Reprise du message précédent :
 
 
   
 

C'est notamment ce qui me fait renoncer pour le moment (ça et le coté "mode" des SCPI).

Par contre tu peux détailler le calcul loyer brut / net de fiscalité?
De mémoire j’obtenais plus d'écart  

 
 
Je récupérerais 0 cash, je frôle la neg equity    
 
Rdt net = 4%.
 
Faudrait que je lise l'avenir : si je sais que je ne serai pas emmerdé par des travaux, des locataires, pas de baisse de prix supplémentaire...je conserve.
Si je sais que l'avenir réserve encore baisse de prix et emmerdes, je vends.
   
Je pense que le mieux est de vendre quand le locataire se casse dans 18 mois. J'aurai encore capitalisé et je vends sans décote locataire, sauf encore baisse de prix (ça va finir par baisser à 50k€ pour 500€ de loyer ? ) je ne serai pas en neg equity et je me débarrasse d'une charge mentale.
 
Si je conserve, mes SCPI je peux les déclarer en micro foncier (abattement 30%).

 
ah oui effectivement    
 
c'est 4% net mais pas net de travaux et emmerdes donc oui vend    
et 50k€ c'est "que dalle"

 
Il vaut combien la revente ce logis spinalien ?

Prix d'achat et prix actuel Nico ?

 
Je viens de faire mon Excel, je tombe sur les chiffres du commercial :
 
Loyer   5316  (hypothèse rdt 4,43%)
Échéance 7356
Intérêts 2473
 
Bénef foncier 2843
PS 488,996
TMI 30%   852,9
IR total 1341,896
Cashflow -3381,896
 
Pour la 1ère année.
Les années suivantes, je paie de moins en moins d'intérêts sur le CRD. Donc + de bénéf foncier donc + d'IR donc plus gros effort de tréso. (20eme année = 4500€ de cashflow neg).
Toutes choses égalent par ailleurs (les loyers qui tombent).
 
Sur 20 ans : -78k€ pour construire un patrimoine SCPI de 120 k€. (On peut espérer raisonnablement revalo 150k€).
Faut encore calculer le TRI.  
Ça c'est avec une TMI 30%. Si je fais des gosses je tombe à 14% et j'améliore bien mon cashflow.
 
 

 
 
 
Je le dis sans détour.
Et j'aimerais bien que chacun annonce ses réussites et échecs de la vie avec autant de transparence, bizarrement les humains parlent souvent de leurs wins et taisent leurs échecs
 
Acheté en 2007 à 140k€.
Estimation 78k€ maintenant avec locataire en place.
J'ai un CRD de 78k€ (je frôle donc la negative equity), belle coincidence. C'est à dire que j'ai remboursé 11 ans de capital dans le vent, l'appart se dépréciait à la même vitesse que mes remboursements mensuels      
Ptet que dans 18 mois j'aurai un CRD de 70k€
J'ai encore la simu du vendeur qui estimait la vente à 160k€
 
Belle erreur de jeunesse. Mes seules sources d'info à l'époque c'était ma famille et l'immo ne pouvait que monter Au pire, je me disais que ce serait stable, je ne pensais pas que c'était aussi volatile et je n'avais pas perçu le mouvement de métropolisation, venant d'un village, Epinal pour moi c'était déjà une grande ville

c'est bien le pire truc à faire financièrement  

 
d'ailleurs tu as recontacté le conseiller/vendeur ? et voir ce qu'il dit sur la simulation de revente ?
 
c'est totalement impossible d'attaquer en justice ?

 
 
Je ne pense pas, j'avais qu'à être moins con, j"assume
 
Ptet que le Crédit Foncedé est attaquable, car j'avais 60% d'endettement.

 
certes mais le recontacter pour voir l'argument qu'il balance entre l'estimation à 160k et la valeur actuelle de 75/80k€ ?

Ça doit être rempli de petites lignes pour se couvrir de ce genre de choses. Mais j'avais vu un reportage sur les arnaques à la defisc. Avec une association de conso qui attaquait un promoteur. Sans grand succes.

Je te le fais si tu veux :
1) On pouvait pas prévoir. Ce n'était pas contractuel.
2) On vous avait prévenu. C'était écrit en bas du papier que vous avez signé.
Et encore, c'est si le promoteur existe toujours.

