Reprise du message précédent :

Même si ça ne te sert pas tout de suite, ouvre un PEA pour prendre date.
Et tu peux sans doute ouvrir aussi une 2e AV en diversifiant assureur et courtier. Un Linxea Avenir par ex  

Il y a une différence fondamentale, concernant l'éventuel "préjudice" ainsi causé :
- dans le cas de l'immo, un "préjudice" peut être causé concernant un besoin fondamental (se loger)
- dans le cas de placement financier, un "préjudice" peut être causé concernant un bien non indispensable (personne n'est obligé de faire des placements financiers avec risque de MV)
 
Et une autre différence fondamentale : le foncier est limité, par nature.

Je n'ai pas compris non plus.
 
Je pense qu'il faut plutôt lire :
 
"En cas de hausse :
- si tu es mono-proprio, ton bien vaut plus, certes. Mais tu ne réalises la plus-value qu'au moment de vendre, hors c'est généralement pour racheter un autre bien (qui lui aussi aura augmenté). Au final tu ne profites donc pas de la hausse, sauf par un sentiment de richesse."
 
Et ainsi, je suis d'accord avec djwam.

à intégrer, de même que fringues, meubles, électroménager, vaisselle et linge de maison.
(C'est pas moi qui le dit ; c'est Bercy )

Comme dit quelque post plus haut, le but est de se loger, pas d'investir !
Je compare donc le meme service sous deux biais différents (acheter ou louer) et je regarde le cout de chacun.

Non, c'est l'inverse. Loyer>mensualité et ce, grâce aux taux actuels !

Oui, je parle bien de la même maison qui se loue à plus de 1100€/mois et que j'ai acheté à 110% pour 1000€/mois !

En achetant, en plus de me fabriquer un patrimoine (puisque le CRD diminue chaque mois), je dégage une capacité d'épargne mansuel par rapport à la location.

Cette hypothèse n'est valable qu'avec les taux actuels (<2%)

C'est très simple : le loyer était probablement sur-côté. Et c'est surement pour ça que le proprio t'a vendu cette maison, parce que personne ne voulait la louer à ce niveau de loyer.

 
Non, tu ne regardes pas le coût justement, tu regardes un cashflow.
En cas de location, c'est à peu près identique en effet : dépense = coût.
Pour l'achat à crédit c'est beaucoup moins simple. L'achat te créée une énorme dette que tu rembourses un peu chaque mois.
Il n'y pas d'autre solution magique que celle de raisonner en terme d'évolution patrimoniale globale nette dans les 2 cas et comparer à l'issue.
 
Si tu as une autre solution magique basée sur juste 2 paramètres, je suis preneur.
J'ai passé suffisamment de dizaines d'heures à y réfléchir et me creuser la tête pour faire mon simulateur.
 
 

 
 
Et donc ?
Qu'en déduis-tu ? Que l'achat est rentable ?
Si tu dois revendre un an après achat ce n'est pas certain. Si tu découvres que tu dois refaite ta toiture ou je ne sais quoi l'an prochain, pas certain.
 
Je ne dis pas du tout que tu n'as pas eu raison d'acheter, juste que tu présentes des conclusions avec trop peu d'éléments.
 
 

 
Cette hypothèse n'est surtout pas valable partout.
Tu es certain du loyer équivalent ?
 
1000€/ mois sur 25 ans, ça fait un emprunt de combien ? 240K€ ? soit à la louche un achat à 225K€ pour un loyer de 1150€.

 
oui pas de souci :  
je pars des fonds disponibles dans le contrat MPL (celui dans lequel je compte appliquer la strat, mais ça fonctionne sur d'autres contrats) filtrant sur les fonds auxquels quantalys donne une note (aujourd'hui donc) >4*.
 
à partir d'une date arbitraire (01-01-2000), je regarde (le mardi*) à des dates d'observation espacées de W semaines les F fonds  
ayant la meilleur performance sur cette période (donc oui un simple momentum F semaines, j'ai testé quelques autres trucs (ratio de performance par rapport à la moyenne, ratio de sharp,... mais rien ne fait mieux pour le moment))  
à chaque date d'observation j'arbitre l'ensemble du portefeuille sur ces F fonds répartis en 1/F pour chaque fonds.
 
Dans cet exemple j'ai pris F=4 et W=4 mais c'est pas critique du tout, on peut le modifier.
 
*choisi pour pouvoir être à jour des VL de la semaine dernières
 
Sur le biais dans le choix de fonds,  la note tient compte des performances historique dans sa notation (http://www.quantalys.com/whoarewe/methodologie/whatisnotation.aspx)
 
Sur le biais de survivant,  il y a sûrement des cas qui pourrait perturber la stratégie (un fonds en zigzag avec la même périodicité) mais bon c'est tiré par les cheveux.
 

 
Y'a au moins un gros biais à ce test : tu te bases sur une liste de fonds bien notés aujourd'hui pour regarder les résultats passés (les notes courantes sont en partie dépendantes des perfs/volatilités/... passées).
Il faudrait trouver les notes des fonds en 2000 pour établir ta liste de fonds.
EDIT : ah mince, tu le dis toi-même en fait   je n'avais pas lu jusqu'au bout...
 
