont quelque chose alors que beaucoup auraient seulement payé leur loyer et dépensé quelques conneries en plus et seraient avec rien 30 ans plus tard.
 
C'est la même idée sur l'épargne d'ailleur. La plupart des gens cherchent même pas à optim le rendement, il veulent juste ne pas perdre (ou pas trop).
 
 

 
Un malhonnête, comme l’intégralité de ceux cités dans la FP.
 
Tu peux aller voir ses vidéos « Comment placer 200 000 euros ??? » (bha oui, les autres vendeurs de vent font bien des vidéos pour placer 10k, donc faut taper plus fort dans l’inconscient des potentiels pigeons ), ou encore les témoignages qui se répètent en boucle avec les mêmes personnes pour t’en convaincre.
 
La règle d’or : si on te propose une formation payante, fuis ! Surtout si c’est à base de vidéo pour te faire miroiter des centaines de k euros de bénéficies ou de pub sur Facebook.
 

 
Ca me fait marrer éthique et responsable et surtout d'avoir besoin de conseils et justifications pour ça. Ca sent l'attrape pigeon.

Topic intéressant,  
 
un avis sur Jean Rivière ?
https://www.youtube.com/user/podcastmarketing/videos
 
 
Pour d'autres Youtubers je serais plus nuancé mais lui me semble être un gourou. Il reconnait faire ses formations en une journée et en sort très régulièrement.
Au passage si quelqu'un a la vidéo où il est dans un jaccuzi avec deux ladyboys c'était la plus drôle malheuresement il l'a supprimée.

C'est Marketing Mania lui ?

Non.

Et du coup, tu as quoi comme résultats ?

J'écoute pas mal de vidéos des ces youtubeurs, plus souvent pour me vider la tête et rigoler que pour "apprendre" pour être honnête  
Je n'ai jamais acheté aucune formation, par contre je trouve que ces mecs sont hyper fort en marketing, lol.

Il faut quand même noter que pas mal de ces youtubeurs ont une situation un peu "spéciale" : ils habitent à l'étranger (defisc, cout de la vie moindre, ...), n'ont souvent pas d'enfants, voyagent 6 mois sur 12 .... Ça biaise un peu le discours je trouve. Quand on vit comme un nomade ou dans un pays qui ne coûte pas cher, la liberté financière est plus accessible que si on habite à Londres avec 3 enfants, c'est un lieu commun de le dire. Bref pas forcément transposable à tous.

Pour l'immo, j'avais fait des calculs pour voir si on pouvait réellement autofinancer un bien, et ça ne me paraissait pas évident du tout. Je ne dis pas que ce n'est pas possible, mais à moins d'être connaisseur et d'y passer beaucoup de temps (donc gros travail en amont avec prise de connaissances, gestion de la pression et des risques... un peu comme un job, quoi ) ça ne me semble pas "naturellement faisable" comme cela est présenté sur le net. Là où ces youtubeurs réussissent, c'est surtout parce qu'ils se (re)financent avec leur boite via la vente de formations, amha.

Pour finir, je pense qu'il y a une mauvaise compréhension de ce qu'est la liberté financière, et que les youtubeurs exploitent cette faille. En vérité, il ne s'agit pas d'arrêter de travailler, mais simplement d'être son propre patron et de s’émanciper du salariat (dans le cas où on a un job alimentaire avec un faible salaire/valeur ajoutée, ou que sa situation est à risque sur le marché de l'emploi - par exemple si on a plus de 40 ans, qu'on est pas qualifié, etc).

Pour ma part, l'autofinancement ne me paraît vraiment pas inaccessible, il faut surtout jouer sur les bons leviers pour augmenter sa rentabilité.
Personnellement, je me lance normalement en 2020 (le temps d'avoir un bilan et une situation un peu plus banquier proof), je verrai bien si je galère. Mais vu que je bosse aussi en parallèle sur une app qui me permettra de me simplifier les recherches, ça me permet déjà de tâter le terrain de manière théorique, et je pense qu'il y a de quoi faire.

