Reprise du message précédent :

 
Bah tu en auras forcément, nous sommes le 1er février  
 

Clairement, à condition qu'ils existent encore à ce moment-là...    

J'ai le rapport de marque (due diligence) Primonial d'ailleurs quand la cession du pôle distribution a été faite à Crystal
 
Conclusion : l'image de marque Primonial va super bien
 

Je pense avoir posté plus de 100 messages au sujet des SCPI au fil des années et la moitié des posts sont encore au sujet de faut-il loucher ? Faut-il se leverager avec des SCPI ?  
 
Le virus immobilier chez les français est incroyablement tenace.

Ta clientèle ne demande pas des supports immobiliers sous une autre typologie (PE, SIIC, clubs deals, etc.) ?

Le problème est-il vraiment l'immobilier ou la typologie de support en question ?  

 
De retour sur un laptop je devrais poster les rapporte Wharton, UBS et GS sur les grandes familles mondiales.
 
Pour résumer, à $100m, l'immobilier représente 15-30% des patrimoines, environ 10-20% de jouissance et de l'investissement pour le reste. L'Europe 2x l'exposition immobilière des familles US equivalentes. Middle East et Asie encore plus élevé que l'Europe en immobilier.
 
A $1.5bn, l'exposition immobilière est moitié moindre. Proche de 5-6% aux US seulement.
 
Mes clients ont entre 100m et 3.5bn, fort tropisme américain. S'ils travaillent avec moi et mes équipes c'est qu'ils aiment les actions, l'obligataire, les hedges funds et surtout le private equity. Je n'ai pas d'assureurs, de mutuelles comme clients.
 
Bref non l'immobilier ne revient quasiment jamais dans les conversations. Immo de jouissance oui, j'ai financé toute sorte de beaux projets personnels. Mais pour investir c'est très marginal : Ardian à une stratégie très qualitative, ultra haut de gamme de cœur de capitales mondiales de premier plan, mais l'espérance de performance de 6-8% n.a. limite l'engouement.  
 
Blackstone, Carlyle, Brookfield, Macquarie, Tikehau ont des stratégies de divers niveaux de risques, il n'en reste pas moins que JE juge que c'est bien mal payé pour les risques pris : si l'on enlève le côté psychologique 'c'est de la pierre c'est tangible' ça n'a aucun sens rationnel. En Europe comme aux US d'ailleurs.

safé réfléchir
 
Merci en tout cas  

L'immobilier une fois qu'on a une rp et une rs, allez limite 2 si on veut se faire plaisir, y'a pas masses d'intérêt si ?
Ça fait 30-50M em ayant des biens plus qu'exceptionnels, vu tes clients ça me choque pas que le pourcentage soit si bas.

Et puis c'est pas ultra liquide comme bien.

Au delà de la mystique des passions françaises, c’est aussi vu par ceux qui partent de rien comme l’unique moyen de faire du levier et de créer rapidement de la richesse. Une perspective de fait hors sujet pour les grandes fortunes.
 
 À titre illustratif : les vidéos d’Este partagées sur bourse ces derniers jours, où il explique avec beaucoup de rage son parcours et le rôle salvateur qu’a joué l’immo / le crédit immo pour l’extirper d’une certaine pauvreté, ont quelque chose de touchant.

Question peut-être idiote mais ceux qui ont une aussi grande fortune ont généralement créés des sociétés mais investissent-ils via leurs sociétés ou en nom propre?
J'imagine que la réponse dépend de l'imposition et donc du pays dans lequel on vit?

La question sous-jacente est de savoir si une société peut être un bonne façon pour investir suivant notre patrimoine ou notre taux d'imposition ou le type d'investissement?

Et pour beaucoup de gens l'opportunité de "faire eux même".
Si tu passes des weekends à faire des travaux tu augmentes la valeur de ton immo, ce qui n'a aucun sens évidemment sur la clientèle de lookoom.

 
Prévu la même chose, gros rachat partiel de spirit et on envoie sur ABEILLE pour du 100% fonds euro  

 
Je ne suis plus l'actualité, et on me demande un conseil pour du compte à terme 24 mois correct et sans grandes formalités.
Aucune idée préconçue sur le sujet, si le topic à une pépite ?
 
Merci...

+1000
Quand je lis les messages de Lookoum, on évolue vraiment pas dans le même monde et ça paraît même déconnecté de toute réalité pour ma part.  
Quand on n’a pas de gros moyens et qu’on veut profiter de l’effet de levier que faire à part de l’immobilier ?! Et quand on ne veut pas de charge mentale sur la gestion des biens, pour moi la seule solution restante est la SCPI ?

En même temps c'est normal, non, qu'un patrimoine à 1bn ai des problèmes autres qu'un patrimoine à 200k non ?

Après la SCPI ça reste un instrument pas évident pour beaucoup de gens. Jusqu'à récemment le choix le plus classique des patrimoines pas trop gros c'était l'immobilier direct (avec defisc et/ou grosse implication perso).

