Reprise du message précédent :

 
Ca me fait penser que j'ai toujours pas ouvert mon AV Linxea SPCI/Immo.  

Les aléas qui agacent grandement, tu as essayé de la poursuivre pour obtenir réparation ou c'est peine perdue ? Vu qu'elle est solvable doit y avoir moyen non  ?

 
Rentila.com C'est gratuit.
 
Bail, ou tu n'as plus qu'à remplir nom/prénom, loyers HC + charges et signé.
Etat des lieux fournis également.
 
J'ai recherché les locataires, 2 semaines de visites environ (2 soirs / semaine).
 
Je vais à l'AG de ma copropriété mais c'est plutôt un plaisir et 1 fois par an.
 
Une fois il y a eu une légère fuite, le locataire m'a envoyé un e-mail pour me demander si je préférais faire appel à un plombier ou lui payer une pièce pour faire la réparation. il m'a scanné et envoyé la facture j'ai fait un virement.
 
Quittance de loyer automatique sur rentila également.
 
Bien qui fait que je n'ai que des cadres de la défense. Je ne suis pas à l'abri de dégradation à la sortie.
 
Et comme je suis à courbevoie et entourés de parcs (aucune circulation) : peu de TF, de pollution (donc immeuble qui a 10 ans et est nickel, pas de ravalement nécessaire).
 
Après, niveau experience des locataires, ma grand mere en a 15, elle gère un immeuble, et jamais eu d'impayés. Des retards, oui. D'impayés non. En 40 ans. C'est toujours les mêmes locataires pour la plupart. Donc le délire, location, attention danger, l'enfer des méchants locataires vous attends, faut arrêter.
 
J'imagine que vous êtes locataires tous ? Vous payez pas ? Vous dégradez vos appartements ? Non parce que à vous écoutez, 9 locataires sur 10.

Je vous ai raconté l'histoire d'un collègue de mon père.
Appart locatif, le locateur invite un "pote". Le pote change les serrures. Aucun loyer payé bien sur.
 
Le collègue a mis ~18 mois a récupérer l'appart. Dans un état lamentable bien sur.  

Non c'est très rare, mais quand ça arrive ça te fout la santé en l'air ^^

Des amis qui avaient une locataire qui payait pas 3 mois, puis versait 50€, puis payait pas, du coup 3 ans pour réussir à la virer  

Ce viol de la propriété je le trouve dingue, c'est dingue quil n y ait pas des procédures juridiques d'urgence pour virer fissa et manu militari un squatteur qui change ta serrure  ?

Merci

Ben comme la règle si on squatte illégalement chez toi plus de 48h tu peux plus les virer

 
C'est exceptionnel. Il faut que tu t'en rendes compte.
Personnellement je paye mon loyer. Mais dans mes connaissances je connais plus d'un cas d'impayés.

Pour ça c'est bon, j'ai un contact pro qui fait le boulot

 
Quedal, ce que je trouve surréaliste.  
 
Pour les logements, je préfère largement le système américain.

 
J'ai les chiffres exacts, je les ai déjà ressorti 20 fois sur le topic immo lol ^^
 
Provisionner de la vacances au faubourg de l'arche.... Faut pas déconner, trop de demande, c'est comme à Paris.
 
Pour les travaux, j'ai 30 balles par an, grosse copro et moi petit 2 pièces, donc j'ai peu.
 
Mais en gros j'ai 235K € d'achat, 11.4 K € de revenu brut. 7 K en net net (en enlevant charges non récupérables 360 €, impôt foncier, PS, TF (Courbevoie, 440 € seulement).
 
TMI 30%
 
Je provisionne rien pour les travaux. Au pire t'enlèves 400 € / an, soyons fou, ça me fait passer à 2.80% net.
Mais en 2 ans, j'ai du avoir 30 € / an de travaux car je suis un tout petit F2 dans une copro de + de 100 logements et comme j'ai déjà dit, récente (2005).
 
J'ai estimé qu'un ravalement devrai me couter max 3000 €. Ca fait chier mais sur un an, ça te laisse 4K en net net, soit un risque d'année noir ou tu feras du 1.70% net (tous les 10/15 ans....).

 
Si, avec les raisons que j'ai donné. Pour le dépasser il faut que le bien ait des caractéristiques particulières qui soient justifiés (balcon, parking, cave, vue).
 
