[POGNON] Épargne / Placements - TRI de votre résidence principale

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Auteur	Sujet : [POGNON] Épargne / Placements - TRI de votre résidence principale

-Patrick-

Reprise du message précédent :

alangarner a écrit :

Nancy c est PANAM mec fonce c est donne

[:rofl]

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gui901

Bonsoir à tous.

J'ai entendu une pub pour la SCPI CORUM. Est-ce que quelqu'un du site possède des parts? Elle a un bon classement, semble diversifier en terme géographique etc... Je suis tenté de prendre quelques parts en comptant (à 1060€ tout de même)

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Message édité par gui901 le 27-10-2016 à 22:02:33

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Son seul défaut est qu'elle n'est pas sur les AV spirica

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gregouf

Abubu Grigoufi Al-Hibi

3ul3r a écrit :

C'est ostentatoire parce que tu changes de voiture tous les ans.
Ok pour 50k dans une Mercedes classe E (c'est environ le prix, je viens d'aller voir), mais pourquoi dépenser chaque année 50k ? Hormis pour montrer aux autres humains que t'as du pognon ... CQFD.

3ul3r a écrit :

Non, j'ai juste dis que ça n'améliore pas vraiment ton confort de vie de passer de 200k/an à 400k ou 1M. Ta vie sera pareil, hormis pour la consommation ostentatoire, qui concerne par définition des biens qui sont volontairement très chers pour que l'acheteur puisse montrer à la société qu'il a pu les payer.

C'est pas le propos, et on est completement HS. Laissez moi a ma bouteille de Romanee [:depardieu:3]

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"I do not want you to agree, I ask you to think, nothing more" - Pepe Mujica

gui901

kiwai10 a écrit :

Son seul défaut est qu'elle n'est pas sur les AV spirica

Oui, sinon j'en aurais pris. Ils communiquent sur le fait qu'ils ne veulent pas d'intermédiaire pour comprimer les coûts et il faut acheter en direct. D'un autre coté, vouloir comprimer les coûts et payer des pubs à la radio...

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Après l'intérêt de Scpi comptant en direct ..bof bof

gui901

Je viens de relire la FP. J'avoue être un peu perdu car j'ai du mal à calculer l'écart entre l'achat en direct et l'achat via AV. En AV on subit une "décoté" non négligeable si jamais on revend.

Message cité 1 fois

joff0505

gui901 a écrit :

La principale différence est l'IR qui peut t'imposer jusqu'à 60.5% si ton TMI est de 45% (45 % + 15.5%).
Après quelqu'un de non imposable, c'est sûr que l'écart est nettement moins nette.

Message cité 1 fois

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

gui901 a écrit :

Commence par comprendre comment ça marche avant de vouloir investir, relis mieux et documentes toi sur les SCPI et les modalités en AV, car tu as mal interprété

Message édité par kiwai10 le 27-10-2016 à 23:13:20

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

-Patrick- a écrit :

J'espère que ma question n'est pas hors sujet.

A propos du Pinel :
Un commercial est passé pour me proposer un T1 à Nancy neuf 19m² (logement étudiant)
-prix 100 000 € et TVA "récupérable" soit 5200 e le m² si je calcul bien...
-loyer : 3324 € annuel
-3.9 % taux brut

je trouve le prix hallucinant... et vous?

1700 € par an de réduction d’impôt ... en surpayant un bien ...

5200€ le M2 à Nancy... Ces vendeurs de défisc [:clooney16]

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

unknown_person a écrit :

Bonjour,

J'avais posté il y a quelques mois pour demander des conseils sur les SCPI, et nico m'avait filé le contact d'un courtier. En parallèle, mon frère a vu un autre courtier, et je suis allée voir ce que je pouvais avoir avec lui.
J'ai donc deux solutions, et je voulais savoir quelle est la meilleure (j'ai une idée mais je ne suis pas sure de moi )

Déjà ma situation : salaire de 3.2k net, locataire à Paris avec un loyer de 1010€cc/mois (965HC), 25ans, pas d'enfants et pas de projection d'en avoir dans les 5 prochaines années.

