Un pote se lance en cgp immobilier.
Je commence à lui parler un peu d'épargne et de ce que tout hfrien du topic sait, il était sur le cul et me propose de me reconvertir pour m'associer avec lui.
 

Et-tu en train de dire qu'avec mon Bac Pro Électrotechnique je pourrais être conseillé bancaire car je comprend à 98% la FP ?

Et-tu en train de dire qu'avec mon Bac Pro Électrotechnique je pourrais être conseillé bancaire car je comprend à 98% la FP ?

Et-tu en train de dire qu'avec mon Bac Pro Électrotechnique je pourrais être conseiller bancaire car je comprend à 98% la FP ?

J'aurais tendance à dire que non, vu que pour être conseiller bancaire il ne faut pas être technique mais commercial.
Encore une vision biaisée de ce métier...

Quelqu'un pourrait-il me rappeler un site qui indique sur quelle Avie sont dispo les UC que l'on cherche ?
 

 
https://www.opcvm360.com/ ?

 
Oui française.
Étranger je ne sais pas mais non résident ça risque de gêner.

Jessaie de venir!

Un pote se lance en cgp immobilier.
Je commence à lui parler un peu d'épargne et de ce que tout hfrien du topic sait, il était sur le cul et me propose de me reconvertir pour m'associer avec lui.
 

 
10 ans quasiment... ça passe
Depuis: 33 ans, marié, deux enfants, proprio.
 
- Notre patrimoine net est constitué grosso modo à 90% d'immo (résidence principale). Rétrospectivement je pense avoir injecté trop de cash lors de l'achat de notre RP, l'objectif était de minimiser la mensualité (elle représente actuellement 25% de nos revenus fixes nets d'IR). L'appart est un 90m² dans Paris 11. Reste grosso modo 360k à rembourser sur 22 ans (au départ 400k sur 25 ans). Le bien se vendrait je pense assez facilement >1m€ vu le marché actuel (acheté 800k).
- Le reste du patrimoine est en fonds euros (25k€) et en actions (30k€). Pour les actions de ma boite, je peux en acheter avec une décote de 20% à hauteur de 25% de mon salaire chaque année. Du coup la totalité de ma p/i y passe mais je suis tout de même loin du seuil de 25% de ma rem annuelle. Par ailleurs si tout se passe bien je devrais recevoir 15k€ d'actions gratuites de ma boite cette année, je serai fixé assez rapidement.
- Les autres éléments du patrimoine sont soit extrêmement illiquide (parts de société de ma femme, autour de 15k€), soit impossible à valoriser (nue-propriété sur un bien immo à Marrakech), ou n'a pas vraiment de sens à être inclus dans le patrimoine (voiture de 2014 achetée cash en 2017 qui devrait pouvoir se vendre 10-12k€).
 
Nous avons des revenus sympas mais un bon niveau de dépenses également (deux enfants, vacances...). Taux d'épargne entre 15 et 25% suivant les années mais c'est de l'épargne illiquide (remboursement emprunt RP et p/i bloquée au moins 5 ans). Bref le niveau de cash actuel est relativement faible (25K€ en AV) et nous avons assez peu de capacité d'épargne "cash" (i.e, sur les revenus non bloqués). La solution me semble donc plutôt de changer la répartition du patrimoine actuel en réduisant l'immo et en augmentant le reste (AV/actions).
 
Vu que j'attends une bonne augment cette année, j'aimerais me réendetter un coup pour obtenir du cash, je vois les possibilités suivantes:
- Rachat de crédit sur ma RP en augmentant le capital à rembourser --> Repasser à 400k voire 420-430k € à nouveau sur 25 ans, idéalement à un taux inférieur au taux actuel de mon emprunt (1,6%). La banque qui fait le rachat de crédit me filerait donc au moment de l'opération autour de 50k€ en sus du rachat (différentiel entre le nouveau montant emprunté et le capital restant du sur mon prêt immo actuel) --> Quelqu'un ici a déjà fait ça ? J'ai contacté meilleurtaux mais ils avaient l'air un peu déstabilisés par cette demande. Ils ont l'habitude de faire racheter uniquement le capital restant du, pas d'augmenter le montant emprunté lors du rachat.
- Faire un prêt 0% auprès d'un membre de ma famille (idéalement mon grand père). Mais je pense que ce serait maxi sur 5/6 ans et sur une telle durée le montant emprunté est moins important (plutôt 20k€) et les mensualités pas négligeables (300€/mois). Ce serait jouable mais ça me semble nettement moins intéressant que la solution ci-dessus.
 
