Reprise du message précédent :

 
Il me semble au contraire que frer GMK dit de regarder la perf. Ce qui le met hors de lui c'est ceux qui choisissent un tracker juste en regardant les frais
 
Mais j'ai hâte qu'il cite mon message pour me dire que je suis un tocard, au moins ce sera clair

Il faut googler beta slippage, replication synthétique pour les points que GMK souligne.
 
Sinon pour les frais, il faut regarder le bid/ask spread : nombreux ETF sont moins chers en frais de gestion mais te prennent 0.2% à l'entrée et à la sortie via le bid/ask spread - valable pour une position longue si ce spread s'amortit sur la durée, parfois vraiment contre productif

Y avait pas quelqu'un qui avait dit aussi que Amundi faisait des trucs « pas propres » sur leur CW8 ? #boursiconoob_inside

 
Certains disent qu'en s'y intéressant un peu on peut faire mieux que Yomoni, en suivant un peu la discussion et lisant la FP. Après si tu veux vraiment mais alors vraiment pas t'en occuper (suivant le rendement que tu attends) Yomoni peut être une solution.
La répartition ? Ne pas mettre tout tes oeufs dans le même panier.

 
Le haircut est souvent mesuré par le niveau de cotation de l'obligation juste avant qu'elle soit restructurée : typiquement si elle cote 75%, les investisseurs s'attendent à un haircut de l'ordre de 20% et donnent 5% de prime à ceux qui voudront bien se farcir le process de restructuration, les autres vont accepter de perdre 5% de plus et sortir le papier en cash avant restructuration. Ce sont des scénarios quand même assez noir.
 
Actuellement 0.9% de l'indice BofA Merrill Lynch Euro Developed Markets Non-Financial HY Index cote entre 60 et 80% signe qu'une crainte de haircut est réelle en Europe donc et 1.35% de l'indice BofA Merrill Lynch US High Yield Constrained Index pour la partie US.
 
Conclusion le marché est actuellement perçu comme très sain, je ne dis pas que c'est sans risque encore une fois.
 
 
 

Je viens d'avoir les IFU, je peux donc faire un #BilanSCPI

Rappel :
Achat en octobre 2014 de 2 SCPI à crédit (frais inclus)
Atout Pierre Diversification (APD)
Corum Conviction (CC)

Coût de bol : trois mois après l'achat APD (janvier 2015) annonce que le principal immeuble (5% du patrimoine) se libère à l'été 2015 et sera en rénovation pour quasi un an (sans compter la franchise de loyer au nouveau locataire). Donc baisse du rendement de 5% à 4,11%.

Chiffres :
APD :
2014
Revenu 0 €
Coût -5256 €(frais de souscription + intérêts d'emprunt)
Revalorisation 0 €
Total -5256 €

2015
Revenu 2797 €(brut de charges et d'impôts)
Coût -2486 €(charges, impôts et intérêts d'emprunt)
Revalorisation 0€
Total +311 €

2016
Revenu 2663 €
Coût -2365 €
Revalorisation 0€
Total +298 €

CC :
2014
Revenu 0 €
Coût -5437 €
Revalorisation 0€
Total -5437 €

2015
Revenu 2122 €
Coût -1626 €
Revalorisation 462€
Total +958 €

2016
Revenu 2096€
Coût -1752 €
Revalorisation 462€
Total +806 €

Total et commentaires
J'en suis à -3 841 € sur APD et -3673 € sur CC.
C'est du long terme et je ne compte pas revendre mes parts (ce sera le problème de mes héritiers ).
Corum a lancé le réinvestissement des dividendes et j'y participe depuis le mois dernier (j'en suis satisfait). Le principe est identique à "je touche mon dividende et le refile à Corum pour reprendre des parts", on déclare donc les revenus aux impôts et paie en conséquent. Je touche environ 0,15 part / mois.
Je suis moins satisfait de APD mais c'est le manque de chance sur l'investissement juste avant que le TOF ne prenne 5% dans les dents. Les travaux effectués devrait augmenter la valorisation de cet immeuble et le loyer va commencer à tomber (loué depuis le Q4 2016 avec franchise de quelques mois)

A vos lynchages questions

Ton retour est néanmoins intéressant
 
Moi j'en suis à quasi 1 an, sur AV (spirit)
Je suis aussi pour voir si le jeu en vaut la chandelle
 

En complément, je suis en direct (avec emprunt).
Le point d'équilibre pour APD (à loyer stable et part stable) est pour 2026
Pour CC, il est à 2023 (à loyer stable et part stable). Avec le réinvestissement et à augmentation de part identique à ce qui s'est fait jusqu'à maintenant, l'équilibre est pour 2020.

Tu as pris pour 5000 € de parts pour chacune en 2014 ? Le reste correspondant aux intérêts ou aux frais de souscription c'est ça ?