Solution 1 :
- Financement sans apport de 102 170€ comprenant SCPI / frais de nantissement /honoraires courtier
- Durée 20 ans + différé partiel de 5 mois
- 2.2%
- Mensualité assurance comprise 537€ (assurance 0.12% sous réserve acceptation suite questionnaire de santé)
- Placement de 10 000€ sur assurance vie Crédit Mutuel (qui est nantie pour le crédit qui vient du CM)
- SCPI Placement Pierre (TDVM 5.68% en 2015)
- Achat sur le marché secondaire donc pas de frais de jouissance
- Revalorisation de la part prévue en décembre (donc je crois que ça me rembourse quasi directement les frais d'achat de la SCPI)

Soution 2 :
- Financement sans apport, pouvant monter jusqu'à 150k
- Durée de 20ans + différé de 7 mois
- 2.3% + 0.17% d'assurance
- Choix entre 3 SCPI (possibilité de diversifier) :
* Patrimmo Commerce (TDVM 5% en 2015)
* Primopierre (TDVM 5.02% en 2015)
* Primovie (TDVM 5% en 2015)

Donc voila, j'ai tendance à me dire que la solution 1 est la meilleure car le taux du crédit (et de l'assurance) est meilleur, que je n'ai que 10k à mettre sur une mauvaise AV, et que malgré tout, j'y gagne par rapport au cout du crédit quand même. Et la SCPI a un bien meilleur taux de distribution. Il y en plus l'augmentation de la part dès le début qui permet d'être + vite gagnant).

Quel est le bon raisonnement ?

Merci :jap:

[:porc1net]

La S1 a le gros intérêt de la revalo de la part en décembre, mais pas de diversification et obligé de prendre une AV (tu pourras faire un rachat total juste après ? EDIT : non je vois qu'il faudrait la nantir et puis tu as des frais sur versement sur cette AV merdique )

La S2 a un coût du crédit un peu plus élevé (ça va jouer à qqs € par an et tu défisc 30% des intérêts à ta TMI donc ça te coûte le delta x70%) mais avantage de diversifier sur 2-3 SCPI et de pas s'emmerder à immobiliser 10k€ sur un produit pourri.

L'évolution des rendements de chaque SCPI, ça reste à voir...

Je me sentirais moins emmerdé (pas d'AV de merde nantie) et plus serein (diversification sur plusieurs SCPI) avec la S2 même si ce serait au prix d'un peu moins de rendement a priori (mais à voir sur le LT avec l'évolution du prix des parts et des rendements sur loyer).
En fait, je serais tenté de faire 50% sur S1 et 50% sur S2 pour diversifier

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Message édité par nico6259 le 28-10-2016 à 08:38:10

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AshkaraN

Vive la Liberté, bordel !

mais en décembre il ne sera pas propriétaire de la part de scpi avec les mois de carence :??:

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Aspegix

Douleur et Fièvre

Salut les épargnants :sol:
Vous conseillez quel courtier bourse en ligne pour trader Europe & Amerique du Nord principalement?

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nico6259

Facilitateur, coach POGNON

Aspegix a écrit :

Salut les épargnants :sol:
Vous conseillez quel courtier bourse en ligne pour trader Europe & Amerique du Nord principalement?

Camarade :hello:

BD pour le PEA pour investir en Europe.
Binck pour le CTO pour investir aux US.

Mais vois sur le topic bourse du frer Ash aussi [:clooney7]

Message cité 1 fois

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Aspegix

Douleur et Fièvre

nico6259 a écrit :

Camarade :hello:

BD pour le PEA pour investir en Europe.
Binck pour le CTO pour investir aux US.

Mais vois sur le topic bourse du frer Ash aussi [:clooney7]

Merci! Pas de PEA pour moi car résident a l’étranger... (mais pas d’impôts sur le CTO [:vic_mackey] )

kangoorico

nico6259 a écrit :

Les deux solutions sont aussi risqué l'une que l'autre :
S1 - 1 seule SCPI
S2 - 1 même société de gestion pour les 3 SCPI

Message cité 1 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

kangoorico a écrit :

Les deux solutions sont aussi risqué l'une que l'autre :
S1 - 1 seule SCPI
S2 - 1 même société de gestion pour les 3 SCPI

Exact, les 3 SCPI en S2 sont de Primonial !

Ce serait bien d'avoir CORUM Conviction et PFO2 pour diversifier sur 2 autres gestionnaires.

Message cité 1 fois

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-Patrick-

nico6259 a écrit :

5200€ le M2 à Nancy... Ces vendeurs de défisc [:clooney16]

en gros l'avantage fiscal part dans le prix surévalué du m²... enfin d'après ce que je constate.

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Threal

-Patrick- a écrit :

en gros l'avantage fiscal part dans le prix surévalué du m²... enfin d'après ce que je constate.

