Reprise du message précédent :
et il a pas dit que après l'imposition de 37.5% le rendement des super livret est super pourri ?

C'est méchant.    
 
Je viens de rejeter un œil au taux de rémunération du PEL, pour voir s'il était opportun d'en signer un ou pas. Vindjîu que c'est pourri ! Et pour une prime d'Etat plafonné à 1000 ou 1500€ !  

Ca te garanti surtout un taux d'emprunt (4,20 il me semble) ce qui peut se révéler plutôt intéressant (pas pour le moment, certes)

 
+1
j'ai acheté et emprunté pour ma RP sans même daigner regarder le PEL/CEL quand j'ai vu les montants en jeu : prime de ~1000€, droit à pret de 15K€/20K€ environ dans les cas généraux... Quand on doit emprunter 200K€, franchement les 1000€ de prime on s'en fout un peu. Mieux vaut faire marcher un max la concurrence des banques pour grignoter 0.1% de taux ou les frais de dossier gratos. Globalement les frais gratuits c'est ~800€ d'économisé, et à la louche, 0,1% de taux en moins c'est un coût de crédit abaissé de 1500€.
 
Donc si vous négociez du 3,75% sans frais sur 15 ans au lieu de 3,95% avec frais, ça fait 3500€ d'économisé. Entre ça et l'avantage du PEL... gardez vos forces pour la négo

ça empeche pas de faire un crédit a coté pour la prime d'etat

meme pas qu'on perd facilement 2 quinzaines ?

 
L'énorme différence, c'est qu'il sera toujours possible d'emprunter avec un PEL à un taux fixé à l'avance en cas d'assèchement du crédit.
Prudence est mère de sureté
 

bien sûr, mais mon apport personnel que je comptais, alors, utiliser pour acheter, j'avais le choix entre le PEL avec ses taux pourris et ses taxes, ou le livret A à 4% d'alors. J'ai préféré le livret A, et les circonstances m'ont donné raison : le PEL m'aurait offert du prêt à 4%, et j'ai emprunté à bien moins que ça.
 
Aujourd'hui la situation serait moins franche, avec un écart PEL/taux du marché plus serré (4,20% contre 3,9%) mais tout de même positif.
 
fastA : emprunté avec un taux sûr de 4,20% ?
oui, mais combien ? 20K€ sur un emprunt total de 200K€ ? C'est insignifiant.
Si le PEL/CEL permettait d'emprunter une petite somme à 0% comme feu le PTZ+ ou une grosse somme à 4,20%, ok. Mais assurer un taux de 0,30% supérieur au taux du marché pour une somme ridicule, nope.
 
Scénario : on est en 2014, les taux du marché sont à 4,50%. Tu dois emprunter 200K€ pour un F2, car en 2014 un F2 c'est 250K€
Et grâce au PEL, sur ces 200K€, y'en a 20K€ que t'empruntera à 4,20% ? Pfff, le gain est négligeable, même sur 15 ans.

Le prêt PEL max. c'est 92 k€.
 
15 k€ pour le CEL, avec un taux plus faible

UN PEL c'est 90k d'emprunt.
Le CEL sert pratiquement que si on se rend compte qu'on va avoir de lourds travaux à financer à horizon max 24-36 mois et qu'on dispose déjà d'une épargne conséquente.

Et un CEL, c'est 23k d'emprunt

 
 
Je ne m'attendais à rien d'autre, mais pour les néophytes ça pouvait être intéressant  

Il ne me semble pas non.
Séquence à revoir sur le site de c+

 
 
Non, il n'a pas parlé de ça, ni même de la fiscalité.
 
Bref, il ne s'est pas foulé, fallait faire très simple pour la plèbe.

hanéfé !
Mais c'est dans le cas maximal, avec un PEL pattaté dès le départ, objectif rarement atteint. Là j'ai dit 20K€ pour un PEL moyen à la louche, allez disons même 30K€ si vous voulez, ça reste des sommes faibles.
 
Le PEL c'est pas vraiment un livret aidé, c'est une sorte d'option Long sur les taux : t'acceptes de perdre un peu d'argent (sur le rendement) pour t'assurer en cas de hausse des taux. Le seul vrai coup de pouce pour les acheteurs c'était le PTZ(+) et le crédit sarko. Mais ils ont virtuellement disparu.

 
 
Ouais enfin, tu parles d'un coup de pouce, ça se répercutait directement dans les prix.
Payer plus d'IR pour payer son immo plus cher, double fiste    
 
 
Le problème, ce n'est pas le droit à prêt du PEL qui est faible, c'est que l'immo est tellement monté que le montant de notre épargne est devenu ridicule.
30k€ de droits à prêt c'était correct quand le bien valait 100k€. Mais quand le bien est monté à 250k€, là oui c'est devenu ridicule.
100k€ d'épargne, c'est une grosse épargne. Mais ça ne représente qu'un petit apport en regard des prix bullesques.

