Reprise du message précédent :

 
HSB*C je crois.

 
Merci pour le conseil.    
Je vais effet passer pas mal de temps à lire le topic avant d'en ouvrir une nouvelle.  
Pourquoi faire le choix après 8 ans? Si j'alimente celle qui a fait une meilleure performance, ça ne garantit absolument pas que la performance sera répétée sur ce nouvel investissement. A moins que tu ne veuilles dire autre chose?    
 
 

Comme je disais, c'est mon employeur du coup les conditions d'accès et les prix sont avantageux.  
 
 
 
Aïe, malheureusement l'offre est très mauvaise à ce niveau là, ça manque d'options : 3 ou 4 supports d'investissement, et l'abondement est déjà bien entamé rien qu'avec participation + intéressement. Donc en gros j'ai pas trop envie de foutre plus de mon argent sur un fonds "Equity Solidaire" qui pue du cul, ou sur l'action rouge et noire la plus volatile du CAC.    

De la gestion pilotée gratuite, ça n'existe pas. Il y en aura qui te diront "avec nous, votre portefeuille a fait 10% de perf cette année, avec nos frais déjà inclus", d'autre qui diront "votre portefeuille a fait 12.5% de perf cette année, dont 2.5% seront à retrancher pour payer nos frais"

Dans ce cas-ci, ça revient au même. C'est juste la façon de le présenter qui change.
Pour comparer proprement, il faut comparer les deux en net de frais. Ou les deux en brut de frais. Au choix.

Ne pas oublier que les frais, c'est payé chaque année, tout le long de la durée du placement. Au bout d'un moment, ça fait pas mal de pognon "volatilisé". A toi de voir si ça vaut le prix de la tranquillité, et à toi de déterminer si telle ou telle gestion vaut le pognon versé chaque année  

 
Beaucoup d'incompréhension dans ce post. Déjà Yomoni C'EST une Assurance vie. De Suravenir en l'occurrence.  
 
Ensuite dans la GP Bourso Vie tu as 0.85%/an de frais sur UC + les frais des fonds d'environ 1.5% à 2% par an. On arrive donc à plus de 2%/an de frais sur Bourso Vie contre 1.7 de mémoire sur Yomoni.  
 
Si ça a pu t'aider à y voir plus clair...  
 

Finalement, l'immobilier a 6% brut, 3% net que certain du topic décriaient il y a encore quelques semestres, ce n'est plus si mal à l'aube des AV à 1,5% ?    
 
Pis encore, si l'inflation généralisée refait son apparition (hausse des salaires et de tous les actifs/services/biens de conso.). Le risque de voir les AVistes en PLS est-il réel ?

De l'immo à 3% net ?
Où ça ?
En campagne avec locataires cas sociaux à gérer ?
En ville dynamique si tu trouves 2% c'est déjà bien.

Et ce n'est pas comparable aux fonds € mais plutôt aux actions, en terme de risque et de gestion.

Et encore, vla la liquidité toute pourrie

J'ai dit 8 ans mais ça peut être 2 ans ou 20 ans. Bref quand tu as de l'argent à verser tu regardes qu'elle AV est la meilleure pour recevoir ton pognon et le faire fructifier, tu n'es pas soumis à une seule AV.
Par exemple il est clair que je ne verse plus sur Linxea Évolution qui était ma 1ere AV, heureusement que j'ai pris date sur d'autres vu la gamelle du fonds € qui n'est pas près de remonter. Bon finalement il y a le fonds € dynamique qui est arrivé mais on a eu du bol.

+1 tes actions tu les vends en 1 clic, alors que ton appartement locatif vendu en plusieurs mois et à des frais de fous...

 
j'aurais écrit " à l'aune"

 
Ma mère a un pavillon en location dans un coin recherché. Pas de latence ni difficulté lorsqu'il a fallut trouver des nouveaux locataires.
Valeur ~200/210k€, loué 12 k€ annuel.
Avec sa TMI 30% et le choix de l'imposition forfaitaire (abattement 30%), elle doit tourner à 3% net.
 
Sachant que je sais qu'il existe des biens avec un meilleur rendement. J'ai vu passer un immeuble neuf à 400k€ avec 40k€ de loyers dans une ville voisine avec gare pour Paris proche (N3m0urs).
 
Si tu vas sur devenir-rentier, tu verras pas mal de projet avec des renta correctes.
 
Liquidité mauvaise mais quand c'est du B&H pour faire un complément de retraite, ce n'est pas un problème.

Hop, offre de prêt signée.
 
Ca se passe comment [b]concrètement[b] la délégation ?

