Reprise du message précédent :

 
Oui, je suis bien sur le site de l'assureur, mais il semblerait que l'on ne puisse pas effectuer de rachat en ligne sur LinXea Avenir (Suravenir).
C'est pourtant possible chez les trois autres assureurs (Generali, Apicil & Spirica)

C'est bien ça oui, une variation de la valeur de ton bien immobilier a bien plus d'impact (en bien ou en mal) sur l'évolution de ton patrimoine.
Pourquoi la decision serait de vendre l'immo, si as fais le choix d'acheter ce bien en connaissance de cause du risque important en terme de concentration.

On est tous d'accord ici que le choix d'acheter cette RP n'est.pas une décision financière purement rationnelle, mais bien personnelle. C'est une contrainte à gérer du point de vue de ton patrimoine, pour éviter que ça tourne au vinaigre.

Et du coup la décision serait plutôt de limiter la partie investi en actions aux contraire, car tu as très peu de marge de manœuvre en terme de liquidité avec un levier de 5! Bref limiter la casse niveau gestion du risque car une baisse corrélé du marché imo et actions t'enverrai très facilement en négatif.

 
le levier est de 5 sur le patrimoine total mais infini sur l'immo au moment de l'achat. Après l'engagement est mensuel et fixe (si taux fixe). Tant que tu ne vends pas, l'impact du prix n'a aucune influence sur le montant à payer et le levier +/- "indolore".
c'est pas du tout pareil qu'un levier de 2 ou 3 avec des actions.

 
Breaking News. On est au 21ème siècle et H2O a donc un site internet avec toutes les dernières valo.
 
FCP : 114,80
SP : 35,46
 
Soit 150,26
 
35,46/150,26 = 23,6% de part illiquide

En réalité les VL ont un peu augmenté entre la suspension et aujourd'hui.

Voilà ce que ça donne chez moi :



Alors maintenant pour les allocations type, il faut plutôt regarder le patrimoine net total ? Sur le patrimoine net liquide, je monte à 44% actions, ça commence à être pas mal.
Edit : je sais que j'ai trop de monétaire mais j'ai vendu ma voiture récemment et je fais un DCA sur mon PEA depuis avec le cash. Horizon de placement +10 ans.
Un bon document sur l'allocation : https://www.agefi.fr/sites/agefi.fr [...] DE_ded.pdf

En fait ca ne change rien que le crédit soit pris pour l'immo. Tu pourrais être endetté pour acheter des actions à la place et ce serait pareil.
Tu avances par ex que c'est différent avec un levier de 2 ou 3 sur des actions: pourtant ça n'aura aucun impact sur le montant à payer aussi.

Mettons que tu aies 100K en capital et 100k en prêt. Tu investis 100K dans un bien et 100K en actions, quelle est la différence que tu aies pris un prêt pour acheter une maison ou des actions ?
Non, c'est bien le levier à l'échelle de ton patrimoine qui t'importe.

Les variations de prix de l'immobilier te semblent indolores car tu ne les vois pas. BFMTV ne poste pas l'évolution du prix de ta maison tous les soirs. Pourtant ça t'impacte, tu pourrais te trouver dans l'incapacité de vendre en fait (ou en devant trouver un financement supplémentaires). Alors effectivement tu n'auras pas un appel a la marge, mais avoir un patrimoine net négatif n'est pas une situation enviable.

Et l'adage "pas vendu pas perdu" on l'entends très souvent en bourse aussi, et ça n'a pas de sens. Si tu disposes d'un actifs qui a perdu de sa valeur, que tu vendes ou pas, t'as bien perdu de la richesse...

La capacité a raisonner en terme de richesse totale est justement une faiblesse de notre cerveau. On a plutôt tendance a raisonner en petite différence (cf prospect theory en behavioral finance), et faire des choix sub optimaux

 
en fait oui et non car si la partie immo devient trop importante (en net), tu peux décider de te refinancer soit avec un lombard soit avec un achat/revente pour récréer du financier et réduire ta partie immo en patrimoine net.
je ne dis pas que c'est indolore dans le sens que pas vendu pas perdu mais que tu n'as pas d'appel de marge si ca baisse à un moment (sauf si tu dois/veux vendre à ce moment là), avec les actions, appel de marge et ca liquide les positions. Dans un certain sens, le levier sur l'immo laisse plus de marge de manoeuvre que le levier sur les actions, c'est un peu moins risqué dans un certain sens.
 
càd richesse totale ?