 
Pour le PTZ, je sais pas, le gain était très étalé puisque c'était un manque-à-perdre au cours du remboursement, ça donnait pas trop de pouvoir d'achat. Et ça permattait d'économiser qlq K€, largement moins que la fourchette d'imprécision des prix immos. Si ça se trouve j'ai payé ma RP 10K€ + chère ou 10K€ - cher que son prix, je ne le saurais jamais.
 
+1 sur les prix, les montants historiques des PEL/CEL/PTZ sentent bons les années 90 et les maisons à 1000000 de francs. Maintenant un F4 pas trop mal situé c'est rapidement proche de 300K€, alors les 30k€ comme tu dis c'est ridicule.
L'immo qui monte... j'ai choisi de passer dans le camp des méchants, maintenant que je suis proprio : tant mieux si ça monte . Pourtant quand j'ai acheté, les prix étaient déjà données comme bullesques, et ça a continué de grimpé

Ce n'est pas l'effet essentiel. Le point majeur du PTZ, c'est que les banques l'appréhendaient comme un apport, ce qui rendait artificiellement correct des dossiers bien en dessous de la ligne de flottaison réelle.

augmenter le nombre d'acheuteurs potentiels, oui en effet ça ne pouvait avoir que cet effet.
 
Par contre emprunter à son maximum absolu, alors qu'on est comme tu dis en dessous de la ligne de flottaison réelle, je ne sais pas si c'est une bonne idée. D'un autre côté ça permet d'avoir une sorte de loyer fixe sur du long terme, et comme il faut quoi qu'il arrive se loger...  

Comme d'hab: si le montant à débourser dépasse 240 loyers pour un bien équivalent (hors intérêts), c'est très déraisonnnable d'acheter, de tous les points de vue.

Après il y a des situations qui "obligent", par exemple les personnes n'ayant pas des revenus réguliers qui préfèrent assurer leur chez soi plutôt que de risquer le défaut de paiement.

 
Il y a quand même trois autres paramètres :
- Les loyers augmentent, les traites de remboursement, non
- Un bail peut être résilié par le proprio, pas un prêt par la banque
- Tout potentiel apport personnel mis en attente ne rapporte maintenant, si placé en monétaire, que difficilement plus que l'inflation.
 
Donc si on peut acheter sans trop se saigner, et qu'on a une situation plutôt sédentaire, sauf à anticiper un éclatement de la Bulle Immo, celle qu'on annonce sur le point d'éclater depuis 10 ans, acheter est généralement mieux.
 
Après chacun peu y avoir une situation particulière. Si tu loues pour 6000€/an charges incluses un appart qui vaut 300K€, soit 2% du prix, mieux vaut rester, à ce tarif c'est cadeau.

 
Euh... C'est pas incompatible hein. Tu négociais ton taux, et tu faisais un mini prêt avec le PEL. 4500€ de gagné au lieu de 3500 pour un effort loin d'être très fatigant  

 
C'est bien pour cela que j'ai retiré les intérêts bancaires  
 
Et les loyers peuvent aussi baisser ponctuellement
 

 
Un bail, c'est minimum 3 ans même plutôt 6 quand tu signes avec une société. Ca ne se résilie pas sous n'importe quelles conditions. En ayant un loyer dans le marché, la seule chose qui peut t'arriver c'est un congé pour vendre, libre à toi d'acheter si ce que tu loues est si bien. L'autre cas est le congé pour loger , dans ce cas, autant avoir une discussion franche avec le proprio pour éviter des procédures, ce qui peut le faire reculer s'il est en fait de mauvaise foi.  
 
 
 

 
Cette situation est très récente. faut voir si cela va se confirmer dans un futur proche.  
 

 
Tu décris relativement bien ce que tu as ôté de mon post: des situations sinon exceptionnelles, tout du moins en marge.
 
 

 
Les charges, on  en paye bien plus en tant que proprio (et encore pire en tant que copropriétaire).

+1
 
Globalement fixer une règle type "240 loyers" me semble absurde : si les taux sont très bas l'achat devient valable même avec une faible rentabilité (là où je suis les taux immo sont à 1%, donc à 400 voire 500 loyers c'est jouable... mais c'est du variable uniquement ), et l'anticipation des prix et de l'inflation. Si l'inflation en zone Euro passe à 5 ou 6%, même si le marché immobilier se dégonfle, elle va rapidement "bouffer" la baisse des prix (et inversement certains investisseurs risquent de revenir sur l'immo pour protéger leur capital).
 
Et si l'acheteur a un crédit à taux fixe à côté ça sera tout bénef d'être endetté à taux réel négatif.