L'autre problème de ce genre de tests est le point d'entrée fixe. Il faut absolument faire des backtests avec des dizaines de points d'entrée différents et des dizaines de durées différentes pour en tirer une conclusion.
 
Mais le test est cependant intéressant.
Je vais essayer de récupérer l'historique des valos de pas mal de fonds de Spirit par exemple pour me constituer une DB utilisable ensuite.

 
devant cet argument imparable, j'ai pris la décision de tester sans filtrer préalablement les fonds, le résultat est une perf inférieur de 2% au test avec préselection par contre une volatilité beaucoup plus importante (3-4% de plus). je pourrais sûrement présélectionner les fonds en recalculant une note en permanance    
 
Par contre pour ce qui est de tester des points d'entrée différents, quel est l’intérêt ?
 

Quand l'immo baisse, le chômage augmente, l'état a moins d'argent, les jeunes doivent payer plus d'impôts, avoir un salaire qui stagne ou être au chômage...
La théorie merveilleuse de la déflation ne dépasse pas l'auditoire d'un post sur un forum.

 
 
Indique ta présence le 14 alors  
 
La kimouss se fait à Paris bien sûr, pas en banlieue

Toit, isolation, double vitrage et ravalement de façade fait par l'ancienne proprio : je limite les frais au maximum.

C'est exactement ça : 225K€. (Soit du 6% brut)
Dans le secteur, très peu de location (80% de propriétaire dans le village, quasiment aucun appart dans le village) donc la demande est supérieur à l'offre pour les locations ! (mon cousin vient de louer 600€ un T2/50m², vieux truc de plus de 40ans, et encore, dans le village d'à coté ; en comparaison, j'ai acheté une maison de 130m² avec garage 30m² et 830m² de jardin paysagé)

Jusqu'à présent, j'avais un loyer minable (300€/mois T3/50m²) donc j’épargnai 1000€/mois en moyenne.
La, je change de région suite à une mutation (retour chez moi, enfin) et j'en avais marre d'être dans un appart donc je voulais une maison dans un coin bien placé et plus précisément dans ce village précis (toulouse à 22kms/15min depuis la mise en service de la 4 voies, gare TER dans le village à 800m de la maison, au calme, pas de vis à vis, etc).
Ca m'aurait foutu les boule de payer plus de 1000€ de loyer (argent jeter par la fenêtre) sachant que je vais y rester un long moment dans le secteur !

J'espère juste que j'aurai encore une capacité d'épargne (vu l'augmentation de mes charges d'environ 1000€/mois) d'au moins 200€/mois. (ma carrière étant devant moi, je ne m'inquiète pas pour l'évolution de salaire)

Hello,
je regarde à placer une partie de mes économies sur du long terme en AV. Etant chez Bourso, l'AV pilotée Rotschild mode "équilibre" a l'air d'être un bon choix.
Quid de l'assurance prévoyance ?
Je crois comprendre que ça permet de protéger le capital qui est placé en UC en plus de verser une prime complémentaire en cas de décès.
Qu'en pensez-vous ?
Merci

Bof.
Tu feras mieux en mettant Bourso Vie en full fonds € et en prenant un tracker World sur PEA ou Yomoni en GP.

Et les frais de ton truc prévoyance sont trop élevés pour ce que c'est, tu fais mieux de prendre un contrat prévoyance à part si tu veux protéger ta famille.

qu'en penses-tu déjà ?  

Lyon c'est pas la banlieue  

 
J'étais dans l'idée d'ouvrir 2 AV :
1 purement fond euros
1 avec UC en gestion auto
L'idée était de répartir le risque sachant que je n'ai pas le temps de regarder ce qui se passe d'ou une gestion auto.
 
Je n'ai effectivement pas regardé ce que donne les contrats prévoyance dédiés ce que je vais faire.
 
Question sur le tracker world PEA :
J'ai effectivement prévu de mettre quelques € sur un PEA avec actions type "père de famille" type EADS / GE / Renault.
Je ne cherche pas de PV court terme mais plus une perf long terme voire des dividendes.
Par contre, même commentaire que pour l'AV, je n'ai ni le temps ni franchement les connaissances pour gérer de manière dynamique des actions.
Un tracker type world a un assise très large.
Est-ce qu'il vaut mieux avoir un mix actions spécifiques + tracker ou visé uniquement ce type de tracker ?
Merci

 
Ben justement d'un côté il y a la notion de protection mais de l'autre le coût qui me parait élevé d'ou la demande d'avis.

Pour le PEA, sauf si tu as une très grosse conviction sur qqs titres et l'envie de suivre et d'arbitrer (alléger, vendre, renforcer... Selon événements) si nécessaire, prends plutôt un tracker World ou mix de trackers.

les fameuses "convictions"  
 
sur le otpic bourse on les connaît bien celles la, elles finissent souvent LT ou TTLT afin de crapoussiner

 
as tu prévu de faire un tableau pour du gigogne ?
 

