Reprise du message précédent :
Le PEL, si on l'ouvre aujourd'hui c'est pour acheter dans 4 ans.
Celui qui veut acheter à tout prix (c'est le cas de le dire avec les prix débiles actuels ) aujourd'hui, bien entendu vaut mieux qu'il s'endette sur 15 ans à 3% pour garder ses billes placées en AV.

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Je peux emprunter chez Bourso sur 15 ans à 3%, avec ou sans apport.
Dans une banque en dur, l'apport pourrait influer à la marge et permettre de gratter 0,1 voire 0,2 points.
 
J'ai 100k€ de cash.
Ils me rapportent 4k€/an et ça va grimper petit à petit.
 
J'emprunte 100k€.
Ça m'en coûtera 3k€ la 1ère année et ça baissera petit à petit.
 
Bref, dès la 1ère année je gagne 1k€ et le delta se creuse au fil des ans.
Bon, c'est simplifié, mais l'idée est là  

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C'est le sujet de la "discorde" entre Nico et son interlocuteur.
 
Ceci étant dit, attendre que les taux remontent et que l'on se retrouve dans un marché beaucoup plus sélectif (et avec des prix qui auront baissé forcément si les taux remontent) est une bonne stratégie à mon sens.

Dasn tous les cas !!
 
X prix de la maison
Y apport
X-Y => Crédit
 
(X-Y) @ 3%
 
X@3% -(Y@4%)
 
Quel est le plus avantageux ?
Enc omptant en plus l'amortissement du credit cela est encore plus avantageux !!

 
C'est oublier l'évolution du marché immobilier....

 
 
Plus on a d'apport et plus cette stratégie sera payante.

On parle intérêt d'utiliser son apport ou non ave les taux actuels
 
Le reste est une autre discutions qui ne se fait pas ici.

 
J'essaie de comprendre    
 
Dans le cas d'un achat :

• avec apport ça te coute : (X-Y) @ 3%
• sans apport ça te coute : X@3% -(Y@4%)

Or (X-Y) @ 3% < X@3% -(Y@4%),
Donc il vaut mieux faire un apport    
Corrigez moi si je fais erreur

 
 
J'aime pas les maths  

 
Moi non plus sauf pour calculer le fric que je gagne    

Et admettons qu'on ne souhaite/puisse pas mettre d'apport, c'est possible d'avoir le prêt pel+cel de 100k à un taux X et d'avoir un second prêt de 200k à taux Y ?
 
Question sûrement très con

 
 
Bien entendu.
Tu peux avoir plusieurs prêts différents et lissés pour un même crédit immo : PTZ + prêt de ta ville + prêt PEL + prêt CEL + prêt "classique" de ta banque.

Bon j'aurai du placer mes billes sur les mines d'or y a quelques mois

 
Je pense que la question est mal posée.
 
On dit que les taux sont bas, donc on conclut qu'il faut acheter.
 
Il faut considérer deux choses indépendamment.
 
Le marché des taux et le marché de l'immobilier.
 
Pour les taux, ils sont faibles, c'est intéressant de s'endetter. Après, il faut pouvoir placer cet argent à un taux inférieur (résidence principale (à comparer avec la loc), livret, assurance vie, action, obligation, SCPI...).
 
Pour le marché de l'immobilier, on est aux plus hauts historiques, le marché est soutenu par des mesures fiscales qui ne pourront pas durer... Je pense qu'il vaut mieux être short (location).
 
De plus, le crédit fait effet de levier. Si ça monte on est riche à partir de rien, si ça monte on a moins que rien, on doit du fric qu'on a jamais eu...
 
Calculez la performance de votre actif (immobilier, actions, livrets...) nette de tout (frais, impôts, taxes...). Regardez votre coût de la dette (intérêts/frais). Vous voyez si vous perdez ou gagnez. Vous voyez aussi les arbitrages à faire.
 
Bien sur, il ne faut pas conclure de fermer le livret A. Il faut juste avoir un patrimoine équilibré. Vous pouvez avoir des dettes à court terme/ des besoins (impôts, achat voiture, maladie, voyage, mariage...), il faut donc des liquidités disponibles, mais peu rémunératrice. Par contre sur des actifs comme l'immobilier et les actions, il faut attendre un bon rendement pour compenser le risque et les liquidités mobilisées...
 
Par exemple, ces dernières années, j'ai un rendement net de 3,5%. J'ai emprunté à 2,5% pour prendre quelques obligations, bonnes actions et placer en assurance vie... (ceci n'est pas un conseil !)