L'idée avec le cash est de le placer à hauteur de 25K€ en AV pour atteindre 50k€ sécurisés et injecter le reste en actions de ma boite sur les prochaines années pour "caper" les 25% de ma rem annuelle en achat d'actions décotées. L'objectif étant d'atteindre le plus rapidement possible 100k€ en actions.
 
Des idées/commentaires/suggestions? D'autres moyens de m'endetter à faible coût pour dégager des liquidités/cash à placer? Pour l'avance sur assurance-vie je pense qu'on n'a pas de montants suffisamment significatifs pour obtenir une telle avance. Crédit conso les taux me paraissent prohibitifs...

c’est tellement penible ces déclarations  
ma femme est en back office, elle fait un peu de market timing et d’intraday et elle rend le responsable des déclarations dans sa boîte complément fou
elle a envoyé 3 pages avec la liste d’ordres en attente pour être tranquille

dans banques grand public

pret perso bourso 4 ans 1%
avance sur titres bourso 1% in fine sur 3 ans

intéressé par ton rachat de prêt avec capital supérieur

tu peux aussi mettre PEE en garantie de prêt (mais taux cher type 4%)

selon montants voir banque privée (pas xp perso)

Il y a pas mal a dire apres ce partage interessant, merci.

1/ Malgre une decote sur les actions de ta boite (20% pour information est faible par rapport a ce qui se pratique ailleurs, mais up to 25% est enorme), je ne trouve fondamentalement pas tres sain de se concentrer en action d'un seul groupe pour une portion importante de son patrimoine. Tu es deja expose via ton emploi. En cas de fraude comptable ou autre malversation du groupe qui ferait tomber le titre de 50% ou plus, ton emploi serait egalement menace.
Bref a titre personnel j'avais ete pendant longtempe 'paye' en titres comme tu vas commencer a l'etre cette annee et je n'ajoutais pas beaucoup d'exposition au titre au dela de ca. Si ta strategie est d'acheter avec une decote de 20% et de revendre tres vite apres (1 an max) si le plan le permet, alors ca peut encore s'entendre mais ca demeure un peu risque malgre tout.

2/ Une approche diversifiee en MSCI World ou tracker geographiques ou fonds actif est plus saine a long terme selon moi, on en a deja parler. L'epargne doit se faire sur un rythme regulier quel que soit les etats du marche a l'instant t. Concentrer son epargne via le PEE avec decote implique souvent de devoir acheter a un ou deux moment precis dans l'annee ce qui est une forme de market timing malvenu, en sus du risque idiosyncratique.

3/ Meilleurtaux est un courtier pour emprunt lambda de salarie en CDI qui ne veut/peut pas faire le tour des banques seul; j'ai toujours obtenu de meilleurs taux en faisant le travail moi meme et en travaillant au corps des responsables de grande agence. Logique puisque Meilleurtaux prend sa marge de 0.1-0.25% sur ton credit, en retirant cet intermediaire tu peux obtenir mieux.
Dans mon cas, j'ai trois biens immo et j'ai les credits structures ainsi:

1/ Bien 1, achete quand j'etais salarie suisse paye en CHF, en 2012:
Ligne de decouvert in-fine CHF, tirable jusqu'a 90% de la valeur reactualisee du bien. Taux CHF 3M LIBOR +1.2% (=0.5% actuellement) Ultra facile pour moi de la retirer ou de capitaliser dessus donc, tres flexible. Probleme, le bien baisse un peu (-10% depuis l'achat en 2012) donc ca impact ma capacite de tirage.

2/ Bien 2, achete a Nice en 2014:
Ligne capitalisante classique, fixe 20 ans a 1.15% + assurance

3/ Bien 3, achete a Paris III en 2016:
Ligne capitalisante classique, fixe 20 ans juste sous 1% + assurance
Ligne de decouvert lombard in-fine backee par un contrat Linxea Vie. Taux EUR 3M LIBOR + 1% (=0.65% actuellement), ultra flexible donc

Donc de base je ne capitalise que sur le Bien 2 (petit) et une portion du Bien 3. A savoir que mon epouse possede et participe proportionnellement au Bien 3.

Pour retirer l'elastique sur les lignes capitalisantes classiques c'est simple, je renegocie mon emprunt avec mes banques, c'etait le deal des le debut. C'est evidemment lourd puisque tout le dossier doit etre reetudie par leurs services donc ils me maudissent un peu. J'ai fait en sorte d'etre suivi par les parties un peu premium de ces banques.

