Plutôt sympa la vue regroupée des différents contrats sur Linxea
L'école confort !

Plutôt sympa la vue regroupée des différents contrats sur Linxea
L'école confort !

Bonjour à tous,  
 
Je souhaite me lancer dans l’investissement locatif, je vous mets déjà ma situation et je vous explique le projet après, je suis preneur de conseils!
 
Age : 26 ans  
Situation : Locataire (Paris) 1200€/mois CC  
Travail : CDI depuis 2 ans  
Revenu (brut) : 35K€ (fixe) + 5K€ (variable mais systématiquement touché)  
Épargne :  
LDD (fortuneo) 11k€
AV (bourso) 300€ (Ouvert pour commencer le décompte) je viens de mettre en place un virement mensuel de 50€ « pour voir »
PEA (bourso) 200€
F.participatif 1,7K€ (je bosse dans une boite de FP ce qui explique que j’investisse régulièrement des petits montants)
 
 
Projet Immo:
Plutôt que d'investir sur Paris pour ma RP et me retrouver coincer pour partir ailleurs plus tard (à l'étranger notamment, ma compagne est vietnamienne), je souhaite mettre mon argent dans un appartement à louer dans ma ville natale ou j'ai encore de la famille qui pourrait éventuellement s'en occuper pendant mon absence.  
 
Dans cette logique je viens de prendre contact avec un courtier qui m'a expliqué que :  
- d'une part si je veux emprunter il faut que je présente le projet comme une RP à la banque, car le loyer que je paye actuellement représente la moitié de mon salaire (je ne paye que la moitié du dit-loyer, ma chère-et-tendre paye l'autre moitié donc plus proche du 1/4 de salaire en réalité...) et aucune banque ne se positionnera sur ce type de risque.  
- dans cette logique de présentation du dossier en RP, je m'attendais à entendre des taux aux alentours de 1% mais le courtier me dit que pour être réaliste on serait plutôt autour de 1,6% (assurance incluse même si je compte évidemment demander une dérogation ou profiter de la loi Hamon en aval)  
 
La grande question que je me pose c'est si je me positionne sur un bien, que je gère bien mon affaire avec des cashflows positifs tous les mois, quel sera l'impact réel sur ma capacité d'emprunt par la suite pour soit:  
- continuer à acheter des appartements à louer  
- acheter ma (vraie) RP sous un horizon de 3 à 5 ans (on est quand même mieux chez soi hein)  
 
Voilà ma situation et mes questions, merci d'avance à celui/ceux qui prendra(ont) le temps de me répondre!  
 
Bonne journée à tous!

Clarifie ton propos sur l'AMF et les forumeurs avant que la rumeur enfle
 

Hum ... ça va être direct.
Déjà l'investissement à distance avec "de la famille sur place". Ça va bien pour changer une ampoule, si grosses emmerdes, ça va les faire chier XXL de gérer ça pour toi (et c'est compréhensible).
Revenus trop faibles (encore en plus sur Paris) pour tenter de faire un investissement en nom propre. La moitié du loyer est payé par Mme mais ... si elle se casse, tu fais comment ? Encore plus avec un emprunt de ton investissement locatif sur les reins ? D'où le futur refus des banques.
Mentir à la banque en disant qu'on achète sa RP : no comment (j'ai l'impression de voir une situation type subprimes US 2008)
Cash flow positif de l'investissement : sauf coup de bol ou investissement risqué (pression locative faible, public visé à profil risqué, ...), j'y crois moyen.
Capacité d'emprunt pour la futur RP bien entamée car profil risqué de l'emprunteur. Une vacance locative, un locataire qui paie pas. Tu fais comment pour assurer 2 emprunts (RP + locatif) ?
Bref, tu n'es pas dans une situation stable pour envisager ce genre d'investissement.
 
26 ans ... va voir du pays, change de taf, change de région, ... avant de te coller un boulet immo à la cheville.

Il n'y a pas eu plusieurs gars des forums Bourso ennuyés par l'AMF ?
Et donc les disclaimers ont fleuri ?

Mais non, c’est le bon moment pour acheter (26 ans), faut pas exagérer non plus.

Ce n’est pas parce que tu es anti-immo qu’il faut faire de la propagande.

 
Revendre oui... mais cela ne se vendra peu être pas facilement... y’aura la perte des frais de notaires, agence, travaux, perte financière dû à la non location...
Une revente se fera au mieux en 3/4 mois, mais cela peu été beaucoup plus long, donc perte des loyers pendant ce temps là...
 
