Ceux qui disposent de ce genre de produits, vous choisissez typiquement les fonds les plus risqués type actions US ou monde, non hedged, et vous arbitrerez en vous approchant de la retraite ?

Tout à fait, c'est ce qu'il faut faire.  
Pour l'instant je suis à 100% sur un fonds actions internationales, à défaut d'un ETF World.  

 
L'abondement (qui est de 0 dans l'offre classique d'ailleurs sauf erreur) pulvérise tout dans les résultats, il n'y a pas de doute sur le fait qu'il faille mettre 300€ dans l'offre sécurisé rien que pour lui.
Une fois cela acté, la question se pose pour tout ce qui dépasse les 300€.
 
Ce qui me paraît faux dans ton tableau
- (b) = 0 en classique. En pratique à supprimer des deux colonnes car de fait tu dois en profiter sur les 300 premiers € avec le sécurisé.
- (e) = 24 en sécurisé et = 19,20 en classique, sauf si j'ai mal compris
- prix final est différent entre classique et sécurisé, cf mes exemples. Il est statistiquement plus faible dans sécurisé que classique en cas de hausse, toujours meilleur en cas de baisse (et plancher à 24€). Pas facile de l'estimer. Ton prix final classique est correct dans l'hypothèse prise. Le prix final sécurisé serait de 25,25 avec la même hypothèse + hypothèse additionnelle d'augmentation linéaire sur 5 ans...
 
J'ai fait les calculs au final :
- hypothèse simpliste de variation linéaire de prix sur 5 ans : le classique est meilleur si la variation annuelle moyenne de prix est entre -4.5% et +2.3% (la décote et les dividendes te protègent mieux que le sécurisé si la baisse n'est pas trop forte)
- hypothèse simpliste de variation de prix avec baisse sur 2 ans puis hausse sur 3 ans (linéaire en cours d'année, comme dans mes exemples) : le classique est meilleur si la variation annuelle moyenne de prix est entre -4.5% et +27%
- hypothèse simpliste de variation de prix avec hausse sur 3 ans puis baisse sur 2 ans (linéaire en cours d'année, comme dans mes exemples) : le classique est meilleur si la variation annuelle moyenne de prix est entre -4.5% et +0.3%
 
Des hypothèse à la con comme ça, il faut en faire pléthore si tu veux approcher de la réalité, mais ça donne déjà une idée.
Sinon il faut des modèles mathématiques de dingue que le structureur est capable de faire, mais pas moi...

 
 
Petite question "philosophie d'épargne d'entreprise" :
 
Je vais changer de boîte et mon futur employeur dispose d'un PER Entreprise, ancien Article 83, sur lequel il me versera quelques k€ chaque année si j'ai bien compris. Je ne trouve rien sur la moitié des fonds sur internet (fonds Allianz) pour juger de leur performance, reste leur nom plus ou moins évocateur. Pas de clause de rachat à part la mort et autres joyeusetés, et les arbitrages sont chers.
 
Ceux qui disposent de ce genre de produits, vous choisissez typiquement les fonds les plus risqués type actions US ou monde, non hedged, et vous arbitrerez en vous approchant de la retraite ?

Encore ce ton péremptoire    
 
On en a parlé il y a 1 ou 2 semaines, certains préfèrent placer en liquidités pour ne pas polluer leur allocation Actions avec un mauvais fonds en PEE.

Moi j'ai des questions sur les femmes.

J'ai acqui un certain patrimoine, pas forcément en corrélation avec mon milieu social.

Du coup le différentiel entre le patrimoine de mes conquêtes féminines (ou masculines) et le mien n'est pas du-tout le même.
Si je veux me faire un beau voyage en couple, c'est moi qui vais devoir raquer. Si je veux une maison, c'est moi qui vais devoir mettre plus d'apport, etc ...

Je n'ose même pas aborder mon niveau de richesse, peur de me faire plumer, donc je fais genre que je suis à leur niveau, cad pas un sou en poche...

Comment trouver des femmes d'un rang social supérieur au mien, ou du même rang mais avec un peu plus de pognon ?

Merci

Clarification :
Brazeinstein parle d'un plan article 83, cad d'un régime où les fonds sont bloqués jusqu'à la retraite (rares cas de déblocage anticipés : déces conjoint, surendettement, handicap, fin des droits chomage).
Ce n'est pas du tout la même logique qu'un PEE où les fonds ne sont bloqués "que" 5 ans.