Dans ton cas, si pas negocie d'emblee je dirais que tu reussiras a faire aboutir ce montage en changeant de banque et en leur proposant un refinancement complet. Le probleme est qu'ils voudront que tu places le produit chez eux en AV bourree de frais et la il faudra etre soit ferme soit bluffeur pour parvenir a les faire avancer sans au final verser chez eux et demeurer libre. La piste des prets a la consommation Bourso a 0.95% est tres valide aussi puisque taux inferieur/similaire a ton emprunt et permet de degager du cash rapidement.

1/ Bien 1, achete quand j'etais salarie suisse paye en CHF, en 2012:
Ligne de decouvert in-fine CHF, tirable jusqu'a 90% de la valeur reactualisee du bien. Taux CHF 3M LIBOR +1.2% (=0.5% actuellement) Ultra facile pour moi de la retirer ou de capitaliser dessus donc, tres flexible. Probleme, le bien baisse un peu (-10% depuis l'achat en 2012) donc ca impact ma capacite de tirage.  
 
2/ Bien 2, achete a Nice en 2014:
Ligne capitalisante classique, fixe 20 ans a 1.15% + assurance
 
3/ Bien 3, achete a Paris III en 2016:
Ligne capitalisante classique, fixe 20 ans juste sous 1% + assurance
Ligne de decouvert lombard in-fine backee par un contrat Linxea Vie. Taux EUR 3M LIBOR + 1% (=0.65% actuellement), ultra flexible donc
 
Donc de base je ne capitalise que sur le Bien 2 (petit) et une portion du Bien 3. A savoir que mon epouse possede et participe proportionnellement au Bien 3.
 
Pour retirer l'elastique sur les lignes capitalisantes classiques c'est simple, je renegocie mon emprunt avec mes banques, c'etait le deal des le debut. C'est evidemment lourd puisque tout le dossier doit etre reetudie par leurs services donc ils me maudissent un peu. J'ai fait en sorte d'etre suivi par les parties un peu premium de ces banques.
 
Dans ton cas, si pas negocie d'emblee je dirais que tu reussiras a faire aboutir ce montage en changeant de banque et en leur proposant un refinancement complet. Le probleme est qu'ils voudront que tu places le produit chez eux en AV bourree de frais et la il faudra etre soit ferme soit bluffeur pour parvenir a les faire avancer sans au final verser chez eux et demeurer libre. La piste des prets a la consommation Bourso a 0.95% est tres valide aussi puisque taux inferieur/similaire a ton emprunt et permet de degager du cash rapidement.

Un pote se lance en cgp immobilier.
Je commence à lui parler un peu d'épargne et de ce que tout hfrien du topic sait, il était sur le cul et me propose de me reconvertir pour m'associer avec lui.
 

Sur les montages in fine que décrit Lookoom, son emprunt fonctionne comme une sorte de découvert autorisé. Tant que le maximum du prêt (défini par la valeur de marché du bien immobilier auquel il est addosé) n'est pas atteint, il est possible de demander à la banque de verser du cash.
 
Exemple au moment de l'achat du bien: Prêt 100, valeur du bien 100 --> Les 100 ont été utilisés pour acheter le bien.
Deux ans plus tard, le bien vaut 110 --> Possibilité de demander à la banque 10 de cash. Le prêt passe à 110 (adossé sur un bien valant 110).
 
C'est la méthode américaine quoi.
 
En revanche je ne sais pas si il y'a des "margin calls" quand la valeur du bien immo baisse

Bonjour a tous,
 
Je désire investir dans un ou des ETF, par un PEA ou une AV.
Auriez-vous des outils pour sélectionner des ETF ? --> Oui
 
Des sites donannt des recommandations utiles ? --> Oui
 
Merci !

 
Et on peut être CGP comme ça en étant un "économe" ?  

 
Bon, je ne dois pas chercher au bon endroit. Par contre dans le dici je trouve ça :
 

 
Me voilà bien avancé

Sur les montages in fine que décrit Lookoom, son emprunt fonctionne comme une sorte de découvert autorisé. Tant que le maximum du prêt (défini par la valeur de marché du bien immobilier auquel il est addosé) n'est pas atteint, il est possible de demander à la banque de verser du cash.
 
Exemple au moment de l'achat du bien: Prêt 100, valeur du bien 100 --> Les 100 ont été utilisés pour acheter le bien.
Deux ans plus tard, le bien vaut 110 --> Possibilité de demander à la banque 10 de cash. Le prêt passe à 110 (adossé sur un bien valant 110).
 
C'est la méthode américaine quoi.
 
