Reprise du message précédent :

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Comment ça juge lo.

 
si tu regardes aujourd hui les chiffres a l instant T c est sur que ca a l air moins attractif.
 
Toutefois jai du mal a envisager un scenario qui ne soit pas favorable.
- si l'inflation et les taux eleves continuent, ton loyer va fortement augmenter tandis que ton financement restera fixe. Si t as un loyer de 100 et des interets de 100 aujourd hui, essaie de voir ce qui se passe sur ton loyer si on a 4% d inflation par an sur 15 ans... par contre le prix ne decollera pas
- si l inflation et les taux diminuent, tu pourras te refinancer pour faire baisser ton cout du financement, et il est probable que le prix du bien monte fortement.
 
En faisant du locatif a Paris, t as des revenus quasi garantis mais augmentant avec l'inflation (contrairement a des coupons d obligations par exemple), t'as un cout du financement AU PIRE fixe sur 25 ans (ce qui est incroyable) et t as une forte probabilite d appreciation significative du capital (contrairement aux obligations).

Dans ma famille (cousins) j'en ai vu acheter très tôt, vers 22 ans.
Ils font bâtir dans la campagne du 62 : maison avec terrain.
Profil : pas d'études et agriculteur ou ouvrier ou préparatrice en pharmacie ou aide-soignante. Pas d'évolution de carrière.
 
Mais c'est parce que tout est décalé :  
- mariage à 22 ans,
- faire bâtir à 22 ans,
- bébé à 23 ans.
 
=> Et ils ont eu raison de faire ça, avec le recul 15 ans après ils n'ont pas bougé ni divorcé.
Donc à 40 ans quasiment la maison est payée.
C'est le way of life normal dans le coin.
Et ils vivent plus confortablement que beaucoup de cadres de La Défense.
 
 
Mais en profil cadre en ville, j'ai rarement vu l'achat de RP avant 30 ans.
Rare d'être posé professionnellement et familialement sur ce profil avant 30 ans.

Oui, sur 15 ans, tu ne perdras pas d'argent et tu en gagneras probablement mais ça ne sera probablement pas aussi rentable que d'avoir investi ce cash dans d'autres classes d'actifs, probablement les actions c'est le point en fait.
Trouver des investissements, actifs qui font gagner de l'argent, c'est facile, ça reste rare quand même des actifs qui sur 15 ans font perdre du fric...

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Pour te répondre faudrait regarder la différence de composition entre ESG et non ESG, on peut supposer qu'il retire toutes les Total, exxon etc, je ne pense pas que ça change grand chose à long terme d'autant que certaines de ces sociétés (Total) investissent dans le renouvelable.

Moi j'aime bien le world imi, qui est proposé sur l'AV boursorama, celui-ci LU1829220216

Je pense que se restreindre au world classique est une erreur, ne pas s'exposer aux émergents est une erreur.

Et toujours sur les emergents, j'aime bien celui-ci  iShares Core MSCI EM IMI UCITS https://www.blackrock.com/fr/interm [...] -ucits-etf
également dispo sur AV boursorama , réplication physique,

A long terme les small cap surclassent les grosses cap, même remarque pour les émergents / au développés.

PS : de façon générale il ne faut pas hésiter à regarder la composition des ETF... voir concrètement ce qu'ils ont en portefeuille (ou ce qu'ils répliquent pour les synthétiques) c'est plus lisible que de discuter théorique.

En pratique, les loyers ne sont pas vraiment indexés sur l'inflation, voir ce qui s'est passé en 2022 où le gouvernement est intervenu pour limiter la hausse.
 
De plus, même sans cela, en appliquant la totalité de la hausse le loyer peut se retrouver trop élevé, et le locataire va se barrer. Et il faudra relouer moins cher.  

 
Oui je suis d accord
de toute facon le couple risk/return des actions est plus haut que l'immo residentiel prime.
Mais bon c est complique de financer les actions a credit surtout en ce moment

Humm, je ne pense pas que ce soit une histoire de grande ou petite ville, ou qu'elle soit de gauche ou de droite.

