Tes 3 UC sont ravagées par CGGEO  

>70% zone euro

CGGEO ?

https://img.super-h.fr/images/28048 [...] 0942a9.png

Quelle espérance de rendement prends tu en considération pour les 70-80% restant? (J'imagine que pour les 20-30% d'actions c'est 5,5-7% p.a.). Merci

https://funds360.euronext.com/opcvm [...] europe-opp
 
Tu as dit les avoir vendues de mémoire.

https://funds360.euronext.com/opcvm [...] europe-opp
 
Tu as dit les avoir vendues de mémoire.

 
Le naufrage des Small/Mid Caps en Europe ces dernières années, c'est terrible MMC n'est pas un mauvais fonds du tout mais le segment de marché est vraiment peu porteur.
Negatif sur 3 ans

Il n'y croyait plus

 
1-1.5%

Oui, mais il reprend du poil de la bête là depuis un an.
Mon plus ancien fonds, avec 25 000 € de PV !

Stratégie ETF. J'ai dû choisir de garder soit MMC, soit celui là.    

 
Du Livret U + du MMC = Stratégie "en partie" ETF.

 
Oui c'est une très belle PV. Mais elle date maintenant - la performance a eu lieu il y a 4-10 ans pour simplifier...
Lacher ses anciens gagnants est toujours dur. Cela fait partie des biais psychologiques contre productifs de la selection d'actions ou de fonds actifs...

Hello, je commence à m'interesser aux HY bond et souhaiterais approfondir ma compréhension.  
 
Si je prends cet exemple de bond :  
 
https://www.boursedirect.fr/fr/marc [...] FRA/seance
 
Pour calculer ma rentabilité je fais :
- Prix emission 100
- Prix achat au cours actuel - 58.5
- Coupon : 3% jusqu'à 2023 date d'expiration du bond = 3*3 (sans tenir compte des proratas pour simplifier).
- Remboursement du capital en 2023 : +100
 
Donc en cash flow j'ai :  
-58.5  
+3*3
+100
 
=50.5 soit 50.5/58.5 = 86% de renta soit 28% de TRI sur 3 ans (pour simplifier une fois de plus)
 
Je ne tiens pas compte ici de la fiscalité et des frais.
 
Quelles sont mes fautes de calculs ?  
Merci  

Hello, je commence à m'interesser aux HY bond et souhaiterais approfondir ma compréhension.  
 
Si je prends cet exemple de bond :  
 
https://www.boursedirect.fr/fr/marc [...] FRA/seance
 
Pour calculer ma rentabilité je fais :
- Prix emission 100
- Prix achat au cours actuel - 58.5
- Coupon : 3% jusqu'à 2023 date d'expiration du bond = 3*3 (sans tenir compte des proratas pour simplifier).
- Remboursement du capital en 2023 : +100
 
Donc en cash flow j'ai :  
-58.5  
+3*3
+100
 
=50.5 soit 50.5/58.5 = 86% de renta soit 28% de TRI sur 3 ans (pour simplifier une fois de plus)
 
Je ne tiens pas compte ici de la fiscalité et des frais.
 
Quelles sont mes fautes de calculs ?  
Merci  

Ca doit être juste.  

Choisir une obligation HY en direct ultra junk c'est vraiment un sport de spécialiste très sincèrement. Ce n'est VRAIMENT pas ce que je conseillerais, cela s'investit en étant très diversifié.

Ton calcul est correct toutefois la raison pour laquelle le TRI est aussi elevé c'est que la probabilité que l'entreprise fasse faillite est très élevée. Par ailleurs, même sans faillite, l'entreprise peut par exemple dire à ses créanciers "je fais faillite si je vous rembourse 100%, je vous propose 60%, c'est à prendre ou à laisser", c'est ce qu'on appelle un "haircut" dans le jargon du metier (coupe de cheveux ) La évidemment tu auras fait péniblement 3% de rendement par an hors frais d'achat de ce genre de papier qui peut etre de 1-2% tout en ayant embarqué un risque de faillite réel.

Bref, je te souhaite que cela se passe bien si véritablement tu vas de l'avant mais garde en tête que même Areva a fait un haircut a ses créanciers en 2014/2015, ce n'est pas du tout du domaine de la science fiction. Les groupes Investment Grade ne font évidemment jamais ça car ils tiennent trop à leur rating de credit. mais des groupes comme MSC qui sont déja ultra mal notés n'ont pas grand chose à perdre...

Bon, après recalcul, je suis bien à 3.55% de rendement net sur mon invest locatif en petite couronne.
 