En revanche je ne sais pas si il y'a des "margin calls" quand la valeur du bien immo baisse

 
10 ans quasiment... ça passe
Depuis: 33 ans, marié, deux enfants, proprio.
 
- Notre patrimoine net est constitué grosso modo à 90% d'immo (résidence principale). Rétrospectivement je pense avoir injecté trop de cash lors de l'achat de notre RP, l'objectif était de minimiser la mensualité (elle représente actuellement 25% de nos revenus fixes nets d'IR). L'appart est un 90m² dans Paris 11. Reste grosso modo 360k à rembourser sur 22 ans (au départ 400k sur 25 ans). Le bien se vendrait je pense assez facilement >1m€ vu le marché actuel (acheté 800k).
- Le reste du patrimoine est en fonds euros (25k€) et en actions (30k€). Pour les actions de ma boite, je peux en acheter avec une décote de 20% à hauteur de 25% de mon salaire chaque année. Du coup la totalité de ma p/i y passe mais je suis tout de même loin du seuil de 25% de ma rem annuelle. Par ailleurs si tout se passe bien je devrais recevoir 15k€ d'actions gratuites de ma boite cette année, je serai fixé assez rapidement.
- Les autres éléments du patrimoine sont soit extrêmement illiquide (parts de société de ma femme, autour de 15k€), soit impossible à valoriser (nue-propriété sur un bien immo à Marrakech), ou n'a pas vraiment de sens à être inclus dans le patrimoine (voiture de 2014 achetée cash en 2017 qui devrait pouvoir se vendre 10-12k€).
 
Nous avons des revenus sympas mais un bon niveau de dépenses également (deux enfants, vacances...). Taux d'épargne entre 15 et 25% suivant les années mais c'est de l'épargne illiquide (remboursement emprunt RP et p/i bloquée au moins 5 ans). Bref le niveau de cash actuel est relativement faible (25K€ en AV) et nous avons assez peu de capacité d'épargne "cash" (i.e, sur les revenus non bloqués). La solution me semble donc plutôt de changer la répartition du patrimoine actuel en réduisant l'immo et en augmentant le reste (AV/actions).
 
Vu que j'attends une bonne augment cette année, j'aimerais me réendetter un coup pour obtenir du cash, je vois les possibilités suivantes:
- Rachat de crédit sur ma RP en augmentant le capital à rembourser --> Repasser à 400k voire 420-430k € à nouveau sur 25 ans, idéalement à un taux inférieur au taux actuel de mon emprunt (1,6%). La banque qui fait le rachat de crédit me filerait donc au moment de l'opération autour de 50k€ en sus du rachat (différentiel entre le nouveau montant emprunté et le capital restant du sur mon prêt immo actuel) --> Quelqu'un ici a déjà fait ça ? J'ai contacté meilleurtaux mais ils avaient l'air un peu déstabilisés par cette demande. Ils ont l'habitude de faire racheter uniquement le capital restant du, pas d'augmenter le montant emprunté lors du rachat.
- Faire un prêt 0% auprès d'un membre de ma famille (idéalement mon grand père). Mais je pense que ce serait maxi sur 5/6 ans et sur une telle durée le montant emprunté est moins important (plutôt 20k€) et les mensualités pas négligeables (300€/mois). Ce serait jouable mais ça me semble nettement moins intéressant que la solution ci-dessus.
 
L'idée avec le cash est de le placer à hauteur de 25K€ en AV pour atteindre 50k€ sécurisés et injecter le reste en actions de ma boite sur les prochaines années pour "caper" les 25% de ma rem annuelle en achat d'actions décotées. L'objectif étant d'atteindre le plus rapidement possible 100k€ en actions.
 
Des idées/commentaires/suggestions? D'autres moyens de m'endetter à faible coût pour dégager des liquidités/cash à placer? Pour l'avance sur assurance-vie je pense qu'on n'a pas de montants suffisamment significatifs pour obtenir une telle avance. Crédit conso les taux me paraissent prohibitifs...

Sur les montages in fine que décrit Lookoom, son emprunt fonctionne comme une sorte de découvert autorisé. Tant que le maximum du prêt (défini par la valeur de marché du bien immobilier auquel il est addosé) n'est pas atteint, il est possible de demander à la banque de verser du cash.
 
Exemple au moment de l'achat du bien: Prêt 100, valeur du bien 100 --> Les 100 ont été utilisés pour acheter le bien.
Deux ans plus tard, le bien vaut 110 --> Possibilité de demander à la banque 10 de cash. Le prêt passe à 110 (adossé sur un bien valant 110).
 