J'ai 50 parts de APD et 35,15 de CC
Les ~5000€ sont juste les frais de souscription et les intérêts d'octobre à décembre.

5K juste pour les frais ? Mais tu as investi combien au total dans cette opération, au juste ?

dans le détail :
 
APD :
80 € de frais par part soit 4000€ de frais de souscription
138 € d'intérêts d'emprunts
 
CC
123 € de frais par part soit 4313 € de frais de souscription
114 € d'intérêts d'emprunts
 
Ajoute les frais de financement (frais de dossier, de nantissement de part, ...) et tu es bon (je n'ai pas le détails de ceux-ci sous la main.)

 
Bien que tout soit clairement transparent, je pense qu'il serait bon de voir dans les coûts le capital des emprunts, histoire de voir le flux réel de trésorerie que tu sors tous les ans

Je considère que les frais de mise en place de l'emprunt et de souscription sont en one shot sur 2014.
Avec uniquement les cash flow de mon côté
APD :
2014  
Revenus 0 €
dépenses -5256 € (dont 128 d'amortissement et 138 d'intérêts)
 
2015  
Revenus 1877 €(net perçu)
Dépenses -3191 € (dont 1560 d'amortissement de capital et 1631 d'intérêts)
 
2016  
Revenus 1800 €
Dépenses -3191 € (dont 1615 d'amortissement de capital et 1576 d'intérêts)
 
CC :
2014  
Revenus 0 €
dépenses -5256 € (dont 105 d'amortissement et 114 d'intérêts)
 
2015  
Revenus 2122 €(net perçu)
Dépenses -2636 € (dont 1560 d'amortissement de capital et 1347 d'intérêts)
 
2016  
Revenus 2077 €
Dépenses -2636 € (dont 1615 d'amortissement de capital et 1301 d'intérêts)

Bjr,
C'est disponible une UC tracker WORLD en AV?

Ça dépend de ton AV

LinXea Avenir a un world et un world hedgé en euros, tous les deux distribuants.

Sur LinXea Spirit j'en vois pas, seulement d'autres ETF.

Donc tu sors en flux de trésorerie 1950 € par an, soit 162,5 € par mois (2016). Tu rembourses 3230 € par an d'amortissement en capital des emprunts, soit un gain net de 1280 € par an soit 106,7 € par mois. En gros, tu mets 1,62 €, tu reçois (façon de parler, c'est en fait le remboursement en capital de ton emprunt, donc une hausse de la valeur nette de ton actif) 1,06 €.

Avec une mise initiale de 10 512 €. Il te faut donc une dizaine d'année avant d'être à l'équilibre.

C'est pas si mal, en tout cas ça m'écarte pas de l'envie de faire un SCPI à crédit

Par contre je prendrais pas un petit SCPI qui est déséquilibré pour une simple MAJ d'immeuble.

Quels SCPI vous préconisez, j'ai vu dans le top classement que les Pierre (primo ou patrimoine) n'étaient pas forcément les meilleures... Un avis ?

 
Tu fais quel type d'emprunt pour financer une SCPI ? un prêt immobilier ou un crédit conso ?  

En effet, Corum remonte bien la rentabilité du truc.
 
Pour APD, elle fait 500M€ de capitalisation, ce n'est pas non plus une petite SCPI.
J'avoue que pour la prochaine opération (d'ici 8-12 ans), je ferais gaffe à l'exposition maximale à un immeuble ou un locataire.

crédit immobilier sur 20 ans

Oui mais de plusieurs appartements, tu dilues conmême le risque... un peu  
Et pis c'est pour répondre à un segment de marché des amoureux de la sécheresse (je me mets dans le lot)

 
Ouais, pourtant ça parait pas petit.
 
L'immeuble était peut-être énorme, peut-être également que c'était annoncé ?  
 
Moi je serais parti sur PFO2 et Epargne foncière.
 
Par contre on me proposait du 4,3 % TEG (certes c'était en début 2013...), hors de question que je signe ça
 
Epargne foncière qui a quand même perdu 10 % de revenu    
 
https://www.lafrancaise-am-partenai [...] e-fonciere

 
D'accord, ce qui fait que tu as de petites mensualités, un bon taux (donc pas trop d'intérêt) et d'ici tes 10 ans d'amortissement tu surpasses le crédit engagé donc t'es tranquille pour rembourser.

Encore cette sécheresse vaginale?
 
Il y a un endroit où cette histoire est contée?

Annoncé en janvier quand les locaux ont été libérés en juillet, je ne peux rien dire la dessus. Le manque de chance c'est que j'ai souscris en octobre d'avant
 
J'avais hésité avec EF, ca n'aurait pas été un meilleur choix    
 

J'ai eu du 3,5% c'est pas si mal, et ca me permet de faire de l'effet de levier

 
Sans indiscrétion, dans quelle banque l'as tu eu ? Tu as déjà un bon profil épargnant (dans le sens bien diversifié avec un certain montant) ?