Exact. Idem avec les PTZ et TVA réduite. Merci les promoteurs. [:le smug:2]

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

-Patrick- a écrit :

en gros l'avantage fiscal part dans le prix surévalué du m²... enfin d'après ce que je constate.

Oui, c'est le coup classique.

En fait, toutes les aides de l'Etat (Défisc, PTZ, APL,...) qui sont sensées aider les acheteurs et locataires se retrouvent en réalité dans la poche des vendeurs et bailleurs.
C'est de la subvention au secteur immo et on comprend le lobbying intensif des promoteurs, AI,...

Et électoralement c'est le jackpot pour les politiciens : les vendeurs et bailleurs sont contents à juste titre + les acheteurs et locataires sont contents aussi car croient que cela sert leurs intérêts...bref tout le monde est content [:cabri74] (Sauf les quelques personnes avisées qui ont compris la supercherie [:clooney19] )

Message cité 3 fois
Message édité par nico6259 le 28-10-2016 à 10:28:18

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unknown_person

nico6259 a écrit :

Merci pour la réponse :jap:
Par contre, faire 50% sur S1 et 50% sur S2, ce n'est pas trop possible dans cette situation (mes deux propositions de crédit ne le sont qu'avec un dossier dans lequel je n'ai pas déjà de crédit en cours )

Après, c'est vrai que quand je regarde le coup du crédit sur 20ans, la différence entre les deux n'est que de 2200€, alors que si je prend cette AV avec 3.15% de frais de versement, un taux supposé de 2% vs 10k sur une AV avec 0% de frais de versement et un taux de 3%, la différence est presque de 4000€ au bout de 20ans, du coup, ce n'est quand même pas si intéressant que ça...

J'aime bien l'idée de pouvoir diversifier dans la S2 en effet, mais j'aime moins l'idée de devoir diversifier sur 3 SCPI plutôt moyennes ("seulement" 5% de PDVM), et clairement, s'il y avait dans la S2 la possibilité de choisir une SCPI avec un rendement plus élevé, c'est celle la que je choisirais sans hésiter.

Il va vraiment falloir que je fasse un excel pour voir la différence au final et ce que ça représente (mais y'a tellement de trucs à prendre en compte, et je suis tellement pas une habituée d'excel )

D'ailleurs, pour l'augmentation du prix de la part en décembre de la S1, est-ce que vous pensez que c'est vraiment quelque chose à prendre en compte ? Enfin je veux dire, c'est un placement sur 20ans, il y a des chances qu'il y ai des augmentation des prix de parts dans n'importe quelle SCPI sur cette durée, non ?
Et puis les rendements, pareil, les performances passées ne présagent pas blablabla, au bout de 20ans, il est quand même bien possible que des tendances se soient inversées ?

nico6259 a écrit :

Exact, les 3 SCPI en S2 sont de Primonial !

Ce serait bien d'avoir CORUM Conviction et PFO2 pour diversifier sur 2 autres gestionnaires.

En effet, c'est en fait parce que c'est Primonial qui finance le crédit

PFO2, ça a failli être possible, mais je n'ai pas été éligible au crédit qui va avec

Enfin bref, je sais pas quoi faire, je vais passer ma journée sur Excel (au lieu de bosser ) et je vais essayer de voir
Après, y'a aussi la possibilité de faire un plus petit investissement pour peut-être essayer d'en faire un deuxième derrière pour diversifier... (Et puis mon frère prenant la S1, si je prend la S2, ça diversifie au niveau du patrimoine de la famille )

Merci :jap:

Message cité 1 fois

-Patrick-

nico6259 a écrit :

en gros faut être bailleur

je me tâte à acheter des petits apparts, les faire retaper pour faire déficit foncier puis louer à faible loyer @APL...
Mais je suis feignant...

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

unknown_person a écrit :

Tu t'es un peu emballé avec 3% de prévu pour l'AV

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pik3

La vérité sur les frais des placements

Citation :

Pour chaque grande famille de placements, nous avons détaillé tous les frais observés, en donnant des indications sur les tarifs pratiqués.

L’exercice réserve souvent de désagréables surprises, comme le déplore l’Autorité des marchés financiers dans le dernier numéro de sa Lettre de l’Observatoire de l’épargne : «Les épargnants savent-ils qu’un placement sur dix ans, alimenté mensuellement et au rendement de 6% par an, voit sa performance amputée de 40% avec des frais annuels et sur versements de 2% ?»