Donc, à moins d'être très proche de la retraire (notion de sécurisation dont parlaitBrezeinstein), il est évident qu'un support monétaire (rendement négatif ou nul) est cpntr-productif.
Et que compte tenu de la durée de placement forcée, il faut partir sur une allocation actions.

D'autant que généralement, les fonds des PEE/PER d'entreprise sont "de même niveau", cad gérés par la mêm banque et avec le même niveau de frais. Donc quitte à perdre sur des frais non optimisés, autant miser sur du "actions monde", ce qui se rapproche le plus parmi les choix proposés, de la préconisation ETF World du forum.

 
Salut !
Il me semble que certains ici adoptent la philosophie inverse :
comme les produits proposés sous performent de toutes façons  un ETF world, alors mettre l'épargne du PEE sur du fond euro, et ainsi le compter dans la poche non risquée de l'allocation.
A côté, faire son investissement ETF world pour performer.
 
Edit : je n'avais pas les réponses ultérieures, en effet si "avec l'article 83" c'est bloqué jusqu'à la retraite, ce n'est peut être pas une bonne idée.  
C'est pénible ces produits bloqués.  

Il n'y a pas de fonds euros sur PEE, c'est spécifique à l'AV.

Il n'y a pas de fonds euros sur PEE, c'est spécifique à l'AV.

Dernier CAPITAL : article détaillé sur le non coté, "Les actions non cotées, plus rentables que la Bourse"
 
Sur 15 ans :
+6,3% par an pour l'immo de 2007 à 2021
+5,1% pour le CAC40
+12,2% pour le private equity selon France Invest
 
Ensuite 4 parties :
Les supports dédiés en AV. APEO, BPIFrance, etc
Les SPAC
Les FCPR
L'investissement en direct

Clarification :
Brazeinstein parle d'un plan article 83, cad d'un régime où les fonds sont bloqués jusqu'à la retraite (rares cas de déblocage anticipés : déces conjoint, surendettement, handicap, fin des droits chomage).
Ce n'est pas du tout la même logique qu'un PEE où les fonds ne sont bloqués "que" 5 ans.
 
Donc, à moins d'être très proche de la retraire (notion de sécurisation dont parlaitBrezeinstein), il est évident qu'un support monétaire (rendement négatif ou nul) est cpntr-productif.
Et que compte tenu de la durée de placement forcée, il faut partir sur une allocation actions.
 
D'autant que généralement, les fonds des PEE/PER d'entreprise sont "de même niveau", cad gérés par la mêm banque et avec le même niveau de frais. Donc quitte à perdre sur des frais non optimisés, autant miser sur du "actions monde", ce qui se rapproche le plus parmi les choix proposés, de la préconisation ETF World du forum.
 
Edit : grillé par les multiples réponses

Effectivement j'avais raté l'info article83 et non pee.
C'est vraiment impossible à débloquer ? Si oui, go actions et à sortir de son allocation et à intégrer en patrimoine bonus illiquide, qui ne compte pas vraiment  

Autant pour moi il est question d'un PER Entreprise et non un PEE, donc très long terme tu as peut être raison  

C'est pénible ces produits bloqués.  

A mon tour sur Milleis.
 
Je les ai contacté dans le cadre de recherche de crédit immo pour des investissements en club deal immobilier d'entreprise via une SCI à l'IS (déjà existante et portant actuellement  5x150 k€ d'invest à crédit). Cette démarche faisait partie du "tour des banques" pour ce type d'investissement.
 
petit aparté sur la démarche : Il s'agit d'investissements dans des bâtiments d'entreprises. Les club deal dans lesquels j'ai investi sont des grosses boites avec une belle signature (Enedis, Basic Fit, Mondial Relay, Suez, North Sails...) avec des baux fermes autour de 10 ans. Chaque invest porte sur un bâtiment (La diversification vient de la multiplicité des dossiers). Avec une renta 1ère année entre 6 et 7%, et financé intégralement à crédit, chaque invest s'autofinance en une quinzaine d'année avec un peu de cash à sortir chaque mois au début, que l'inflation des loyers vient minorer puis annuler.
L'enjeu est de trouver des banques qui acceptent de financer les projets :  
- qui sont portés par ma SCI à l'IS
- sans impacter le taux d'endettement (qui explose largement les critères du HCSF...) : on est à la frontière entre le pret pro et le perso -> certaines banques considèrent que ça fait partie du taux d'endettement et donc refusent (en suivant leur calcul j'ai un taux d'endettement > 80%...). D'autres (notamment BP et CE) classent cela en prêt à objet pro et donc acceptent mais n'aiment pas me voir cumuler les projets.=> D'où ma recherche de "nouvelles banques" pour financer ce type de projets.