C'est la méthode américaine quoi.
 
En revanche je ne sais pas si il y'a des "margin calls" quand la valeur du bien immo baisse

 
10 ans quasiment... ça passe
Depuis: 33 ans, marié, deux enfants, proprio.
 
- Notre patrimoine net est constitué grosso modo à 90% d'immo (résidence principale). Rétrospectivement je pense avoir injecté trop de cash lors de l'achat de notre RP, l'objectif était de minimiser la mensualité (elle représente actuellement 25% de nos revenus fixes nets d'IR). L'appart est un 90m² dans Paris 11. Reste grosso modo 360k à rembourser sur 22 ans (au départ 400k sur 25 ans). Le bien se vendrait je pense assez facilement >1m€ vu le marché actuel (acheté 800k).
- Le reste du patrimoine est en fonds euros (25k€) et en actions (30k€). Pour les actions de ma boite, je peux en acheter avec une décote de 20% à hauteur de 25% de mon salaire chaque année. Du coup la totalité de ma p/i y passe mais je suis tout de même loin du seuil de 25% de ma rem annuelle. Par ailleurs si tout se passe bien je devrais recevoir 15k€ d'actions gratuites de ma boite cette année, je serai fixé assez rapidement.
- Les autres éléments du patrimoine sont soit extrêmement illiquide (parts de société de ma femme, autour de 15k€), soit impossible à valoriser (nue-propriété sur un bien immo à Marrakech), ou n'a pas vraiment de sens à être inclus dans le patrimoine (voiture de 2014 achetée cash en 2017 qui devrait pouvoir se vendre 10-12k€).
 
Nous avons des revenus sympas mais un bon niveau de dépenses également (deux enfants, vacances...). Taux d'épargne entre 15 et 25% suivant les années mais c'est de l'épargne illiquide (remboursement emprunt RP et p/i bloquée au moins 5 ans). Bref le niveau de cash actuel est relativement faible (25K€ en AV) et nous avons assez peu de capacité d'épargne "cash" (i.e, sur les revenus non bloqués). La solution me semble donc plutôt de changer la répartition du patrimoine actuel en réduisant l'immo et en augmentant le reste (AV/actions).
 
Vu que j'attends une bonne augment cette année, j'aimerais me réendetter un coup pour obtenir du cash, je vois les possibilités suivantes:
- Rachat de crédit sur ma RP en augmentant le capital à rembourser --> Repasser à 400k voire 420-430k € à nouveau sur 25 ans, idéalement à un taux inférieur au taux actuel de mon emprunt (1,6%). La banque qui fait le rachat de crédit me filerait donc au moment de l'opération autour de 50k€ en sus du rachat (différentiel entre le nouveau montant emprunté et le capital restant du sur mon prêt immo actuel) --> Quelqu'un ici a déjà fait ça ? J'ai contacté meilleurtaux mais ils avaient l'air un peu déstabilisés par cette demande. Ils ont l'habitude de faire racheter uniquement le capital restant du, pas d'augmenter le montant emprunté lors du rachat.
- Faire un prêt 0% auprès d'un membre de ma famille (idéalement mon grand père). Mais je pense que ce serait maxi sur 5/6 ans et sur une telle durée le montant emprunté est moins important (plutôt 20k€) et les mensualités pas négligeables (300€/mois). Ce serait jouable mais ça me semble nettement moins intéressant que la solution ci-dessus.
 
L'idée avec le cash est de le placer à hauteur de 25K€ en AV pour atteindre 50k€ sécurisés et injecter le reste en actions de ma boite sur les prochaines années pour "caper" les 25% de ma rem annuelle en achat d'actions décotées. L'objectif étant d'atteindre le plus rapidement possible 100k€ en actions.
 
Des idées/commentaires/suggestions? D'autres moyens de m'endetter à faible coût pour dégager des liquidités/cash à placer? Pour l'avance sur assurance-vie je pense qu'on n'a pas de montants suffisamment significatifs pour obtenir une telle avance. Crédit conso les taux me paraissent prohibitifs...