Citation :

Dans les banques classiques, les droits de garde vont de 0,2% à 0,5% par an, plus des frais fixes par ligne (entre 3 et 5 euros) et un minimum, qui varie de 30 à plus de 70 euros. Ainsi, les écarts de coûts annuels vont de un à sept, parfois plus, selon le choix de l’intermédiaire et le profil de l’investisseur : taille du portefeuille et nombre d’ordres. Les grilles tarifaires des banques en ligne sont d’ailleurs construites selon ces critères, en proposant plusieurs choix.

Citation :

Restez attentif aux frais divers. Ainsi, la clôture d’un PEA coûte 100 euros chez Bforbank, 85 euros chez Fortuneo, etc. Les ordres par courrier ou par téléphone sont ruineux (supplément de 11,90 euros chez Hello Bank et BNP Paribas, de 9,90 euros chez Bourse Direct, minimum de 14,30 euros au CIC, de 15,50 euros à la Société Générale, etc.).

cette arnaque [:ddr555]

unknown_person

kiwai10 a écrit :

Tu t'es un peu emballé avec 3% de prévu pour l'AV

C'est pas à peu près ça dans une av correcte ?

Message cité 1 fois

frankie_flowers

tanguy12 a écrit :

c'est clair dans mon entourage tous pareil médecins et dentistes aussi
ouinouin on s'en sort pas
au fait, ma 3e résidence secondaire, mexique ou brésil?

Ouaip, y'en a qui sont scandaleux

Mon généraliste (un mauvais, qui comme beaucoup de généralistes m'est moins utile que doctissimo.) me parlait du crédit qu'il avait contracté...

Spoiler :

pour changer ses fenêtres [:galom]

gregouf a écrit :

Ca peut aller tres vite:
- Dans les depenses recurrentes, en vacances, si tu vas sur du Jumeriah ou equivalent tu es a >600€ la nuit pour la chambre standard.
[...]

C'est juste un referentiel different qui est difficile a apprehender quand tu n'y as pas acces mais c'est pas tres complique pour depenser.

Oui, c'est ça.

En gros il faut oublier le concept fondamental de "rapport qualité-prix" selon lequel on évalue toutes nos dépenses.

Lagoon57

unknown_person a écrit :

C'est pas à peu près ça dans une av correcte ?

Les meilleures ont fourni à peine 3% en 2015 (hors fonds euros "immobiliers" ). Faut s'attendre à un bon -0.30% cette année au moins. Un AV en euros correcte en 2016 sera entre 2.00% et 2.50%.

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3ul3r

nico6259 a écrit :

Oui, c'est le coup classique.

En fait, toutes les aides de l'Etat (Défisc, PTZ, APL,...) qui sont sensées aider les acheteurs et locataires se retrouvent en réalité dans la poche des vendeurs et bailleurs.
C'est de la subvention au secteur immo et on comprend le lobbying intensif des promoteurs, AI,...

Et électoralement c'est le jackpot pour les politiciens : les vendeurs et bailleurs sont contents à juste titre + les acheteurs et locataires sont contents aussi car croient que cela sert leurs intérêts...bref tout le monde est content [:cabri74] (Sauf les quelques personnes avisées qui ont compris la supercherie [:clooney19] )

Tout à fait, et les premiers acheteurs qui bénéficient de la Défisc n'arriveront jamais à revendre le logement au même prix 10 ans plus tard... Bah oui, le nouvel acheteur après 10ans, il n'aura pas de Défisc lui !

T'avais fait un récap détaillé de ton aventure défiscalisation nico ? Je nai rien trouvé de très complet.
J'hésite à le faire en expliquant mon cas (chiffres à l'appui) très similaire au tiens : achat d'un duflot avant de découvrir le topic il y a 3 ans Ca pourrait aider les gens du topic et surtout les nouveaux venus qui pensent à la Défisc immo.

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Message édité par 3ul3r le 28-10-2016 à 12:39:59

aldayo

Qui croit savoir ne sait rien.

unknown_person a écrit :

C'est pas à peu près ça dans une av correcte ?

En 2015 : oui !

Mais les prévisions sont du 2% dans 2 ans !

Donc se projeter dans 20 ans ...

Message édité par aldayo le 28-10-2016 à 11:58:32

unknown_person

Lagoon57 a écrit :

Les meilleures ont fourni à peine 3% en 2015 (hors fonds euros "immobiliers" ). Faut s'attendre à un bon -0.30% cette année au moins. Un AV en euros correcte en 2016 sera entre 2.00% et 2.50%.

:jap:
Je me suis basée sur ce qu'avaient fait mes AV en 2015 (qui sont de bonnes AV ). Enfin si on est sur une différence de 1% entre la bonne AV et la mauvaise AV, ça revient au même. (quoi que c'est ptetre même encore + avantageux pour l'AV sans frais de versement avec des rendements plus bas...)