Peux tu donner un peu plus de rex sur tes club deals stp ?

 
Bien résumé, merci.
 

 
Oui c'est clairement un truc à part qui ne compte pas vraiment et qu'on reverra à la retraite, si retraite il y a.

 
D'ailleurs comment ça se passe si on change d'employeur si on a un PERE ouvert chez l'ancien ? Il végète jusqu'à à la retraite ?

Ce produit ne sert certainement pas les intérêts de l'employé.
J'ai 6500€ bloqué, accumulé entre 24 et 27 ans, qui me donneront accès à une rente ANNUELLE d'une centaine d'euros.
 
Cette somme serait bien plus utile à mon ménage aujourd'hui, pour financer l'isolation par l'extérieur de ma maison par ex.

 
Cette somme serait bien plus utile à mon ménage aujourd'hui, pour financer l'isolation par l'extérieur de ma maison par ex.

 
 
 
D'ailleurs comment ça se passe si on change d'employeur si on a un PERE ouvert chez l'ancien ? Il végète jusqu'à à la retraite ?

C'est de l'argent quasi gratos. Dans mon cas par exemple, c'est la COGIP qui verse 80%. Donc on prend !

Mon PEL sur Boursorama m'affiche un taux à 3% (au lieu de 2.5% avant).  
 
C'est une erreur d'affichage ou c'est le nouveau taux ?

 
C'etait une des seules banques qui m'acceptaient pour un pret immobilier car je n'etais pas resident fiscal Francais. Jamais vu un tel niveau d'amateurisme.
 - En gros, ils n'ont respecte aucune des deadlines alors que je les ai force a des reunions de reporting hebdomadaires
 - Ils n'ont pas ete capables de revoir les documents fournis avant la veille de la deadline dans l'acte notarial alors qu'ils me disaient que c'etait fait
 - Ils ont pose des conditions qu'ils ont changees apres la date de l'accord de pret dans l'acte de vente
Et au final ils m'ont ouvert des comptes alors que je leur avais dit de pas le faire et ils ont mis 3 mois a les fermer.  
 
Mauvais sur toutes les dimensions envisageables, j'ai rarement vu des nuls pareils, en fait jamais. J'ai fait un reporting CNIL et escalade au CFO sur LinkedIn pour leur incompetence.

 
 
Petite question "philosophie d'épargne d'entreprise" :
 
Je vais changer de boîte et mon futur employeur dispose d'un PER Entreprise, ancien Article 83, sur lequel il me versera quelques k€ chaque année si j'ai bien compris. Je ne trouve rien sur la moitié des fonds sur internet (fonds Allianz) pour juger de leur performance, reste leur nom plus ou moins évocateur. Pas de clause de rachat à part la mort et autres joyeusetés, et les arbitrages sont chers.
 
Ceux qui disposent de ce genre de produits, vous choisissez typiquement les fonds les plus risqués type actions US ou monde, non hedged, et vous arbitrerez en vous approchant de la retraite ?

 
5 investissements réalisés up to date
 
Le principe:
Le Club Deal réunit plusieurs investisseurs sur 1 projet = 1 bâtiment.
4 critères cumulatifs de sélection des projets :  
- bien récent ou neuf sur emplacement premium
- bailleur grand compte
- rentabilité nette de frais 1ère année = 6 à 7% (historiquement 7% mais d'année en année, comme il y a plus de concurrence sur ce marché, le rendement des nouveaux projets chute)
- bail long terme (9 à 10 ans, soit les 2/3 de la durée d'investissement)
 
Projets allant de 4M à 10 M€
1 part standard = 150 k€
 
Les projets sont financés à crédit à tx fixe, mais les loyers suivent l'inflation (indice ILC ou ILAT).
L'horizon d'investissement est de 15 ans qui permet d'autofinancer le projet.
Les batiments neufs ont une décennale -> sécurité.  Au terme, revente du batiment (bien encore en bon état) pour réinvestissement plutot que de conserver le bien et les loyers.
 
