Reprise du message précédent :

 
Ouais, c'est là. Cité médiévale, coeur du périgord noir, 1,5 millions de touristes par an, 14e ville la plus touristique de France.

 
Tu vas pouvoir revendre à un riche touriste étranger alors

le risque c'est peut etre aussi d'acheter un bien sur-évalué que tu ne pourra pas revendre à la fin.
 
Pour la revente ca se passe comment?
 
C'est surtout ca qu'il faut regarder, n'oublie pas que tu achete de l'immobilier. Le coup de la réduction fiscale, c'est quasiment du superflu dans ce genre d'histoire ...

 
Ben là j'achète plutôt un rendement.
Je pense que peu de gens cracheront sur un rendement potable.

Il peut garder son appart' pour sa retraite, c'est peinard pour les vieux...

pour qu'il y ai un rendement, ca dépend de ce que tu récupère à la fin. Ca se passe comment à la revente ? ;-)

en général dans ce genre de montage, tout le monde se gave au passage (promoteur / assurances / banques / gestionnaires / ...) et c'est toujours le mec à la fin qui paye les pots cassés ou se fait entuber bien profond

 
Moi pas comprendre la question

 
ta maison dans ta résidence de loisir t'en fait quoi à la fin ?  
 
T'es obligé de le revendre au gestionnaire ? Le prix sera ? Quand tout le lottissement va revendre en même temps ca va se passer comment ? Si tu ne revend pas, comment tu fait si tu n'arrive pas à le relouer ?  
 
ce genre de questions

 
Aucune obligation de revente, c'est revendu avec le bail en cours donc en fonction de la sagesse ou non du prix que je fixe ce sera plus ou moins intéressant pour les investisseurs.
 
Pour le fait de relouer ya pas de problème visiblement puisque c'est un gestionnaire.

Et puis elle a un beau cul

j'aurais la trouille de me lancer dans un truc comme ça sans rien maitriser. Les rares conseils de mes banquières ont été catastrophiques

 
si le gestionnaire possede la moitié des maisons, tu crois qu'il relouera ta maison en priorité ?
 
pour la revente tu n'a aucune promesse d'achat ? Si à la fin ils te disent que ca vaut que 20k et ca sera ca ou rien, tu fait quoi ?
 
Je veut pas te décourager, je te pose juste les questions que je me poserai sérieusement

 
En dehors du fait qu'elle a un beau cul, je me dis qu'ils savent que je peux devenir un client intéressant au niveau placement et que donc ils vont pas me conseiller de la merde en barre mais au contraire au moins m'appâter au début avec de bons trucs.
 
Maintenant je me fais sans doute des idées.
 
Sauf sur son cul ;o

 
Le contrat de gestion concerne l'ensemble de la résidence, visiblement c'est du tout ou rien.
Pour la revente je n'ai aucune promesse d'achat mais comme je suis toujours sous contrat, si c'est 7k de loyer par an je pense que ça peut se vendre minimum 140-150k quand meme.

bon ça suffit, la conversation n'ira pas plus loin sans qu'on ait vu les tofs

 
 
merci!
 
Donc, pour une assurance vie, si tu veux tout dépenser au bout de 2 ans, si ton taux marginal d'imposition est de 20%, tu seras imposé que sur 20% au lieu de 35%, c'est bien ça?
 
En gros, l'histoire des 4 ans et des 8 ans, c'est juste pour ceux qui ont un gros taux marginal d'imposition, non?
 
Autre question: ça fonctionne comment le crédit d'impôt?
 
Si tu paie  2000 euros d'intérêts, c'est déductible de tes impôts?

Dîtes y a pas un site d'informations financières qui ne fait pas de la désinformation par hasard?
 
Du style un site (même payant) qui annonce les magouilles entre les initiés ainsi que les manoeuvres spéculatives des hedge funds ou des grandes banques, les arrangements entre banques , les positions spéculatives cachées des fonds de pension , des banques etc.... bref les choses les plus essentielles mais qui ne sont pas publiées...?

toi tu connais pas les commerciaux qui ont un unique bien à caser à tout ceux qui rentrent dans leurs cases ... ce qui les interressent ce sont les commission à court terme rarement conseiller à long terme

Moi on m'avait proposé d'investir dans une cabane Center Parcs en Moselle, chez le même conseiller en investissement (du moins il me semble). J'avais décliné parce que j'étais un peu sceptique sur la valeur du bien quand il faut s'en débarrasser au bout de 10 ans...

J'ai une question pour les conseillers bancaires de ce topic :
Est-ce que le prêt in fine avec nantissement (lombard) sur PEA ça existe en France? Si oui, est-ce réservé à quelques banques? Si oui, lesquelles? Quelles sont les règles appliquées en général (le PEA nanti quel pourcentage du prêt? 70%?)