Et mon bien a tout

Il y a des gros soucis avec 1 locataire sur 10 et les stars sont pires annee après année.
Et en 20 ans de bailleur tu auras de la chance si pas emmerdé une seule fois.

On a un héritier avec famille de gros bailleurs ici (Sanza Sentla un pseudo du genre) et sa famille arrête le business immo car trop de problèmes.

Ici nous ne sommes pas représentatifs, sur HFR nous sommes des gentlemen, on paie tous rubis sur ongle

 
Oui sauf que niveau revente c'est la merde.
 
Pour du physique, si tu achètes dans un coin hyper recherché, une belle résidence, des charges correctes, bien placé près des transport, pas de RDC/1er etage, bref que tu achètes intelligemment quitte à mettre plus, ton bien devient liquide.

Tu dépasses le plafond de combien alors ?
+50% ??

Je pensais que le +20% était le max si le bien était exceptionnel à tout point de vue.

 
Lol, c'est vrai que le risque 0 n'existe pas. Après on peut fortement le limiter en analysant bien les dossiers (j'ai la chance d'avoir de très bon contacts de ce côté là => J'ai même pu savoir pour un locataire (refusé au final) qu'il faisait des virements à l'étranger à sa famille tous les mois).
 
Et pour les plus anxieux => Assurance.

 
Je le dépasse de rien pour l'instant, il n'y a pas d'encadrement à courbevoie ^^
 
Mais loyer moyen je crois à 23 € du m et je suis à 28 €. Mais justifié par la situation de l'appart. J'ai eu pas mal de dossier et j'avais le choix du locataire (avocat, cadre du cac, financiers, etc.)
 
Mais la réalité est que je ne dois pas être si cher car j'aimerai récupérer l'appart pour y vivre ^^ Et mes locataires semblent très bien l'apprécier lol

Mon beau père (rentier), je peux garantir que les cas sociaux en location immo il les a tous eu...
 
Cf la dernière qui est partie faire le djihad en Syrie : assurance loyer impayé activé et versement de la CAF toujours actifs, au moins une qui pose pas de problèmes.  
 
Il ne fait que ça mais, dés qu'il peut il vend tout et se casse.
 

Tu as fait une plutôt bonne affaire comme je t'ai déjà dit
Tu avais bien posé les calculs avant, tu étais venu en parler sur HFR je le souviens.
Tu es un investisseur immo réfléchi et avisé, toi non plus tu n'es pas représentatif du bailleur moyen

Un investissement immo rentable est encore possible sans jouer sur le market timing mais il faut être l'équivalent d'un très bon stock-picker
Un "immo-picker" moyen aura le même rendement que toi voire un peu plus en prenant des SCPI mais ce sera moins concret

Avec l'ultra protection du mauvais locataire (le bon locataire ne bénéficie pas de protection particulière), on est en train de tuer l'immo en France, faut le faire quand même vu l'attachement du français moyen à LA PIERRE CAYDUSOLIDE

 
Merci
 
Après, j'ai eu énormément de chance. Je suis toujours à l'affût d'une bonne affaire... Mais mon problème ne concerne pas les prix trop élévés,  mais plutôt la pénurie d'appartements de qualité (et bien placé, en 0 défaut).
 
Car ces appartements ne sont souvent pas vendus beaucoup plus cher que les appartements présentants pas mal de défaut. Mais difficiles à trouver.

 
A Paris, faut être idiot pour parler encadrement au proprio avant d'être dans l'appartement. On peut faire l'action une fois dedans et il est bai*é.

+ tu as l'experience de grands bailleurs dans ta famille, c'est non négligeable
 
Je ne connaissais pas Rentila, intéressant. Perso c'est entièrement géré par une agence locale, le bien est très loin de chez moi, acheté et quitté suite à mobilité pro (ce qu'il ne faut pas faire )

 
Elle est partie vivre au Portugal, j'ai baissé les bras  

Le sorte de parasite... ça paye pas ses loyers et après sa va profiter de sa retraite française dans un pays low cost  et avec moins d'impôts à payer  

