Reprise du message précédent :

Certes

Bon soyons méthodiques :
- En fait il te faut la part de PV générée par les versements avant et après 1997 pour calculer un retrait utilisant au mieux l'abattement.
- Tu peux pas le calculer toi même (trop de paramètres)

Ce que je ferais personnellement dans cette situation, c'est
a) demander le calcul à l'assureur
b) s'il refuse de répondre, faire un premier retrait calculé de façon très pessimiste de la PV pré-1997 (règle de 3 ?). L'assureur devrait (conditionnel ) être contraint de calculer les PV taxables et communiquer le résultat, et partant de là permettre de faire d'autres retraits calculés au plus juste (quitte à faire un deuxième retrait la première année pour consommer au max. l'abattement).

Enfin c'est comme ça que je vois les choses, mais je suis pas spécialiste.

 
Ca doit pouvoir se faire s'il a tous les releves annuels de l'AV.
Un peu long mais bon.
 
tes 28700 c'est le montant de ton contrat au 31/12/97 ? montant versé + PV ? ( y'a pas dedans les PV réalisées a partir de 98 )
avec les relevés tu enlèves de ce montant les montants versés ça donne les PV avant 98
avec les relevés annuels suivants t'as les taux de revalorisation de chaque année et le taux des PS qui s'y applique.
y'a plus qu'à calculer les plus-values nettes de PS pour 98 à l'ajouter aux 28700  et a recommencer pour 99 avec ce total etc...  
 
Au final t'enlève à ton total les montant versé avant 98 et t'y ajoutes les PV d'avant 98 calculées au début  
 
T'as passé un dimanche studieux et obtenu la part de PV non imposable de ton contrat. tu les enlèves à tes 32500 réalisés. ça donne tes PV imposable il ne reste plus qu'à appliquer l'abattement de 9200 euros et voir si ça passe sur 1 an si tu veux le faire sur plusieurs années t'es bon pour te retaper des calculs à la con.
 
 
 

Quelqu'un à un CSL (Compte Sur Livret) à la Poste ? Mes interets sont tombés partout sauf sur ce compte  

 
 
Seulement 23% de l'échantillon HFR qui a voté   ...Alerte PAUVRETE!
Il faudrait comparer au français moyen, ça ne doit pas dépasser 5 ou 10% AMHA.

 
La Poste ne m'a pas encore donné mes intérêts de livret A  

 
Quoi que tu fous encore avec un LA ? Même moi je l'ai closed A moins qui y'ai 25k dessu ²

 
C'était au moment où le topic a été créé, il y a maintenant 3 ans.
Faudrait faire un récapitulatif, il doit y avoir beaucoup de millionnaires maintenant grâce aux conseils avisés de Cedric1929, ou alors ils ont fini dans ce topic    
http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] 9432_1.htm

 
si, pour les voir ils faut que tu regardes dans "virements" ...ensuite tu fais la difference avec les encours (quand t'affiches tes comptes)

 
C'est juste mon épargne de précaution    
J'ai un LA à la Poste et un LDD chez Bourso : 3k€ pour chacun.
 
Le reste étant sur AV, PEL/CEL...

 
Mmm faut que je voie ça, thanks  

 
A ce propos, quelqu'un a vu tomber les dividendes du fond eurossima sur l'AV Bourso ?
Pour le moment je ne vois que le taux garanti tomber au jour le jour, mais pas le reste...

Merci pour l'astuce, ça fonctionne bien

Pas avant fin Janvier normalement.

Ah ok donc je m'acharnais sur le site avec un mois d'avance
Merci pour l'info

Idem pour Linxea Evo?

Très possible, sauf erreur c'est le meme fond en euros...

Ben non, c'est un fonds d'ACMN Vie, rien à voir avec Eurosima (Generali)  

Humm pas forcement, tu sais, c'est pas le meme fond en euros, donc...

Edit : ok, en fait ils proposent aussi eurossima sur un autre contrat AV ... si j'ai bien compris

Oui, c'est le meme ordre d'idée. Ils annoncent la perf définitive fin Janvier début février, et tu touche les dividendes ssur la somme que tu possédait au 31 Janvier.