Chaque club deal est porté par une SCI à l'IR
Les investisseurs investissent à travers leur SCI à l'IS.
La SCI projet achète le bien et le loue. Elle verse chaque trimestre aux actionnaires leur quote part de loyers sous forme d'une avance sur dividendes futurs, ce qui permet de financer le crédit.
D'un point de vue fiscal, la SCI projet est fiscalement transparente. La quote-part de son résultat fiscal calculé selon la règle des revenus professionnels (avec amortissement du bien) est réintégrée dans le résultat fiscal de la SCI holding. => La SCI holding est structurellement déficitaire les premières années et faiblement imposée les années 10 à 15. => pas d'impôt pendant la phase de capitalisation.
 
Risque : impact IFI dans la deuxième moitié de la période de 15 ans. => réfléchir à un refinancement pour reprendre du crédit et minorer la valeur imposable (par exemple, créer une autre SCI à l'IS qui rachèterait les parts en se réendettant).
 
Les gestionnaire des club deal gère les aspects techniques (visite des sites pour vérification entretien) et financiers (encaissement loyers et reversement aux actionnaires. Ses frais de gestion sont très réduits (4% de l'invest pour le montage initial, puis 3,5% des loyers. Bien moins qu'un SCPI).
Il ne gère "que" 150 M d'actifs et il y a un coté "familial/amical/par recommandation"
 
Mes 5 investissements up to date :
 

• Invest A : Voilerie à Vannes, en front de mer à la limite de la zone loisir (casino, parc des expos) et du pole Voile de compétition. Investissement réalisé en Octobre 2019. Crédit à taux 0,9%. Effort de tréso initial 90€/mois. Effort de tréso actuel : 32€/mois  

• Invest B : Salle de sport à Angers - zone dynamique. Invest en Fev 2020 avec 15 mois de travaux + franchise. Crédit à 0,87% sur 13 ans 9 mois d'amortissement (un peu court) -> effort de tréso actuel = 160/mois (vs 190 au début)

• Invest C : Secteur de l'eau à Calais - Invest en décembre 2020 - crédit tx 1,04% - effort tréso 115€/mois (vs 135 en 2021)

• Invest D : Enedis à Nevers - invest en mai 2022 (avant-hier!) - crédit 1,53% -> période de travaux en cours (VEFA) + carence qqs mois => différé en cours jusqu'au paiement des loyers à l'été 2023. L'effort de tréso sera de l'ordre de 250à 300/mois

• Invest E : Plateforme Logistique d'une messagerie en Bretagne : Invest en mai 2022 (oui, 2 d'un coup...) - crédit à 1,53% ->période de travaux en cours (VEFA) + carence qqs mois => différé en cours jusqu'au paiement des loyers au printemps 2023. L'effort de tréso sera de l'ordre de 250à 300/mois

 
De beaux projets qui vont s'autofinancer même si je dois aujourd'hui faire face à l'effort de tréso initial qui se résorbe avec l'inflation (hausse loyers indexés sur les indices).
L'immo d'entreprise permet à mon sens de limiter les risques fiscaux (Taxe foncière refacturée au locataire) et le risque d'impayés.
Pas forcement besoin d'une adresse ronflante mais rester près des grosses villes en province : Enedis devra toujours avoir une implantation régionale pour gerer le réseau par exemple.
Mes critères de choix parmi les multiples projets proposés (5 à 6 par an) : pas de bureaux car je n'ai pas confiance/visibilité  à 15 ans, plutôt des locaux d'activités pour entreprises des utilities qui ont besoin d'une implantation décentralisée (eau, énergie, messagerie...), ou des emplacements top premium avec bâtiments convertibles.
 
L'invest A est le meilleur. Les derniers ont une moindre rentabilité (6%) et les taux de crédit sont moins bons mais j'ai anticipé la remontée des taux en prenant 2 projets d'un coup (je négociais depuis janvier pour l'un ou l'autre des projets D et E, et face à la crise, j'ai pris les 2). Aujourd'hui, les taux pro pour ce genre de projet sont > 2,5%.
 
Perspectives :
Avec l'inflation, les loyers être revalorisés plus vite que prévus, et donc l'effort de tréso réduit.
Je ne prévoit pas de souscrire de nouveaux projets à CT tant que les taux sont élevés, mais en veille pour sauter sur la prochaine bonne occasion. Ce délai va permettre également de rassurer mes 2 banques préteuses qui vont voir les loyers arriver et l'encours se réduire.
 
Actuellement, dans mes projections réalisées avec une inflation annuelle de 1,5%, j'ai un TRI de 21,5%. Avec les 10% d'inflation qu'on va se prendre dans les indices entre cette année et l'année prochaine, et en tablant ensuite sur un retour à 1,5%, le TRI grimperait à 25%.
 