Après, pour le life style, c'est sûr qu'une bonne partie sont globe trotters célibataires et sans enfants, certains moins (Olivier Seban par exemple me paraît plus posé, aucune idée si il est en France ou à l'étranger par contre, je n'ai pas assez regardé ses vidéos) et c'est clair que ça aide d'être dans des pays avec un coût de la vie inférieur, mais c'est aussi un choix et des sacrifices d'un côté aussi, chacun voit midi à sa porte. Mais de manière générale, je pense c'est quelque chose qui plaît, à la cible principale.

Pour la liberté financière, ça dépends des youtubeurs, globalement, ils parlent effectivement surtout de quitter le salariat et bosser pour soi, pas pour quelqu'un... Après, il y en a assez peu qui disent que ça se fait sans rien faire/bosser un minimum (mais c'est pas non plus mis beaucoup en avant, en matière de communication, c'est normal) ...

A ma connaissance, il avait déjà fait fortune dans l'informatique avant de se lancer dans l'immobilier. Il était déjà millionaire par la revente de sa boîte.

Oui.

 
Comme je l'ai dit plus haut, j'ai 2 appartements qui me rapportent plus que ce qu'ils me coûtent (300 € de cash flow réunis, je me paye 100 par moi, le reste restant en "secours" ). Je parlais d'un autre projet en cours. Je suis passé chez le notaire. Il s'agit d'un petit immeuble. Coût de l’opération travaux et frais de notaires compris : 600 K€ pour un cash flow brut après travaux de 2000€ (ce qui apparaîtrait dans une vidéo Youtube d’investisseur ) et un bénéfice mensuel net de 1300€ (en gros, c'est ce que je me payerais si je devais me distribuer des dividendes) .
 
A noter que j'ai fait un peu différemment de ce qui est conseillé dans la formation et dans la plupart des formations : ces biens se trouvent en IDF et le prix du troisième est nettement au dessus de ce que font généralement les youtubers. Je me suis ici servi de ma capacité de financement plus élevé pour avoir un bien rentable pas trop loin de chez moi (j'ai une famille ...) .
 
Là, je gère les travaux de l'immeuble  et les locataires déjà présent (ce qui fait que j'ai déjà un bon petit cashflow).
 
Après, je suis d'accord, les mots employés viennent pour la plupart d'ouvrages américains du Père Riche / Père Pauvre de Robert Kiyosaki et sont souvent très mal employé. Le terme Rat Race a par exemple peu de sens car il vient d'une spécificité de la société de consommation américaine (même si sur certains point, on peut y ressembler) et la notion d'indépendance / liberté financière est mis à toute les sauces sachant qu'il existe déjà des termes français : rentier, investisseur, entrepreneur qui définissent bien mieux la situation des uns et des autres.  
 
 
 
 
 
 

Ok comme quoi, l'un n'empêche pas l'autre. Il aurait aussi pu se barrer/profiter.

Bien .

Ok, merci pour ton retour. Je suis intéressé par la vidéo youtube de ton expérience si tu en fais une.

600k€ ... tu prévois d'avoir tout remboursé quand du coup ? Dans toutes ces vidéos qui parlent de devenir rentier avec l'immobilier, il y a un paramètre qui joue enormément je trouve : l'âge.
Par exemple si tu achètes de apparts à 25 ans sur 20 ans, ça veut dire qu'à 45 ans tu n'as plus d'emprunt, et donc tu peux encaisser masse de fric tout en étant encore relativement jeune.
Si tu commences à, mettons 40 ans ou plus, j'en vois déjà moins l'intérêt ... On arrive sur du 60 ans et plus, soit presque l'âge de la retraite. Certes ça peut rapporter du pognon, mais ça apporte aussi son lot de galère. Il y a peut être des meilleures pistes à ce moment là (bourse ? , ...)

Rien n'oblige à aller jusqu'à la fin du crédit, surtout si on n'a pas mis énormément d'apport, c'est toujours ça de capitalisé. En plus avec les taux faibles, la part d'intérêt n'est pas monstrueuse.
Alors certes il ne faut pas avoir un gros retournement du marché immobilier et devoir rembourser plus que revente + loyers encaissés mais bon... dans tout marché il y a une part de risque.
Et pas vendu, pas perdu, le bien, si bien géré, continuera de rapporter de l'argent tout les mois, ce qui peut permettre de faire le dos rond en attendant la fin de la crise si crise il y a.