Il y a 3 ans, 254k à l'achat fdn compris, 46k d'apport (30 pour l'emprunt et 16 pour le règlement du notaire en direct), 29k de travaux pour remise à neuf.
Emprunt de 250k assurance comprise de 2.02 sur 25 ans, loyers de 1470€ + 120 de provision.
LMNP au réel, j'ai suffisement de déficit pour reporter sur les 7 prochaines et dernières années
 
PV plutôt bien partie, meilleursagents estime le bien à 290k maintenant, il va profiter du grand paris avec le métro (pas non plus à côté) mais un arrêt d'une nouvelle ligne de tram à 300m
 
Si ça intéresse, je peux fournir le tableau après avoir tout bien vérifié.
 
Cela dit avec du recul, 3.55% de rendement, c'est pas cher payé pour tout ce que ça implique en terme de temps et de charge mental (recherche, compromis, crédit, gestion en direct pour l'instant, comptabilité au réel).
 
Je compte sur la PV et/ou la rente une fois le crédit terminé.

250k à l'achat --> 1600€ de loyer charges comprises?  

 
rendement net net si tu considères que tu as mis 100% d'apport
ton tri réel de l'opération devrait être bien supérieur.

 
On ne pose pas la question pour poser une question - pose et si ça ne mord pas tu auras ta réponse d'absence de compétence à l'instant t

 
Tente ta chance

 
Qu'est-ce qui t'interpelle ? Trop cher ? Pas assez ?
 

 
Comment vérifier ça ?

rendement net net si tu considères que tu as mis 100% d'apport
ton tri réel de l'opération devrait être bien supérieur.

Comment vérifier ça ?

 
 
en le calculant

 
Yep. 3% c'est sans l'effet de levier.
 
Après au bout de 3 ans il est possible que son TRI soit encore négatif ou pas loin avec les fdn. Mais si il fait une estimation pour un horizon plus long ça devrait être plus sympa effectivement.
 
 
Fait une recherche sur le Taux de rentabilité interne (TRI/IRR en eng).
Ca suit la renta suivant la date et la valeur des différents mouvements d'argent. Une fonction excel le fait bien.
A la fin, ça te donne la rentabilité equivalente que tu aurais eu si tu avais mis tout ce financement dans un livret délivrait des intérêts égaux à ce TRi par exemple.

Qu'est-ce qui t'interpelle ? Trop cher ? Pas assez ?

Comment vérifier ça ?

Salut à toi jeune fiscaliste,

Si je me permets de te contacter c’est que

J'ai un doute sur le traitement fiscal en cas de changement de résidence et de lieu d'imposition.
La situation de départ, un français bien sous tout rapport paie ses impôts en France, sa flat tax et a un graal de patrimoine comme ceci :
AV : 500k
PEA : 300k
CTO : 200k
Pour une raison personnelle, il déménage en 2020 dans un pays de l’Union Européenne (résidence fiscale officielle à partir de 2021 dans cet autre pays) ce qui amène plusieurs questions :
1) Doit-il payer l’exit tax en 2020 ? cela est-il valable quelque soit la raison du déménagement ? (par exemple est-ce pareil s'il y a un contrat de travail dans ce nouveau pays ou sans contrat de travail).

En 2021 ses différents supports lui donnent (bruts, pour simplification on va considérer que les dividendes sont tous payés par des entreprises françaises) :

AV : PV 50k dividendes 5k
PEA : dividendes 20k
CTO PV 20k dividendes 6K
2) Où sera-t-il imposé sur ses PV / dividendes en 2021 ? La réponse est-elle dépendante des supports d’investissement ?
3) Combien d'impôts devra-t-il payer ?

Super rendement pour un bien en petite couronne non? C'est dans le 93 ?

 
Steph il aime son pays!    
 
J'espère pour toi que la France ne sera pas le prochain dernier de la classe

Ce n'est pas très différent selon les situations finalement : quelqu'un qui débute son parcours patrimonial avec une épargne encore modeste par rapport aux prix immobiliers a également intérêt à maximiser l'endettement pour baisser les mensualités et épargner davantage.