Les conseillers n'en ont rien à cirer du long terme, ils tournent régulièrement. Ce qui les intéresse, c'est les primes à court terme qu'ils touchent sur ce qu'ils fourguent

C'est malheureux mais c'est partout comme ça. C'est la même chose qu'une boite qui supprime la R&D "parce que ça coute cher". Elle se tire une balle dans le pied, mais en attendant... ça sauve le bilan court terme

Je ne m'aventure plus dans les placements pour lesquels je ne peux séparer moi même le bon grain de l'ivraie. J'ai assez donné avec mes parents qui se sont fait refourguer des trucs pour moi

 
Mouai mais non.
Pars plutôt dans l'optique de le garder, le LMNP c'est pas très vendable en général. Ou du moins sauf si tu casses complêtement le prix.
 
 
 
Ca se fait, mais moins souvent que les assurances vies pour une simple et bonne raison : la volatilité des actions. Si dans 10 ans, à la fin de ton prêt in fine, le marché s'est cassé la gueule, le nantissement ne vaut plus rien.
Donc ça peut se faire, mais :
1/ en ce moment, ça va être coton (sortie de crise toussa)
2/ il faut en général avoir une marge entre le montant nanti et le montant du prêt (bref, plus de fric sur le PEA que le montant du prêt)
3/ ou alors avoir une bonne partie sur des valeurs très sûres (ce qui est difficile dans un PEA).
 

 
Les commissions à la banque postale...

 
 
Et les primes de licenciement?  

Vous inquiétez pas des primes, y'en a quasiment plus dans les banques. Ils ont trouvé un moyen bien moins cher pour faire produire ces feignasses de conseillers : le harcèlement moral

 
 
T'es dirigeant d'une succursale?  

 
et justement si il le garde, si la moitié de la résidence appartient à P&V ca deviens quasi inlouable à la fin ... et P&V ca tenter de racheter le tout une poignée de cacahuettes

Ben disons que souvent le gestionnaire renégocie le loyer à la baisse après la fin du bail initial... Voir l'arrête, mais bon dans le cas de P&V, je penche quand même plutôt pour la première option (si le truc n'est pas trop mal situé, en tout cas).

sinon il peut ptet passer en loyer "réel" tout en privilégiant ses propres maisons à coté ...

GB ->>>> droit de retractation !!!!    

 
Merci pour cette réponse. Je connaissais le principe pour l'AV mais on en a pas  

C'est sympa le perigord noir, c'est vrai Sarlat, c'est vivant, l'été.... pardon au mois d'aout je voulais dire.
Et y'a pas des petites clauses dans ton contrat GB ?
 
Je suis sur qu'acheter une concession de canoë-kayak la bas, ca rapporte plus et c'est moins risqué.    

GB: il va falloir faire vite pour la cartoucher, il te reste plus que 5 jours ...
   [

 
 
Plus que 5 jours avant quoi?  

 
Le TMI de 20% n'existe pas. Tu seras à 14% ou à 30%.
Si tu es à 14%, déclares sur l'IR. L'histoire des 4 ans, c'est pour ceux qui sont lourdement imposés oui. L'histoire des 8 ans (PFL = 7,5%) est avantageux quasi pour tout le monde.

 
C'est pas grave, ça, ça s'ouvre. Reste à voir si ça vaut le coup de pêter le PEA.

Sans prendre en compte le crédit d'impôt, le rendement locatif est tout de même faible, même si le loyer est garanti.
 
Le problème se pose donc au niveau de la valeur du bien à la revente, car il dépendra de la visu qu'il y'a sur le loyer qui pourra être percu après les 11 ans : hors tu n'a aucune visu dessus. P-e que cette résidence sera un semi-echec et que le loyer proposé fera que le bien ne vaudra plus que la moitié de sa valeur.
 
Il ne faut pas oublier également que sortir de ce genre de montage se fait a priori plus difficilement qu'un bien standard, ce qui fait qu'en cas d'accident de la vie qui fait que tu n'auras plus les mêmes revenus (et aussi crédit d'impôt) pouvant te permettre d'assurer le remboursement du crédit tu sera bien emmerdé.

Oui mais elle avait un beau cul  

Des nouvelles de tes actions achetées aux alentours du 8 janvier ? ²
 
Enfin heureusement que tu as écouté les conseils qui te disaient de ne pas mettre tous tes œufs dans le même panier, sinon tu serais bien mal...
 

 
Pas faux.
Maintenant, reste à savoir s'il y a des options de defisc sans danger

Il y'a toujours un risque. Mais là je le trouve trop important, ou tout du moins, pas assez étudié par toi, vs le rendement

Donc la réponse, en gros tu passe ton avenant scanné par mail, et il est fait en date de valeur J+1.
 
Donc tu ne connais pas exactement la valeur de la part que tu achète, c'est dommage mais bon.

En fait, je serais bien plus tranquille avec un bail de 20 ans
 
A la base, ce qui m'inquiète c'est surtout la revente en effet. Parce que normalement je m'en débarasse au bout de 9 ans après la defisc, je revends avec le gestionnaire et youpi.
 
Sauf que si j'étais investisseur, je n'achèterais pas un bien à qui il reste uniquement deux ans de bail assuré, au risque que le loyer soit renégocié à la baisse dans le futur.