 
 
Oui enfin là on parle de la France.
Acheter à un taux de 4% un bien dont le rendement est de 2% avec une forte proba d'explosion de la bulle, je passe mon tour    

Oui mais la situation n'est pas figée dans le marbre : les taux peuvent retourner vers 3% (la BCE risque de les baisser, et les centaines/milliers de Mds de financement aux banques vont bien ressortir quelque part). L'inflation risque aussi d'augmenter.
 
Donc le choix est largement fonction de ce qu'on anticipe : dans certains cas même à 500 loyers ça vaut le coup, dans d'autres même à 200 c'est pas la peine (si tu prévois -15%/an sur les prix y'a rien d'autre à faire que d'attendre). On serait en bas de cycle ça serait plus facile de décider mais là...

 
 
+1  

On dit 240 loyers pour ne pas dire 20 ans.
500 loyers, c'est plus de 40 ans.
Il faut redoubler de prudence lorsqu'on s'engage dans ce "placement" surtout quand on a autant d'incertitudes sur l'évolution de notre système économique à 2 ans.

Ensuite, sans même parler de taux variable, faut être capable de rembourser pendant toute cette période où on pourrait tout aussi bien avoir de l'inflation non contrôlée que de la déflation.

PS: quand même, un taux fixe à 1% dans l'immobilier, tu ne verras jamais ça. 400 ou 500 loyers ne sera jamais un bon investissement.

Ben moi j'ai utilisé mon PEL (emprunt 2000€ à 4,12% sur 15 ans qui m'a permis de toucher les 1500€ de primes d'état...) et mon CEL (emprunt de 23000€ à 2,5% sur 15 ans, qui m'a permis de toucher 1000€ de prime d'état avec un taux canon).
Tout ça en complement du pret principal bien sur, le but etait juste de toucher les primes d'etat.
Si après t'as du temps à perdre à faire le tour des banques pour pas négocier plus alors que moi ça m'a pris max 2 minutes de dire que je voulais utiliser PEL+CEL......
PS: en plus, le CEL ne se cloture pas quand tu l'utilises, donc je peux encore l'utiliser pour des travaux, etc.....

 
Oui exact j'avais lu ton post trop vite, on dit la même chose
 

Bien plus... elles ne sont pas forfaitaires comme quand on est locataire, mais l'un dans l'autre s'il faut chauffer, le mec qui vit dedans finira par payer.
 
Globalement, je vois pas mal d'arguments qui allaient en faveur du locataire s'effacer.
 

Justement, j'y ai passé une journée à faire le tour des banques de mon coin, et ça a été la journée la plus rentable de ma vie.
Je ne dis pas qu'ouvrir un PEL/CEL est inutile, je dis que c'est peu rentable quand on compare le rendement monétaire obtenu par les super-livrets* et le rendement minable du PEL/CEL*
 
* : j'avoue que maintenant, comme tout tourne sur les ~2,2% nets, cet argument est probablement obsolète.

J'avais compris

Tout à fait.  

Un coup de déflation et tu peux envisager des taux à 1%.

Mais le problème c'est plutôt des taux à 3% avec une inflation à 5% (ce qui pourrait bien arriver) : le taux réel est négatif, ce qui revient à dire que la banque te payes pour emprunter. Dans ces conditions le loyer tu t'en fous, il s'agit plus de jouer sur l'inflation en ayant des actifs "durs" (tu pourrais acheter des sacs de riz, mais ça prend plus de place )

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oui là je suis d'accord, si tu payes un loyer bas par rapport au bien que t'habites, mieux vaut y rester.

y'a encore des placements qui rapportent un petit peu de sous ?
Parceque j'ai l'impression que quelque soit l'endroit ou je met mes sous, ça va pas beaucoup fructifier.

la bourse

Autant les dépenser quoi

Si ça fructifie les impots t'en prennent quasiment la moitié de toute façon  
Si tu perds c'est tout pour ta gueule, si tu gagnes tu prend que 50%
Difficile de trouver des placements "value" dans ces conditions.

 
Et juste garder du cash en cas de problème (full livret A) ?
 
Mais j'aime bien voir mes sous monter dans mon compte en banque

 
Moi aussi j'aime voir mon compte en banque augmenter, je n'ai pas des cents et des milles de côté (enfin au moins je ne suis pas un mythoman comme pas mal de forumeurs je pense), un livret A bien blindé avec un autre compte d'épargne à remplir au fil des opportunités je trouve ça largement suffisant pour mon train de vie (correspondant vraisemblablement à 98% de la population) : parer aux mauvais coups de la vie courante (voiture en panne, probléme de logement), le reste autant se faire plaisir avec
Tout dépend ensuite si tu souhaites acheter un logement, là c'est une autre approche...

le LEO à 4,5% / 3 mois et 80€ de prime alors qu'on a fermé le sien en été dernier ça passe sur un malentendu ou ING est chatouilleux sur le « première ouverture » ?

Toi aussi t'as remarqué ça