Reprise du message précédent :

 
https://i.imgflip.com/1mwgow.jpg

Une fois les 12 ans passé, plus d'avantage fiscaux donc pas d'intérêt de garder un loyer bas.
Par contre, t'es en concurrence avec les appart un peu plus neuf que le tient donc qui sont eux encore soumis à faible loyer donc ta rentabilité est pourri (puisque si tu monte sur le loyer, tu trouves plus de locataire)

La seul solution est la revente pour quelqu'un qui cherche une RP !

Pour moi, le Pinel est attractif pour y loger la famille (grand mère, parent seul) : plus rentable que de payer un loyer cher pour rien !

Ensuite, le Pinel est plus souple que les anciens defisc car c'est 6/9/12 ans (donc tous les apparts ne seront pas vendu en même temps)

Mais sinon, d'accord avec ce qui a été dit plus haut : le risque est très grand pour un rendement très très moyen !
Les assurances impayées sont très chiante avec le proprio, il te dit que en moyenne, le risque est faible, sauf que toi, t'as un seul appart, pas 20, donc la moyenne, tu t'en branle car si tu tombe sur un mec qui te paye pas et que tu mets 2 ans à l'expulser, ben t'es dans la merde avec tes 1000€/mois de credit à sortir !

Sinon, je suis sur toulouse/blagnac donc donne moi l'adresse je te donnerai mon avis sur le quartier !

Par contre, si l'appartement te convient et qu'au bout de 10ans tu veux pas le vendre mais l'habiter, l'opération n'est pas forcément une mauvaise idée !

N'oublie pas que si tu veux acheter une RP plus tard, c'est pas les 250€/mois qui seront pris en compte dans ton endettement mais bien les 1000€/mois de crédit et sur les 500€ de loyer, seul 50 à 70% !
Donc en gros, t'as 3K€ de salaire, tu peux emprunter 1K€ à 33%
Avec ton pinel en court, t'as 3K + 0,5K*0,7 = 3,3K de revenu, tu peux donc emprunter 1,1K à 33% mais comme t'as déjà un crédit de 1K pour ton pinel, ben il te reste que 0,1K possible (et avec 100€/mois de crédit immo, tu vas pas loin )
Ca te condamne à rester locataire jusqu'à la revente du pinel !

c'est pas si évident, on n'est pas dans un supermarché: les prix sont négociés pour chaque acheteur. Plus le "conseillé financier" d'Okysp vendra cher le bien plus grosse sera sa prime, et vu que Okysp semble trop bien lui faire confiance rien ne garantis que ce sont les prix du marché pour du neuf à cet endroit là (comme par hasard à l'autre bout de la France...)

Tracker à effet levier à dominante SHLD

 
Je crois qu'on a eu le même problème, wait & see ! On demandera plus de champagne lors du prochain meeting Yomoni pour le pardon  

 
Juste 2 choses :

• arrête de croire sur parole ce que te dit un commercial directement intéressé. Vérifie par toi-même les prix de l'immo, les retours sur le Pinel et autres programmes antérieurs. N'investis pas dans ce que tu ne connais pas, ne fais pas de locatif dans un secteur que tu ne connais pas et loin de chez toi,...
• Tu ne compte pas acheter de RP d'ici 10 ans ? Car ton taux d'endettement non nul pourrait être un frein.

Exactement
 
Le surcout (25% moyen) est du au fait que :
- il y a 3 garanties, GPA, biennale, décennale
- tu n'as aucun travaux à faire
- avec un peu de chance, les frais de notaire seront offerts
- il n'y aura pas de "gros" travaux à prévoir par la copro
 
Quand tu achètes dans l'ancien, entre les 7,5% de frais de notaire, les travaux de rafraîchissement, voire les travaux de remise aux normes, tu as vite fait de "dépenser" les 25% d'écart avec le neuf.  
 
Faut arrêter de dire que c'est le pinel qui entraine une surcote par rapport à l'ancien, et que cela fait chuter le rendement, c'est n'importe quoi
 

Par ailleurs en truc interessant, un pote qui a signe un pinel recement a eu un décaler de remboursement de mensualite gratuit de 3 ans. Ca laisse 3 ans pour se constituer une petite cagnotte...
Aucune idee de pourquoi il a eu droit a ça par contre...

Il faut par contre acheter ce genre de produit dans une ville que tu connais, voire pas loin de là où tu habites, car tu connais en gros le marché.

@nico je sais que l'exercice est fatiguant d'avance, mais peut-être enrichir la FP d'une section "investissements faussement attractifs" ? (Pinel / diamants / etc.)
 

La rentabilité de l'opération est largement assise sur la defisc, qui expire généralement bien avant la fin de l'emprunt.
Donc au moment où l'emprunt est fini, ça fait bien longtemps qu'on a accumulé un solde déficitaire qui prendra de longues années à revenir à l'équilibre.

PS : si cela se faisait, il faut distinguer le "faussement attractif" de l'escroquerie pure et simple je pense.

J'abonde mais je pense que la notion d'escroquerie est à nuancer ici : une escroquerie se caractérise par une différence entre ce qui est réellement fait et ce qui est vendu.
Sur un Pinel comme c'est le sujet ici, la réalité de l'investissement correspond à la vente, simplement l'investissement est risqué et pas performant. Je ne suis pas persuadé que ça rentre dans le cadre de ce qu'on peut appeler une escroquerie...

Oui justement c'est pas une escroquerie, comme les sofica (a priori, encore une fois je trouve louche que les rendements de stephaneF tombent  pile poil à l'équilibre)

Mais l'histoire des diamants, ou les "options binaires" ou ce genre de merde, je pense qu'on peut qualifier ça d'escroquerie

C'est important de différencier les 2 je pense.

