Reprise du message précédent :

 
ouch ! Nico, toi qui a repris des SCPI il y a peu, tu le structures comment ? au sein d'une de tes sociétés ?
J'imagine que le coût du crédit actuel pousse à l'investissement via société à l'IS plus qu'en propre pour éventuellement bénéficier d'un tax shield, la charge financière venant tamponner un peu les revenus fonciers ?
 
   

Rien compris, c'est quoi le tax shield?

 
C'est devenu rarissime ça il me semble. Le courtier nous avait dit (2020) que seul ING le faisait à ce moment.

Oui si ça n'a pas été explicitement demandé au départ, ce n'est pas une clause qu'on peut retrouver "par hasard" en relisant son contrat...

C'est d'ailleurs une piste du gouvernement pour maintenir à flot le marché de l'immobilier, de permettre de transférer tout crédit existant sur un nouveau bien. J'avais lu ça dans un article il y a quelques semaines.

 
My bad, je précise: je voulais dire qu'une structuration à l'IS avec imposition sur le résultat (donc revenus fonciers de la/les SCPI) - la charge financière associée à l'emprunt devenait probablement plus attractif qu'un montant en nom propre où l'imposition des revenus fonciers se fait à TMI + PS (pour la QP de revenus générés en france du moins). La charge financière ne pouvant faire l'objet d'une déduction.
 
   
 

 
Oui cela va être nécessaire si l'on veut permettre une meilleure rencontre de l'offre et de la demande et soutenir les volumes et l'ensemble du secteur  

Les charges, intérêt et assurance se déduisent des loyers, la SCI ne change pas le fonctionnement.

On en déja parlé ici en décembre oui. J'y crois assez peu. Cela defavorise encore davantage les primo vs. le reste du marché, je trouverais cela assez injuste même si ce serait à mon avantage.

Uniquement si tu as une garantie de type organisme de cautionnement (CRELOG, CAMCA and co), si le bien est grevé d'une hypothèque et que tu souhaites le vendre pour acheter ta nouvelle RP tu seras de toute façon obliger de prévenir ta banque qui ne fournira de main levée qu'à perception des fruits de la vente et du remboursement de son encours.

Merci Nico.
Et il faut se tourner plutôt vers des organismes de crédit à la conso plutôt que des banques classiques je suppose ?
Tu as des noms stp ?

Oui.
Après je n'ai plus d'exemple autour de moi d'hypothèque "classique". Tous ont une garantie de type Crédit Logement...

 
les côuts -> pose d'hypotèque sur bien immo / natissement AV chez eux
Conditions -> taux crédit immo classique, sur durée de 20ans sans apport. (1.15-1.20 sur mes crédits en cours) Sur le dernier effectivement respect de la limite d'endentemment, du coup apport nécessaire pour compenser d'envion 10k pour 200k emprunté. Considération total des revenus de la SCPI. Assurance toujours prise chez eux sans discuter. Les SCPI j'ai du Corum XL, Eurovalys, Corum Eurion, achat via un CGP avec retro-comission de 2%.
Crédit Mutuel Alsace -> très bonne relation avec eux, j'ai un template de présentation de chaque opération que je fournis à chaque fois afin de macher le travail du banquier.  
 
Pour info, toutes mes aquisitions se sont fait en direct, aucun intérêt de passer sur une SCI IS comme pour SCPI FR si fort TMI.
 
Aussi en astuce supplémentaire, vous pouvez faire un  repport de mensualité pour dégager du cash qui ira faire grossir une AV par exemple.
 
Après actuellement, je ne suis plus intéressé par les SCPI à crédit le différentiel rendement/taux étant trop bas. Une opération en cours pour de la NP uniquement.
Je rempli ma partie cash en prévision de soldes à venir sur l'immo physique sur des lots investisseur type immeuble de rapport / immo professionel usage mixte
 

 
Avec les SCPI que tu as, tu ne payes pas de taxe foncière en France car tu est non résident et que les SCPI sont à l'étranger, c'est ça ?
 
 
 

Question surement bête.

Ca existe un ETF world PEA chez ishares ?