 
Bah visiblement si pour ton retour t'en dis une. Tu peux tout à fait vendre sur PEA avant 5 ans si tant est que tu ne sortes rien de ton PEA en lui-même.

Je comprends pas
Tu as 265k et 441k en immobilier net. C'est quoi la difference?  

Qu'elle est la différence avec la même procédure sur des actions ?

Obtenir un crédit pour des actions ou un bien immo n'a évidemment rien avoir en pratique, en terme de montant, de coût, etc. Mais l'effet en terme de levier et d'allocations est le même.

On a tendance à faire des choix vis a vis d'une position relative. Par exemple +/-5 euros pour un investissement de 10euros donne quasiment la même impression de gain ou perte que l'on ai en tout un patrimoine de 3000euros ou 100k.
De mémoire SciencesEtonnantes avait fait une bonne vidéo sur ce genre de biais, je vais essayer de retrouver ça.
(Édit: https://youtu.be/9AJHdGcyqh8 -- il parle notamment de Daniel Kahneman, les des papas de la prospect theory)

depuis que j'ai arbitré sur ce fond ( LU0210526801 ), il a déjà pris 5% sur la semaine.
j'aurais mieux fait d'arbitrer la somme en entier plutôt que de vouloir faire un mini DCA
quel con je suis !

La RP qui fait 176k€.
Sinon le portefeuille optimale selon l'étude :
53 % d’obligations
42 % d’immobilier direct (28% de logement et 8 % de bureaux), 6 % de SCPI
3 % d’actions
1 % d’or
 
ça me semble peu pour les actions. Mais bon l'immobilier a tellement monté dans les dernières années.

Les discussions sur la prise en compte de l'immobilier en brut ou en net sont lunaires
 
Pour calculer son EXPOSITION DE MARCHE, il faut regarder le BRUT : même si un appartement a été acheté avec 100% d'emprunt et n'est pas remboursé, on est exposé à la variation de l'immobilier à hauteur de 100% de celui ci.
 
Donc pour calculer son budget de risque global, il est tout à fait sain de regarder son exposition BRUTE également. De même si on a du levier via credit lombard sur sa partie financière, c'est bien l'exposition brute qui compte...
 
En revanche pour estimer la ventilation de son PATRIMOINE, c'est bien la lecture NETTE qui l'emporte : techniquement on ne s'enrichit pas en achetant un bien immobilier intégralement à crédit même en excluant taxes/frais, on a simplement crée de la dette et mis en face un actif de même valeur.
 
Bref, cf. nico, il faut les deux lectures. Ce n'est pas l'un OU l'autre.

 
C'est probablement l'allocation que je conseillerais à mon pire ennemi  

oula frer... je suis paumé là    
 
donc pour le % d'actions tu regardes quoi?  

Et quel allocation tu conseillerais à ton meilleur ami

 
Oui, pour la réflexion sur l'allocation, il faut réfléchir en termes de patrimoine net total. (On peut regarder aussi le patrimoine brut total pour réfléchir aux expositions aux différents risques/classes d'actifs.)
 
Franchement, les notions de patrimoine net liquide ou de patrimoine net investissable sont plus inutiles et contre-productives qu'autre chose.
 
Je donne un exemple :
 
Peter a un patrimoine net total de 500k€ : 100k€ en actions, 400k€ en fonds €, dont 300k€ sont destinés à un prochain achat de RP.
 
Paul a un patrimoine net total de 500k€ : 100k€ en actions, 100k€ en fonds €, 300k€ RP.
 
Marie a un patrimoine net total de 500k€ : 100k€ en actions, 100k€ en fonds €, 300k€ en SCPI/SIIC, pas de RP.
 
Une comparaison des allocations selon le patrimoine net montrerait que ces 3 personnes ont une allocation très proche, une stratégie patrimoniale à peu près similaire - ce qui est bien le cas.
 
En revanche, une comparaison des allocations selon le patrimoine net liquide ou le patrimoine net investissable suggèrerait à tort que Paul (50% actions) a une tolérance au risque bcp plus importante que Peter et Marie - ce qui n'est pas du tout le cas.
 
Quand un concept introduit davantage d'incompréhension que de clarté, c'est de la merde, et il faut l'abandonner. Il faut arrêter de raisonner en % selon les actifs financiers, ça n'a aucun sens.
 
Idem pour les génies qui nous expliquent qu'une RP est un "passif", faut arrêter avec ça, hein.

 
Crashray le fait très bien avec ses 3 camemberts : il met la RP à part et il regarde ses actifs financiers, c'est là que tu mesures ton % d'actions.
 