 
Autres

• J'ai le revenu principal du foyer, et ces projets permettent également de sécuriser mon épouse puisque les crédits sont assurés sur ma tête à 100%. En cas de décès, les crédits seraient remboursés, les loyers continueraient de tomber jusq'au terme des 15 ans (= revenus) puis les biens seraient valorisés. A 47 ans, ca rassure.

• Mes ainés de 21 et 20 ans veulent en faire autant, en disant que c'est mieux à 20 ans qu'à 45 pour avoir du cash à 35 ans,  mais j'ai du leur expliquer que pour que les banques prêtent, il faut déjà avoir un peu de surface

• Cela fait beaucoup d'immo dans mon patrimoine brut, mais avec le levier, c'est magique!.

• charge mentale nécessaire : une fois que ca tourne, compter 2 à 3 heures par mois pour la compta (pas question qu'un expert comptable me pique 1500 balles pour ça), un rapport annuel destiné à mes banques et à mon épouse.
  

 
5 investissements réalisés up to date
 
Le principe:
Le Club Deal réunit plusieurs investisseurs sur 1 projet = 1 bâtiment.
4 critères cumulatifs de sélection des projets :  
- bien récent ou neuf sur emplacement premium
- bailleur grand compte
- rentabilité nette de frais 1ère année = 6 à 7% (historiquement 7% mais d'année en année, comme il y a plus de concurrence sur ce marché, le rendement des nouveaux projets chute)
- bail long terme (9 à 10 ans, soit les 2/3 de la durée d'investissement)
 
Projets allant de 4M à 10 M€
1 part standard = 150 k€
 
Les projets sont financés à crédit à tx fixe, mais les loyers suivent l'inflation (indice ILC ou ILAT).
L'horizon d'investissement est de 15 ans qui permet d'autofinancer le projet.
Les batiments neufs ont une décennale -> sécurité.  Au terme, revente du batiment (bien encore en bon état) pour réinvestissement plutot que de conserver le bien et les loyers.
 
Chaque club deal est porté par une SCI à l'IR
Les investisseurs investissent à travers leur SCI à l'IS.
La SCI projet achète le bien et le loue. Elle verse chaque trimestre aux actionnaires leur quote part de loyers sous forme d'une avance sur dividendes futurs, ce qui permet de financer le crédit.
D'un point de vue fiscal, la SCI projet est fiscalement transparente. La quote-part de son résultat fiscal calculé selon la règle des revenus professionnels (avec amortissement du bien) est réintégrée dans le résultat fiscal de la SCI holding. => La SCI holding est structurellement déficitaire les premières années et faiblement imposée les années 10 à 15. => pas d'impôt pendant la phase de capitalisation.
 
Risque : impact IFI dans la deuxième moitié de la période de 15 ans. => réfléchir à un refinancement pour reprendre du crédit et minorer la valeur imposable (par exemple, créer une autre SCI à l'IS qui rachèterait les parts en se réendettant).
 
Les gestionnaire des club deal gère les aspects techniques (visite des sites pour vérification entretien) et financiers (encaissement loyers et reversement aux actionnaires. Ses frais de gestion sont très réduits (4% de l'invest pour le montage initial, puis 3,5% des loyers. Bien moins qu'un SCPI).
Il ne gère "que" 150 M d'actifs et il y a un coté "familial/amical/par recommandation"
 
Mes 5 investissements up to date :
 

• Invest A : Voilerie à Vannes, en front de mer à la limite de la zone loisir (casino, parc des expos) et du pole Voile de compétition. Investissement réalisé en Octobre 2019. Crédit à taux 0,9%. Effort de tréso initial 90€/mois. Effort de tréso actuel : 32€/mois  

• Invest B : Salle de sport à Angers - zone dynamique. Invest en Fev 2020 avec 15 mois de travaux + franchise. Crédit à 0,87% sur 13 ans 9 mois d'amortissement (un peu court) -> effort de tréso actuel = 160/mois (vs 190 au début)

• Invest C : Secteur de l'eau à Calais - Invest en décembre 2020 - crédit tx 1,04% - effort tréso 115€/mois (vs 135 en 2021)

• Invest D : Enedis à Nevers - invest en mai 2022 (avant-hier!) - crédit 1,53% -> période de travaux en cours (VEFA) + carence qqs mois => différé en cours jusqu'au paiement des loyers à l'été 2023. L'effort de tréso sera de l'ordre de 250à 300/mois