-1
Je pense que ces produits ne sont pas bien compris par les épargnants et on peut reconnaitre à Lookoom le fait d’avoir alerté sur le sujet depuis longtemps
 
Quand les taux étaient à 1% et que les SCPI rendaient ~5%, ça voulait dire qu’il y avait un risque très substantiel attaché au produit (c’est mathématique), mais ces produits étaient marketés comme quasiment sans risque
 
Le problème, à mon sens, c’est pas d’acheter un produit risqué, mais c’est d’acheter un produit risqué sans le savoir

Comment tu te sens vis-à-vis du bouquin dont tu as signé la préface et leurs auteurs, qui vantent les SCPI aka toucher de l'argent sans rien faire  

on est d'accord que ca n'a aucun intérêt de rester sur suravenir 1/opportunité 2, qu'ils risquent de le laisser mourir comme le fond euro de spirit 1 ? donc go rachat et versement sur opp2 avec le bonus de 2% ? de meilleures suggestions pour du fond euro zéro UC ?

 
Oui, 100% des grandes fortunes investissent via des holdings, pas en personne physique. La majorité des grands fonds de private equity ne veulent pas d'investisseurs en direct non plus.
 

 
Tu dois être un peu plus jeune que moi donc grandi avec les taux 0. Une époque où le levier était une évidence. Plus tôt les taux étaient aussi élevés qu'aux US et le levier pas du TOUT une évidence.
 
Un américain, habitué aux taux entre 3% et 6% pour l'immobilier ne voit pas du tout le levier comme quelque chose dont il fait 'profiter' il voit le risque surtout.  
 
Bref au delà de son immobilier personnel pour lequel on n'a souvent pas le choix que de se leverager, l'épargne n'a pas fondamentalemnt besoin de levier tant que le budget de risque demeure mesuré. Le levier permet d'aller plus moins que 80-90% actions tout en gardant un maigre matelas de cash d'urgence. Ce n'est vraiment pas pour tout le monde.
 
Et je sais que cela doit surprendre mais en 2005 ou 2007, c'était pareil en France.
 

 
J'ai de l'amitié et du respect pour les auteurs qui vulgarisent et aident des milliers de gens à comprendre les concepts de base de l'épargne serinés ici depuis des années. Toute personne qui œuvre pour l'épargne financière des français a min soutien tant que les principes de base sont respectés. Est-ce que je souscris à 100% du livre et du site ? Non, mais un bon 80%.

 
Selon toi, à partir de quels moments est-il plus intéressant de basculer l'investissement en société/holding?
 
Je suis imposé à 41% (ou la flat tax à 30% suivant l'investissement), j'ai une vision long terme de l'investissement et à cause de mon taux d'imposition, j'ai l'impression d'être bridé en nom propre comparé à 15% en société (jusqu'à 42'500€ de bénéfices) puis 25%.
Mon but n'est pas de sortir tout l'argent mais de capitaliser, donc de ré-investir.
 
Ton message répond à une de mes questions quand j'entends que des stars ont plusieurs centaines de millions de dollars à 50 ans alors que la rémunération "brutte" ne permettrait pas ça.
Je me suis toujours dis que l'investissement suprême était le private equity mais c'est l'investissement le plus risqué et qui demande des compétences que je n'ai pas donc je n'y vais pas.

Mais le coût d’opportunité n’est pas pris en compte. Tu oublies le coût de tes week end dans ton rendement. À part situation bien particulière, le marché immobilier avec levier fait moins bien que le marché action. Alors certes certains biens permettent de faire une culbute mais avoir mis 10k sur Nvidia il y a 3 ans fais aussi le job.  
L’immobilier en levier ce n’est pas la martingale contrairement à la croyance générale.

Investir en bourse  

Voilà

Je suis 100% d'accord que c'est du temps qui se valorise et sur c'est pas la martingale.

Mais précisément tu as une partie de la population pour qui l'opportunité de transformer quelques weekends en patrimoine est intéressante.

C'est comme passer 2h pour aller faire courses moins cher : pour beaucoup de gens c'est pas "rentable" mais quand tu n'as pas de sous mais que tu peux prendre 2h...

Si ton coût du temps est 0 ok sinon c’est une impression de gain uniquement. C’est la même chose avec l’immobilier. Les gens ont l’impression qu’ils ont gagné car ils oublient d’y rentrer le coût de leur week end et autre. D’un côté tu as des € tangibles de l’autre quelque chose que tu n’évalues pas et forcément cela fausse le calcul.
Pour rappel, 100€/mois sur 40 ans sur du world ça fait environ 350k pour 50 k investi environ au total.

Bonjour !  
 
J'ai lurké le forum il y 7 ans. Ma stratégie tourne bien depuis ces années.  
2025 apporte son lot de changements, et je souhaiterai votre point de vue sur mes questions.
 
1. ALT2 n'a rien rapporté et je vois plusieurs personnes partir sur NG.  
C'est vraiment le move à effectuer ?
Vous ne pensez pas que dans les années à venir le fond peut distribuer un meilleur taux ? Je crains de regretter le all-in NG vu que ALT2 est fermé.
 
