Reprise du message précédent :
J'avais pas vu qu'on aurait une avance versée mi-janvier pour les réductions d'impôts. Ca fera un peu de pognon à investir.  

Je pense qu'on a trouvé un frer immowinner  

 
Mais combien de temps investi chaque mois ?
Et il ne faut rien oublier : gestion locative, travaux (ou recherche d’artisans), achat des biens (recherche, visite), fiscalité (déclaration d’impôts),...
 
Et surtout quel risque si un locataire ne paie pas ? Ou si tu récupère le bien en mauvais état ? Décote à la revente ? Quid si ta situation fiscale évolue (hausse des revenus professionnels).
 
Attention je ne dis pas que c'est mal, je dis juste que tu n'expose pas tout ;-)

 
 
Non, mais l'IMMO ça te rapport du POGNON, et ce TOUS LES MOIS  

Troll mis à part j'ai mis 5K dans un investissement locatif. Je revends aujourd'hui je sors 15 ou 20K.
Sur mon PEA on va pas se mentir les résultats sont moins bons  

 
Où ça pour avoir fait *3 ?

 
En attendant l'IMMO a fait une meilleure année que mon CTO  

Les mecs achètent des ETF mais ne peuvent pas s'empêcher de market timer

 
Où ça pour ne mettre que 5k ?  

 
 
Ca ira mieux cette année, frer    
 
Ptete    
 
J'en sais rien en fait  

Un peu plus loin, musée de l'horlogerie à la Chaux-de-Fonds  

 
   
 
 
 
Bizarre, car je suis sur le topic depuis un bon 2 ans, et j'ai jamais vu ce genre de justification    
Si tu fais référence à la photo que j'avais posté avant les fêtes, c'était surtout pour te troller  
 
 
   
 
 
   
 
 
Bref, passe à autre chose frer, ça devient pas drole et relou.
 
 
 

Lyon.
C'est l'apport du projet.
J'ai tout emprunté pour le reste.
Mais si je revends une fois le prêt soldé  je ressors 15 à 20K donc pour la somme mise c'est pas mal.

Je pense qu'il parle du cashflow.

Merci de poser tous les chiffres.  

Il est contre tout ce qui est à la mode en fait.

La prime de 100€ couvre juste les frais de clôture du PEA chez fortu.

C'est toujours le même discours des immowinners  

Puis ils mettent le bien en vente, les offres reçues ne correspondent pas au chiffre de ouf du prix affiché par le voisin et voilà tu tombes à 2k à tout casser.

Mais quand tu parles avec eux on dirait qu'ils ont acheté un appart à Moscou avant la chute du communisme et qu'aujourd'hui ils le revendent à Abramovich au prix fort  

Pourquoi clôturer ?
Au pire si on veut changer de crémerie on transfert avec frais remboursés par la banque gagnante ?

ça ne peut être qu'à Saint Etienne
 

 
On calcul pas vis-à-vis de l'apport normalement...
Genre si je met 5k€ et 95k€ de prêt et que je revend directement 105k€ j'ai pas fait x2 mais 5%...
 
Avec ce raisonnement si tu revends 95k€ tu aurais perdu 100%. On peut aussi aller en bourse avec du Turbo/CFD alors ^^

 
 
A Roubaix, c'est 1€    
 
Mais clairement, les immowinners te parlent de la plus value à la revente, sur leur propre estimation en regardant ce que le copain fait  

Punaise frer t'es de mauvaise humeur  

T'as pas aimé les cadeaux de Noël ? T'es énervé parce que ta pépite n'a pas commencé l'année avec un +23% ?
Pourtant je t'aimais bien mais si tu veux j'arrête, je veux pas commencer l'année avec une bagarre

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Les f€ combleront ptete la MV des AV et PEA

c'est clair que c'est moins fatiguant de stock piquer les pépites HFR sur PEA & AV  

Ben si en fait si tu raisonnes en terme de TRI ou que tu compares a un placement sans effet de levier.