Avoir une conviction = avoir un cadavre dans le portefeuille?  

   
Les gens s'enrichissent-ils plus en période d'inflation (raisonnée par contre, faut pas pousser ) que de déflation?
 
Mais ici ca cause RP en tant qu’investissement pur, ce qui est déjà une sorte d’aberration, et surtout quand on est locataire (parfois à juste titre, mobilité, etc...) et donc qu'on préférerait POUR SOI que çà baisse, ca réfléchit pas "société, et long terme"  

La logique inflationniste voudrait qu'une inflation raisonnée pousse la consommation, tandis que la déflation récompense mécaniquement l'épargne, et ralentit donc la consommation.

La RP ce n'est pas de la consommation, c'est de l'investissement.
Selon l'INSEE par exemple qui ne compte pas les prix immo dans l'inflation.

Cela serait cohérent si le prix de l'immo avait suivi plus ou moins l'inflation (à quelques % près), ce qui est (il me semble) pas le cas sur les 20 dernières années.

Et 90%des gens achètent pour "ne plus jeter de loyer par les fenêtres".

Il s'agit donc bien d'un investissement, que ça plaise ou non.

Et bien souvent spéculatif, avec l'idée d'en tirer une PV.
Et des BB qui gueulent quand ils font une PV seulement de 250% alors qu'ils espéraient 300% au plus haut.

pas dès le matin frer

Les pognoneurs

Je souhaite mettre un peu d'immo papier dans mon portif en passant par des SIICs pour toujours plus de div  
Je ne possède actuellement qu'un PEA (et AVs) sur lequel je n'étais qu'opportuniste en regardant en diagonale les comptes de sociétés...
Rien de bien concluant, et qui se solde par une réorientation en lazy invest PEA via tracker world chaque mois.

Hic, les foncières ont visiblement un statut fiscale qui les rend inéligibles au PEA.
J'avais en tête quelques SIIC Française:

• Gecina
• Klepierre
• Unibail
• Foncière des régions
• Foncière des murs

Pour le moment les solutions que j'ai envisagées:

• Ouvrir un CTO mais fiscalité plus importante
• Passer par une AV. Sur linxea spirit Keplierre et Unibail sont dispo.
• Passer par les quelques trackers pea éligibles (2 il me semble ? Kiwai les avais listés sur ce topic)

D'autres pistes ?

Horizon de placement LT >6 ans

Pourquoi ne pas continuer sur ta stratégie tracker avec un tracker foncière qui en plus est éligible PEA ? EPRE

Bien sûr que c'est un investissement, une épargne forcée aussi, ce que je disais c'est que ce n'est pas un investissement "pur", il y a des critères tout autre que la rentabilité qui rentrent en ligne de compte, or ici la comparaison est toujours faites en nombres de loyers vs achat, plus-value, rentabilité, etc...

Or (on parle bien de RP uniquement, il en va tout autrement pour du locatif, entendons nous bien) la RP n'est pas QU'UN investissement, c'est çà qu'ici beaucoup occultent, du moins ceux qui attendent l'opportunité, mais en ne cherchant QUE la rentabilité, ils vont attendre longtemps!  

Tiens je vais regarder ça aussi

Regarde l'UC Allianz Foncier aussi pour AV (disponible chez Bourso)  

Effet Trump ?
 
Le Cac se libère des 4900 !

effet fillon

 
Tu sens un retrait de la campagne ?

Y compris sans apport ?
Avec un prêt sur quelle durée, et dans quel secteur géographique ?

OK, j'ai ma réponse (à la durée de l'emprunt près ?)
Tu penses rester longtemps dans ce logement ?

Certes, mais ceux qui ne regardent pas AUSSI l'aspect patrimonial/investissement n'auront que le droit de fermer leur gueule s'ils sont contraints de vendre en NE.

Fait  

 
Réponse dans une heure  

Oui, sans apport (j'avais 40% d'apport mais je les garde placé en PEL 2.5%, CTO, LA/LDD)
Crédit sur 25ans : vu les taux, j'aurai eu tord de m'en priver, j'ai préféré un endettement plus faible (pour garder une capacité d'épargne) et/ou sans apport !

Je pense y rester 3/5 ans voir plus (j'aimerai déjà acheté plus grand mais je vais attendre de ne plus être célibataire avant ça , ce qui en plus augmentera la capacité d'endettement ! )

Mais comme dit plus haut, l'achat de la RP ne se fait pas que sur des critères de pure rendement : le cadre de vie, le fait que le bien plaise, etc joue aussi un role (bon, si en plus de tous nos critères, il se trouve que le rendement est bon, on ne va pas s'en plaindre )
J'avais trouvé mieux pour le même prix (en type de bien : 170m² + 90m² de salle de jeux en bas + garage) mais 2 fois plus loin de Toulouse (45kms au lieu de 22) donc il faut parfois tranché dans ses choix (et plus près se revend bien mieux)