Merci, en fait j'avais sensiblement le même calcul, je n'avais pas vu les intérêts d'emprunts à déduire.
Pour moi comme tu disais, le TMI 30 grève trop la perf, ca reste correct, mais à mettre en face de la capacité d'emprunt impactée, du coté immo et "illiquide" des SCPI, et j'ajoute que j'aime pas la "mode" des SCPI, qui si elle attire du monde, oblige aussi les SCPI a courir des rendements (risques?).

Et je te rassure (ou pas) on tombe pas si facilement en TMI 14 même avec des gosses (j'ai pourtant fait les gosses avant moi)  

Belle franchise je salue...
Par contre c'est pas de pot quand-même il y a avait sûrement pleins de programmes dans des villes attractives sur lesquels tu serais en pv et t'as chopé celui qui perd 30 ou 40% de sa valeur en 10 ans...
Comme quoi l'immobilier c'est un métier...

 
 
Tu parles, c'était un commercial tiers au promoteur (promoteur qui s'est déclaré en faillite après la construction, le classico).
Le commercial se présentait comme CGP, j'ai compris plus tard que ça devait être bidon. C'était juste un vendeur de Robien.
Avec sa grosse bagnole.
 
Bref, vraiment tous ce qu'il ne faut pas faire, j'étais jeune et naif    
Mais j'en vois qui à 50 ans plongent dedans, notamment mon ancien chef colonel pourtant pas con. Mais immo + défisc, les gens ne calculent pas, c'est forcément gagnant. Lui c'est encore pire, achat à Angoulème, jamais loué, jamais défisc, valo 150k€ ramenée à 50k€ et pas sûr qu'il ait vendu.
 

 
 
C'est du régime au réel, on peut déduire les intérêts d'emprunt, heureusement    
Soit ça soit le micro avec abattement 30%, mais pour ça faut avoir du locatif en dur à côté. Mais avec 2500 € d'intérêts la 1ère année, pendant un bon moment le réel sera mieux que le micro pour moi.

Triste métier.

 
 
Oui, j'aurais pu acheter à Paris ou Lille...mais j'ai croisé ce vendeur qui savait bien y faire et à l'époque je n'étais pas encore avisé, facile à embobiner.

 
défisc ou pas, globalement les gens ne calculent pas dans l'immo (dans la majorité des cas).

 
 
Je dois être un des rares à m'amuser à tout reprendre sur Excel les simus du courtier pour voir si c'est correct
Content de tomber pile poil dessus à l'€ près.
 
Reste à calculer le TRI, ça j'appréhende
Il y a en qui savent faire ça rapidement ?
 
En gros avec cette opération 120k SCPI :
je décaisse 3500 € par an pour capitaliser 5k€ par an : l'effet levier me fait gagner 1500-2k€ par an environ, pour un total de 40k€ sur 20 ans. (Si stabilité des prix, hypothèse conservatrice).
Pas d'emmerdes de gestion. 3 SCPI bien diversifiées et complémentaires, de 3 sociétés de gestion différentes.
Immorente existe depuis 30 ans et a très bien traversé les krachs immo.
 
J'ai posé les calculs, bien diversifié, pas de soucis de gestion et immo dans des grandes villes.
Mais si ça se trouve, je réitère la même erreur qu'il y a 11 ans et ça va encore chuter de 40%, cette malédiction    
 
Ça me fait viser les 500 k€ de patrimoine pour moi seul : 350k€ financier (dans 5 ans ?) + 150k€ immo.

Parlant de ça. Une proche veut payer moins d’impôts et s’intéresse au Pinel.
Sur le principe, je lui ai dit de se méfier en sortant les exemples de défisc foireuses.
Mais elle semble convaincue que la où elle veut faire son pinel (en MP si vous voulez), c'est du solide.
Qu'est qui faut regarder pour vérifier ses dires ou la convaincre de laisser tomber?

Le Pinel la renta va forcément être pourrie vu les plafonds.
Après l'astuce classique visiblement c'est loué avec un autre bail des garages hors de prix pour arriver à un truc correct.
Le problème c'est si tu tombes sur un mariole qui résilie le garage et garde l'appartement.

Oui je sais bien, j'avais juste oublié de considérer ces intérêts d'emprunt dans TON exemple.
Ceci dit, même les premières années ou ils sont les plus importants, le TMI bouffe "tout"  

Le mariole c'est celui qui contourne la loi Pinel, ou celui qui résilie un bail dans les règles de l'art ? J'ai pas suivi

J'ai fait un Duflot en 2014, avant de connaitre ce topic  

J'avais détaillé mes chiffres ici : https://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t48288011

Acheté 120k. L'estimation actuelle 2018 le donne à 110k. J'ai un CRD de 105k. Toujours loué, aucune surprise négative (hormis cette baisse de valeur).
A voir si la baisse continue à l'avenir. Mais je suis confiant, c'est une vraie grande ville pour le coup (Toulouse).