 
Le gars qui se contredit en 2 posts à la suite

 
Oui c'était fait exprès, d'où les    
/HS

nico6259, j'ai oublié ta situation exacte mais tu as acheté depuis 2006-2007 un bien immo (en résidence principale) il me semble, tu penses racheter (après le krach of course^^) ou tu profites juste du bon taux du PEL ?

 
J'ai besoin de vos avis d'experts.
La question a probablement déjà été posée mais j'ai pas le courage.
 
Mon PEL arrive à terme mi janvier (10 ans, déjà prorogé).
j'ai ~60k€ à replacer, que me conseillez vous?
 
Merci

Tu as quels objectifs et quel horizon de gestion?

 
Es-tu lourdement imposé? TMI?
Quel horizon de placement? J'ai cru comprendre que tu voulais acheter immo au moment propice?
 
As-tu une assurance vie? Si non, il est temps d'au moins prendre date (et blinder suivant TMI et horizon de placement).
Il y a d'excellentes AV en ligne. Attends de voir les taux garantis en 2010.

objectifs:
Le fructifier sans risque à meilleur taux
Acheter un appart d'ici 3-4 ans (chute immo)
Pouvoir débloquer cet argent en partie, si nécessaire.

Edit : je déclarerai 34k€ imposable pour 2009
Célibataire.
Pas d'assurance vie actuellement, je suis pas contre mais je connais mal tout ce monde

Clairement haha, +1 pour une assurance vie. But : apport sécurisé donc t'orienter vers un fond € et bien sûr une AV online (imbattable niveau frais....). Les taux 2010 vont bientôt sortir comme te l'a dit nico

 
Exact! Mais investissement locatif.
J'ai acheté un T3 De Robien à Epinal fin 2006. Quelle idée saugrenue   4 locataires en 3 ans.
Rentabilité moyenne (achat = 260 loyers), mais qui a tendance à s'accroître avec la hausse annuelle des loyers (j'en ai été le 1er étonné alors que ça krache!) et mes augmentations salariales (passage cette année en TMI 30%).
Je sais maintenant que je l'ai acheté au prix fort.  
Je le prends plutôt comme une assurance anti-inflation et anti hausse des prix.
 
Mais je souhaite le krach   Je suis prêt à perdre 40% sur X (d'autant que j'ai tout mon temps pour vendre mon T3) pour gagner 40% sur 2X.
J'achèterai au moment propice ma résidence principale.  
Le rendement du PEL est moyen (toujours mieux que le LA/LDD certes!), alors c'est plutôt mon assurance anti hausse des taux de crédit!
Ce qui m'arrangerait : la hausse des taux de crédit pour diminuer la solvabilité des ménages    
J'aurai mon gros apport + un petit emprunt à taux préférentiel offert par mon combo CEL/PEL...

Ok merci, je vais suivre le topic et vos remarques si vous en avez d'autre.
Question : en quoi la TMI agit-elle sur le montant à placer?
 
(remarque de nico)

 
OK tu as le profil. Au pire, si tu te retires après 4 ans, tu opteras pour le prélèvement forfaitaire libératoire vu ton salaire(soit imposition 15% au lieu de tes 30% de TMI)
J'ai exactement le même profil : AV souscrite en fin 2009 pour achat vers 2014, TMI 30%    
 
La mise minimum dépend des AV. Il faut compter 500€.  
Pour une bonne AV, vise :  
- un bon fond euro (rendement minimum 4% garantis, tx net de frais de gestion)  
- un assureur solide (Linxea Vie = Generali, Linxea Evolution = Crédit Mutuel)  
- des frais bas : versement et retrait = 0 et frais de gestion = 0,6% mais compris dans le rendement du fond €,  
- un vaste choix d'unités de compte (UC) si on veut dynamiser son épargne dans des fonds communs de placement (FCP). Mais attention, c'est comme la bourse et on peut tout perdre. Mieux vaut laisser son placement sur le fond € si on veut du garanti.  
 