Une BB qui devrait immédiatement être  

T'inquiète elle reviendra en France... pour se soigner évidemment  

 
mes parents ont 5 ou 6 apparts en locatif, ils abandonnent aussi (dernier cas ils ont rentabilisé leur assurance) avec une année d'impayée environ sur 2 biens.
 
sa théorie     : dans le coin ou ils ont leur apparts, vu les prix (qui baissent en plus) tu n'as que les profils à risque qui louent (interim, cassos) , les autres achètent tout simplement. (un 2P tu peux l'avoir pour moins de 150 000€, donc un couple solvable avec 2 CDD, même au smic, achète obligatoirement)  
 
De mon coté, quand je vois la facilité à faire trainer une procédure d'expulsion (je suis avocat) en effet j'ai pas envie DU TOUT de faire du locatif un jour (mon record pour l'instant, assignation juin 2014, je plaiderai le 15 décembre prochain , c'était un référé )

Ca sera exécuté en novembre 2017 pendant la trêve hivernale du coup ?

Réponse de Linxea sur l'arbitrage Rendements>> Opportunité:

Le fonds Suravenir Opportunités est seulement accessible par versement (complémentaire ou programmé) et chaque versement doit comporter au minimum 30% de supports en unités de compte (UC), il ne vous sera donc pas possible d'arbitrer du fonds Suravenir rendement vers opportunités ni même des unités de compte vers Suravenir Opportunités; la seule alternative serait d'effectuer un rachat partiel sur votre contrat (pour sortir les liquidités) et d'effectuer par la suite une opération de versement sur le fonds Suravenir opportunités. Les rachats partiels sont sans frais mais sont soumis à la fiscalité de l'assurance-vie.

Concernant la modification de l'allocation de vos versements programmés, vous devez compléter le formulaire de versement libre programmé en indiquant dans la le tableau de répartition la nouvelle allocation avec les supports en unités de compte sélectionnés (30% au minimum pour Suravenir Opportunités), le formulaire en question est à votre disposition à la page suivante de notre site, en sélection le contrat "LinXea Avenir" dans le menu déroulant."

Pourtant j'ai réussi,sinon ya un truc qui cloche:

C'est "normal" de ne pas voir les UC dans son AV Avenir (j'imagine que non ) ?

Le camembert et la ligne de support ne reprend que les 2 fonds €(500+250 sur 1000 au départ) alors qu'il y a 4 jours j'ai fait un arbitrage de 500€ dont 50% SGL et 50% Opportunité.
J'ai un "trou de 250€  

 
en général les jugements "sortent" vite après l'audience, donc ce sera fin avril 2017

Quel scandale, cette surprotection du locataire... En plus ça dessert les locataires honnêtes qui sont victimes de bailleurs paranos à juste titre

Surprotection des mauvais locataires, en tant que bon locataire tu n'as pas tant de droit que ca, par exemple il y a encore 2 ans un proprio pouvait rattraper les hausses de loyers non faites sur 5 ans en te faisant payer les loyers en retard + en augmentant d'un coup ton loyer

Le fait que la justice mette 2 ans avant de faire effet rend le rapport de force profondément inéquitable vis à vis d'un mauvais locataire, c'est pas digne d'un État de droit mais c'est malheureusement toute la justice française qui est comme ca, à la ramasse.

 
Tu as exploité un bug alors
 
Et attends encore qqs jours pour voir si tout est affiché, sinon tu pourras te fendre d'un mail à Linxea qui verra avec l'assureur.
 

J’espère que j'aurai une prime
 
Ok je vais attendre 2/3j avant de voir où sont passé ces 250€.
 
M'enfin c'est pas sérieux:dans son mail on me parle d'un fichier de souscription,je cherche sans rien trouvé (peut être on il confondu avec Spirit et l'ALT).
 
Thx.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
Je l'ai exploité aussi, et 2 fois depuis l'ouverture de mon contrat. L'arbitrage a mis également quelques jours à s'afficher  

Mais... t'es complètement à côté de la plaque  

Déjà t'es hors sujet, on compare ici au niveau national, avec une politique de banque centrale qui a des effets au niveau national. Qu'est-ce que Tokyo vient foutre ici ?

Si c'est pour dévier le sujet et croire qu'ici on le remarquerait pas, t'es mal tombé. J'ai même pas à répondre à ton post, vu qu'il commence mal, mais soit, allons-y quand même.

