Reprise du message précédent :

 
Je me tompe peut être mais la business des SCPI (au moins pour certaines) n'est pas fort différent du business URW (ou autre foncière).
 
Comment peut-on investir sereinement en SCPI qui ont une valorisation stable (voir croissante) dans cette situation ? Tant qu'il n'y a pas de sortie massive ça tiendra mais j'ai de plus en plus l'impression que la valeur de ces SCPI est maintenue "virtuellement".
 
A titre personnel je me sens plus à l'aise avec mon UC Allianz Foncier qu'avec une SCPI et ce malgré la volatilité de mon UC.
Le fait qu'il y ai une pression assez forte pour pousser les gens à acheter des SCPI ne me rassure pas non plus.

 
@LooKooM: si tu passe par la je suis prenneur de ton sentiment/analyse concernant ce fonds, voir si j'ai raté quelque chose

 
Il y avait l'argument qui se tient, que les SCPI c'est sans levier interne alors que les foncières ont du levier (dettes).
Ceci dit, l'écart de valo me semble aussi trop important.

Pourquoi sortir d'un placement qui rapporte 4 à 6% alors que les taux sont négatifs ?

Parce qu'il y a un risque associé à ces 4-6% et que certains le trouvent trop important par rapport au rendement.

Bah pour l'instant ce n'est pas trop la tendance. Les SCPI continuent de collecter massivement.  

 
Je me suis rabattu sur AXA Global High Yield Bonds ( LU0125750504  ) suite à la fermeture de Robeco HY  

+1 j'ai galéré un moment avant de trouver une banque qui accepte mon projet SCPI.

Je suis passé par le courtier monfinancier.com pour atteindre la banque CFCAL.

 
Tout comme H2O avant sa chute. Ils ont même atteint un point ou il a fallu fermer certains fonds et ouvrir des parts SR. Aujourd'hui tous les fonds sont ré-ouvert (et même en part R).
-> Tu pense que H2O et les SCPI ça n'a rien à voir. Je suis d'accord, il y a pourtant un point commun: le manque de liquidité et c'est ça qui à fait tomber H2O d'ailleurs.
 
Les institutionnels ne sont à ma connaissance par sur les SCPI, ils doit y avoir une raison.
De même URW arrive à emprunter sur 30 ans à 1.75%, ce n'est donc clairement pas leur dette qui les à fait chuté de 75%...

 
what ?
explique ton raisonnement car je pense qu'on ne sera pas d'accord    
 
et ensuite l'histoire d'URW, j'ai l'impression que tu mélanges plusieurs choses mais peut-être pas d'ou un besoin de clarification

Ca fait 10 ans qu'on dit que les SCPI vont s'effondrer.
Et 15 ans que la bulle immo va éclater...
 
Bref...

 
Ni les institutionnels ni les gens très fortunés (UHNW, patrimoines supérieurs à €25m)

ça fait quelques années que la "triche" est à l'oeuvre aussi :

(source : données téléchargeables sur https://www.insee.fr/fr/statistiques/2130712)

Non, la collecte s'est effondrée au T2 (moins bonne collecte trimestrielle depuis 10 ans). Ce n'est pas la même chose que de dire que le rendement se tient bien pour l'instant.
 

Il y a tout un champ des possibles entre le #yarien et l'effondrement. Ce n'est pas parce que l'apocalypse est peu probable qu'il ne faut se poser aucune question. Dans la mesure où les entreprises et les commerces souffrent de la crise, il est inévitable qu'elle ait un impact sur les perspectives des SCPI de bureau et de commerce. La question est de savoir de quelle magnitude et à quel horizon cet impact va se matérialiser. Possible que ce soit anecdotique, mais possible aussi que ça fasse des dégâts.
 
Par ailleurs, les SIIC et les SCPI ont un business proche. Quand les SCPI ont des valos stables et que dans le même temps URW fait -72% YTD, tu es en droit de te demander comment cela se fait. Il y a des tas de bonnes explications, mais ça ne veut pas dire que les intervenants du forum n'ont aucune question à se poser.
 
Je ne dis pas qu'il faut s'en tenir éloigné, juste que c'est légitime (et indispensable) de se poser certaines questions avant de lâcher un canadair sur les SCPI.

 
Pas vraiment :
 
1/ Cela fait plutôt 5-7 ans que les SCPI sont en plein boom, cela fait seulement 3-4 ans que des acteurs vraiment moins "pros" se sont lancés dans le business aussi.
 
