Tu crois qu'en cas de coup dur, tu vas pouvoir dégager ton locataire du jour au lendemain et arriver avec ton duvet ?  

Perso dans l’immobilier en DUR, je vois aussi les rendements qui varient considérablement.
 
D'un coté il y a le boomer riche qui achète un bien neuf de qualité, et met des gens dedans via une agence. J'ai calculé avec le prix d'achat, la location (hors charges), et les frais d'achat et d'agence pour quelques projet neuf à coté de chez moi, et à coup sur ils ont un rendement moyen, comparable à une SCI.
 
Les gens qui se font de l’argent, c'est ceux qui reprennent tout un immeuble pourri et s'arrangent pour le louer en faisant le moins de travaux possibles. La il y a en effet moyen de se faire de l'argent, mais c'est de la gestion. Rendre le truc présentable, gèrer le turn-over vu que tu le loue au dessus du prix du marché, choisir les locataire, on est loin de la gestion passive.

Net d'impots et frais, 1% de moins et t'es bon : 4% SCPI, 6% en direct, sinon tu es obligé de taper dans des lots/SCPI de très mauvaise qualité en général.

Il y a toujours un écart ? Les emprunts normaux étant déjà au taux d'usure, que font-ils pour les prêts SCPI ?

 
Justement, les revenus fonciers sont traditionnellement très taxés en France : Imposition au barème + Prélèvement sociaux + Taxe foncière. Triple enculade.
 
Un ETF en PEA : il te reste uniquement les PS.
Un ETF en CTO : imposé uniquement en flattax.
Un ETF en AV : il te reste uniquement les PS si tu optimises les abattement.
SCPI en AV ? Idem.

Comment ça ?
 
Oui, le marché a baissé et peut être que les actions/ETFs à dividendes ont surperformé les autres en 2022 (j'ai pas vérifié) mais en quoi ça invalide ce que je dis ?  
A long terme, je ne vois pas pourquoi les actions/ETFs à dividendes surperformeraient, il me semble d'ailleurs que c'est l'inverse car elles excluent les entreprises innovantes/en croissance.
 
Je dis simplement qu'au lieu d'acheter des actions/ETFs qui croissent de 2% et versent 5% de div par an, tu peux très bien prendre des actions/ETFs qui croissent de 7% par an et en vendre 5% chaque année.

 
+1
 
Je veux bien gérer de l'immo en dur si j'ai au moins 2 pts de rendement net en plus par rapport aux SCPI.
 
Si c'est équivalent ça n'en vaut pas la peine, le temps et le stress ont une valeur.

 
Aurais-tu des liens de travaux qui comparent la rentabilité des actifs financiers vs la rentabilité des actifs immobiliers à long terme et en France ?
 
 

Bingo clichés immo c'est du solide, mes félicitations  

Bingo clichés immo c'est du solide, mes félicitations  

Je pense que le problème essentiel c'est que tu dois continuer à vendre en période de baisse. Donc tu perds beaucoup plus. Pour les dividendes, tu prends ce qui tombe .

Quant à l'AV, tes dividendes (OPCVM / ETFs / Actions) ou loyers (SCPI, SCI, OPCI) seront réinvestis souvent sur le même support UC "cher" ce qui implique souvent de nouveaux frais d'entrée (pour les SCPI/SCI/OPCI surtout) ou à à défaut sur le fonds € qui se fait inflationned.

Aucun des deux n'est un passe temps. Mais c'est clair que l'argument qui consiste à dire qu'investir en ETF/SCPI n'est pas chronophage car ça se fait "en un clic" est une supercherie.
Avant de balancer les économies d'une vie dans des produits financiers, on passe des dizaines d'heures à essayer de comprendre, et ensuite on passe pas mal de temps à suivre etc.
Certains sont en rythme "de croisière" et n'y pensent plus, mais de la même manière, je suis en rythme de croisière sur certains apparts (pas parlé au locataire de l'année, le loyer tombe et merci).
Bref, beaucoup de sectarisme et de raccourcis
 
Finalement, le moins de charge mental pour moi c'est les SCPI (devant la bourse et l'immo en direct), car on n'est pas tentés de vouloir timer, arbitrer, etc. une fois le choix initial effectué.

Réalité : Déboucher des chiottes un dimanche matin de ton locataire, ce passe temps que tu ne veux pas

Hello les gens,  
 
J'ai des questions autour de la transmission patrimoniale à mes enfants, est-ce le bon endroit?
 
Salverius

"Tu perds beaucoup plus", non, pas forcément.
Les actions à dividendes sont magiquement protégées contre les baisses ?
Y a qu'à voir URW...
 

 
oui!

Et en cas de coup dur tu fais comment pour dormir dans ta SCPI?

Justement, les revenus fonciers sont traditionnellement très taxés en France : Imposition au barème + Prélèvement sociaux + Taxe foncière. Triple enculade.

