Reprise du message précédent :
Renseignes-toi déjà vraiment bien sur le potentiel du marché locatif du coin, il y a combien de logements dans la résidence ?
Parce qu'à priori il y a déjà au moins 2 logements vides (même si en août, c'est pas forcement choquant)

Je connais le coin, c'est proche de l'hyper centre (10 minute max à pied), à 2 min de voiture de l'hopital, 200 M d d'un  lycée pro, pas très loin de chez moi, pas très loin d'une cité (un batiment) qui regroupe des services de l'administration

Je suis d'accord avec toi le fait qu'il y ait une offre de location n'est pas une bonne nouvelle, mais dans la résidence de deux immeubles  je pense qu'il doit y avoir une trentaine d'appart :

On est allé voir tout à l'heure, c'est essentiellement des ptits vieux, voitures de milieu de gamme, pas de grosses caisses ni de caisses pourraves.

Je demande le montant des charges.

La crainte éventuelle : qu'ils aient cherché à le louer tout l'été, pas réussi, donc tente de vendre vite fait avant le 1er septembre, faut creuser ça en leur demandant s'ils louaient ou pas: je demande.

Tiens une petite remarque : depuis 3 ans les prix des locations sont identiques dans la ville en question : signe d'une demande locative faible

 
 
Oui, je connais une ville où les loyers n'ont pas évolué en 5 ans : Epinal.
 
Je ne serais d'ailleurs pas surpris que les loyers y baissent.

Faudrait aller voir le site de l'INSEE mais dans la distribution des revenus ça doit être les 5 ou 10% les plus aisés. Du coup c'est quoi très aisé ? Les 1%?

First post topic immo :

Bon c'est 2004, donc il faut rajouter un bon 10/15% je pense, pour les chiffres actuels.

 
J'ai limite l'impression que dans ce genre de ville (moins pire qu' Epinal of course...), le risque pèse plus sur la difficulté à louer (rapport entre l'offre et la demande : ce qui suppose du monde, et du monde avec un salaire suffisamment correct...) que la perte de capital (toujours des blaireaux pour acheter trop cher)

 
euh... il y a un truc que je pige pas.
 
En couple, donc 2 parts, il faut que chacun gagne 3260€ net (soit 3260€ par part)
En célib, donc 1 part , il faut qu'il gagne 4850€ net (soit... 4850€ par part...)
 
il y a un truc qui cloche
(peut être moi en fait )

tu confonds impôts et revenus
3260€ de revenus mensuels par part font 5000€ d'impôts annuels par part, soit 10k pour le couple
4850€ par part font 10000€, ce qui est conforme à la progressivité de l'impôt

Ok, ça m'apprendra à poster sur Hfr en sortant du lit la tête dans le c***  
 
revenu de 3260€ par part => 5K€ d'impots annuels
revenu de 4850€ par part => 10K€ d'impots annuels.
 

Davantage taxées, les entreprises veulent faire payer les salariés

Toujours plus loin dans les taxes ...

3 mois et demi de salaire en intéressement

 
Je m'en tape, chez moi tout le pognon gagné est sans exception pour les actionnaires (c'est en millions d'euros par an, hein ). Malgré un loi qui devrait sans doute l'imposer, mais les grosses entreprises s'assoient dessus en faisant du chantage à l'emploi. Pour le coup, là, c'est double bénef pour elles : pas de participation ET donc pas de taxe sur la participation.

La personne m'a répondu : les charges qui comprennent eau, eau chaude, chauffage collectif avec relevé individuel de consommation s'élèvent à 200 € ce qui fait que l'appartement est loué 320 € HC et 520 € CC, sachant qu'une agence loue un autre appart de la même surface mais en T3 et avec un garage de plus pour 720 € CC

J'estime qu'une location à 600 € CC avec chauffage compris est envisageable compte tenu de la dizaine de personne que je connais sur la ville et qui sont actuellement en location...

La TF est de 700 € et l'appartement est actuellement loué.

Je précise que ma ville n'est pas concernée par l'impossibilité d'ajuster le loyer en fonction de l'inflation.

Qu'en dis-tu ?

 
Donc au lieu de 8% brut, tu passe actuellement à 4.65%.
Lors du changement de locataire (dans un an, 5 ans, 10 ans ?), ton estimation donnerait 5.81%
 
Je trouve que c'est trop light, les charges plombent tout, mais c'est juste mon avis (et il faut encore enlever la TF et les Fdn, à minima)

Tu as pris en compte les impots + CSG sur les loyers perçus ?

 
Je trouve aussi  

En fait j'ai lu qu'avec le régime de droit commun les charges d'intérêt d'emprunt sont défalquées des loyers  dans la prise en compte des revenus fonciers ?  Si c'est exact, cela réduirait fortement le niveau d'imposition...

Certes ça les reduit, mais dans ton cas pas fortement. Fais le calcul, et tu verras.

J'ai fait le calcul, cela fait 200 € d'intérêt +-  par mois  

150 € à partir de la 8ème année

Grosso modo ça réduit de moitié l'imposition, on peut également déduire la TF d'après Nico...

Reste que ma TMI est de 30 % ma copine (on sait  jamais si elle veut participer ) est en TMI 14 %

Mais 320 € HC c'est pas assez, faudrait qu'ils baissent bcp le prix là.

apparemment y'a quelques investisseurs aguerris sur le topic.  
 
J'ai donc une question : concernant les revenus fonciers, y'a t'il un interet fiscal à monter une SCI ?
 