Je suis dans une très petite ville, dans ma cogip il y a énormément de turn over chez les cadres, beaucoup moins chez les petites mains.
Les mobiles semblent être ceux qui ont fais des études et aussi n'ont pas peur de laisser femme/homme et enfants loin de leur lieux de travail.

Non
Impossible de savoir mais pas impossible que ça arrive vu que la BCE devrait encore remonter un peu ses taux

Je rebondis là dessus pour poser la même question, mais pour un PER.  
Merci.

 
 
Pour un PER ce n'est pas la même problématique.
 
Les questions à te poser :  
 
1/ tu peux bloquer de l'argent jusqu'à ta retraite ?
 
2/ tu es en TMI 30 % et plus et à la retraite ta TMI ne sera pas au-dessus ?

Question 1 oui.  
Question 2 je sais pas c'est quoi un TMI.

A Paris probablement (et encore) en grande ville de province c'est très fréquent, pas a 23 mais entre 25 et 30.
A mon avis c'est surtout du au fait que les jeunes n'ont pas vraiment les moyens d'acheter à Paris.

Aucun jugement no troll.

 
ou alors que la vie est un peu plus fun qu a la campagne et qu il y a d autres choses a faire a 23 ans  

Tranche Marginale d'Imposition : 0%, 11%, 30%, 41%, 45%.

Ah ok. Alors oui, merci.  
Donc c'est bon. Merci pour votre efficacité.

 
Il te manque les bases, lis la FP

Le problème c'est que tu fixes quand même pas mal de paramètres à l'instant T, sachant que,
les loyers augmentent toujours moins vite que l'inflation, car beaucoup plus correlés aux revenus même à Paris.
J'ai quand même du mal à visualiser une augmentation significative des prix à horizon 5-6 ans, sachant l'euphorie qu'il y a eu en 2019-2021 où les gens achetaient des taudis sans visiter à prix XXL avec des taux ras des pâquerettes. On a touché un joli pic de valorisation pour pas mal d'années à venir.
Ça rend quand même l'exercice immobilier à court moyen terme très risqué.
On passe d'une situation où le reste à vivre était le critère principal d'octroi de crédit, à une situation où les 35%, les critères HCSF, la transition énergétique pèse sur chaque transaction, j'ai du mal à voir un retour en arrière de ce côté là.

Des millions de proprios vont être attachés à leur taux à 1% sur 25 ans, et se rendre compte que sans baisse significative des prix, bouger détruit leur pouvoir d'achat.
On va retrouver des taux de 2015 avec des prix qui ont fait +40%, et les loyers loin de compenser cette hausse. La TF va prendre l'inflation ++, et l'entretien du bien également.

Les TRI projetés d'invest locatif même avec 100% levier sont pourris avec les paramètres actuels.

Un achat RP pour 3-4 ans peut facilement devenir un beau boulet.

en parlant des bases, je regarde pour l'ouverture d'un PER pour madame et pour moi (linxea spirit).

Ils seront strictement symétriques .

Je suis dans la partie répartition des investissements, et je ne peux pas programmer du full etf world en versement libre programmé.

Du coup j'suis en train de faire de la merde ou bien ?  

ou alors faut que je programme le versement dans un truc bateau type Fonds Euro PER Nouvelle Génération, et que chaque mois je rebascule sur Amundi Index MSCI World UCITS ETF DR - C LU1437016972 ?

j'ai un peu peur de faire une boulette à 89k€ (le montant des versements sur la durée ^^' )

Une fois qu'on a programmé un investissement régulier , en cas de pépin, on peut revenir dessus et suspendre les versements ?  Dans l'autre sens d'ici 9 ans la RP sera fine de payer, et je vais sans doute avoir plus de pognon à placer . Je peux augmenter mes versements libres?

edit bref ça marche comment ces versements à la con

Je me tâte pour fermer mon PEL 2015 @ 2.5% -> 2.07% net.