2. Mes Livrets A et LDDS [edit] débordent.  J'ai dessus 35K issu d'un héritage pour acheter un bien immobilier. Je ne sais pas quand je vais avoir besoin de cet argent, et à 3% les livrets me semblaient un bon placement.  
Le taux vient de baisser.  
Est ce qu' il y a un interet à placer cette somme sur NG ( ouvert en Mai 2017) et sur Bouro Excusif ( ouvert en sept. 2017) ?  
 
3. Ai je un intéret à évoluer mon contrat Suravenir en v2 ?
 
Merci  

C'est un peu absurde de présenter cela ainsi.

Pour 1 jour de travail par mois sur 40 ans (soit 480 jours en tout), je te construis une maison à 350k.

Donc quelle est la conclusion ?  

Il y a surtout intérêt à fermer ton livret B qui ne rapporte rien. As-tu un LDDS (même taux que le livret A, plafond de 12000 €) ? Et si tu y es éligible, un LEP (4 % d'intérêt actuellement, plafond de 10000 €)?

 
Pardon, c'est un LDDS et non un livret B. J'ai édité.

Donc des gens ont envie de travailler le week-end pour se faire un patrimoine. Quel besoin a-t-on de leur expliquer que leur temps libre a une valeur ? A priori ils ont compris qu'il y avait un arbitrage à faire entre s'amuser et gagner du blé.
Et la remarque de Piksou est correct, si tu veux travailler la semaine et le week-end, tu es artisan à ton compte, soit pour toi soit de métier.

Bonjour,
 
Quelle est la conviction du forum sur un éventuel arbitrage vers les fonds euros de spirit 2 ou Boursorama vs les Livrets A et LDD sur 2025 ?  
 
Je dois sortir du cash et j'hésite à le faire depuis mes fonds euros vs les livrets.
 
Je vous remercie.

 
Je suis assez d’accord mais je vais y passer aussi…
La banque ne prête que pour de l’immo….  
J’exclus le lombard qui me semble un peu hors norme en France.

Ah donc pour 100€ par mois t’est capable de faire cela. Source? Et c’est pas 1j c’est 2 minutes par mois
 
Ma conclusion est que tu bullshit

J’ai pas de problème à ce que les gens travaillent le week-end pour se monter un capital. Je dis qu’ils l’oublient dans leur calcul de rentabilité. Si c’est un artisan il peut travailler pour autrui le week end aussi et placer cet argent gagner en plus ce que la plupart des gens oublient.  
Pour faire simple : si je peux gagner 200€ en plus le week end en travail que je place ou 200€ sur ma maison, /appartement pour revendre /louer quelle serait la meilleure option?

Ma conclusion c'est que vous êtes tous tellement riche, que c'est pas rentable de "bosser" une journée dans sa maison pour augmenter son patrimoine.
 
Vous êtes tellement hors sol, on se demande tout le temps si vous trollez ou si vous vous rendez pas compte de la réalité de la vie des français.
 
Ce topic c'est le top 10% voir mieux, mais y'a des oeillères énormes sur leurs position et celle des 90% restants

Tu connais pas mon histoire donc bon. Je viens d’un PVD qui dans le cas présent trouverait que 99% des français sont hors sol. Moi aussi je peux sortir des arguments d’autorité

 
Bah si, tu pars du principe que tous les français peuvent faire des heures en plus parce qu'ils ont des skills particulier.
Tous les employés de la grande distribution par exemple?
Alors oui, ils peuvent prendre un deuxième boulot, mais tu n'a pas la flexibilité de te dire "ce weekend je suis fatigué je veux passer du temps en famille".  
 
De plus, pour eux ce genre de choix implique une augmentation de la valeur de jouissance du bien pendant qu'ils sont dedans.
Oui, au bout de 20 ans, ces gens là auraient pu avoir le même capital.
Mais ils n'auraient pas pu avoir un appart avec 3 chambres donc les deux enfants qui doivent partager une chambre à 16 et 18 ans parce que "papa a tout mis dans le msci world, dans 20 ans ça vaudra plus que la maison"
 
Bref encore une fois, des œillères énormes parce que vous arrivez à vous logez de manière très bonnes aujourd'hui donc vous n'avez pas besoin de ça

Si j'étais artisan, je préférerais sans doute trouver des clients le week-end pour avoir du cash.
Si j'étais ouvrier comme André1980 à côté, la seule bonne  option serait de faire de la rénovation moi-même. Et pour ça il a fallu un peu de levier au départ pour acquérir les murs.

Il ne faut pas faire de l'effet de levier pour faire de l'effet de levier.
La question à se poser c'est plutot:  
- Quelle est ma capacité d'épargne mensuelle ?
- Comparer ce que te rapporte un DCA avec cette capacité d'épargne avec un placement à crédit sur SCPI requérant la même capacité d'épargne.
 
A chaque fois que j'ai fait la comparaison, je suis arrivé à la conclusion que le TRI du placement sur SCPI à crédit était trop faible.

Ben, il faut changer de boulot  

 
Mais bien sûr.

 
J'ai un cousin qui a été rentier à 45 ans avec cette technique.
Il y construit de ses mains une maison tous les 2 ans depuis ses 25 ans.
 
Aujourd'hui il a une douzaine de maisons en location.