D'où, pour moi, l'obligation, pour être tranquille, de prendre un bien avec un maximum de CF.

 
Je ne crois pas à l'auto financement. C'est complétement irréaliste comme concept. En gros 1 seule personne qui en as l'idée peut acheter comme ça d'un coup tous les biens du monde car ça rapporte plus que ça ne coute , mais personne n'est au courant et à part quelques winners qui te vendent le truc personne le fait ? Et même ces  winners plutôt que d'être milliardaire en quelques années à partir de rien, en achetant à la pelle, ils font des vidéo youtube et sont même pas dans le top des fortunes mondiales ?  
 
Dans la réalité quand tu vois que beaucoup de gens achétent 4-5 bien à crédit en s'enrichissant à donf, juste après ta une crise type subprimes ou ils finissent ruinés.
 
Quand les gens disent qu'ils s'autofinancent car genre le crédit est couvert par le loyer il oublient:
- que le loyer est un revenu taxé comme tel. Et le proprio winner sera vite au moins dans la tranche des 30%.
- que le loyer est souvent charges incluses et que donc ce qui est rééllement perçu est moindre
- qu'il faut payer la taxe foncière qui devrait d’ailleurs fortement augmenter dans les années à venir avec la suppression de la taxe d'habitation.
- qu'il faut entretenir le bien pour qu'il garde sa valeur ou parfois juste continuer à le louer
- qu'il y a des loyers impayés, des locataires qui veulent pas partir ou détériorent le bien ou des logements vacant et qu'il faut prendre une assurance pour se couvrir sur ces risques. (Obligatoire pour que la banque prête).
- qu'il y a des frais importants  à l'achat comme les frais de mutation (8%).
- que la situation du pays ou de la région à horizon 10-20 ans lors de la revente est inconnue. Il suffit que la démographie baisse, les mode de vie changent ou que le quartier ne soit plus en vogue pour que l'opération devienne bien moins rentable.
- que tout ça est un vrai travail qui prend du temps et qu'il est normal d'être rémunéré pour.
 
Donc oui quelqu'un qui va prendre le temps de bien acheter va pouvoir financer une bonne partie de l'investissement via les loyer mais il devra soit apporter un capital, soit il y sera pour quelque centaines d'euros  mensuels ce qui fait qu'à moins d'avoir déjà une capacité d'épargne élevée limitera les possibilités.
 
Je prend l'exemple de l'appart ou j’habite. Cout 220K soit à l'époque vraiment pas cher. 25K€ de travaux fait et apport d'un peu plus de 50K€ dont 15K€ perdu en frais de notaire. Mensualité de 1100€/mois sur 20 ans. 170€ mensuels de taxe d'habitation et foncière. A peu près autant de charges.
 
Cout mensuel: environ 1450€. Sans compter 70K€ d'argent frais entre l'apport les travaux et frais de notaire.  
 
Depuis j'ai renégocié le crédit car les taux on baissé. Je suis à 960€ de mensualité, et donc, je passe à 1300€ mensuels.
 
Mais si je le loue au mieux ça sera 900€ charges incluses. Il faudra enlever l'assurance impayés et l'IR. Le gain net sera peut être 700€ (je payerai plus la taxe d'habitation). Donc 500€ de ma poche ce qui est d'ailleurs pas mal du tout. Sortir 500€ alors que je rembourse plutôt 800€/mois une fois les intérêt déduits, c'est plutôt cool.
 
Mais clairement chaque investissement nécessite un apport d'argent frais régulier pour se financer et il faut donc avoir un travail à la base.
 
D’ailleurs j'ai lu un des bouquins de Seban et ce qu'il préconise c'est surtout d'épargner un max et de placer cet argent au mieux. nulle part il ne parle d'investissement magique qui coutent rien.
 
Et au final faut bien comprendre que l'idée c'est de vivre moins bien aujourd'hui pour vivre mieux demain.

 
Emprunter 600K€ on dirait qu'on est sur 3000€ mensuels de crédit sur 20 ans. Si tu es positif de 2000€ brut, ça veut dire que tu touche 5000€ de loyers. Soit un cout d'achat de 120 loyers et un rendement brut de 10% ce qui me semble utopiste.
 