On est d'accord  

Ben non : 1,03(x-y) > 1,03x - 1,04y

 
J'interprète le @3% comme x 3 / 100 puisqu'il s'agit du coût de l'opération.
Donc (X-Y) @ 3% < X@3% -(Y@4%)    
 
Mon intuition me dit qu'avec les taux actuels il vaut mieux emprunter sans apport mais les calculs mathématiques ne la valide pas  

Est ce que quelqu' un saurait m''expliquer ce qu'est qu' un fond de pension multicompartimenté paneuropéen ?  
 
Le paneuropéen décrit qu'il est disponible pour toute l' europe, mais multicompartimenté ? c'est quoi comme technique derrière ?

 
Pour placer mon épargne de précaution, j'hésite entre mon livret A et mon CEL (un vieux CEL ouvert depuis 2001)
 
Déjà proprio mais changement de résidence possible sous 3-4 ans...
 
Je pense que la différence sera peanuts, mais j'aurai tendance à privilégier le CEL pour les droits à pret plutot que les 0.5% de plus du Livret A..
 
Votre avis svp ??
 
Y'a pas de durée de vie maximale sur un CEL (pas trouvé sur cbanque) ???
 
 
 

 
ca veut dire que ton fond va etre investi dans d'autres fonds de diverses classes d'actifs, de diverses stratégies, mais dans ta zone géographique donnée

 
 
et tu fais comment pour avoir 4% net par an sans prendre de risque ?

bah un fond €...

Mais même : 0,03 (X-Y) > 0,03X - 0,04Y

 
 
le début de la fortune    

tu penses vraiment que tu pourras avoir 4% par an pendant 15 ans?
attention aux surprises sur le taux servi en 2010

 
 
C'est la moyenne de mes placements sur les 3 dernières années.
J'ai du rendement pourri (épargne de précaution), un bonne part de rendement correct (3 fonds €) et 10% de prise de risque sur actions et UC.

 
 
Ce n'est qu'un exemple pour simplifier    
 

 
Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs   (et je crois que ça n'a jamais été aussi vrai qu'actuellement)

A mon avis il fera peut être même mieux, parce que les taux sont anormalement bas en ce moment et en remontants, l'épargne rapportera plus. Par contre le crédit  immo lui restera bloqué
 
Mais je pense que si on ce lance dans un tel montage il faut aller jusqu'au bout et placer une partie de la somme sur des supports plus rentables et plus risqués.

 
 
donne nous un détail de tes placements et de la répartition.
Parce que 4% net annuel sur les 3 dernières années c'est plutôt très bien je trouve.

Oui mais il y aura une latence importante sur les supports en euros qui ne baissent que maintenant alors que les taux ont baissé depuis un moment et donc ne remonteront pas tout de suite, bref globalement difficile à prévoir...
Sinon assez d'accord pour pimenter un peu le truc avec des UCs

Je pensais plutôt à des obligations high-yield et des actions de rendement.
Sur les UC il aura pas la même visibilité et régularité pour rembourser le crédit derrière.

Hello,
existe-t-il une offre de parrainage chez BBank (3 mois @ 5% <100k€)
 
Si oui, merci de me faire un MP

 
Il ya quelques mois, tu ne pouvais pas savoir si ca monterait ou si ca descendrait. C'est d'ailleurs là tout le problème avec les placement "à risque" (= capital non garanti)

 
il y a plusieurs erreurs de raisonnement :
 
- tu ne peux pas distribuer le taux d'interet sur X et Y car il s'agit d'un taux d'interet annualisé qui est basé sur le capital restant du qui decroit année après année
- pas de prise en compte de l'inflation qui diminue theoriquement le cout du credit en prix réels
- pas de prise en compte du cout d'opportunité de ne pas placer son apport à un taux > cout du crédit, dont les interets sont capitalisés
 
et si jamais tu admets les erreurs ci dessus tu as tout de meme une erreur de calcul :
(X-Y) @ 3% < X@3% -(Y@4%) est faux, c'est l'inverse
 
fais le test avec X =100 et Y = 50

 
prêt de ta ville ???
 
c'est quoi ca? un truc de mairies socialos?

Prêt de la ville, je ne sais pas, mais dans la région d'Estrosi, il y a un prêt (ou c'est un don, je ne sais plus) pour aider les jeunes à s'installer.

 
 
J'ai entendu plusieurs témoignages de gens ayant obtenu une sorte de prêt 0% ou 1% de leur ville.

Y'a que des vieux là bas, qui voudrait y aller ?
Tiens c'est une bonne idée ça, faire payer les retraites par les municipalités, y'a quelques bastions de droite qui auraient bien mal aux fesses