 
 
C'était cette offre et qui a été prolongée d'après ce que je viens de lire  https://www.dealabs.com/codes-promo [...] ini/323950
 
et comme écrit paiement de la prime au 30/04 au + tard  donc bob 514 devra patenter encore un peu

Merci
 
Ça devrait être jouable fin avril

Tu dis ça car tu n'as pas eu la chance de faire fortune avec les diamants ou les options binaires ?

 
Merci de l'info frer ! Je vais quand même leur envoyer un petit mail pour confirmer, je sens que les planètes sont alignées pour une réponse asap  

C'est ça le bouquin ? : https://www.amazon.fr/semaine-Kervi [...] es+le+bret

Quand vous faites vos bilans de patrimoine annuels ou mensuels, vous faites comment pour isoler les revenus financiers de vos UC/trackers sur CTO/PEA/AV ?
Plus values ? Dividendes ?

J'ai un fichier Google Sheets qui se met à jour tout seul en récupérant les VL des UC, dès lors la plus ou moins values des UC apparaît directement. Si j'ai bien compris ta question.

OK, donc la somme des plus/moins values de chaque UC te donne le revenu financier total.
Par contre tu fais comment pour l'avoir de façon mensuelle ?

 
 
La réponse du support en 2/3h :
 
Il semblerait en effet que cette performance relève d'un bug. Le solde de votre portefeuille affiché sur l'outil de notre partenaire Suravenir est lui beaucoup plus cohérent (1 005,88 €)
 
Je préfère ça ! Ils me reconfirment ça lundi après un point avec les équipes techniques.

j'ai refondu complètement mon Excel de suivi.
 
Je fais 2 colonnes :
- plus values
- dividendes (ou intérêts)
 
comme ça, je sais ma part +/- fixe (dividendes), et celle variable (+ values)
 
et je me fous du "mensuel"
seul l'annuel m'intéresse
 
(ok, je sais diviser par 12 )

Pareil, je ne fais pas de mensuel, juste un bilan annuel.

 
on a vu aussi le résultat que donnait la multiplication du ytd ...

Mettons que tu achètes une UC en particulier il y a de nombreuses années, tu as versé et retiré plusieurs fois pendant ce laps de temps, comment tu fais pour identifier ses plus-values juste sur 2016 par exemple ?

 
Est-ce nécessaire, ou même important ?
 
Si tu veux une performance annualisée, tu fais un TRI et ça suffit amplement.

Oui c'est ça, il est bien.  

je fais un suivi des perfs à l'année
(pour voir l'orientation de l'UC)
 
Sinon, j'ai une photo de mes enveloppes (PEA, AV) au 31/12, et seule les variation annuelles du portefeuille m'intérssent
(je fais l'historique sur plusieurs années pour voir évolution)
 
tu peux suivre si tu veux le montant investi :
- soit par support
- soit par UC
 
en fonction de la valo, tu sais si tu gagnes...
 
 
ma feuille principale ressemble à ça :
 
https://we.tl/8HzJ9N8l4W
 
suivi multinominatif
 
ensuite, TCD, etc,

Il existe une application HFR un Google Sheet officiel certifié HFR pour ça ?

 
Merci, pas mal ta démarche  
Qui a du Vivaccio ?  

Ma fille ;-)
 
 
J'ai fait plusieurs essais de suivis
 
ce modèle là est de cette année.
(donc en travaux)
 
Le principe : 1 ligne par actif
 
ensuite, TCD pour les stats que tu veux
 
Bon, j'ai d'autres feuilles en //, dont une pour relever les VL en "semi auto" à partir d'une liste sur OPCVM360, où j'ai créé une "liste"
Je fais l'import des valeurs via le fichier excel qu'ils génèrent
un copier collé où ça va bien, et qq formules simples me permettent de ventiler les VL

Ma fille a eu un Livret A pour sa naissance.
 
Vu la tête des rendements, j'ai fissa ouvert un vivaccio plus rémunérateur
 
Du coup, à sa majorité, elle et l'AV sont matures

Si je le fais ce sera sous un paragraphe intitulé "fausses bonnes idées" car c'est borderline de parler d'escroquerie.

J'ai un ami qui est au RSA en IDF et qui va avoir une rentrée d'environ 80k avec la vente de son appartement. Ce changement va l'amener à devenir locataire, avec une perspective de retour à l'emploi à court terme incertaine à mes yeux (je considère que c'est une connerie de lâcher un logement sans crédit quand on est au RSA mais c'est un autre sujet)
 
Il m'a sollicité pour l'aider à déterminer une allocation saine. Je pensais l'orienter vers quelque chose de très sécurisant car situation très précaire, mais je suis intéressé par des avis complémentaires.
Je sais qu'il sera réticent à l'idée de rachats partiels pour sortir de l'argent qui lui servira à vivre, donc je vois d'ici qu'on va partir sur 6 mois/1 an de dépenses sur le LA. Pour le reste, je pensais l'orienter vers un 90% monétaire / 10% UC bon père de famille.
 
Des idées ?

Pas encore !  

RSA = Non imposable, donc why not 100% full € dans AV ?
 
ce ne sont pas ces malheureux 1600 € de "rente annuelle" qui va changer quoi que ce soit au montant de ses prestations ni de ses impôts, non ?
 
 
Il a lâché sont logement, mais ne sera plus propriétaire, donc APL, je suppose

Il me semblait qu'on pouvait pas toucher le RSA en ayant un patrimoine de plusieurs dizaines de milliers d'euros  

Si. On peut même payer l'isf. Y'avait eu un cas dans mvva.

Il me semble que la CAF calcule un pourcentage de ton épargne et le déduit du montant versé.