• Invest E : Plateforme Logistique d'une messagerie en Bretagne : Invest en mai 2022 (oui, 2 d'un coup...) - crédit à 1,53% ->période de travaux en cours (VEFA) + carence qqs mois => différé en cours jusqu'au paiement des loyers au printemps 2023. L'effort de tréso sera de l'ordre de 250à 300/mois

 
De beaux projets qui vont s'autofinancer même si je dois aujourd'hui faire face à l'effort de tréso initial qui se résorbe avec l'inflation (hausse loyers indexés sur les indices).
L'immo d'entreprise permet à mon sens de limiter les risques fiscaux (Taxe foncière refacturée au locataire) et le risque d'impayés.
Pas forcement besoin d'une adresse ronflante mais rester près des grosses villes en province : Enedis devra toujours avoir une implantation régionale pour gerer le réseau par exemple.
Mes critères de choix parmi les multiples projets proposés (5 à 6 par an) : pas de bureaux car je n'ai pas confiance/visibilité  à 15 ans, plutôt des locaux d'activités pour entreprises des utilities qui ont besoin d'une implantation décentralisée (eau, énergie, messagerie...), ou des emplacements top premium avec bâtiments convertibles.
 
L'invest A est le meilleur. Les derniers ont une moindre rentabilité (6%) et les taux de crédit sont moins bons mais j'ai anticipé la remontée des taux en prenant 2 projets d'un coup (je négociais depuis janvier pour l'un ou l'autre des projets D et E, et face à la crise, j'ai pris les 2). Aujourd'hui, les taux pro pour ce genre de projet sont > 2,5%.
 
Perspectives :
Avec l'inflation, les loyers être revalorisés plus vite que prévus, et donc l'effort de tréso réduit.
Je ne prévoit pas de souscrire de nouveaux projets à CT tant que les taux sont élevés, mais en veille pour sauter sur la prochaine bonne occasion. Ce délai va permettre également de rassurer mes 2 banques préteuses qui vont voir les loyers arriver et l'encours se réduire.
 
Actuellement, dans mes projections réalisées avec une inflation annuelle de 1,5%, j'ai un TRI de 21,5%. Avec les 10% d'inflation qu'on va se prendre dans les indices entre cette année et l'année prochaine, et en tablant ensuite sur un retour à 1,5%, le TRI grimperait à 25%.
 
 
Autres

• J'ai le revenu principal du foyer, et ces projets permettent également de sécuriser mon épouse puisque les crédits sont assurés sur ma tête à 100%. En cas de décès, les crédits seraient remboursés, les loyers continueraient de tomber jusq'au terme des 15 ans (= revenus) puis les biens seraient valorisés. A 47 ans, ca rassure.

• Mes ainés de 21 et 20 ans veulent en faire autant, en disant que c'est mieux à 20 ans qu'à 45 pour avoir du cash à 35 ans,  mais j'ai du leur expliquer que pour que les banques prêtent, il faut déjà avoir un peu de surface

• Cela fait beaucoup d'immo dans mon patrimoine brut, mais avec le levier, c'est magique!.

• charge mentale nécessaire : une fois que ca tourne, compter 2 à 3 heures par mois pour la compta (pas question qu'un expert comptable me pique 1500 balles pour ça), un rapport annuel destiné à mes banques et à mon épouse.
  

 
5 investissements réalisés up to date
 
Le principe:
Le Club Deal réunit plusieurs investisseurs sur 1 projet = 1 bâtiment.
4 critères cumulatifs de sélection des projets :  
- bien récent ou neuf sur emplacement premium
- bailleur grand compte
- rentabilité nette de frais 1ère année = 6 à 7% (historiquement 7% mais d'année en année, comme il y a plus de concurrence sur ce marché, le rendement des nouveaux projets chute)
- bail long terme (9 à 10 ans, soit les 2/3 de la durée d'investissement)
 
Projets allant de 4M à 10 M€
1 part standard = 150 k€
 
Les projets sont financés à crédit à tx fixe, mais les loyers suivent l'inflation (indice ILC ou ILAT).
L'horizon d'investissement est de 15 ans qui permet d'autofinancer le projet.
Les batiments neufs ont une décennale -> sécurité.  Au terme, revente du batiment (bien encore en bon état) pour réinvestissement plutot que de conserver le bien et les loyers.
 