Cet immeuble est situé ou ? Y'a combien de m2 et d'apparts ? Combien chacun rapporte ? Comment ce fait-il que tu n'ai que 700€ de frais pour 5000€ de revenus supplémentaires ?

 
Oui enfin si ta quelque milions, c'est plus un exploit. La réelle difficulté des gens c'est qu'il faut vivre et donc qu'une bonne partie de l'argent est jamais épargné. Quand on a quelques millions on est déjà riche et hormis à avoir beaucoup d'enfants c'est même inutile de s'enrichir encore plus.
 
La première étape reste quand même d'avoir une bonne source de revenu primaire pour moi. Si le couple avec 1 enfant à 9000€ de revenus mensuel, il pourra bien plus facilement épargner 3000€ que le même couple avec 3000€ pourra épargner 1000€. Le premier couple sera sans forcer à 30% d'épargne alors que l'autre va galérer à 15% de taux d'épargne. Le premier couple va donc épargner 6X plus vite.
 
Et le truc c'est qu'à 9000€ de revenus mensuel pour un ménage on vit déjà très bien et l'intérêt de s'enrichir est bien moindre. On se retrouve sans forcer à avoir un bien immo payé sympa, voir un investissement locatif, à profiter de la vie et à maintenir son niveau de vie à la retraite. C'est limite con de se priver pour avoir plus plus tard alors que d'ici là on sera vieux ou mort.

Ben c'est très bien, n'investit pas et laisse aux autres, perso ça me va très bien .

 
Reponse stylée je te l'accorde mais zéro argument sur comment s'y prendre en pratique. Quand tu te lancera en 2020, tu aura qu'à nous donner les détails de tes investissements immo en 100% auto financement sans apport, impots, taxes et charges compris.

- En LMNP au régime réel tu peux ne payer aucun impôt sur les loyers.
- La rentabilité de l'opération n'a rien à voir avec le cash flow.
 
Pour tout le reste, j'espère que les gens qui parlent d'auto-financement les prennent en compte.

 
 
Ah, ça serait donc du mensonge les fameux rentiers de l’immobilier de YouTube ? Je tombe des nus

Oui pas de soucis, je ferai des CR.
De toute façon il y a déjà zyx qui a de l'immo rentable à son actif.

Par contre, l'argument de la revente n'en est pas un... le loyer ne se casse pas la gueule parce que le prix de vente du bien descend...
Evidemment que si on est contraint de vendre alors que le marché s'est cassé la gueule, on ressort en négatif, mais c'est la même avec du financier, pas vendu, pas perdu.

Sinon, pour répondre un peu plus longuement (pour rien, tu ne cherches visiblement pas à être convaincu et de toute façon, convaincre quelqu'un ne m'apportera pas grand chose au final ).

- les impôts, c'est 0 ou presque si on se débrouille bien entre travaux et amortissement du bien, tranquille au moins 10 ans, peu importe la tranche, sauf si la niche saute, mais bon, c'est comme partout et je pense que ça ne serait pas forcément rétroactif
- oui évidemment, il faut prendre en compte en déduisant les charges
- plan sur la comète, pour l'instant on joue avec les règles actuelles, comme tout investissement, tout peut changer et si on part du principe que tout va aller contre nous (et sans effet de vase communiquant, ce qui est fortement improbable), autant ne rien faire c'est plus simple. De plus, il y a des chances que l'augmentation des charges, ce soit les locataires qui la paye en partie au final, on fait toujours payer ceux qui sont en dessous .
- oui évidemment bis, perso je compte environ 5% du loyer comme charge d'entretien, après ça dépendra du bien et du locataire, ça peut être revu à la hausse ou a la baisse
- oui il peut aussi y avoir des tempêtes, un tremblement de terre, des gitans qui squattent et cassent tout, un incendie etc etc... le truc c'est de faire le maximum en amont, après, bah des impondérables ce sont des impondérables. Les loyers impayés c'est environ 2%... donc 98% de chances que ça se passe très bien, et rien n'empêche de prendre une GLI (même si je pense que le travail en amont sur l'appartement et sur le locataire permet encore de faire baisser ses 2% de risque)
- oui évidemment ter
- voir au dessus
- la période recherche + achat prends énormément de temps, le reste peut possiblement être délégué suivant son besoin

Et pour l'histoire de tout acheter, non, la banque ne suit plus à partir d'un moment, même avec uniquement des opérations rentables... et il faut du coup vendre des biens pour pouvoir solder des crédits et emprunter à nouveau.