Faux

Les pourcentage ça sert précisément à ça    
Ça sert à rien de comparer le prix au m² de Paris et de Saint-Étienne, car ça n'a aucun sens. Par contre, comparer la hausse de Paris vs la hausse de Saint-Étienne, ça a du sens. Et sous quelle forme on exprime ça ? Bah par un pourcentage d'augmentation  

Ton p'tit ton condescendant je m'en passerai bien, mais soit, je vais faire pareil. T'es pas le seul à avoir fait son p'tit voyage de 3 semaines au Japon hein

Et le prix au m² je l'ai vu, merci. T'as été voir les vitrine des agences immobilières sur place, au moins ? Moi oui. Et pas qu'à Tokyo. Toi par contre t'as l'air de l'ignorer. Et encore si y'avait que ça.

Faux

-17%, ça fait pas une divison par 3. C'est toujours comme ça, les chiffres que tu balances ?  
Et en Net Return, on est plutôt à environ -4% sur 20 ans.

Faux

Mais je suppose que mon ressenti vis-à-vis de ce que j'ai vu là-bas vaut automatiquement moins que le tien, forcément hein  
On va donc se baser sur des faits, via Century21 Japan, et j'en donne à tous les prix :

- Bien n°1 93m², 398 000€, rénové y'a juste à poser les meubles. Soit un peu moins de 4300€ du m². Situé littéralement à Tokyo Centre, à deux pas du Palais Impérial, de la Chuo Line et de la Shinjuku Line, sans parler du métro. Je vais même pas m'amuser à faire la comparaison avec un équivalent sur Paris VI  

- Bien n°2 Tentons-en un autre, c'était p'têt un coup de chance. 65m², 327 000€, soit un peu plus de 5000€ du m². Plus cher et moins centré, mais alors là t'as droit à 3 gares proches pour la Tohoku, la Joban et surtout, la Yamanote. Avec ça on a accès à tout. Et Ueno est pas loin, notamment sa rue avec les soap lands  

- Bien n°3 81m², 734 000€, 9000€ du m². A côté de la Yamanote. Pas le dernier étage, mais ça suffira pour emballer les donzelles, 'fin si l'orientation est bonne   A Paris pour ce prix t'es au 1er avec vue côté cour sur les poubelles du voisin

Y'a tous les prix. Si tu veux te loger pas cher, même centre/proche centre, tu peux. Si tu veux un penthouse au dernier et 30e étage d'un immeuble de -10 ans face à la baie de Tokyo et vue sur le Rainbow Bridge, ça ne sera guère plus de 11K€ du m². L'équivalent Parisien serait légèrement plus cher.

Ah, à noter quand même que l'Euro a fait -20% en deux ans  
Mais pour le local ça ne change rien, d'autant plus que le salaire du salaryman Tokyoïte est quand même plus élevé que celui du Parisien, sans parler du coût de la vie qui n'est pas en faveur de Paris. Bon après si on prend en compte nos 35h et nos vacances, on est probablement plus gagnant qu'eux

Cool, mais la natalité ne commence à être un problème que depuis cette année. Avant ça, le Japon gagnait toujours des habitants, et à fortiori dans les années 90

Donc c'est hors-sujet vis-à-vis de la baisse de l'immobilier des années 90/2000

Ben c'est ce qui est arrivé au Japon même avec la politique de sa banque centrale. Il parait donc pertinent de s'interroger et de faire des parallèles avec ce qu'on vit en France.

On a peut-être une meilleure natalité qu'eux, par contre on a 10% de chômage là où eux sont à 3.3% (oh ! encore des % pour comparer !). Et ce qui fait qu'un marché tourne, c'est la richesse de sa population. C'est pas sur des mecs au RSA bouffant des lardons ED que tu pourras compter pour amorcer une hausse des prix en France.

Par contre, la politique des banques centrales...

Et ça tombe bien, la mise en abîme des taux de la BOJ vs. les prix immo et le fait que la BCE adopte le même type de politique, c'est l'aspect que j'abordais dans mon post initial, que tu as essayé de dévier

Pzu le p.atron  

 
Ouep, belle démonstration.    
 
J'ai failli tiquer en voyant le graph' du Nikkei mais il a mis en Net Return aussi.