Il est à 70k avec les intérêts. Je continue de verser les 45 euros par mois. Les versements sont calculés pour terminer à 61 200 de versements aux 10 ans.
Je n'ai pas besoin des fonds. Ca représente 14% du total de ma poche sécurisée (total 25%, l'autre partie étant sur fonds euro).

Dans les + de le garder :
- 2.07 garantis pour encore 4 ans avant la flat tax des 12 ans, puis 1,75 net garantis pour 3 ans de plus.
- LA et LDD peuvent rebaisser sur les 4/7 prochaines années
- LA et LDD (actuellement vides) ne peuvent accueillir que la moitié de la somme (35k)

Dans les + de le fermer :
- Le livret A et LDD sont à 1% plus actuellement
- Le fonds euro de mon AV Darjeeling a fait plus, flat taxé, en 2022 (3.05 * 0.7 = 2.14%) et peut me servir pour accueillir la seconde moitié des fonds du PEL
- Ca me permet de fermer définitivement tout ce qu'il me reste à la CE et de ne plus payer les frais annuels (19 euros).
- Placement à la gestion rigide (dans les versions < 2018 ou > 2018 avec retrait = clôture, avec le taux requalifié en CEL si clôture < 2 ans...).

En faisant ce point, j'ai pas l'impression que ça vaille vraiment le coup de le fermer, tant qu'il n'est pas taxé à l'IR en tout cas.
Le manque à gagner reste faible pour le moment (330 euros par an avec 1% d'écart et frais déduits).
Si LA/LDD et AV continuent de monter ou ne redescendent pas de 1% par rapport à aujourd'hui, ça n'aura pas été le meilleur choix sur le LT.

Tu peux expliquer le raisonnement derrière cette causalité ?

Il me semble que ce n'est pas vrai. L'inflation fait progresser tous les prix, y compris ceux de l'immo. Ce qui est logique, parce que le stock physique de biens immo ne change globalement pas sur le territoire. Or la forte inflation génère aussi une forte augmentation des salaires, et si les gens ont davantage de salaire, bah ils peuvent acheter de l'immo plus cher (en valeur monétaire). Donc les prix immo continuent d'augmenter.

Evidemment, les salaires ne sont pas directement indexés sur l'inflation, donc l'augmentation n'est pas identique. Les salaires augmentent traditionnellement moins que l'inflation, mais ils augmentent quand même davantage en période de forte inflation.

 
Je connais cette théorie  

 
 
On ne peut pas faire de versements programmés sur ETF chez Spirica.
 
Donc versement libre sur fonds euro par exemple, puis arbitrage manuel.
 
Tu verses quand tu veux.

Ok, merci  

 On est obligé de faire un versement programmé ? Ou on peut faire un versement manuel (chaque mois ) en plus ?

Ça m'éviterait des manips...

   
 
En fait il fait +45% actuellement
 
Désolé je suis taquin c'est vendremanche.

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cristal

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Comment est-ce que ton PEL peut être à 70k si tu continues de verser de l'argent pour être au max légal aux 10 ans  

 
Allez, je vais utiliser ma boule de cristal exceptionnellement pour ton cas.
Selon ma boule de cristal, si tu places aujourd'hui sur ce produit, tu auras à échéance 2033, en moyenne un gain net de 33,10%.
 

=ARRONDI.SUP(60500;-4)

Sans blocage mais le capital est garanti tout au long des 10 ans ?

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Ultra-pluggé au monde anglo-saxon.  

C'est imposé à 30%? Ça fait peu quand même 2'8%.
Perso je pense que le 4.1% est mieux.

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Pourrait-on mettre à jour la FP avec le tableau actualisé svp ? merci

 
C'est comme le PEA, y'a une limite en versement mais pas en valeur. Actuellement je suis à 70k avec les intérêts.