Bref du coup, j'ai fait des calculs (je suis complètement incapable de me faire un vrai fichier excel )

Entre les deux crédits, y'a une différence de cout de 2200€.
Par rapport à l'assurance vie de 10k, en faisant le rapport entre une de 10k avec 3.15% de frais de versement et 2% de rendement vs une sans frais de versement et 3% de rendement, ca fait une différence de près de 4000€.
Donc en ne prenant que ça en compte, le crédit à 2.3% est plus intéressant de 1800€ sur 20ans. (- 500€ de frais de courtier en +, donc 1300€ plus interessant).
Si je fais le calcul de la différence de rendement (5.6% vs 5%) sur 20ans, ça fait une différence d'environ 600€/ans, donc 12k - les PS - les impots, ça fait 7098€.

Donc la S1 est plus intéressante de 5800€ sur 20ans.
En plus de ça, la S1 va profiter d'une revalorisation des parts MAIS :
- Sur 20ans, pour n'importe quelle SCPI, il y aura des revalorisations de part, est-ce que c'est vraiment donc un élément à prendre en compte ?
- Sur 20ans, les taux vont quand même bien évoluer, donc est-ce que la différence de taux est vraiment quelque chose d'important ? En 20ans, c'est quand même long, et c'est possible que la tendance s'inverse complètement.
- Du coup, est-ce qu'il ne vaut pas mieux privilégier la solution qui aurait tendance à diversifier le tout ? (mais en meme temps, quand c'est tout primonial, est-ce que c'est vraiment diversifier ? )
Voila, voila ou j'en suis dans ma réflexion... C'est quand même pas facile...

tamino

master proxy 2 gates

nico6259 a écrit :

Mais du coup ca fait monter tous les prix non ?

Quand est ce qu' ils vont virer toutes les niches fiscales, le bordel et simplifier tout ca. Aucune intervention de ce type et tlm paye des impôts. Basta

Message cité 2 fois

hecube

La ruse est finaude !

tamino a écrit :

ça veut dire bye bye les AVs et le PEA aussi

Message cité 1 fois

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Topic de ventes: http://forum.hardware.fr/hfr/Achat [...] 3018_1.htm :o

user629622

tamino a écrit :

Mais du coup ca fait monter tous les prix non ?

Cf nico : "[et les] locataires sont contents aussi car croient que cela sert leurs intérêts.."

Ils ne remarquent pas la hausse des prix. On leur vends soit du neuf BBC top high tech, soit du Pinel 30% plus cher en pensant que c'est le vrai prix du neuf car y'a plus que ça qui sort désormais (suffit de regarder les logement post-2000, toutes les annonces de location sont notés d'un joli "sous conditions de ressources" ) L'effet pervers, c'est que ça tombe sur les localoosers également, car les loyers sont mis au taquet autorisés, faut bien rembourser l'emprunt malgré les déductions d'impôts

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

3ul3r a écrit :

Ce serait intéressant oui.
Mais l'opération n'est pas finie, je n'ai pas encore vendu...

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tamino

master proxy 2 gates

hecube a écrit :

ça veut dire bye bye les AVs et le PEA aussi

Ca me dérange absolument pas

Message cité 1 fois

latoucheF7duclavier

tamino a écrit :

Ca me dérange absolument pas

+1, si le prix de l'immo est divisé par 2 (les prix de 2000 quoi) on est largement gagnants.

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

Pour les pros des AV/Unités de compte, vous pensez quoi de ces 3 UC ?
Candriam Patrimoine Obli-Inter Action C
Allianz Euro High Yield RC
Amundi Oblig Internationales Eur - P

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ideenoire

the dark side

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Message cité 3 fois

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

ideenoire a écrit :

Salut

Je vais avoir une grosse rentrée d'argent suite à un licenciement et je voudrais mettre cet argent de côté en le laissant disponible en permanence (je me ferai des virements chaque mois), au moins le temps de retrouver un emploi. Je fais quoi, je mets sur un livret A ? Il n'y a rien de moins pire ?

Camarade [:porc1net]
Est-ce que tu as une bonne vieille AV sans frais sur versement ?

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stephaneF

ideenoire a écrit :

[:nushku:3]

Message cité 1 fois

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Mon interview financière : https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] azy-malin/

slasher-fun

Livret A si pas éligible LEP et pas d'AV > 8 ans sous le coude.

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