Crédit Foncier.
 
Avant l'opération : 38k€, 40% en monétaire, 40% en actions, 10% en obligataire, 10% "autres". Pas de dette.

 
Merci, ils t'ont forcés à prendre une assurance en cas de décès/invalidité ?

Je viens de vérifier c'est dispo sur ceux la:
LinXea Avenir Capi
Linxea Madelin
LinXea Vie
LinXea Zen
 
Par contre Rien sur Linxea Avenir, Avenir Capi c'est quoi au juste?
Linxea Vie, c'est pareil que Boursorama vie non? Sachant que j'ai un bourso vie, je l'ai dedans a priori, je vais vérifier.
 

 
En effet, ni sur Spirit, ni sur Avenir, bizarrement, cela doit etre une exclusivité de Generali?

 
Ce scandale, alors que le bonhomme vert fait encore du 2%...

 
En tout cas, perso mon plan est rigoureusement identique au tien, sauf que ça serait achat à 2 et du coup * 2 sur tout (4 scpi donc)
 
Par contre idéalement j'aimerais passer par bourso pour le crédit, mais ils ne proposent pas de crédit pour les SCPI.  
 
Par contre ça ne se fera que quand je serai tranquille avec notre achat de RP (changement de RP)

Que tu crois.
Je vis dans un pays où ils ont mis récemment cette règle en place (Irlande). Avant 2007, la spéculation immobilière c'était le sport national (ça marche par enchère ici, le prix affiché d'un bien est le prix de départ des enchères), et ils se sont pris une grosse crise en 2007. Du coup suite à ça c'est mini 10% d'apport pour le premier achat, et 20 ou 25% (je sais plus) par la suite, pour limiter la spéculation.
Résultat: plus personne n'investit dans le locatif, et comme c'est une des seules économies européennes qui se porte bien, y'a beaucoup de jeunes arrivants qui ne peuvent/veulent pas acheter tout de suite. Les prix du locatif prennent 8-9% par an (en 2012 mon appart était loué 900€, aujourd'hui le même par autour de 1400€, +50% en 5 ans (1 chambre pas dans le centre)), les gens galèrent à trouver des apparts décents, et encore plus pour les étudiants. Du coup pour compenser ils ont mis des lois de contrôle des loyer (à 4% tous les deux ans en gros), ce qui pousse à encore moins investir dans le locatif...

Bref ça semble être une bonne idée dans un monde où tout le monde est proprio, mais dans le cas contraire c'est vraiment pas top. Et ça n’empêche en rien la spéculation immobilière: http://www.irishtimes.com/business [...] -1.2923496 Le fait que la fiscalité Française pousse à investir dans le locatif permet à des millions de Français d'avoir des logements décents à prix décents (smiley abbé Pierre).

Quel genre de truc pas propres ? J'ai 8K€ sur cw8...  

sur AV, on les reçoit brut, ou alors on ne parle pas du même brut.

Je viens de lire a propos des SCPI, ca vaut le coup pour des placements de ~10K ?

Est-ce que tu considères correctement la fiscalité (alambiquée) des revenus de CC ?

Yop, je débarque ici, après pas mal de lecture, et j'ai pas mal de questions par rapport aux SCPI
J'ai utilisé ce simulateur alors je ne sais pas du tout s'il est fiable : http://www.leparticulier.fr/jcms/p [...] -scpi?cid=
 
Mais j'ai fais plusieurs essais, et je tombe sur ça :
Investissement de 30K (moitié apport et moitié emprunté à 2,5% (on peut viser moins aujourd'hui ?) sur 10 ans), avec un rendement locatif de 4,5%, ça donne ~110€ de loyer pour ~140€ de remboursement par mois, ce qui donnerai "seulement" 30€-40€ à débourser par mois pendant 10 ans pour ensuite en gagner 100-110€ par mois, le raisonnement se tient ?
J'imagine qu'il faut aussi prendre en compte des frais dans ce là ? De quel ordre ?
 
Pour la situation j'ai mis un peu de sous de côté (20K€), pour le moment j'ai pas de loyer c'est ce qui m'a permis d'économiser, mais je vais bientôt avoir un loyer donc ça va pas durer et je doute de pouvoir continuer à épargner. J'ai 24 ans et je gagne 1400 net par mois (pd2pov )
 
Cette démarche vous parait-elle complètement incohérente, et si oui pourquoi ?
J'en ai marre d'avoir mes sous sur un livret A à 0,75% !
 
Merci
 

Un PEL a 2.5% aurait été tellement plus simple
Se cogner un emprunt pour un montage de ce genre, bof.
Maintenant je te laisse gérer tes 4235 nouveaux amis en mp... la chasse vient d'ouvrir.