Bien relire les clauses du contrat de prêt vis à vis de la garantie, ainsi que pour l'assurance emprunteur qui refusera probablement d’indemniser en cas de sinistre.
 
Et l'ancien crédit va peser sur la capacité d'endettement pour faire le nouveau crédit. Donc ça oblige à utiliser l'ancien crédit en tant qu'apport personnel du nouveau projet. C'est à dire la pire situation possible : si la banque découvre le pot aux roses et qu'elle demande le remboursement immédiat de la totalité de l'ancien crédit, tu sera bloqué car le POGNON sera immobilisé dans une maison. Donc ça sera crédit conso ou vente de la maison. Le stress de la situation en bonus    
 
Je ne doute pas que certains gens le font. Mais faut être joueur.

  Non que CW8 ou EWLD.

J'espere que cette mesure ne passera jamais, quand bien meme je serai le premier a en beneficier. On a deja un marche de l'immo qui ponctionne bien trop de ressources dans les foyers en injectant tres peu dans l'economie en retour. Ca cree une fois de plus un fosse entre les primo accedants et les autres. Beaucoup se plaignent ici des boomers qui ont eu la vie facile et protegent leurs avantages. Au final ca revient a doucement faire pareil.

Typiquement quelle part de nantissement on te demande en echange du credit ? Quand j'avais regarde c'etait du 60% au moins et quand j'ai vu les produits financiers qu'ils offraient j'ai prefere passer mon tour et j'ai fini par trouver une banque en dur francaise qui m'a fait un pret moyennant 20% d'apport.

Pour le TMI, en tant que non resident tu peux choisir d'etre assujetti a une flat tax de 20%, c'est ce que je fais depuis toujours. Ca m'evite aussi de divulguer mes revenus etrangers au fisc par la meme occasion. Non pas que ce soit une quelconque evasion fiscale mais je ne vois pas pourquoi je devrai divulguer aux impots francais mon salaire anglais par exemple.

Merci

Tu mets une av en garantie ?

Très intéressantes ces probabilités, merci

Pour être plus précis, concernant l'hypotèhque :
- c'est très simple, différentiel entre la valeur du bien et l'enventuel SRD du crédit avec prise de garantie d'hypothèque dessus.
 
Exemple :  
- si tu as un bien valeur 100k et un SRD de 10k, tu peux utiliser 90k de valeur pour poser la nouvelle hypotèques et emprunter 90K du coup.
-  dans le cas ou tu re-empruntes 90k, tu te retrouves avec 10k crédit 1 + 90k crédit 2
- au bout de X années les crédits étant petit à petit remboursés, tu as un SRD qui diminue et donc tu retrouves une partie payée, imaginons 10k et tu refais la même, en bonus l'hypothèque est déjà posée donc on economise des frais là-dessus.
 
Idem pour les AV, personnellement c'est 100% de la valeur de l'AV qui est prise pour le montant du crédit adossé.
L'AV est chez Arkea (mes-placements/meilleurs-taux) donc dansle groupe Crédit Mutuel.
 
L'idée principale, et assez basique, est d'utiliser le levier des actifs net que tu as peux importe leur nature pour prendre du crédit et ne pas (ou quasi pas) payer le remboursement de la dette levée. Avec le temps les montants deviennent significatifs mais le début est plutôt long et surtout que le nantissement des parts SCPI pose souvent un problème et encore plus dans mon cas en tant qu'expat.
 
Concernant la fiscalité, effectivement c'est 20% forfaitaire pour les non-residents, MAIS il faut ajouter 17.2% pour les revenus foncier. Les SCPI FR étant logiquement considérées comme revenu foncier, du coup c'est évident que dans mon cas je ne séléctionne que les scpi Euro, qui bénéficie du régime de convention fiscale entre les pays. L'impots est prélevé à la source dans les différents pays  et j'économise donc 17.2% en évitant d'investir en France (dommage...)

Merci pour les explications concernant la fiscalité pour un non-résident!

 
Merci
 
Le topic a une préférence entre les deux ?

EWLD car la valeur faciale est plus pratique pour les petits achats.