Chaque club deal est porté par une SCI à l'IR
Les investisseurs investissent à travers leur SCI à l'IS.
La SCI projet achète le bien et le loue. Elle verse chaque trimestre aux actionnaires leur quote part de loyers sous forme d'une avance sur dividendes futurs, ce qui permet de financer le crédit.
D'un point de vue fiscal, la SCI projet est fiscalement transparente. La quote-part de son résultat fiscal calculé selon la règle des revenus professionnels (avec amortissement du bien) est réintégrée dans le résultat fiscal de la SCI holding. => La SCI holding est structurellement déficitaire les premières années et faiblement imposée les années 10 à 15. => pas d'impôt pendant la phase de capitalisation.
 
Risque : impact IFI dans la deuxième moitié de la période de 15 ans. => réfléchir à un refinancement pour reprendre du crédit et minorer la valeur imposable (par exemple, créer une autre SCI à l'IS qui rachèterait les parts en se réendettant).
 
Les gestionnaire des club deal gère les aspects techniques (visite des sites pour vérification entretien) et financiers (encaissement loyers et reversement aux actionnaires. Ses frais de gestion sont très réduits (4% de l'invest pour le montage initial, puis 3,5% des loyers. Bien moins qu'un SCPI).
Il ne gère "que" 150 M d'actifs et il y a un coté "familial/amical/par recommandation"
 
Mes 5 investissements up to date :
 

• Invest A : Voilerie à Vannes, en front de mer à la limite de la zone loisir (casino, parc des expos) et du pole Voile de compétition. Investissement réalisé en Octobre 2019. Crédit à taux 0,9%. Effort de tréso initial 90€/mois. Effort de tréso actuel : 32€/mois  

• Invest B : Salle de sport à Angers - zone dynamique. Invest en Fev 2020 avec 15 mois de travaux + franchise. Crédit à 0,87% sur 13 ans 9 mois d'amortissement (un peu court) -> effort de tréso actuel = 160/mois (vs 190 au début)

• Invest C : Secteur de l'eau à Calais - Invest en décembre 2020 - crédit tx 1,04% - effort tréso 115€/mois (vs 135 en 2021)

• Invest D : Enedis à Nevers - invest en mai 2022 (avant-hier!) - crédit 1,53% -> période de travaux en cours (VEFA) + carence qqs mois => différé en cours jusqu'au paiement des loyers à l'été 2023. L'effort de tréso sera de l'ordre de 250à 300/mois

• Invest E : Plateforme Logistique d'une messagerie en Bretagne : Invest en mai 2022 (oui, 2 d'un coup...) - crédit à 1,53% ->période de travaux en cours (VEFA) + carence qqs mois => différé en cours jusqu'au paiement des loyers au printemps 2023. L'effort de tréso sera de l'ordre de 250à 300/mois

 
De beaux projets qui vont s'autofinancer même si je dois aujourd'hui faire face à l'effort de tréso initial qui se résorbe avec l'inflation (hausse loyers indexés sur les indices).
L'immo d'entreprise permet à mon sens de limiter les risques fiscaux (Taxe foncière refacturée au locataire) et le risque d'impayés.
Pas forcement besoin d'une adresse ronflante mais rester près des grosses villes en province : Enedis devra toujours avoir une implantation régionale pour gerer le réseau par exemple.
Mes critères de choix parmi les multiples projets proposés (5 à 6 par an) : pas de bureaux car je n'ai pas confiance/visibilité  à 15 ans, plutôt des locaux d'activités pour entreprises des utilities qui ont besoin d'une implantation décentralisée (eau, énergie, messagerie...), ou des emplacements top premium avec bâtiments convertibles.
 
L'invest A est le meilleur. Les derniers ont une moindre rentabilité (6%) et les taux de crédit sont moins bons mais j'ai anticipé la remontée des taux en prenant 2 projets d'un coup (je négociais depuis janvier pour l'un ou l'autre des projets D et E, et face à la crise, j'ai pris les 2). Aujourd'hui, les taux pro pour ce genre de projet sont > 2,5%.
 
Perspectives :
Avec l'inflation, les loyers être revalorisés plus vite que prévus, et donc l'effort de tréso réduit.
Je ne prévoit pas de souscrire de nouveaux projets à CT tant que les taux sont élevés, mais en veille pour sauter sur la prochaine bonne occasion. Ce délai va permettre également de rassurer mes 2 banques préteuses qui vont voir les loyers arriver et l'encours se réduire.
 