Je pense que le taux de cassos à gérer dépend aussi du type de bien que tu loues.

Il est évident que le T2 de 70 M² luxueux à 700 € par mois en ville de province lambda ne va pas attirer les cassos. A contrario un T4 de 70 m² pourrave dans un immeuble pourrave, aura plus probablement des cassos.

Pour ma part si je louais ma maison, je vois difficilement comment je pourrais avoir des cassos vu que je la louerai à un prix qui nécessite soit plus de 2 SMIC (1 par personne et par mois, pour respecter la règle des 3 salaires), soit un salaire de plus de 2700 €). Donc pas de cassos.

Le rendement : +- 4,5 % brut, le rendement net va donc dépendre de la TMI, mais sur une TMI 30 (voire un peu en dessous) ça doit faire environ 3 % net avec le micro foncier. Objectivement le rendement est pas terrible, l'intérêt réside quasi uniquement dans le levier du crédit (voir point suivant)

Le jour où on laisse la maison, vraissemblablement on la louera car la louer nous remboursera quasiment la mensualité et qu'on a un salaire suffisant derrière pour faire face si problème, c'est là l'intérêt de l'immobilier, ce sont les locataires qui payeront notre investissement (rendement de 3%  net avec un taux d"intérêt de 1,5 %..)

Demande à ton conseiller il sera ravi de te répondre

 
T'as l'offre de prêt signée avant la déleg d'assurance?  
 
Concrètement c'est juste de la paperasse.    
Tu contactes les assurances que tu veux interroger pour ta délégation, ils t'envoient un devis avec toutes les infos dont ils ont besoin. Si tu acceptes le devis, ils éditent un contrat du même genre que l'offre de prêt, avec toutes tes infos, un questionnaire médical etc... Tu le leur renvoies complété en bonne et due forme et tu tentes de faire correspondre exactement la date de départ de l'assurance avec la date de tirage de ton prêt.

 
Avant de croire pouvoir comparer la situation de la France et du Japon, peux tu donner le prix du metre carré à Tokyo au plus haut de la bulle ?  
 
Car donner des pour cents n'a aucun sens. Quand tu verras le prix au mètre carré, chose que tu ignores puisque tu te contentes de lire et interpréter l'information telle qu'elle t'arrange, à ce moment tu te diras que la situation française est mille fois différente.  
 
Pour info le nikkei a quasi et aussi divisé par 3 en 20 ans. Prenant plus cher que l'immobilier.  
 
Le japon est une situation unique et à la rigueur, mieux valait investir en haut de bulle immo que de bulle nikkei.  
 
Au final aujourd'hui le prix du metre carré en agglomération Tokyo est tjrs bien supérieur à celui de l'île de France et du futur grand Paris. (car Tokyo pour y avoir été est juste 10 fois plus grand que Paris et correspond plutôt à Paris et sa 1ere couronne).  
 
En outre, dernier point et pas des moindres, pas de délinquance et de zone de non droit à Tokyo ou que tu habites c'est safe. La ou a paris 1ere couronne tu as 30% de la zone où personne n'a envie d'habiter, contribuant également à soutenir les prix.  
 
Bon je ne parle même pas de la natalité qui n'a rien à voir...
 
Le japon et friggit, c'est les 2 trucs que nous sortent les krachistes depuis 2005.  
 
Lisez les postes en 2005, ils balançait déjà tous vos exemples...  
 
Après je suis pas contre que ça baisse, je m'en fou, mais faut juste argumenter et comparer avec des choses comparables (parce que twingo, Japon....).  
 
Vous attendez quoi sérieux ? Une baisse des prix de 30% avec des taux 0? Une mensualité de prêt immo inférieure à votre loyer de 20%?  Faut arrêter de rêver...

 
Tous les krachistes attendent d'être au pied du mur pour acheter leur RP  
Tant que la question de la RP ne se pose pas vraiment (mobilité pro ou acces a un parc HLM de qualité apacher, ect) tout le monde espère que ça baisse
Pour ce qui est de l'épargne, c'est à la discretion de chacun  

 
Courbevoie, quartier faubourg de l'arche 7k€ du metre carré (quartier neuf, 500m de la défense ligne 1 du metro) j'ai du 3% net, en soustrayant  impôt charge, PS, travaux, tout (et TMI 30).
 
Donc oui tu as du 3% net en ville dynamique. Et je suis loin d'avoir sous payé mon bien. Je l'ai bien payé au prix.
 
En plus cet appart était destiné à mon habitation à la base, donc outre avoir payé le prix, je suis loin d'avoir optimisé le truc niveau impot).  
 
