Reprise du message précédent :
Sur les placements financiers les gens ne veulent rien savoir mais l'immo c'est bien pire parce qu'ils pensent savoir

Le nombre de personnes faisant du locatif sans connaitre le rendement ou le cashflow

+1.
Et après ça donne des conseils et ça incite les autres à acheter.

EDIT : je ne vise pas du tout sœur mikalkwin, qui ne fait pas de l'immo dans un but pognon.

Loyer annuel ?

Si on parle de moi, je veux bien qu’on me dise en quoi j’y connais rien et à qui j’ai directement conseillé de l’immo (en contredisant donc les autres conseils prodigues ici).

 
pas forcément conseillé, après on a une phrase sortie du chapeau : "pour les gens qui savent qu'ils veulent pas passer leur retraite où ils vivent actuellement, investir dans un bien immo dans la ville / région qu'ils veulent ou ils habiteront à leur retraite me parait également une pas si mauvaise idée."  
 
après c'est vrai que "pas si mauvaise idée" sous-entend que c'est une idée un peu pourrie  

 
Non. Ça veut dire que dans certaines situations et sous certaines conditions c’est une bonne idée. Y’a pas que moi aujourd’hui qui ai dit que pour la retraite l’investissent immo peut s’envisager.  

Comment tu calcules le rendement de ton LA ?
C'est pareil.

 
non mais l'acheter 20 ans en avance sans aucun calcul, ca me parait juste un peu WTF mais bon.

 
euh vu que c'est 0, pas besoin de grand calcul  

Pour moi l'immo est intéressant lorsque son rendement brut est grosso modo 1 point supérieur aux actions (7 % sur LT environ pour les actions), car il faut y rajouter divers frais qui amputent le rendement.

Cette vision n'est pas la panacée, car de l'immo, c'est sûr et certain, à moins d'un incident (théoriquement remboursé par les assureurs), il y'en a pour + 50 ans (on a pas la même certitude pour une entreprise...). De plus, on peut améliorer le rendement par des travaux réalisés soi-même. Enfin, on peut profiter du levier du crédit...

Le problème, c'est que l'immo à 8 % brut se situe souvent dans des régions peu dynamiques, difficiles à louer, et avec un risque de baisse.

4 % brut, à moins d'être dans une ville comme Paris, c'est franchement très faible comparativement aux actions, il ne manque plus qu'une TMI élevée et un levier de crédit non exploité, et c'est franchement mauvais placement.

+1.
Surtout que le quartier peut évoluer défavorablement.
Et tes goûts changer.

 
10% brut pour moi, en dessous le cashflow n'est généralement pas positif

Justement...

Voilà    

Le coût des travaux doit également être inclus dans l'actualisation du rendement, puisqu'il s'agit d'un coût supplémentaire.  

 
Le coût des travaux est à inclure évidemment, mais pas la MO si tu fais toi même, or la MO est un coût énorme en matière de travaux.  
 
Lorsque tu achètes une action, tu ne peux pas optimiser le rendement par ta MO.

Une AV valorisée à 100k qui te rapporte 3k à  l'année c'est quel rendement ?

 
Mais en dessous tu peux espérer une région un peu plus dynamique et une évolution favorable du prix.
 
Ceux qui ont investi à Bordeaux il y a 5 ans sont satisfaits je pense, pourtant le rendement était loin des 8/10 %  

On trouve du 8/10% à Bordeaux, je parle bien évidement pas de rendement que t'obtiens en tapant à la porte de la première agence immo venue, les bons plans ne tombent pas tout crue dans l'assiette

J'ai également beaucoup creusé l'invest immo, un bon achat c'est 100 offres lues, 30 visites, 10 offres d'achat agressives, 1 qui passe et qui te donne ton joli rendement

Vous confondez rendement et rentabilité.
Pas de coût des travaux dans le rendement.
C'est juste revenus annuels / valeur à l'instant T.

 
Ok, mais on est pas tous chômeurs  

En immo le prix d'achat total utilisé pour le rendement = prix d'achat du bien + frais de notaire (+ frais de dossier) (+ frais d'agence) + travaux

Si tu achètes un immeuble en ruine à 150k avec 450k de travaux ils rentrent bien évidement dans l'équation

ça n'a aucun sens de prendre le rendement d'une ruine

 
C'est du temps, comme tout comme on veut faire mieux que les autres ^^

C'est le rendement qui paye le crédit et la rentabilité les grandes vacances post vente

Non OSEF, tu prends la valeur à l'instant T.
Si tes 450k n'ont rien créé ça peut faire 150k voire moins en valeur.
A l'inverse, ils ont peut-être valorisé le bien à 1M€.