Actuellement, dans mes projections réalisées avec une inflation annuelle de 1,5%, j'ai un TRI de 21,5%. Avec les 10% d'inflation qu'on va se prendre dans les indices entre cette année et l'année prochaine, et en tablant ensuite sur un retour à 1,5%, le TRI grimperait à 25%.
 
 
Autres

• J'ai le revenu principal du foyer, et ces projets permettent également de sécuriser mon épouse puisque les crédits sont assurés sur ma tête à 100%. En cas de décès, les crédits seraient remboursés, les loyers continueraient de tomber jusq'au terme des 15 ans (= revenus) puis les biens seraient valorisés. A 47 ans, ca rassure.

• Mes ainés de 21 et 20 ans veulent en faire autant, en disant que c'est mieux à 20 ans qu'à 45 pour avoir du cash à 35 ans,  mais j'ai du leur expliquer que pour que les banques prêtent, il faut déjà avoir un peu de surface

• Cela fait beaucoup d'immo dans mon patrimoine brut, mais avec le levier, c'est magique!.

• charge mentale nécessaire : une fois que ca tourne, compter 2 à 3 heures par mois pour la compta (pas question qu'un expert comptable me pique 1500 balles pour ça), un rapport annuel destiné à mes banques et à mon épouse.
  

Moi j'ai des questions sur les femmes.    
 
J'ai acqui un certain patrimoine, pas forcément en corrélation avec mon milieu social.
 
Du coup le différentiel entre le patrimoine de mes conquêtes féminines (ou masculines) et le mien n'est pas du-tout le même.
Si je veux me faire un beau voyage en couple, c'est moi qui vais devoir raquer. Si je veux une maison, c'est moi qui vais devoir mettre plus d'apport, etc ...
 
Je n'ose même pas aborder mon niveau de richesse, peur de me faire plumer, donc je fais genre que je suis à leur niveau, cad pas un sou en poche...
 
Comment trouver des femmes d'un rang social supérieur au mien, ou du même rang mais avec un peu plus de pognon ?
 
Merci

Et moi j’ai des questions sur les hommes.  
 
Ceux qui se complaisent à vivre chez leurs parents à 30 ans passés, qui n’ont aucun loisir à part les JV et mesurer la taille de son épargne.  
 
Ceux qui considèrent que rang social = niveau de patrimoine (avec le cheatcode TANGUY).  
 
Comment les éviter et rencontrer des mecs normaux ?
 
(C’est tellement facile de faire des généralités de merde que j’en profite hein)

Et moi j’ai des questions sur les hommes.

Ceux qui se complaisent à vivre chez leurs parents à 30 ans passés, qui n’ont aucun loisir à part les JV et mesurer la taille de son épargne.

Ceux qui considèrent que rang social = niveau de patrimoine (avec le cheatcode TANGUY).

Comment les éviter et rencontrer des mecs normaux ?

(C’est tellement facile de faire des généralités de merde que j’en profite hein)

Bienvenue cheffe,
Présentation  
ASV

Comment les éviter et rencontrer des mecs normaux ?

Déjà posté ici il y a plusieurs années et rangez vos MP, sinon vous recevrez une photo de mes couilles

 
Certains bossent/épargnent comme dans un jeu vidéo, juste pour grinder les niveaux par plaisir de faire de l'xp sans autre but Désolé pour le parallèle peu inspiré.
 
Sinon j'aurai plus de temps cette semaine : quel sujet creuser pour le topic ?
 
1/ Refresh sur le HY ?
 
2/ Selection de fonds actifs actions pour ceux qui veulent s'encanailler au dela des ETF à leurs risques et périls ?
 
3/ Private Equity pour les particuliers aisés mais non fortunés ?
 
4/ Quid ?

Pourtant aujourd'hui il y a des solutions efficaces.
https://www.youtube.com/watch?v=dcyttcODuwg

• charge mentale nécessaire : une fois que ca tourne, compter 2 à 3 heures par mois pour la compta (pas question qu'un expert comptable me pique 1500 balles pour ça), un rapport annuel destiné à mes banques et à mon épouse.
  

Hello,
J'ai 15k à placer ce mois ci. Pas de besoin court terme mais j'étais un peu hésitant à investir ça d'un coup en ETF World.
Finalement j'ai remarqué que mon LDD était vide et qu'il a été revalorisé à 2%. J'y ai donc mis 12k. C'était le bon move, n'est ce pas ?

Ldd plafond à ~7k€