Franchement choppé moins de 3% quand t'es investisseur immo, c'est chaud. En dehors de qques arrondissements de Paris, le allons, neuilly, tu le fais partout en France.  
 
Bien sûr faut pas comparer avec un sceller ou Pink, ou ta rentabilité est dans la réduction d'impôt.

Un bien à 200k qui se loue 1k/mois c'est très rare. Couplé à un TMI faible de 30% évidemment c'est intéressant, et encore comme tu l'écris malgré cet alignement de planète ça ne fait "que" du 3% net avec le contrat assurance PNO, la taxe foncière, les charges de copro, les AG de coproprietaires et autres joyeusetés de proprietaire à gerer. Tu me diras si tu es retraité et que c'est un complément de retraite ça occupe... comme changer les plombs, vidanger les radiateurs et regler le ballon d'eau chaude pour tes locataires.
 
Les cas plus classiques c'est un ratio loyer/valeur de 250x/300x quand tu achètes pour du locatif, pire encore sinon, et des TMI de 40/45% pour certains, de l'ISF pour d'autres (revenus locatifs qui déplafonnent)
 
A cet instant t l'immo locatif a un rendement similaire aux Fonds Euros classiques et les rendement des Fonds Euros va decroitre plus vite que les rendements locatifs donc effectivement, effet de levier aidant un peu (pas beaucoup puisque les taux obtenus en locatifs sont moins bons qu'en résidence principale/secondaire), certains trouveront intérêt à faire de l'immo locatif plutôt que de l'AV car ils ne veulent pas entendre parler d'exposition au marché.

Ouaip, le top est probablement la situation du combo maison + tmi 14/30 + résidence principale qui devient ensuite une RS (donc a bénéficé de bon taux), pas de copro, pas d'AG, pas de taux penalisé

C'est pas fou non plus, mais avec le levier du crédit, ça peut rentrer logiquement dans une bonne stratégie patrimoniale.

 
 
Ok pour la TMI à 30%, en revanche sur le temps de gestion, moi c'est 5 minutes par mois maximum et le pire c'est que je n'exagère pas.. . Je passe 150 fois plus de temps à surveiller le cours des uc / actions  et à suivre la bourse

 
Je pense que tu cernes bien les ecueils potentiels mais deux choses : ton taux d'intérêt avec assurance et frais de garantie a un TAEG de 1.5% ou juste l'emprunt ? Bien regarder le coût total de la dette.
Rendement de 3% net tient compte des charges de copro, taxe foncière, éventuels frais de gestion de l'agence immo/frais de baux locatifs ?
 
Je loue un appartement avec 1.25k de loyer donc les salaires necessitent d'être corrects; j'ai quand même eu des soucis Retraitée avec 4k/mois qui décide de laisser tout en état immonde à la fin car "elle comprend que de toute façon elle ne retrouvera pas sa caution (1.25k), donc autant ne pas s'embeter". 3k de nettoyage/remise en état   J'aurais pu tomber sur quelqu'un qui ne paye pas bien sur mais bon...

 
C'est toi qui avait fait le bail pour le locataire, les visites, l'état des lieux etc...? C'est toi que le locataire appelle s'il y a une bricole dans l'appartement ? Tu va à l'AG de ta coproprieté ? Tu feras l'état des lieux de sortie et éventuellement gerer les poursuites auprès du locataire indésirable ? Si tu réponds non à ces questions c'est que le bien est au moins partiellement géré et tu payes des frais pour ça, sinon c'est que tu es encore dans la lune de miel du bien fraichement sorti de terre avec son premier locataire heureux d'avoir un appartement neuf à habiter. Ça change ensuite.

C'est clair que achat = 200 loyers c'est rare en grande ville.
Mais plutôt commun en villes moyennes ou petites et campagne.
Avec un tel ratio et aux taux d'emprunt actuel, j'achète en tant que RP si je peux conserver au moins 6 ans.

Mais en tant que bailleur sauf si TMI < 30% bof, je ne m'emmerderais pas pour si peu.

+1.
Même chez les ménages gagnants plus de 5k par mois tu peux tomber sur du cas social.
Alors le ménage à seulement 2700€...moi j'en ai eu pas mal de locataires comme ça et des problèmes de paiement avec quasi la moitié. (loyers payés mais il faut relancer et fractionner).

 
Ha mais du 6% brut ne fait pas du 3% net... Même avec une TMI 41%.
 
Je suis à 4.85% brut et je fais du 3% net, TMI 30 (tout inclu niveau charges, impôts PNO, etc.)

Tu vas pas te faire plafonner ton loyer?  