Je vais peut être regarder du coté de bourso d'autant que je suis client chez eux. Cela dit 4 ans 1%, je pense que la solution familiale sur 5/6 ans à 0% sera plus intéressante
Je vous tiens au courant pour le rachat de prêt à capital supérieur

Hello Lookoom merci pour ce retour complet, je n'en attendais pas moins

1/ J'ai conscience que la stratégie est plus risquée qu'une diversification classique, cela dit pour être transparent, on parle d'actions AXA, groupe pas réputé pour les pratiques comptables douteuses ou les promesses au marché déraisonnables. Le rendement est plutôt très stable dans le temps et le groupe a une bonne diversification géographique (50% UE, 50% rest of the world). Je suis plutôt confiant dans la stratégie et les dirigeants du groupe (beaucoup plus que mon ex-employeur par exemple ) et même si ça dévisse sévèrement, l'objectif est d'investir très très long terme et je compte donc plus sur le rendement/dividende réinvesti que sur un upside sur la valeur des titres (qui ronronne entre 15 et 25 euros depuis des années).

Très clairement il y'a un côté tous mes oeufs dans le même panier pendant 5 ans à chaque fois que j'injecte des montants en PEE/PEG ou que je reçois des actions gratuites. Cela dit, 1/ l'action offre un rendement tout à fait correct (6/7%) 2/ la décote de 20% n'est pas dingue mais booste encore un peu ce rendement et 3/ le support entièrement défiscalisé offre également un petit levier. Je fais avec ce que j'ai sous la main et en l'occurence dans mon setup je trouve que c'est un bon outil même si clairement pas top en termes de diversification. J'ai conscience du risque accru, je relativise en me disant que le groupe est solide et qu'il s'agit de périodes de 5 ans, je ne suis donc pas enchainé ad vitam.

2/ Je ne peux qu'être d'accord avec toi sur le fait que les achats d'action une fois par an via PEG/PEE n'est pas optimal. Par ailleurs, je suis vraiment dans une démarche de construire un capital actions TLT, idéalement à hauteur de 20k€/an les 30 prochaines années. Pour réaliser cet objectif de 20k€/an en actions l'i/p est un contributeur important, les dividendes réinvestis devraient l'être également assez rapidement (si j'arrive à mes fins, je devrais être à 55K€ d'actions d'ici la fin de l'année). Le dernier élément devrait être le cash que j'arrive à tirer sur mon bien immo pour le réinjecter en actions.

Le setup n'est pas idéal, mais d'ici un ou deux ans je vais pouvoir commencer à extraite des montants importants de mon PEG/PEE pour les réinvestir en PEA ou AV sur tracker world beaucoup plus diversifié....encore un peu de patience.

3/ Merci pour ces éléments intéressants. Je pense qu'en début de semaine je vais directement contacter différentes banques pour leur exposer mon/notre cas. Je sais que la demande est assez inhabituelle donc je me demande si certaines banques ne seraient pas plus réceptives que d'autres à cette demande...feu le crédit foncier aurait peut être été indiqué....D'autres banques un peu spécialisées dans les montages immobiliers un peu poussés/inhabituels?

En soi je n'ai pas de gros a priori à placer une partie des sommes libérées sur une AV maison un peu merdique. Je vois les montants libérés via ce nouvel emprunt plutôt comme du cash peu rentable "filet de sécurité" que comme un vecteur de rendement. En revanche je compte bien utiliser une partie du cash pour investir en actions et là ce sera sur PEA bourso/binck ou sur actions de ma boite...donc effectivement il faudra que je négocie qu'une partie des sommes libérées puisse être bougée/utilisée librement.

Je dois dire que personnellement j'ai quand-même un peu de mal a comprendre l'intérêt de toutes ses opérations surtout dans ton cas ou tu dis vouloir placer de façon sécuritaire donc avec un delta fiable.

 
Donc ça implique forcément une hypothèque sur le bien ?
C'est courant ce genre de montage ?
J'imagine que si un jour j'achète de l'immo ce sera via hypothèque / crédit lombard car totalement insolvable en france malgré des revenus relativement confortables  

Si j'ai bien compris, il était plutôt à prêt 90 / valeur du bien 100 à l'achat (donc 10 d'apport perso à avoir)
Lorsque le bien vaut 110, possibilité de demander à la banque 9, le prêt passe à 99 adossé à un bien valant 110

Et lorsque ça baisse, il doit y avoir les margin calls puisque c'est son cas et ça impacte sa capacité de tirage visiblement.

Comme une HELOC?

Donc ça implique forcément une hypothèque sur le bien ?
C'est courant ce genre de montage ?
J'imagine que si un jour j'achète de l'immo ce sera via hypothèque / crédit lombard car totalement insolvable en france malgré des revenus relativement confortables  

Merci pour ton post le point qui m'interpelle le plus est la légèreté du cash en back up, pour mémoire ton injection de cash lors de l'achat de la RP était de combien ?  