A combien vont tomber les fonds Opportunités et ALT 2, respectivement à 2,80% et 3% en 2017 ?
 
-0,20 pts ?

 
 
Moi aussi je t'aime bien  
C'est pour ça que je te dis quand tu t'égares.  
 
J'attends pas de ma pépite qu'elle fasse +23%, je m'en fiche de la valo: j'attends de ma pépite qu'elle me verse mes 8% de dividendes pour rembourser mon crédit boursorama.  
 

 
J'en avais déjà parlé il y a quelques mois.
En quelques mots coût du projet tout compris à 191K€ ( incluant FDN, travaux, mobilier). Apport de 5K prêt de 186K. Il me reste 178K€ à rembourser ça se vend sans problème 200K€. Cette valeur est même très prudente....  
Sur la partie cash flow les loyers sont de 150 euros au dessus de la mensualité. Ces 150 euros mensuels me font couvrir les différents frais ( taxe foncière, comptable, charges....). Bref je suis à l'équilibre.  
 
 
 
En aucun cas je ne me considère comme un immo winner. Je prends même  comme évoqué un chiffre prudent pour la valeur du bien.  J'évoque simplement mon expérience. Maintenant si tu préfères te moquer alors que tu ne sais pas ce que j'ai fait libre à toi mais je vois pas l'intérêt  de ton post.  
 

 
Je comprends tout à fait ton raisonnement. Mais quand on fait les bilans on regarde le brut et le net. Ce que je vois c'est qu'en net sur ce produit j'ai mis 5K. En année N+1 si je ressors de ce produit je récupère 15K.  Si ça se revend 20K de moins et que je rembourse tout juste le crédit je récupère bien 0.  Donc si j'ai 0 au lieu de 5 me dire que j'ai juste fait -5% pour reprendre ton exemple c'est compliqué à faire passer    
Bref je raisonne en TRI cela ne me paraît pas inexact.  
 

 
Encore une fois j'ai pris un chiffre conservateur pour ne pas m'exposer à ce genre d'arguments.  
Par ailleurs j'aurais pu mettre 5 ou 10 ou 15 peu importe. C'est la capacité de se financer et la viabilité du projet qui comptent.

 
T'es pas sur le bon topic, faut aller sur voyance  

Si il avait emprunté à 100% et revendu au dessus du prix d’achat, peut on dire que le rendement est de plus l’infini ?

 
Merci pour ton retour. Comment as tu estimé cette valeur de revente à 200k€ ?  

C'est la limite du raisonnement je l'admets bien volontiers.
Mais si tu mets 0 et que tu ressors 10 t'es content je crois  

Discussions avec des pro de mon reseau, suivi du marché sur ce qui se vend sur le net,stats patrim.Et je mets toujours une valeur conservatrice.
Je vois des biens similaires affichés 250K et là je pense que c'est trop élevé. Mais ca part probablement à 220 230.
A l'opposé  des biens qui sont entièrement à refaire sont déjà à 150 160 donc sur mon type de surface (40 45) le 200 est pas une valo d'immowinner.

Ça a l’air solide. Que va dire notre frèr anti immo finkbrau ?!

Je suis pas du tout anti immo, je fais juste des blagues sur le sujet

D'ailleurs c'est plutôt la tendance du topic l'anti immo (locatif uniquement)

Enfin, c'est peut-être pas le cas de notre frer mais vous aurez remarqué aussi que beaucoup de proprio ont tendance a sortir des bobards sur les PV immo où tu te demande s'ils ont découvert du pétrole sous l'immeuble

Moi aussi dans ma ville je vois parfois des annonces similaires à ma RP avec des prix astronomiques, mais je sais bien qu'ils déconnent.

Locatif en dur. Car locatif SCPI et SIIC pas de problème

C'est parce qu'on a des jobs bien payés qui rapportent plus que de gérer du locatif en dur, alors on prend juste de l'immo CONFORT ou la RP

C'est ce que je disais frer