Pour le rendement OSEF du prix d'achat.
C'est comme si tu me parlais de PRU pour Bourse là...

Ça explique pourquoi les rendements ont chuté à Paris, avec des prix x3 alors que les loyers n'ont pris que 40%. Le rendement des vieux bailleurs chute. D'autant plus en net avec la hausse de la fisca. Mais vu la hausse des prix, la rentabilité est top s'ils vendent maintenant et ils peuvent repartir sur un investissement offrant un meilleur rendement.

Tout les marchés ne sont pas aussi liquides que Paris, quand t'as qu'un immeuble dans le village l'approximation prix d'achat + travaux est la meilleure que tu ais

Pas sûr
 
j'avais demandé d'arrêter les prélèvements mensuels
(raisons perso)
 
Là, chez Bourso, ils ont été réinstaurés d'office au mini après le transfert

Dans ce cas, prix + travaux = prix du marché.
On en revient à ce que je dis depuis le début, on prend le prix du marché en dénominateur.

Je vois ce que tu veux dire, effectivement, les travaux n'impactent que peu le rendement. Par contre, ça l'impacte quand même : ça permet quand même de louer + cher et d'éviter des charges, donc tu améliores quand même le rendement puisque tu augmentes ton flux mensuel, + de recettes, - de charges.

Mais effectivement, les travaux impactent avant tout la rentabilité globale de l'opération (en clair, la PV).

 
+1
 
Après la différence entre salaire et revenus, le topic apprend la différence entre rendement et rentabilité    
 
Bientôt on va découvrir que charges =/= dépenses !
 
On progresse !

 
Donc si j'achète un appart 100k sans rien toucher avec 10k de loyer/an et un autre 100k avec 50k de travaux et 10k de loyer/an les deux opérations ont le même rendement ?

 
Ca dépend si les 50k de travaux ont augmenté la valeur de l'appart. Ce n'est pas forcément le cas.

Enfin bon entre la définition du forum d'en face avec des mecs ayant xx biens immo ou celle d'un topic spécialisé en Epinel  

Oui en ce sens on est d'accord, ça peut faire bouger le numérateur (loyers) dans le bon sens

Il n'y a qu'une définition.
C'est pas parce que le mec a 50 biens qu'il connaît la définition. Argument d'autorité non recevable

Hum, enfaite oui. C'est propre à l'immo dans le sens où l'objectif numéro 1 est le cashflow positif.

Pour déterminer ce cashflow il faut prendre en compte tout ce qui rentre et tout ce qui sort, dont les mensualités de l'emprunt immo.

Dans l'emprunt on met le prix d'achat + FDN + travaux + ... ce qui fait que l'on garde cette mesure comme prix de référence car le cashflow positif n'est pas gouverné par le prix de marché mais par le prix emprunté, la PV n'étant pas un objectif principal

Vive les articles de m**** trompeurs
 
http://www.lerevenu.com/placements [...] urance-vie
 
Le titre n'a rien à voir avec les conseils, et les frais sont juste ridicules !

Sauf si tu achètes du côté de Saint Jean de Luz au bon moment par exemple...

Les GP de ma femme ont acheté un appartement de 90m2 dans les années 60 à Ciboure (colline de Bordagain) , ça leur a coûté peanuts à l'époque.

Aujourd'hui l'appartement vaut plus de 400 000 €....

Ouais enfin bon ... Ce genre de culbute, c'est sans doute presque fini ou très difficile.
 
J'ai un pote qui a acheté à peu près à cette même période 4 apparts à Monaco sur le port. Chers pour l'époque, mais aujourd'hui il a juste une (énorme) mine d'or en fait.

 
 
De quoi être rentier aisé    
(Pas rentier modeste à la IH).

Après ces cas particuliers c'est bien mais c'est sans doute valable pour tout. Certaines personnes aussi ont dû avoir une mine d'or grâce à la bourse, en investissant sur le bon truc au bon moment.
 
Mais c'est pas très représentatif et donc pas trop d'intérêt pour le topic.  
 
Y a aussi des mecs qui ont gagné à l'Euromillion.