En effet, tu n'as pas grand chose à coté de ta RP.
Vos revenus sont de combien ?

Je dois dire que personnellement j'ai quand-même un peu de mal a comprendre l'intérêt de toutes ses opérations surtout dans ton cas ou tu dis vouloir placer de façon sécuritaire donc avec un delta faible.

Après je dis ça mais j'ai fait une avance sur titre l'an dernier...
Bon avec le recul je suis pas vraiment convaincu de l'utilité.

J'ai un peu tilté là dessus aussi j'avoue

 
1/ J'ai conscience que la stratégie est plus risquée qu'une diversification classique, cela dit pour être transparent, on parle d'actions AXA, groupe pas réputé pour les pratiques comptables douteuses ou les promesses au marché déraisonnables. Le rendement est plutôt très stable dans le temps et le groupe a une bonne diversification géographique (50% UE, 50% rest of the world). Je suis plutôt confiant dans la stratégie et les dirigeants du groupe (beaucoup plus que mon ex-employeur par exemple ) et même si ça dévisse sévèrement, l'objectif est d'investir très très long terme et je compte donc plus sur le rendement/dividende réinvesti que sur un upside sur la valeur des titres (qui ronronne entre 15 et 25 euros depuis des années).
 
Très clairement il y'a un côté tous mes oeufs dans le même panier pendant 5 ans à chaque fois que j'injecte des montants en PEE/PEG ou que je reçois des actions gratuites. Cela dit, 1/ l'action offre un rendement tout à fait correct (6/7%) 2/ la décote de 20% n'est pas dingue mais booste encore un peu ce rendement et 3/ le support entièrement défiscalisé offre également un petit levier. Je fais avec ce que j'ai sous la main et en l'occurence dans mon setup je trouve que c'est un bon outil même si clairement pas top en termes de diversification. J'ai conscience du risque accru, je relativise en me disant que le groupe est solide et qu'il s'agit de périodes de 5 ans, je ne suis donc pas enchainé ad vitam.
 
2/ Je ne peux qu'être d'accord avec toi sur le fait que les achats d'action une fois par an via PEG/PEE n'est pas optimal. Par ailleurs, je suis vraiment dans une démarche de construire un capital actions TLT, idéalement à hauteur de 20k€/an les 30 prochaines années. Pour réaliser cet objectif de 20k€/an en actions l'i/p est  un contributeur important, les dividendes réinvestis devraient l'être également assez rapidement (si j'arrive à mes fins, je devrais être à 55K€ d'actions d'ici la fin de l'année). Le dernier élément devrait être le cash que j'arrive à tirer sur mon bien immo pour le réinjecter en actions.
 
Le setup n'est pas idéal, mais d'ici un ou deux ans je vais pouvoir commencer à extraite des montants importants de mon PEG/PEE pour les réinvestir en PEA ou AV sur tracker world beaucoup plus diversifié....encore un peu de patience.
 
3/ Merci pour ces éléments intéressants. Je pense qu'en début de semaine je vais directement contacter différentes banques pour leur exposer mon/notre cas. Je sais que la demande est assez inhabituelle donc je me demande si certaines banques ne seraient pas plus réceptives que d'autres à cette demande...feu le crédit foncier aurait peut être été indiqué....D'autres banques un peu spécialisées dans les montages immobiliers un peu poussés/inhabituels?  
 
En soi je n'ai pas de gros a priori à placer une partie des sommes libérées sur une AV maison un peu merdique. Je vois les montants libérés via ce nouvel emprunt plutôt comme du cash peu rentable "filet de sécurité" que comme un vecteur de rendement. En revanche je compte bien utiliser une partie du cash pour investir en actions et là ce sera sur PEA bourso/binck ou sur actions de ma boite...donc effectivement il faudra que je négocie qu'une partie des sommes libérées puisse être bougée/utilisée librement.

CGP n'est pas une profession réglementée. N'importe qui peut se prétendre CGP, un notaire, un expert-comptable, un vendeur de Pinel et même de tapis.
Ce qui est réglementé c'est l'accès aux statuts de l'ORIAS, notamment l'intermédiation en assurances et le conseil en investissements financiers (CIF), la carte T de transactions immobilières, la certification AMF pour les placements financiers, la CJA (Compétence Juridique Appropriée effectuée à titre accessoire de l'activité de gestion de patrimoine, c'est à dire du conseil juridique ou la rédaction d'actes juridiques sous seing privé).

Il faut que tu mettes en place l'architecture d'AV de qualite des maintenant, afin de prendre date meme avec de faibles sommes. Les AV maison Axa peuvent etre tres bonnes... si les frais sont tres bas ce qui n'est generalement pas du tout le cas.