De plus, perdre les frais de notaires, 20/30 000€ pour quelqu’un qui gagne 30 000€/an. Ca fait une méga perte!!!

 
De mémoire lookoom a attaqué l'immobilier très rapidement avec un salaire bien plus faible que 500k.
Après toi même tu as hypothéqué une partie de ta capacité d'emprunt en achetant des SCPI.
Justement il est jeune son salaire va probablement augmenter dans les années qui viennent.
Je dis pas que c'est une bonne idée mais disons qu'economiser des cacahouètes pendant 10 ans ça va l'amener ou? En cette période de taux très très bas il me semble pas idiot d'envisager d'autres options même si je sais que c'est tabou sur ce topic...:o

J'ai beaucoup de collègues qui ont investi dans l'immo. Ils ont plusieurs apparts en location... Et je parle pas des gens au bord de la retraite, certains ont 30 ans... avec des investissements en province quand ils commencent petit. Ça fonctionne très bien pour eux. Une collègue a même 9 apparts. Aucun n'a eu d'impayés. Et c'est assez commun là où je bosse que les gens investissent dans l'immo. Ils parlent tous du levier du crédit. Et ils sont assez au taquet avec la fiscalité par le boulot pour savoir quoi utiliser comme montage  
 
Je n'ai pas suivi cette voie. A tort ou à raison mais l' immo, au delà des youtubeurs, quand c'est bien pensé, ça marche. C'est seulement pas liquide..et encore, ça dépend où.
 
Bref tout ça pour dire que, s'il veut se lancer, qu'il le fasse. Comme je le disais hier, au pire, il perdra 10k de frais de notaire quand il revendra.

Mais non, c’est le bon moment pour acheter (26 ans), faut pas exagérer non plus.  
Ce n’est pas parce que tu es anti-immo qu’il faut faire de la propagande.

Au pire il peut faire - 50 % aussi s'il y a baisse de l'immo Pourquoi la baisse serait capée aux FDN seulement ? S'il y a une loi faut me le dire car j'ai perdu bien plus que les FDN moi, alors ptet que le fisc va me rembourser le delta
Voire - 100 % si mérule.

Après dans le cas qui nous anime, bien sûr il peut se lancer s'il fait une opération intelligente. Mais il peut gagner + xxx % ou perdre plus que les FDN, il n'y a pas de règle.

J'ai bien envie d'en prendre une petite louche de 3ke pour m'amuser.
 
Et revendre dès le premier jour.

Parce que revendre avant 5 ans n'a pas de sens fiscalement parlant. Et qu'au bout de 5 ans, il aura remboursé 25% du CRD a minima donc il pourra solder son crédit sans perte même avec baisse de 15 ou 20% de l'immo. Opération neutre hors frais de notaire finalement puisque si bien pensé, l'immo fait que tu as très peu de dépenses par mois.  
Si l'immo fait du -50, ce qui hors Paris est peu probable (les prix sont assez stables depuis la crise de 2008 sauf grande métropole et zone sinistrée de l'est) , il perdra 25% donc le capital remboursé  mais c'est le gros scénario catastrophe or ici, on parle d'un investissement à 1h de Paris...la où les prix n'ont pas flambé en 10 ans... En région, les prix sont à peine à leur niveau de 2008.
 
Ensuite, je ne parle pas d'un investissement pour défiscaliser mais d'un investissement classique.  
 
Quant à la mérule, aujourd'hui, c'est dans les diagnostics. Quand on achète dans une région à mérule, vu que ça fait 25 ans qu'on en parle... Faut demander le diagnostic qui va bien. Et ensuite, c'est rare dans les constructions récentes.

Période de conservation de 18 mois ?

Période de conservation de 18 mois ?

Période de conservation de 18 mois ?

Pas du tout, je suis surpris que tu l'interpretes comme cela.
Comme tu l'indiques, une situation pas facile peut te faire choisir d’arrêter les études :
- un enfant arrive, il faut aller bosser
- drame familial, perte du support parental, il faut aller bosser

Clairement c'est un choix contraint, mais cela n'enlève pas le fait que partir avec des bases pareilles rends la suite forcément très compliquée. Aucun jugement de valeur la dedans.

J'ai personnellement été dans ce cas là. Decès de maman à 23 ans, à la fin de mon BTS, j'ai du aller bosser et me prendre en main, en me disant que je pourrai reprendre les études plus tard, ce que je n'ai evidemment jamais fait.
Aujourd'hui à 34 ans, j'ai une situation qui me suffit et que je trouve confortable. Mais sincèrement, je ne vois meme pas comment je pourrai reprendre les études si je n'avais pas le choix.