2/ Cela fait 15 ans que l'immo RESIDENTIEL est ultra vivace en grande ville. Mais les SCPI ce sont principalement de l'immo commercial et industriel, c'est vraiment différent comme dynamique. Je ne dis pas que cela va tomber, je ne le souhaite pas, mais on ne peut pas mettre dans le même sac.
 
Tant que la collecte est très bonne, il n'y a effectivement pas beaucoup de souci à se faire, et je souhaite qu'il n'y ait aucun problème le plus longtemps possible
Ma crainte est qu'à la première fissure (fonds qui n'honore pas les rachats pendant plusieurs mois, VL d'une SCPI qui chute de 10-15% brutalement...) il y ait un rush vers le rachat de leurs SCPI qui en fassent tomber d'autres.  
 
C'est en tout cas ce qui prévient les personnes très fortunées de bloquer leurs avoirs de façon collective : ils préfèrent créer leurs PROPRES SCI et de demander à une societé de gestion de le faire pour eux. Mais ils controlent quand/comment le cash est géré, comment la valorisation des biens se réalise et ils peuvent rester 5-10 ans avec des biens

 
Le T2 c'était le plein confinement, ce n'est pas du tout représentatif.

A mon sens, l'écart de valo, et surtout la volatilité de cette valo est due à la cotation en bourse. La valorisation des SIIC est faite par le marché et regarde plus loin que la valeurs des biens immo, en étudiant les bénéfices futures.

En sortir je dirais par méfiance envers une valo qui n'a pas bougé. Ce qui les rendent a mon sens moins attrayante à l'achat et plus à la vente qu'elles ne l'étaient avant le covid.

Personnellement je n'y suis jamais rentré car les frais importants à l'achat nous oblige à les conserver LT, sans pouvoir re-equillibrer et donc profiter d'une éventuelle decorrélation avec le marché actions. Et sur cette horizon long (10ans+), le rendement/risque action me semble bien plus attractif que celui des SCPI.
En + de cela, j'ai beaucoup de méfiance sur l'oppacité des SCPI, le fait que tout semble bien se porter tant que la collecte est forte...

Ça a déjà existé dans le passé et ça existe actuellement pour info. (fonds qui n'honore pas les rachats pendant plusieurs mois, VL d'une SCPI qui chute de 10-15% brutalement...)

Des solutions non disponibles pour un particulier lambda  

Peut-être. Mais :
 
1) ton affirmation n'en est pas moins fausse,  
 
et 2) si on fait des calculs de coin de table :

• Un quart du confinement a eu lieu au T1. À la louche, un 6ᵉ du T1 a été passé en confinement. Collecte T1 : 2,4 milliards d'euros.
• Les trois quarts restants du confinement ont eu lieu en T2. Disons que la moitié du T2 a été passé en confinement. Collecte T2 : 900 millions d'euros.

Donc tu as une collecte qui diminue de 63 % entre T1 et T2, pour un temps non-confiné sur le trimestre qui ne diminue que de 40 % sur la même période. Donc, à la louche, tu as 23 % de baisse de la collecte QoQ qui ne s'explique pas par la simple variation de temps passé en confinement.  
 
Il y a clairement des investisseurs qui ont été refroidis, soit car leur situation financière a évolué défavorablement, soit parce que l'investissement en SCPI ne leur semblait pas opportun dans le climat actuel.
 
Encore une fois, je ne dis pas du tout que c'est un signe indiscutable que les SCPI se cassent la gueule ou vont se casser la gueule prochainement. Ce n'est pas une raison pour faire l'autruche sur l'impact probable de cette crise sur les SCPI pour autant.

Et on continue le DCA sur CTO ce matin avec :

- ouverture d'une nouvelle ligne de tracker MSCI WORLD, à côté de CW8 et LWCD : iShares Core MSCI World UCITS ETF USD (Acc) (IWDA) : une des stars du topic, pour diversifier les émetteurs. J'ai hésité avec SPDR MSCI World UCITS ETF (IE00BFY0GT14), également à réplication physique par échantillonnage, mais sans prêt de titres. Pour ce dernier, frais contenus (0.12%) mais sous-performance chronique, probablement du fait de ses caractéristiques. Peut-être une autre fois.

- renforcement de HY US : Fidelity Funds - US High Yield Fund Y-Acc-EUR. Je voulais diversifier les fonds HY US non hedgés et j'ai regardé Nordea US (LU0278531701) (suggéré par adel teiki) mais 3% de frais d'entrée chez Fortu, c'est niet. Toujours à la recherche d'un fonds HY US non hedgé aussi intéressant que celui de Fidelity Fund.