Maintenant cette généralité cache quelques points importants :
1/ Pour s'endetter à long terme sur des montants importants, il faut être confiant quand à sa capacité de pouvoir rester longtemps géographiquement dans cette zone pour son emploi : si l'achat est dans une zone avec peu d'emploi et/ou avec des risques que son emploi pousse à déménager rapidement, ce n'est pas nécessairement un bon calcul, cf. les nombreux calculs de "point mort" location/achat déja décrits par ailleurs.
2/ Si au final les mensualités plus basses font que le foyer consomme plus au lieu d'épargner plus est évidemment contre productif : si le foyer n'a pas une très bonne discipline d'épargne, avoir de grosses mensualités qui force l'épargne est parfois le meilleur calcul. C'est le cas de beaucoup de monde.
3/ Si l'épargne est réalisée principalement en cash, en fonds euros, l'esperance de rendement sera inférieure au cout du crédit et c'est également contre productif : il faut avoir au moins 20-30% d'Actions dans son épargne financière liquide pour justifier de cette approche afin que l'esperance de rendement nette d'impot soit bien supérieure au cout du crédit.

Conclusion : OUI il est très interessant de maximiser son emprunt au profit de son épargne MAIS
- il faut avoir une vie stable géographiquement et professionnellement, ce qui en 2020 est presque un luxe
- il faut avoir une approche d'épargne disciplinée, ce qui selon la situation perso de couple/famille peut être très difficile car les tentations sont infinies
- il faut avoir une approche d'épargne un minimum risquée, ce qui selon la situation perso peut être difficile à encaisser psychologiquement.

Bref, à un niveau societal, c'est assez terrible car comme d'autres mécanismes, celui ci favorise ceux qui sont déja favorisés : stables dans le boulot, stables en couple, stables psychologiquement.

 
Choisir une obligation HY en direct ultra junk c'est vraiment un sport de spécialiste très sincèrement. Ce n'est VRAIMENT pas ce que je conseillerais, cela s'investit en étant très diversifié.
 
Ton calcul est correct toutefois la raison pour laquelle le TRI est aussi elevé c'est que la probabilité que l'entreprise fasse faillite est très élevée. Par ailleurs, même sans faillite, l'entreprise peut par exemple dire à ses créanciers "je fais faillite si je vous rembourse 100%, je vous propose 60%, c'est à prendre ou à laisser", c'est ce qu'on appelle un "haircut" dans le jargon du metier (coupe de cheveux ) La évidemment tu auras fait péniblement 3% de rendement par an hors frais d'achat de ce genre de papier qui peut etre de 1-2% tout en ayant embarqué un risque de faillite réel.
 
Bref, je te souhaite que cela se passe bien si véritablement tu vas de l'avant mais garde en tête que même Areva a fait un haircut a ses créanciers en 2014/2015, ce n'est pas du tout du domaine de la science fiction. Les groupes Investment Grade ne font évidemment jamais ça car ils tiennent trop à leur rating de credit. mais des groupes comme MSC qui sont déja ultra mal notés n'ont pas grand chose à perdre...

Mais tu n'es jamais oblige d'accepter un haircut. Tu peux faire le vautour (avec le risque de tout perdre )

 
94. J'ai honnêtement eu de la chance et ai saisie une opportunité, ça faisait plusieurs mois que je cherchais, j'ai bien l'impression que c'était un des derniers biens dans ces prix. J'ai surfé sur les travaux de rafraichissement important à réaliser et sur l'urgence de la vente par les proprios qui se sont expatriés. Ils voulaient vendre à 270 à la base    
 
edit: c'est un 4p de 76m², d'où le loyer qui peut paraître élevé mais quand je vois ce qui se pratique dans la rue...

Combien de rafraichissement? J'imagine non compris dans le prix annoncé?

 
Encore une fois, je ne dis pas qu'il est absurde de s'endetter au taquet, mais dès lors que les taux des crédits sont supérieurs à ce qu'on peut espérer tirer de nos fonds € à moyen terme, c'est une décision qui n'a rien d'évident à mon sens.
 
En cause, la multitude d'incertitudes sur les paramètres (macro et personnels) qui vont impacter les 20 prochaines années : inflation/déflation (oui, oui, ça existe aussi et c'est pas bon pour les emprunteurs), évolution des taux, tendances boursières, évolution de l'immo, besoin personnel de pognon en cas de coup dur, aversion au risque etc.
 
Finalement, de mon point de vue, ce qui fait légèrement pencher la balance du côté de l'endettement, c'est qu'on n'a pas "grand-chose" à y perdre (le coût du crédit), alors qu'on peut potentiellement gagner beaucoup (si la période est faste et que le cash placé en actions compose bien).
 

Voilà, s'endetter il y a 20 ans avec un taux d'aujourd'hui était une très bonne décision    
 
Tout ce qu'on sait c'est que dans le passé c'était plutôt judicieux de s'endetter pour acheter sa RP (à condition d'investir le cash en actions)
Il est possible que ce constat cesse de se vérifier (demain, dans 10 ans ou dans 50 ans   ).