Yo les frer POGNON! Ca fait qq années que j'ai décroché de la team POGNON et que je ne suis plus vraiment le game.

Je m'interroge sur le PER. Y a-t-il une petite synthèse qq part sur ce qu'il y a à savoir, si c'est valable, ... ? un truc qui va au delà du descriptif "officiel". J'ai vu qu'il y avait des incitations à transférer de l'AV vers le PER par exemple. il y a peut-être matière à s'y pencher un peu.

j'ai le package de base du forum POGNON avec moult AV, PEA, CTO, ... Très peu de risque car trop ignorant. Le fait de ne pas avoir ma résidence principal me laisse penser que cela renchérie l'opportunité du PER.

et pour rester dans l'actualité, j'ai pris une part de profit sur mon PEA pour souscrire une louchette de FDJ

merci

Holà, tes collègues t'ont bien enbrigadé on dirait. Je suis sur smartphone et en déplacement donc je laisse les frers qui ont tické aussi en lisant te répondre

 
CNAM/Cours du soir. En plus du boulot et révisions pendant les transports/jours off et quelques RTT qui sautent...
 
Je l'ai fait pendant deux ans entre 26 et 28 ans, ça se fait mais ce n'est effectivement pas de tout repos
 
Ce ne sont pas les possibilités qui manquent. L'autre voie peut être les programmes exec des grandes écoles de commerce ou les master spécialisés en un an qui se prêtent bien à une "pause éducative".
 

 
Il faut voir la tête des produits et de ce qui sera mis à l'intérieur mais:
- Je crains que les frais soient plus élevés que sur AV et moins de diversité sur les supports
- Pas d'équivalent du fonds euro de l'AV  
- Pas d'équivalent de l'exonération d'IR à la sortie (exo totale puis 7,5% au delé du seuil de 4500 euros)  
 
En contrepartie, un "faux" avantage fiscal qui permet d'avoir de grosses déductions en année N (à hauteur du taux marginal de l'année N) mais qui se retourne lors de la sortie en N+X:
- En cas de sortie en capital plutôt qu'en rente, je crains un effet "one shot" où tous les versement déductibles cumulés se retrouvent imposables l'année N+X (celle de la liquidation du capital du PER) et entrainent une imposition au taux marginal max de manière quasi certaine.  
- En cas de sortie en rente: le capital constitué est "perdu" au décès. Donc pas de possibilité de transmission.  
 
Je n'ai pas creusé les éléments ci-dessus plus que ça mais bon, c'est m2c. A voir si il est possible de faire une sortie en capital étalée dans le temps?

Débarquer 3 jours après la discussion, se focaliser sur un seul paramètre (l'age), ne pas dérouler la discussion dans sa totalité avant de quoter pour poster du néant de ce type

 
Il s'en fout de l'action gratuite, c'est un appât à PP ça

Rien ne t'oblige à conserver 18 mois.

justement le cours va prendre 10 % rapidement pour prendre en compte l'action   GRATUITE  , autant vendre directement le premier jour de la cotation

Je rattrape mon retard comme je peux
Et ce n’est pas le seul message auquel j’ai répondu.  
Par contre, de ton côté, tu es anti-immo (pourquoi pas à la limite), mais tu considères que seul ton raisonnement est valable, les autres racontent forcément de la merde. Niveau œillères on ne fait pas mieux.

Parce que revendre avant 5 ans n'a pas de sens fiscalement parlant. Et qu'au bout de 5 ans, il aura remboursé 25% du CRD a minima donc il pourra solder son crédit sans perte même avec baisse de 15 ou 20% de l'immo....

Tu réponds au fur et à mesure de tes lectures ... sauf que tu quotes pas les 2 posts où je demande de détailler son investissement avec CF positif ...
Le discours est différent selon la situation.
Un investissement en province, proche de chez soi, via des situations pro / perso stabilisées et une RP déjà "sécurisée" (même à crédit), c'est légèrement différent d'un investissement à distance, avec un éventuel départ à l'étranger, locataire sur Paris à 2.2k€ net / mois et un mensonge au banquier pour faire passer le dossier. Le tout en ne voulant investir que sur sa tête en écartant madame, future mariée, de l'équation.
 
A mais attend, ta seule réflexion, ça a été : 26 ans t'as l'age GO GO GO !  