Désormais 53% de mes actifs financiers (édit : hors pro) en actions + HY ; je me rapproche du 1er objectif à 60%.

 
Pourquoi prendre du CW8 sur CTO ? Il n’y a pas plus intéressant comme ETF World ?
C’est par rapport à la valeur de la part ?

 
Il y a plusieurs membres sur ce forum qui ont monté leur propore SCI ;-).
Biensur ils n'ont pas de gestionnaire, ce sont eux qui s'en occupe.

Je ne renforce plus la ligne CW8 sur CTO depuis un certain temps. C'est un héritage du début de mon DCA, commencé avec uniquement CW8 en PEA + CTO. Puis j'ai creusé un peu les questions de mode de réplication et de diversification des émetteurs. Je privilégie désormais les fonds à réplication physique, et je suis plus à l'aise avec plusieurs fonds de plusieurs émetteurs.

 
Bah un immeuble c'est plutot illiquide, en cas de rachat massif (mais pas tant que ça) ça peut poser problème. C'est ce qui a impacté plusieurs fonds dont H2O, tu peux Google le terme "Liquidity Crisis".
 
En gros le souci de l'illiquidité c'est que ton actif à une valeur à l'instant T (qui est peut-être / probablement cohérente), mais si concretement tu veux vendre ton actif et qu'il n'y a pas d'acheteur, ton actif n'a en fait plus aucune valeur et ce même s'il te rapporte xk€/mois !  
 
Pour te donner un autre exemple, mes parents avaient des obligations perpetuelles (non-callable). Le rating devait être du A-/BBB+ (donc plutot bon), un jour mon père à voulu vendre ces obligations. Malgré le fait qu'elle rapportaient plus que le taux du marché (ça date d'il y a au moins 15 ans), il a mis plusieurs mois à les liquider car il n'y avait tout simplement pas d'acheteur ou alors avec une décote très importante (genre de l'ordre de 80%).
 
Avoir quelque chose d'illiquide à titre individuel reste gérable (tu peux choisir de garder ton actif) mais en commun (comme dans le cas d'un fonds et/ou d'une SCPI), s'il y a ne serait-ce qu'une petite partie des investisseurs qui veulent sortir, tu peux te retrouver obliger de liquider un ou plusieurs actif à tout prix.
 
Beaucoup de gens pensent qu'en cas de rachat, le gestionnaire va vendre les actifs les plus liquide, mais c'est faux. Le gestionnaire est obligé de respecter un certain ratio entre actifs liquides et illiquides.

t'es du style un peu stressé non?
es-tu à l'aise avec ton profil risque?    
 
ça va se payer 30% ton "héritage"

Il vaut mieux avoir tort avec le marché, qu'avoir raison contre le marché.

Non, ça va, pas stressé du tout par mes placements financiers. Juste prudent et attentif vu les sommes en jeu. J'ai très bien dormi pendant la première branche du "V". Je suis très à l'aise avec mon % risque et plus je me rapproche de mon objectif à 60%, plus je pense que je vais le dépasser pour viser 70-75%.

"ça va se payer 30% ton "héritage"" : pas sûr d'avoir compris ce que tu veux dire. S'il s'agit de l'optimisation successorale, ce n'est pas ma priorité du moment, même si j'ai des AV fonds € avec ma conjointe bénéficiaire, et mes enfants en 2e rideau qui pourraient bénéficier de l'abattement de 152K. J'envisagerai peut-être plus tard, après la 50aine et quand mes enfants seront majeurs, de basculer progressivement mon CTO vers des fonds distribuants avec donation de NP des parts. On verra, et pour le coup sur ce sujet, je n'aurai besoin de personne pour me conseiller

Merci pour ton cours sur la liquidité mais c'était pas nécessaire  

Et donc c'est ton explication principale de la baisse des fonds H2O ? (dont certains sans obligation)

Donc tu veux dire que les scpi baisseront plus tard ?

Pour les SIIC, en plus des bénef futures, c'est aussi que le marché considère que le prix des biens est inférieur à celui des livres /de la compta.

Non mais pour l'heritage, Patrick ne parlait pas de succession, il reprenait juste ton terme d'héritage de la gestion

 
Peut être pas pour toi mais je te rappel qu'on est sur un forum publique et que le but c'est que tout le monde comprenne et puisse apprendre... Sinon aucun intéret.
 

 
Les actions illiquides ca existe (en fait tout actif peut être illiquide), H2O Multiequities a 12,2% d'actifs illiquides. Qui a dit que le souci c'était les obligations ?
 