Le titre Axa est defensif mais penser qu'il est 'sur' est franchement illusoire: le secteur de l'assurance souffre enormement en cas de retournement economique, ca peut faire -30/-40% en quelques mois. Le groupe Axa est solide parmis les assureurs toutefois je n'irais pas jusqu'a dire qu'il est insubmersible non plus en cas de fraudes/malversations comme chez VW, SocGen, etc... le titre peut durablement devisser. Cf. les stats du white paper JPM Agony & Ecstasy ( http://read.jpmorgan.com/i/371035- [...] -edition/1 ) une portion significative des titres des grands indices souffrent de baisses jamais recuperees dans le futur.

Plus je reflechis a ton cas plus que je pense que faire un emprunt perso Bourso a 0.95% est une bonne pistes pour recuperer du cash de securite immediatement, que tu mets a travailler a un rendement > au cout de l'emprunt en parallele d'explorer les restructurations d'emprunt immobilier. Pour ma part j'ai eu des discussions constructives avec le Credit Mutuel/CIC et la SocGen, mais un forumeur a fait le tour des banques recemment avec peu de succes a ce niveau la. Il faut viser les responsables de grandes agences et pitcher son potentiel long terme clairement.

CGP n'est pas une profession réglementée. N'importe qui peut se prétendre CGP, un notaire, un expert-comptable, un vendeur de Pinel et même de tapis.
Ce qui est réglementé c'est l'accès aux statuts de l'ORIAS, notamment l'intermédiation en assurances et le conseil en investissements financiers (CIF), la carte T de transactions immobilières, la certification AMF pour les placements financiers, la CJA (Compétence Juridique Appropriée effectuée à titre accessoire de l'activité de gestion de patrimoine, c'est à dire du conseil juridique ou la rédaction d'actes juridiques sous seing privé).

Je me tâte pour reprendre 40 k€ de Novapierre Allemagne, cash.
 
En effet, j'en ai seulement pour 27 k€ pour le moment, ce n'est pas beaucoup par rapport à mes autres SCPI, et le rendement après fiscalité est vraiment intéressant : 4,0% net dans mon cas.  
 
Mes 4 SCPI, frais de vente déduits :
 
Novapierre 1 :   42 099  
Pierre 48 :        67 826  
Novapierre Allemagne :      26 998  
Corum Origin : 96 492  
 
 
De plus avec mes derniers écrémages j'ai les 40 k€ de cash disponibles...

J'ai un peu tilté là dessus aussi j'avoue

 
Donc ça implique forcément une hypothèque sur le bien ?
C'est courant ce genre de montage ?
J'imagine que si un jour j'achète de l'immo ce sera via hypothèque / crédit lombard car totalement insolvable en france malgré des revenus relativement confortables  

Tout a fait. Je suis AMF + Orias/CIF pour ma part (trading/investissement toutes operations + intermediation assurance)

On a le droit de proposer quoi avec le cif ?
Et quoi de plus avec la certif amf ?

 
1/ Le premier objectif que je comprends est de reduire ton exposition action de presque 50% a 30%, ce qui est vraiment un gros mouvement. Je te conseille de le faire par paliers de 5% etales sur un an environ.
 
2/ Si tu as toujours envie de garder de la gestion active, effectivement il est sage de diversifier sur plusieurs gerants et il va etre difficile de simplifier significativement ton allocation. Si la gestion passive ETF te convient, il est tout d'un coup tres simple de ne garder que 1 a 3/4 ETF et etre correctement diversifie malgre tout. Comme tu combines gestion passive ET active dans ton allocation, difficile de beaucoup reduire le nombre de ligne. Tu l'as compris, pour un debutant j'ai tendance a conseiller de se lancer avec une articulation tres simple d'ETF et c'est tout.
 
3/ Pour le PEE, le fonds que tu indiques est un fonds d'actions europeennes de moyennes capitalisation, c'est vraiment niche mais je ne sais pas quelle est la palette de fonds disponibles sur ton PEE pour faire un choix.

Le CIF est l'expert épargne, il peut conseiller à ses clients des opérations d'investissement, de crédits, d'assurances (de personnes).
La certification AMF permet au CIF de proposer des conseils pour les transactions financières. A noter que la certification AMF n'est pas réellement une certification, ce sont uniquement les examens qui sont certifiés, pas les lauréats.

Pas d'intérêts d'emprunt à déduire si tu achètes cash. Cela ne te gêne pas ?