Merci

Je viens de m'amuser à faire une simulation

En gros plan :

http://www.hostingpics.net/viewer. [...] ocatif.jpg

En gros j'obtiens un solde annuel de - 1500 € que ce soit la première année ou la 10 ème année

Le CRD remboursé en 10 ans est de 12 000 € pour un cout total de 15 000 €
Le CRD remboursé en 20 ans est de 40 000 € pour un cout total de 30 000 €
Le CRD remboursé en 25 ans est de 68 000 € pour un cout total de 37 500 €

Je vais ajuster tout ça c'est un premier jet très  imprécis avec comme paramètres :

Hypothèses
Loyer initial : 320 €
Hausse du loyer de 2 % par an, hausse de la TF de 2 % par an
Crédit de 3,75 % sur 25 ans sur le montant du bien hors FDN

Si je fais la simulation avec 550 € HC : c'est à dire le montant que j'estimais initialement, je suis en effet neutre avec un solde de 0, ça confirme mes estimations de tête, dommage que le loyer réel du bien n'est pas identique à l'estimation que je faisais du loyer

 
 
320€ HC pour 70k€ hors FDN ?
Le ratio n'est pas terrible pour une ville moyenne.
A Lille on trouve le même rendement.
La prime de risque n'y est pas dans ton cas.

 
C'est ça (68 K€ hors FDN), mais le loyer est sous évalué, mais on ne vire pas un locataire comme ça, mais le bail termine en 2013.  
 
Je trouve aussi que c'est très faible, dans mon idée initiale j'avais rien à sortir de ma poche chaque année, et là j'ai 1500 € à sortir...

 
 
Parce que tu étais parti avec un loyer de 520€ alors qu'en réalité c'est 320€ : -40% de loyer ça se ressent    
Sinon faut que tu négocies pour 50k€  

Sur leboncoin, par rapport à la surface, j'ai 3 biens dans ce range de loyer, et 40 dans un range de loyer aux alentours des 500 €

Tous les gens que je connais louent 400 à 550 € hc pour 40 à 60  M², c'est vraiment bizarre, je suis deçu

Absolument aucun intérêt fiscal, le seul intérêt est juridique.

Seulement quand c'est loué.
Si l'immeuble reste vacant plus d'un an, la TF n'est plus déductible pour la période de vacance.

 
 
ok merci c'est bien ce que j'avais cru comprendre

Ca dépend, une SCI peut être soumise à l'IS et dans certaines situations particulières, ça représente du coup un intérêt (car c'est un régime d'imposition totalement différent et les bénéfices ne remontent plus aux proprios)

Souvent dans ces cas-là, on a plutôt intérêt à faire une société commerciale qu'une SCI.
Mais ce n'est pas adapté à la gestion du patrimoine d'un particulier.

 
C'est bcp 200 € de charge, surtout s'il n'y a pas d’ascenseurs ou de gardien.

J'suis d'accord, on devrait pas dépasser les 160 € avec chauffage collectif +- pour un appartement de moins de 70 M² dans des logements récents et au RDC.

Je sais pas s'il y a un gardien mais vu la taille de l'immeuble un gardien n'est pas nécessaire, un prestataire externe tondant la pelouse de temps en temps et une femme de ménage 2 fois par semaine seraient largement suffisant.

En fait, non seulement le loyer est  30 % en dessous du marché, mais les charges sont 30 % trop chères également...

 
Tu as eu le cahier d'entretien de l'immeuble ? Y a t il des travaux de prévu dans les 12 prochains mois (vérifier le CR des réunions de copro) ?
 
Je me suis pris un changement de chaudière (collective) au gaz quand j'avais acheté mon appartement, et ca fait très, très mal...
 
Par ailleurs, c'est du RDC ou RDC sur-élevé ?

J'ai cessé de discuter quand j'ai appris le montant du loyer et des charges  

Mais si ça continuait je demanderais, tu as raison faut être vigilant  

J'osais espérer qu'avec 200 € de charges le montant du changement de la chaudière était amorti...

C'est RDC RDC à même le sol

Bonjour,
 
Il y en a qui ont arbitré sur LINXEA aujourd'hui ?
J'ai constamment une erreur du genre "fusion de document impossible" à la fin et l'arbitrage n'est pas pris en compte...
 
Merci,
 

bon allez livret A ouvert en 2 clic chez ING zou, remplir le livret A pour commencer avant le ING

 
 
est ce qu'il y a un intérêt à acheter des parts d'une sci déjà crée ?

Ben ça dépend du prix et de ce qu'il y a dans la SCI entre autre.

 
 
par exemple celle ci : http://www.placement-remere.com/fi [...] striel.htm

 
J'ai la même chose  

Oui, c'était ma définition du rdt brut. Comme il n'y a pas de formule officielle ...j'ai explicité la mienne
Je ne parlais pas forcément de ton bien, je parlais de mon rdt perso et de la transfo rdt brut => rdt net
Bon en plus j'avais oublié les impots locaux   .
 
DU coup, à grosse maille, avec mon immo je suis plutot à 10% de rdt brut et 3% de rdt net  
 
D'ailleurs je serai curieux d'avoir les rdts immo brut et net des intervenants de ce topic (avec leurs méthodes de calcul   )
 

 
Oui j'ai le même pb, je pense qu'il y a du avoir un chgt de législation ou alors les chauffagistes ont encore plus graissé la main des syndics...enfin bref je me suis pris 10% de charges en plus mais combiné avec 5% de charges en moins grace à une antenne free...je m'en sors avec une augment de 5%
 
Le pb c'est que les charges représentent 1/4 du loyer, j'ai le combo :  ascenseur,  gardien, chauffage collectif ..