De manière générale, si on voit tout en noir, faut se suicider tout de suite, au moins t'es sûr qu'il t'arrivera plus rien de fâcheux...
C'est évident que si toutes les étoiles s'alignent pour te foutre dans la merde, tu y seras, mais c'est pareil pour absolument tout... perso, je compte pas faire all in en immo et je ne conseille a personne de le faire, comme je ne conseille pas d'avoir tout ses sous sur une AV ou un PEA ou autre... il faut diversifier.
Quand on y réfléchit, beaucoup idolâtrent les placements financiers, mais au final on donne ses sous pour être à la merci de quelque chose que l'on ne contrôle pas plus... on n'a aucune action qui peut faire évoluer le résultat, on place et on "attend"...
Alors au final, choisir un fond/une action/autre ou un locataire, il n'y a pas tant de différences, on peut maximiser ses chances en en cherchant un bon. On peut aussi diluer les risques avec de la courte durée. On peut diviser la perte avec de la colocation, etc...

Sans être utopiste, je pense que pour réussir quelque soit le domaine, il faut être un minimum optimiste.

 
Je n'ai pas de soucis avec l'investissement immobilier ou financier ou autre. Ca me pose aucun soucis et je compte en avoir plus que j'en ai aujourd'hui. Je pense que si bien géré, c'est rentable, c'est à dire que tu récupére au moins ta mise sur la durée, voire tu y fait un certain bénéfice.
 
Ce avec quoi j'ai plus de mal c'est les gens qui t'expliquent qu'ils vont genre sans apport acheter un bien le louer et qu'au quotidien une fois les impots et taxes pris en compte ils auront encore plus de fric dispo chaque mois et qu'en plus c'est facile à faire et qu'en 3 ou 5 ans et en partant de rien, même pas un salaire élevé ou capital ils vont se retrouver avec 3,5, 10 apparts sur quelques années, les uns finançant les autre tellement ça fonctionne bien.
 
Les travaux qui réduisent les impots, c'est du capital consommé, tout comme l'appart et ce capital il faut l'avoir. Si l'on emprunte pour l'obtenir, le coût des mensualités augmente et aucun chance d'être en cash flow positif. Si on avait déjà cette épargne, alors on part certes pas de rien. Si on a mis 50K€ dans l'affaire, faut pas oublier qu'au rythme de 500€/mois c'est déjà 8 ans d'épargne.
 
Pour moi il reste 2 aspects à la base, la capacité d'épargne d'un coté et comment tu investi de l'autre. Si l'un ne suit pas, c'est inutile d'être bon dans l'autre.  
 
Quelqu'un qui épargne 2000 roros pars mois naturellement va pouvoir financer 3-4 apparts avec ça qui auront chacun un déficit mais l'effet levier du crédit lui permettra d'investir en réalité quelque chose comme le double ou le triple.  
 
Quelqu'un qui n'a pas de capacité d'épargne et un salaire bas aura du mal à faire autre chose que de financer ça propre résidence et même là, ça sera difficile. Et quelqu'un d'un peu plus aisé qui arrivera à se lancer sur un investissement locatif n'arrivera pas à en acheter 2 ou 3 autre rapidement s'il n'a pas une source de revenu primaire suffisante. Le premier appart n'aidera pas à financer le second. Au contraire il va diminuer la capacité d'emprunt et l'argent disponible. C'est uniquement quand il sera remboursé qu'il permettra ça et quand on démarre à partir de rien, y'en a plus probablement pour 15-20 ans que 3 ou 5 ans.
 
Y'a finalement que lors d'une affaire exceptionnelle donc rare et peu probable d'obtenir qu'on peut l'espérer, ou si le salaire a fortement augmenté entre temps qu'on peut progresser vite.