Pas vraiment, c'est kif kif, même émetteur, la seule différence est le prix de la part donc, ca dépend du montant que tu veux placer, sachant que l'un a un prix ~ 400€ et 23€.

 
 
J’avais acheté il y a 1 an à 2,22 % sur 15 ans juste avant que les taux remontent.
 
Et ensuite j’ai racheté au comptant via ma holding à l’IS, des SCPI étrangères donc 0 IS.
 
Je me verserai ensuite le pognon si besoin, soit en dividendes soit en revenu de gérant.

 
+1.

 
Merci, je vais mettre sur du EWLD

Ardian lance son FCPR (sous forme d'UC) evergreen pour concurrencer APEO d'Apax : https://www.lejournaldesentreprises [...] le-2054660
 
Problème : uniquement disponible dans les contrats AV, Capi ou PER distribués par BNP Paribas Cardif  

 
Il me semble que les frais d'EWLD sont plus élevés que CW8 (0,45% contre 0,38%).

voila et l'encours est bien supérieur, donc si t'as l'argent, autant mettre sur CW8
 
d'ailleurs maintenant que EWLD est sur Amundi, que se passe-t-il si ils décident de le fermer ? tout est vendu au cours actuel ?
existe-t-il d'autre possibilités ?, à part celle de le conserver ?

 
Perso j'ai commencé sur EWLD donc c'est surtout par flemme que je vais pas sur CW8.
 
Et la différence des frais est infime.

Mon arbitrage de vente de deux fonds sur Evolution vie a enfin été exécuté (8 jours quand même) mais il reste un reliquat de parts. Il y en a quand même pour vingt balles. Est-ce que ça veut dire qu'ils n'ont pas réussi à tout vendre? Comment faire pour les réaffecter ailleurs?

Pour les pro du PEL : sur un PEL qui a 20 ans, le montant indiqué sur les relevés correspond bien au montant net après toute la fiscalité (donc le montant que l'on récupérerait si on le ferme, aux intérêts de l'année en cours près) ?  
Il me semble que les prélèvements sociaux sont prélevés d'un coup à une date anniversaire (12 ème anniversaire ?) puis chaque année, donc les PS me paraissent déjà tous prélevés.
Et l'IR est payé chaque année (par l'acompte prélevé automatiquement, avec possibilité dans un deuxième temps de choisir l'imposition au barème lors de la déclaration de revenus).
Vous confirmez ?

Oui pour un PEL de cette époque, il est déjà nettoyé des 10 ans de PS non réclamés donc je dirais oui le montant affiché est bien celui que tu peux récupérer...

+1

Pourtant j'ai tout à gagner à ce que l'immo se tende : actuellement j'dois être à 90% de mes actifs (rp + rs + qq trucs à vue qui font dans les 10 % donc ) : ma rp je vais pas changer de si tôt (reste 8 ans et demi) , et la rs (reste longtemps) est louée sans souci aucun depuis 1 an et demi (soit 15j après la remise des clés ).

Mais pour avoir un marché sain (s'il peut l'être en France), faut favoriser tout ce qu'on peut...

'jour,
Je cherche des solutions pour préparer l'avenir des mes enfants.  
Dans le cas d'un don d'action a son enfant apparement y a une " purge " de la plus value au niveau fiscale ( don de 100k euros tout les 15 ans), j'arrive pas a savoir si cette " purge " concerne aussi les cotisations sociales, quelqu'un a déjà creusé le sujet ?

 
Le PRU est remis à jour donc tout est expurgé.

Merci. J'ai découvert ca y a pas longtemps sur le papier je trouve ca vachement intéressant quand même si on si prend en avance.

c'est un peu le principe de la fiscalité FR : féroce facialement et en l'absence de préparation, ok si on anticipe bien...

Je me demande s'il est possible de "scinder" comme on veut le don quand on a plusieurs enfants c'est a dire 1000 actions pour l'enfant 1, 1000 actions pour l'enfant 2 ou si c'est une ligne complète à 100% qui doit faire l'objet du don. J'ai posé la question a bourse direct je vous donnerais la réponse si ca intéresse quelqu'un.