Si crédit immo sur 20 ans, au bout de 5 ans tu es très loin d'avoir remboursé 25% du CRD. En général tu es plutôt autour de 17-18%. L'amortissement du capital n'est jamais linéaire dans les crédits immo classique à mensualité constante.

Tout le reste de ta démonstration est donc largement remise en question.

Nouvel embauché au poste de CM pour faire la promo de Linxea ici, insinuais t-il

 
Il faut voir la tête des produits et de ce qui sera mis à l'intérieur mais:
- Je crains que les frais soient plus élevés que sur AV et moins de diversité sur les supports
- Pas d'équivalent du fonds euro de l'AV  
- Pas d'équivalent de l'exonération d'IR à la sortie (exo totale puis 7,5% au delé du seuil de 4500 euros)  
 
En contrepartie, un "faux" avantage fiscal qui permet d'avoir de grosses déductions en année N (à hauteur du taux marginal de l'année N) mais qui se retourne lors de la sortie en N+X:
- En cas de sortie en capital plutôt qu'en rente, je crains un effet "one shot" où tous les versement déductibles cumulés se retrouvent imposables l'année N+X (celle de la liquidation du capital du PER) et entrainent une imposition au taux marginal max de manière quasi certaine.  
- En cas de sortie en rente: le capital constitué est "perdu" au décès. Donc pas de possibilité de transmission.  
 
Je n'ai pas creusé les éléments ci-dessus plus que ça mais bon, c'est m2c. A voir si il est possible de faire une sortie en capital étalée dans le temps?

Tes posts où tu demandais le détail étaient ironiques puisque de toute façon tu considéreras que c’est une connerie.

 
De mémoire lookoom a attaqué l'immobilier très rapidement avec un salaire bien plus faible que 500k.
Après toi même tu as hypothéqué une partie de ta capacité d'emprunt en achetant des SCPI.
Justement il est jeune son salaire va probablement augmenter dans les années qui viennent.
Je dis pas que c'est une bonne idée mais disons qu'economiser des cacahouètes pendant 10 ans ça va l'amener ou? En cette période de taux très très bas il me semble pas idiot d'envisager d'autres options même si je sais que c'est tabou sur ce topic...:o

Les prix ne bougent pas en province hors grande agglomération.

Factuellement les ouvriers à l'usine où je taff stimulent leur cerveaux et réfléchissent.
Avant j'étais "ouvrier", maintenant je suis Technicien. Je te l'accorde, mon métier d'ouvrier était moins prise de tête, je ne pensais pas au boulot une fois sortie de l'usine, j'étais content de réaliser des taches "concrètes".
Maintenant en tant que Technicien, je pense beaucoup plus au travail quand je suis à la maison, je stress d'avantage, je réalise des taches moins concrètes, moins "terre à terre".

Il y a aussi l'ambiance atelier vs open-space... rien à voir, je m'évade souvent dans l’atelier pour prendre un bol de légèreté.
Les bac +2 / +10 coincés du cul qui se donnent un air sérieux et le silence de mort où on entend que les cliquetis de souris/clavier ça va bien 5 minutes

Je sais que si je devais retrouver un boulot, à salaire égal, je choisirais mon premier job d’ouvrier. J'ai d’ailleurs entrepris des démarches pour une VAE qui va dans ce sens.

 
 
Alors que dans le même temps les taux ont chuté en 10 ans et sans compter l'inflation.
Cela représente une baisse des prix de plus de 30 %.
 
Qu'est-ce que ça donnerait en cas de mauvaise conjoncture et hausse des taux ?    

Alors que dans le même temps les taux ont chuté en 10 ans et sans compter l'inflation.
Cela représente une baisse des prix de plus de 30 %.

Qu'est-ce que ça donnerait en cas de mauvaise conjoncture et hausse des taux ?

Pas forcement une baisse. C'est difficile d'aller sous les 1k€ / m² pour un bien assez qualitatif.

Bon, les parisiens, ils ont quand même meilleurs agents a minima...

Et chez moi en Bretagne (littoral) , c'est rare le parisien qui achète au dessus du prix du marché... C'est plutôt le breton qui ne peut plus suivre.

Si crédit immo sur 20 ans, au bout de 5 ans tu es très loin d'avoir remboursé 25% du CRD. En général tu es plutôt autour de 17-18%. L'amortissement du capital n'est jamais linéaire dans les crédits immo classique à mensualité constante.

Tout le reste de ta démonstration est donc largement remise en question.