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Poru ceux qui veulent plus d'informations:
 
H2O est très compliqué (voir impossible à analayser on le sait tous, certains informations étant secretes).
Biensur l'effet levier amplifie tout cela (d'ailleurs pour ceux qui ne l'ont pas vu H2O à augmenté drastiquement la possibilité de recours au levier en passant d'un 4x à un 20x).
 
Mais oui, à titre personnel, je pense que la crise de liquidité est à l'origine de rachats assez massif (je ne parle pas du segement retail). D'ailleurs légalement tu peux avoir 10% d'actif illiquide (à confirmer) dans un fonds et H2O est au dessus de cette limite depuis de nombreux mois.
 
Après on peut aussi parler du fait que tout ces actifs illiquides semblent être rattaché à une seule et même personne (Lars Windhorst). Pour rappel une enquête est en cours, donc personne ne peut probablement dire avec certitude ce qui est la root cause de la chute de H2O. H2O est censé être UCITS mais il ne respecte pas les règles...
 
Autre information, avant H2O, Crastes s'occupait de la gamme de fonds VaR qui à connu le même sort. Tu peux lire la file sur IH, il y a pas mal d'informations très instructives dedans.
 
Si tu veux creuser tu peux aussi te renseigner sur Neil Woodford et son fonds LF Woodford Equity Income. C'est dans le même genre et pourtant il n'y a pas de recours à un effet levier !

Discussion immo à la cantine de la COGIP ce midi, car plusieurs collègues sont en train d'acheter.

"T'as raison, les prix ne peuvent que monter"
"Louer c'est jeter de l'argent par la fenêtre"
"C'est pas grave si tu payes cher aujourd'hui, mais tu le revendras forcément plus cher dans quelques années"
"Tu vas te faire de l'argent avec la PV"
etc...

Que des poncifs.

J'ai tenté un "Vous êtes au courant que les prix ont baissé de 40% en Idf à la fin des années 90 ?"    

Eux :  

"Mais ce n'est pas possible aujourd'hui, il faut bien se loger"

Ah oui Ok

oui    
 

 
J'ai aussi entendu qu'H2O avait pleins de produits à barrière avec du levier qui ont explosé en plein vol pendant la crise
globalement le levier fait que tu es obligé de liquider des positions en fortes pertes.
l'illiquidité augmente éventuellement le souci mais les pertes d'H2O viennent principalement de la forte et rapide chute des marchés associé à du levier.

 
Tu as lu mon passage sur Neil Woodford et son fonds LF Woodford Equity Income ? Il n'utilisait pas de levier pourtant lui et le résultat est le même.
Biensur que le levier est risqué et cause des pertes (comme des bénéfices) mais je pense qu'ils savent le gérer avec justement des barrières de protection pour limiter les pertes.

 
Je ne comprend pas: si je veux vendre mes parts de Corum Origin je dois les proposer sur le marché secondaire et trouver un acheteur.
En aucun cas la société de gestion CorumAM n'est obligée de me racheter mes parts, donc je ne vois pas pourquoi ils seraient obligés de vendre un immeuble  

 
Je ne sais pas comment c'est chez Corum mais ça dépend si la SCPI est à capital variable ou fixe.
Edit: Après une rapide recherche Corum c'est à capital variable, donc en cas de vente on cède ses parts à Corum et non pas sur le marché secondaire: https://www.expert-invest.fr/tout-c [...] s-de-scpi/
 
En général les SCPI garantissent une certaine liquidité: s'il n'y a pas d'acheteur sur le marché secondaire, la SCPI s'engage à racheter la part après un certains délais (et eventuellement avec une certaine décote).

Je n'avais pas fait gaf mais on peut acheter des foncières étrangères (mais européennes) sur le pea. Je viens de faire le test avec un ordre sur Vonovia que j'ai réussi à enregistrer pour mon PEA. Le tarif  sur Boursorama sera comme le demande la loi pacte de 0.5% (sans le minimum de 32.90e). Par contre, j'ai également découvert que la tarification liée à la loi pacte ne s'applique pas au compte titre... j'avais loupé cette distinction lorsque la presse en parlait...

 
Idem chez Bourse Direct, on peut mettre LEG Immobilien, Deutsche Wohnen, Vonovia en PEA. C'est depuis quand ça ?! Par contre j'ai des frais de 15€ de mon coté.
Ca semble valable que pour les foncières Allemande (j'ai tester sur des Belge et dans Françaises sans succès), qu'est ce qui explique cela ?
 
OK, l'astuce c'est que ce ne sont pas des SIIC mais des G-REIT, par contre on perd le prélèvement à la source qu'on récupère par crédit d'impot sur CTO...

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