Tu as Linxea, Apicil et Boursorama (parmi les + renommés) qui entrent dans ces critères.  
Personnellement j'ai préféré Linxea (contrat Vie) et je parraine si tu veux pour LINXEA et BOURSO      
 
Le seul hic, c'est la fiscalité et la liquidité du placement.  
- Tu peux retirer (rachat), mais tu ne récupères tes billes qu'en 2 ou 3 semaines (sauf Linxea Vie = 72h). C'est pour ça que je te conseille de garder une épargne de précaution : 3 mois de dépenses sur un LA ou LDD pour couvrir des besoins urgents.
- La fiscalité : quand tu retires, les intérêts sont imposables sur le revenu, donc pour toi ce sera à 15% vu ton salaire après 4 ans (PFL : prélèvement forfaitaire libératoire), sinon 30%. Mais il vaut mieux un rendement de 4% - 15% que le rendement du livret A à 1,25%! Je te recommande d'au moins prendre date car 8 ans après l'ouverture, tu es exonéré d'impôts à hauteur de 4 600€ d'intérêts (7,5% au-delà), donc le rendement du taux € sera du net net  

 
Pas tout à fait, reste 12.1% de CSG + CRDS...

 
Oui exact, dans tous les cas il y a les fameux 12,1%  

Merci pour ces précisions
C'est une bonne base pour commencer à fouiller le sujet.
 
Les nouveaux taux arrivent à quelle période environ?
 
Pour le parrainage, si les contrats me conviennent il n'y a aucun problème.
 
 

 
merci pour les conseils à vous deux !
 
je vais étudier ça de plus près !

 
Il me semble que je l'avais dit y'a quelques semaines.
L'an dernier les taux servis ont été annoncés par linxea pour :
 
Evo : le 05/01/09  donc avec un peu  de bol ça devrait pas tarder ( y'avait que selection rendement à l'époque donc inconnu pour opportunité)
Vie : 30/01
Avenir : 02/02  
 
reste plus qu'à espérer qu'ACMN continue sur sa lancée et que e-vie et suravenir s'améliorent.

C'est quoi une bonne rentabilité en ce qui concerne l'investissement locatif ?

 
Pour une bonne rentabilité en général, viser 4% net.
 
En effet, pourquoi investir dans la pierre (risque non négligeable, gestion) si c'est pour avoir un rendement équivalent à celui d'un placement sans risque et garanti (assurance vie sur fonds €) ?
Donc viser 4% net (compter 6% brut car taxes, assurances, travaux) + PV à la revente.
 
En ce moment, les espoirs de PV sont mauvais car le marché est baissier.
Donc si c'est pour faire 4% de rentabilité / an mais perdre 20% à la revente 5 ans après...    
 
Rendement brut = revenus locatifs annuels/prix d'achat
 
Autre indicateur : ratio nombre de loyers - achat.
Si achat = 250 loyers : rendement moyen
Si achat = 200 loyers : rendement bon (6% brut)
Si achat = 150 loyers : rendement très bon (8% brut)
Si achat = 100 loyers : rendement excellent (10% brut)
 
Au plus haut de la bulle (2007), il fallait en moyenne 300 loyers pour amortir l'achat    
En 1998, on pouvait amortir son achat avec 100 loyers et c'est ainsi que la pierre a eu bonne réputation. Beaucoup restent encore sur ces acquis et poussent les jeunes à acheter...
 
Oui, la pierre eu payé.  
Mais maintenant, c'est très discutable, sauf cas particulier et grosses négociations à l'achat.

 
 
+1, 6% brut
 
Mais attention car pour avoir le rendement net, il ne faut pas oublier d'enlever les charges incompréhensibles (taxe foncière, etc...)

 
Quelque soit l'inflation ?    
 

 
Parce que dans la pierre, tu peux investir à crédit ?    
 

 
PV à la revente ?    
 

 
Ouf, tu te ressaisi...
 

 
L'investissement dans la pierre, c'est du long terme !
 

 
 
N'importe quoi...

T'es en forme ce soir.

Quel est le financement optimal dans de l'investissement locatif?
Il vaut mieux emprunter 100% de l'investissement initial ou utiliser une partie de son apport?
Et quid des prêts in fine? Sont ils vraiment judicieux si l'on veut faire de l'investissement locatif?