A titre personnel je ne mets pas la RP et l'immobilier de jouissance dans l'équation, c'est un socle selon moi inamovible notamment si l'on a un foyer/une famille.
 
En revanche je mettrais l'immobilier d'investissement, la pierre papier, etc... dans les actifs financiers à analyser pour son allocation.
 
Pour finir, ma situation personnelle est assez facile:
 
RP
Ex RP à présent louée, que je mets dans mon allocation
4 AV, que je mets dans mon allocation avec un mix fonds euros/fonds HY/produits structurés principalement
PEA/CTO que je mets dans mon allocation avec principalement les actions
 
Selon cette grille de lecture j'ai à présent 36% d'actions, 8% de HY, 1% de produits structurés, 6% de bac à sable principalement actions, le reste en fonds euro (35%) + immobilier locatif (14%)
 

 
et si la baraque de Paul vaut 1 ou 2M€, a-t-il un budget de risque "actions" moins élevé que Peter ou Marie ?

Donc une sorte de passif pour toi, la RP?

 
Je ne suis pas parfaitement d'accord avec ta lecture.
 
Selon moi, Paul a effectivement 50% d'actions ex RP, je peux te promettre que psychologiquement il va beaucoup moins bien vivre une chute de 50% des marchés que Marie qui va relativiser cette MV de 50k par rapport aux 450k d'actifs restants, globalement liquides. Idem pour Peter qui malgré une RP empruntée au format emprunt va se rassurer psychologiquement d'avoir 400k de fonds euro liquide bien au chaud pour faire face à la MV Actions par ailleurs.
 
Ton raisonnement est valide si et seulement si le budget de risque psychologique de ces trois protagonistes est quasiment illimité, ce qui est un peu ton cas actuellement. Mais qui n'est pas le cas chez la majorité des intervenants ici selon moi.
 

 
et combien de crédit sur l'ex RP ?
 
félicitations pour ta nouvelle RP  

 
le biais peut venir de là effectivement    
optimisation du patrimoine long terme vs biais psychologique

Plutôt risible d'être insolent de manière générale, mais encore plus quand on a tort (en tout cas sur MB)    

https://nsa40.casimages.com/img/202 [...] 411654.jpg

humour humour, on peut rire un peu non?    

oui mais c'est par rapport à ton PRU ton screen... or je parlait par rapport à la précédente VL

Le brut sert à suivre son allocation du capital

Le net pour suivre enrichissement

 
Non plus.
 
Encore une fois j'ai toujours trois lectures :
 
1/ Exposition brute totale immo de jouissance compris, qui me permet de réaliser à quel point je suis exposé à l'immo français mais je ne prends pas de décisions particulières par rapport à cette lecture.
 
2/ Exposition nette totale patrimoniale, où on peut facilement se satisfaire d'ajouter l'intégralité de son patrimoine si l'on décidait de tout vendre, tout solder et partir sur la lune. Mais encore une fois je ne prends pas de décisions particulières vis à vis de ça.
 
3/ Enfin l'exposition financière hors RP/RS mais incluant immobilier d'investissement, qui selon moi est ce qui représente le mieux le budget de risque psychologique de ce que quelqu'un peut "encaisser" en cas de forte volatilité de marché ou illiquidité de sa portion immobiliere d'investissement.

Mais donc pas de référence pour des allocations "standard" ?

 
Non c'est toujours la même RP parisienne mais j'en cherche une nouvelle effectivement.
 
L'ancienne RP date de 2012, j'ai refait un crédit dessus pour extraire ce que j'avais capitalisé en 2017, il me reste actuellement un peu moins de 200k d'emprunt dessus.

Je disais "Tes parts FCP sont encore valorisées sur la VL de août"  
Tu dis "archi-faux"
 
Maintenant tu dis "oui mais"
 
J'attends le screen de Velocesuper demain  

ok on verra demain pour ta baisse atroce  

Ben franchement, si Paul stresse plus que Marie ou Peter dans ce scénario, c'est lui qui a un biais psychologique - pas moi ! Il faut qu'il se détende (et peut-être qu'il lise un peu moins HFR Epargne   ).

Perso, mon comportement patrimonial suit (à peu près) la pyramide de Maslow : une fois que mes besoins primaires sont assouvis, je passe à des besoins plus sophistiqués. Dans mon exemple, Paul a assouvi son besoin primaire (loger sa petite famille), alors que pour Marie et Peter ce n'est pas encore fait (même s'ils ont mis les sous de côté pour le faire). Donc s'il est rationnel, Paul ne doit pas stresser plus que Marie et Peter (plus bas dans la pyramide) pour une perte équivalente en bourse (à patrimoine net égal).