Edit : pas cité le bon post.

 
3% net ça vaut pas l'investissement pour moi. Je préfère rester pépère sur des AV/actions.

 
Plein de raisons de ne pas être plafonné...
 
Raison 1 : Parking
Raison 2 : Cave
Raison 3 : Balcon
Raison 4 : vue sur Parc, pas de circulation autour de l'immeuble
 
Bref, c'est plutôt simple de contourner le plafonnement des loyers

Jusqu'à que ton locataire actuel fasse une réclamation avec un bon avocat et que tu l'ais profond

Troller les AI avec des arguments au niveau de ceux qu'ils utilisent.
Marquer l'esprit du pékin moyen.
Donc un slogan simplificateur à l'extrême, de mauvaise foi, mais qui remettra peut-être quelques cerveaux en marche.
 
Evidemment que c'est caricatural : rien ne sert de nous faire remarquer ce qui est volontaire et affiché !
(et sur une note un peu plus sérieuse : certes les yen ne vaut plus rien ; mais je ne parierais pas beaucoup sur une stabilité de l'€ et du $ à 100 ans )
(pour une note encore plus sérieuse : se référer au post d'hecube )

Hello,

Pour diversifier et avoir de l'or en portif, vous passez par de l'actions de boites en relations avec de la production d'or (Auplata...) ?
J'ai vu ce fond la sur morningstar : http://www.morningstar.fr/fr/funds [...] 0P0000VHO5
Mais pas dispo sur Linxea Spirit

Et une autre question sur le PEL.
Pour débloquer la primer d'état plafonnée à 1000€ sans les normes éco top moumoute, ça passerait de prendre des SCPI en direct ?
Du style un micro pret de 5/10k pour gratter 1k€.
D'ailleurs Pf2o a disparu

 
C'est sans compter l'effet levier du crédit, où au départ tu es bien au dessus des 3% net (car tu génères du 3% net vs un emprunt à 1/1.5% net).
 
Sans compter que dans 4 ans, tes AV délivreront moins que du 1 (hors PS.....). Elles achètent en masse des OAT à 0.1/0.5 en ce moment, avec les fdG de 0.6 à 0.7%, tu n'es même pas sûr de générer des intérêts. Il te restera que le LA/LDD ) 0.75% et potentiellement du PEL à 2.1 pour les plus chanceux, 1% aujourd'hui en attendant que ça continue de baisser.
 
Et évidemment tu ne pourras pas placer plus de 100K € (PEL 60K, LA/LDD : 33K...) sur ces supports à - de 1% net....
 
Pour peu que les taux n'aient pas baissé, l'épargne ne rapportant rien, on sera obligé pour générer du dividende d'investir en bourse ou immo.
 
Ou placerez vous votre épargne sérieusement à ce moment ? La mort dans l'âme, certains devront mettre en bourse, ou investir en immo. Les plus frileux décideront de laisser leur argent dormir à 0%, tant pis pour les intérêts.
 
Je pense que d'ici 5 ans un taux de 3% net sera canon (et il est déjà très bon aujourd'hui).

 
Tu contractualises tout dans le bail. très peu de cas de conflit sur Paris. Et personnelement, mes raisons sont réelles, aucun risque. Et s'il veut y aller à l'avocat, qu'il y aille

Je ne vois pas comment tu fais.
Tu as les chiffres exacts ?
Tu provisionnes vacance locative et travaux ?

Oui mais c'est plafond +20% max non ?. Tu ne peux pas dépasser +20%.

C'est pour ça qu'on a les fonds € dynamiques avec ce cher immo et/ou actions sur nos AV  

Déjà pour de l'immo, faut être dans le coin pour s'en occuper sinon tu te fais grater 15-20%. Chose que je ne peux pas garantir.
 
**Dans mon cas personnel propre**
Il y a un intérêt, c'est l'effet de levier via le crédit mais c'est pour moi le seul point positif. Tout le reste c'est kiff-kiff voir négatif par rapport aux autres placements existant (AV/PEL/PEA/CTO).

Pour l'effet levier autant prendre des SCPI si on a le courage de démarcher 1200 banques pour en trouver une qui finance

Le seul fonds commo de Spirit est Parvest Commo : http://www.quantalys.com/fonds/685 [...] ITIES.aspx
 
Pas mal en soi si l'on pense que les matières premières ont le pire derrière elles mais on est très loin de pister l'or.
 
L'or se prends via CTO et JE00B1VS3770 ou de passage rue du Rhone à Genève

 
Ca me fait penser que j'ai toujours pas ouvert mon AV Linxea SPCI/Immo.