Reprise du message précédent :

Tu penses pouvoir valoriser 187500 après 10 ans un bien de 100000 neuf sans aucune charge pour l'entretien ? Et si, imaginons, le marché immo ne prends que 2%/an, il se passe quoi ?

taxe + frais entretien : pris en compte dans le revenu mensuel des chiffres

... je ne cherche pas non plus à convaincre, d'autres placements sont disponibles ... no soucy !

ce ne sont que des chiffres d'une opération.
le chiffre de 187 500 est une estimation du bien dans 10 ans, sachant que le cout de revient est de 154 ke, en ne comptant pas le temps que j'y passe.

aprés c'est certain, il faut gérer le dossier... mais bon, je l'ai déjà fait, et j'aime gérer ça !  

 
 
LIS bien !
 
le bien a un cout de revient de 154 ke !!
dés lors, revaloriser 154 ke en 187 ke en 10 ans, c'est pas la mer à boire, sachant que mon cout de revient est inférieur au marché, car je gère le dossier, et réalise certains travaux.
 
 

 
si immo ne progresse pas : valorisation aprés 10 ans = 154 + 21 = 175
ce qui donne donc une transformation des 100 ke investits initialement en 175 ke aprés 10 ans.

... think different ...  

 
 
ben je think different, car la transformation pour moi c'est 154 en 175 d'apres ce que je vois, les 54k que tu empruntes c'est 54k de loyers que tu n'as pas touché

... et ... ???
en effet, les 54 ke ne sont pas touchés dans le loyer - c'est exact.

mais d'un point de vue comptable, au bout de 10 ans, il n'en demeure pas moins que les 100 ke investits valent 175 (avec progression immo nulle ) avec pour hypothese que le pret est achevé.

qqun d'autres pour expliquer ??

je dit juste que la tranformation va de 154 à 175 et non pas de 100 à 175
 
tu n'as pas complètement tord, c'est juste une question de point de vue, mais de façon brute , oui tu fait 75 de marge

 
non, je sors de ma poche que 100 uniquement.
les 54 sont payés par la location. ( enfin ... grosso-modo, voir les chiffres )
 
et donc, on est bien d'un passage de 100 à 175.

 
ce qui fait que sur papier c'est une très bonne opération si tu as temps+compétences
 
et si ça se valorise autant sur les 10ans

Avec Scellier, il y avait de très bonnes affaires, comme des moins bonnes.
 
J'en connais quelques uns qui ont mis entre 6 mois et 1 an à trouver leur 1er locataire.

j'en connais qui mettent 10 ans pour en trouver
 
j'en connais dont les loyers sont impayés pendant des années, voire jamais si insolvables
 
Il y a infiniment d'aléas dans une opération comme celle-là, ne pas s'y risquer sauf à en faire son métier
 
D'ailleurs au fait, tu comptes combien de temps pour construire jusqu'à rendre habitable ????

 
... c'est le propre de toute opération ...
il ne faut pas se lancer dans un projet comme le mien sans avoir déjà une certaine connaissance du lieux, et du déroulement d'une construction.
 
 

 
la construction est déjà bien entamée.
 
décembre 2011 : acquisition terrain  
juillet 2012 : maçonnerie + couverture achevée
décembre 2012 : fin construction
février 2013 : début location

 
et si on souscrit des assurances garance locative, destruction etc etc et que le rendement est encore bon ?

le scellier n'est plus valable si tu n'as pas trouvé de locataire dans les XX premiers mois... donc tu l'as dans l'os

 
 
Ou sont :
les impots fonciers ?
les frais de co-proprieté ?
les couts des travaux de remise en état ?
les couts de travaux de maintient en l'état ?
la partie imposable ? (je connais mal le scellier)
 
Bref c'est loin d'être complet cette analyse je trouve.  

128k plus précisément. Mais bon, je vais pas me lancer dans le détail de tout le reste, il manque trop de choses. Bonne chance avec ton projet.

 
Très clairement mais bon...
 
Cependant, si tu as les (nombreux) skills nécessaires, 2 ans de ta vie à consacrer, je pense que l'affaire peut être intéressante. Une connaissance l'a fait (maison double en location), avec peu d'apport, et il a tout fait sauf gros œuvre et toiture.