Le temps est avec moi, car l'amortissement du capital est plus important en fin de crédit. Et j'ai les mensualités d'assurance emprunteur gratuite à partir de la 12ème année. Et j’augmente systématiquement le loyer chaque année.

Bref, je traine un peu ça comme un boulet, mais ce n'est pas si catastrophique.

 
 
Ca va, c'est pas top, mais correct  

J'ai ressorti les documents du CGP pour le fun. Le titre du doc : "Ingénierie financière personnalisée"    
 
Il prévoyait +2,4% /an d'augmentation de la valeur du bien. Avec des * et des renvois en bas de page pour dire que c'est une simulation non contractuelle.

Je ne sais pas si on a le droit de faire de la pub mais ....
pour tout vos calculs

www.rendementlocatif.com

Ca ne sert à rien de calculer de façon imprécise le rendement de tête,    utilisez cet outil franchement !!!!

Je suis certain que bcp ici qui disent "j'ai un rendement net de 2,8 %" vont bien rire en voyant le vrai rendement affiché par cet outil.

 
C'est trop tard sur budapest mais c'était le bon plan y'a quelques années c pas faux.

 
Super    
 
Si tu as des noms pour les AV je veux bien ! Y'a un topic sur Rentier et certains ont eu des déconvenues (AG2R). Par ailleurs le montant mini est de 250K pour le FID si j'ai bien lu.

Bonjour,  
 
J'ai une question un peu basique concernant les assurances vie: a choisir vaut mieux fortuneo ou boursorama (j'ai un compte courant chez l'un comme chez l'autre) ?  
Deuxième question, sur leurs sites respectifs ils parlent de 0 frais d'entrée, 0 frais en cas de virements et aussi 0 en cas de retrait (hormis la fiscalité) c'est bien ça ?  
 
Merci pour vos réponses

 
Pour les AV ça se vaut :
 
Chez Boursorama (assureur Generali), tu as l'avantage de verser sur du 100% fond euro si tu souhaites rester secure à 100%, et tu as le retrait en 72H.
Chez Fortuneo (assureur Suravanir), leur fond euro est plus performant (Opportunités), mais est soumis à condition d'UC (25% de ton versement).
 
Oui pour ta deuxième question !

C'est bien ça, le tronpa ici aurait plutôt tendance à t'aiguiller vers un courtier (qui a dit Linxea ? )
 
et jconseille bourso pour le rachat 72 h

 
Ou les 2 en fait non?
Tant qu'on est dans sa phase ouverture d'AV, autant en faire 2 ou 3 en meme temps (idealement en gratant une prime ou 2 au passage), au moins si une Av s'avere pourrie dans 8 ans, tu as une seconde chance.

+1

Je conseille d'en ouvrir au moins 3.

 
Je vais ouvrir une Avenir, en plus de ma Yomoni et de ma Bourso

J'ai déjà une sur une banque "en dur" qui doit avoir 6 ou 7 ans, mais dont les performances sont pas folichonnes et sur lesquelles il y a des frais de versement de 1%, j'ai arrête mes versements il y a quelques temps et donc j'ai pas spécialement envie d'y rajouter de l'argent. J'attend d'arriver a ses 8 ans pour la vider progressivement...
 
Et actuellement j'ai quelques dizaines de K€ qui végètent sur un compte sur livret qui rapporte rien ou presque... + livret A plein et l'autre bidule codevi plein...
 
Donc l'idée pour moi serait de mettre ces ronds qui dorment sur une assurance vie pas trop contraignante, sans trop de risques et surtout sans frais car a priori même si j'en ai pas besoin pour le moment, je ne sais pas ce qu'il en sera dans 5 ans par exemple...
 

 
J'ajouterai qu'en CTO les titres sont bien à toi, tu ne dépends pas d'un assureur.
 
C'est bien que Fortuneo propose tous ces ETF Core, pas le cas chez Boursorama chez qui je suis, du coup je passe par Interactive brokers alors que je n'avais pas forcément prévu d'avoir beaucoup d'épargne chez eux.

Intéressant ces ETF Core, j'avais zappé. Je pense que je vais commencer à alimenter un CTO.

Est-ce que les abattements pour durée de détention s'appliquent pour les trackers sur CTO ?