Perso ma tolérance au risque augmente pour chaque couche additionnelle de mon patrimoine, ça me semble vraiment logique. Cela dit, je t'accorde volontiers que ce n'est pas le cas de bcp de personnes (mais bon, c'est elles qui ont un biais psychologique destructeur de richesse, pas moi).

Franchement, ce truc d'exclure la RP du patrimoine est un truc de Parisien qui s'imagine (à tort ou à raison) qu'il va rester ad vitam aeternam dans son arrondissement, avec le CDI dans la même boîte. Dans le vrai monde (le monde où il y a d'autres choses à voir que Paris, où l'on peut divorcer, refonder une famille, changer de boîte, s'expatrier etc.), c'est fini tout ça, la RP est un actif comme un autre qu'on quitte, vend, loue etc., qui n'a donc pas de caractère immuable.

Et au-delà même de ces considérations, l'exclusion de la RP conduit à ne plus pouvoir comparer directement des stratégies patrimoniales, puisque ça introduit un biais énorme entre ceux qui ont une RP et ceux qui n'en ont pas, ceux qui ont une RP payée et ceux qui ont un CRD > 90%, ceux qui ont une RP chère et ceux qui ont une RP modeste etc. Si un concept est analytiquement mauvais, c'est que l'idée sous-jacente est fondamentalement fausse.

Bon, là la comparaison est moins claire puisque les 3 personnes ont des niveaux de patrimoine très différents. Si Peter et Marie visent à acheter aussi une RP de 1-2M€ (et non plus de 300k€), alors perso j'aurais tendance à considérer leur allocation comme insuffisamment agressive (alors que Paul peut se permettre, lui, de n'avoir que 100k€ actions). A contrario, si je suis ma logique de la pyramide de Maslow, avec un tel patrimoine Paul peut sans doute se permettre d'être davantage agressif, même si en pratique 100k€ de placements sécurisés ne me semble pas particulièrement important.

 
C'est plutôt que sur son screen il a l'impression que la scission a généré une PV significative, ce qui n'est pas le cas. Retour à la dure réalité = retour peu ou prou au solde pré-scission. Mais vu que tu parles de baisse atroce tu n'avais sans doute pas compris

C’est donc cela ta « dure réalité » ?  
Un simple retour peu ou prou au solde pre- scission ?  
 
Okay  

Tout à fait d'accord avec la fin surtout le fait de parler en brut quand l'un a payé à 50% sa rp et l'autre à 10%, c'est pas du tout pareil.
Et en vivant dans une ville chère, faut acheter un bien cher et considérer en brut, ça peut faire considérer une approche prudente alors que c'est juste que l'exposition immo est forte et l'allocation aggresive.

Je parlais 1meuros brut mais 300k en net pour la RP.

   
Sympa cette vidéo

Ils n'abondent pas c'est à nous de verser aussi une partie de notre salaire (pas + de 25%) ... C'est particulier  
 
 
 

Ah OK. Ben si je suppose que
- Marie et Peter visent aussi l'achat d'une RP de 1M€ (par exemple les 3 ont une grande famille qu'ils doivent loger à Paris)
- un apport de 300k€ (comme pour Paul) sera suffisant pour obtenir le crédit
- les 3 ont des situations pros / revenus comparables et le même accès au crédit
- les 3 sont rationnels
- le choc sur les actions n'a aucun impact sur le marché immobilier ni sur l'accès au crédit

alors perso il me semble que les 3 devraient réagir de la même façon à une perte identique sur les marchés actions, donc leur tolérance au risque boursier est à peu près la même.

Après, je ne dis pas que ce sera forcément le cas, mais bon à mes yeux c'est de l'irrationalité. (Et bien sûr, dans la pratique, les conditions que j'ai énoncées sont rarement toutes réunies.)

Merci pour ta réponse ! Je n'ai a priori pas d'abondement ... Je ne comprends pas ton histoire de seuil ? Je suis à 1200/mois et cette année je déclarerai seul.
   
 
 
[quotemsg=61000266,337019,1121360]
 
J'ai eu le cas étant alternant, si tu as de l'abondement il faut placer l'argent sur le PEE et tu peux le retirer lors de la fin de ton contrat d'alternant (même si derrière t'as un CDI). Si tu n'as pas d'abondement, autant retirer l'argent (attention toutefois à ne pas dépasser le seuil (cela dépend de ta rémunération) et faire attention si tu déclares avec tes parents ça pourrait jouer des tours).