Ne vaut il pas mieux tenter une assurance vie avec unités de comptes ? (pour ceux qui ne veulent pas mettre la main dans le plâtre
 

dur dur à suivre, les détails sont dans plusieurs posts ...
>> les impots fonciers ? = inclus dans le "loyer + scellier"
>>les frais de co-proprieté ? = 0 = maison individuelle
>>les couts des travaux de remise en état ? = construction neuve, donc, inclus dans le prix d'acquisition
>>les couts de travaux de maintient en l'état ? = construction neuve ... j'ai pris comme scénario 1 mois de loyer

>>Bref c'est loin d'être complet cette analyse je trouve.  
pour être plus précis, il faudrait détailler le projet plus en détail ...

mais bon, j'invite tout de meme les plus perspicaces de faire une petite simulation excel de ce type d'opération .... en retenant comme chiffre : combien je met au début de l'opération, et combien j'en retire à la fin.

 
perso j'ai fait 2 grosses plus values en achetant pas trop cher, faisant les travaux pour moi en y vivant quelques années puis en revendant bien plus cher.
 
Mais bon :  
- le marché était fortement haussier
- je suis bricoleur
- j'ai surtout récupéré ce que j'avais remboursé en plus de la plus-value
 
Si tu places 100.000€ à 3% net durant 10 ans tu récupères 130.000
 
Il faudrait donc que l'immobilier rapporte 3000 net par an -> si le marché est haussier pas de soucis, mais si un appart payé 100.000 vaut 80.000 dans 10 ans c'est    
 
Et je pense que la marge de baisse est plus forte que celle de hausse actuellement.
 
Moi je préfèrerais garder les k€ et acheter quand l'immo sera descendu

d'où ma question .... :
Ne vaut il pas mieux tenter une assurance vie avec unités de comptes ?  
 

 
Je l'ai fais une fois également... +25% en 1 an qui ont couvert les frais de notaire, agences, syndic & +/- 5% de bénéfice net. C'était en 2007, et le marché était haussier comme tu l'indiques. Par contre, le bricolage c'est no way pour moi, je suis totalement nul

 
Autant gérer un PEA pour les actions et autre trackers.
 
Après les SCPI rebadgées en UC, je sais que ca existe mais les frais sont énormes.

 
ben UC = bourse = hasard
 
et parfois même obligation d'état = Grèce ou Espagne = pas mieux...
 
Les livrets sécurisés type Quadreto de la Caisse d' Epargne sont pas si mal en ce moment, ou jouer avec les super livrets ^^

 
 
attention, dans vos réponses, vous ne tenez pas compte du fait que le loyer paie une partie de l'appartement en définitive.
 
...bref ...

mais le PEA nécessite d'être au taquet 24/24 (enfin je pense je ne connais pas).... c'est ce qui me dérange

 
moi à Paris j'avais fait +31% en 2 ans ^^

 
C'est à dire ? Atteindre le plafond de 132 k€ ? Pas forcément.
 
Après c'est la bourse... il faut beaucoup de temps pour le gérer, mais tout dépend de ta méthode de trade (je suis un ATiste pur et dur... méthode très courante aux US, inconnue du grand public en France)

"au taquet" dans le sens : regarder tout le temps, à chaque minute, chaque jour. Je ne pensais pas à un plafond (au contraire).
Mais je ne connais pas le PEA, peut être faut il que j'essaie.

ATiste ?

 
ben c'est un ancien AMDiste ?

 
Analyse Technique = analyse des graphiques
repérage des résonances, des planchers, seuils de ruptures, etc ...
 
à contrario, il y a la méthode de l'oracle d'omaha ;-)

ou ATXiste ?

 
 
mais tu t'y connais ou tu suis les conseils de sites internet ?

Pas du tout chronophage quand tu joues les fondamentaux et fais du buy&hold.
Tu trouves un bon point d entrée pour quelques bons titres, tu achetes puis tu engranges les dividendes

"Tu trouves un bon point d entrée pour quelques bons titres" ....
 
justement, c'est ça qui m'intéresse. Je l'ai fais via des UC sur une assurance vie et pour l'instant c pas génial !!!!

Tiens, d'ailleurs, il y a des UC conseillés sur le topic ? (Bourso Vie)

 
Je m'y connais... (forex)

ca aide aussi !

Et... j'ai actuellement 5k€ qui transitent sur mon compte. Accrochez-vous, les taux (je donne le nominal) sont...

• De 1 à 3 mois : "Il n'y a pas de taux paramétré correspondant à la périodicité informée pour ce type de DAT"
• 6 mois : 0.13%  
• 1 an : 0,41%
• 18 mois : 0,79%
• 2 ans : 1,17%
• 3 ans : 1,89%
• 4 ans : 2,41%

aucun intérêt par rapport à un CSL à 1.9%...

 
Oui Mais le temps nécessaire fait que c'est assez difficilement compatible avec un travail un plein temps, même si lucratif.