Un ETF en PEA : il te reste uniquement les PS.
Un ETF en CTO : imposé uniquement en flattax.
Un ETF en AV : il te reste uniquement les PS si tu optimises les abattement.
SCPI en AV ? Idem.

Halfup dans 3...2...1...

Je pense que le problème essentiel c'est que tu dois continuer à vendre en période de baisse. Donc tu perds beaucoup plus. Pour les dividendes, tu prends ce qui tombe .

Pourquoi avoir besoin d'autant en capital garanti à 100% ? As-tu des projets particuliers et un horizon de placement court ?
Si oui, alors l'AV Bourso en F€ Exclusif (100% du montant) répondra à ton besoin, mieux que le livret Bourso+ dans les prochaines années je pense.

Si non, horizon long et suffisamment couvert avec tout ce que tu as déjà, alors il vaudrait mieux intégrer plus de risque pour booster le rendement de ton épargne (commencer à 20% si tu veux, et augmenter en fonction de ta psychologie / résilience lors des secousses).

@glandoll,
 
tu peux faire du multi quote avec le bouton https://i.ibb.co/9WNYhJH/fffpng.png
 
 

Tu manges ton capital si tu n’as pas une gestion rigoureuse en temps de baisse. Pour prendre l’exemple de l’année dernière.
Si tu prends 1m et 1% ça fait 10k. Si tu as une baisses de 20% ça te fait 1.25% du capital. Au niveau du dividende tu n’as pas de diminution du capital, juste de la rente potentiellement.

Une minorite du topic discute par passion, la majorite discute quelques semaines le temps de mettre en place sa strategie, de prendre des conseils, et ensuite c'est 10mn par mois pour remplir un fichier excel, c'est mon cas notamment, et je fais ca peinard le weekend sur le canap avec u cafe.
Si a la place j'avais de l'immo physique en location, je serai stresse en permanence "est-ce que le locataire va pas flinguer un radiateur, une fenetre, peindre un mur en rose, arreter de payer le loyer, ...??"
Mais d'autres gens ne ressentent pas ce stress et kiffent la possession de biens immobiliers tels les gamins qui jouent au Monopoly... Ca depend des personnalites...

Tu manges ton capital si tu n’as pas une gestion rigoureuse en temps de baisse. Pour prendre l’exemple de l’année dernière.
Si tu prends 1m et 1% ça fait 10k. Si tu as une baisses de 20% ça te fait 1.25% du capital. Au niveau du dividende tu n’as pas de diminution du capital, juste de la rente potentiellement.

Je ne comprends toujours pas.
 
Prends une action A qui verse un dividende de 5% et qui a perdu 20%.
Prends une action B qui ne verse pas de dividende et qui a perdu 15%, et dont tu vends 5% pour avoir l'équivalent de ton dividende.
Dans les deux cas, à la fin de l'année, tu as 5 en cash et 80 en actions.
 
Effectivement c'est possible que certaines années, l'action A ait une perf meilleure (en retranchant le dividende) que l'action B, mais parfois ce sera l'inverse, et rien n'indique qu'à long terme l'une battera l'autre, sinon on aurait une opportunité d'arbitrage évidente.

 
Bah si. Chaque versement du dividende fait diminuer la valeur de l'entreprise (et donc la valeur de tes actions).

Bien sûr. Mon cas c’est de dire que tu gardes le même montant de vente chaque année/ même hausse. Dans ce cas tu perds d’avantage contrairement au dividendes ou tu touches toujours en fonction du rendement donc ça varie chaque année.

Oui. Mais il faut suivre le rendement et les variations du marché. Si tu ne le fais pas cela impact d’avantage ton capital.

 
Bah si. Chaque versement du dividende fait diminuer la valeur de l'entreprise (et donc la valeur de tes actions).

C'est juste réaliste...
Mon ex femme ayant eu une attitude où elle préfèrait se saboter financièrement que de chercher la moindre conciliation, elle a fait trainer le divorce 7 ans (ce qui lui a coûté très cher vu que la juge avait mis des mesures financièrement pénalisantes dans ce cas... ).
Et pour m'extirper d'une procédure d'appel qui risquait de prendre encore une éternité, j'ai accepté qu'elle reste dans le bien commun temporairement, moyennant €€, avec une convention d'indivision (que j'ai blindée de clauses kivonbien ). Et là elle réalise que son entêtement à ne pas vouloir le quitter la met sur la paille (c'est trop grand et donc trop cher pour elle) et elle me parle de mettre en vente avant la fin de la convention.
Donc soit elle a enfin vu la réalité en face et je vais récupérer ma part dans quelques mois soit elle me fait juste un coup dont elle a l'habitude et je ne reviendrai ici que dans quelques années...

J'ai fait un gros emprunt pour ma RP en incluant dans mes revenus la redevance d'occupation qu'elle me verse pour le bien commun ; et si je n'ai plus ces revenus parce que j'ai investi toute ma part de l'appartement sur des actions growth ou autre dispositif "immobilisant", ça impliquerait des sacrifices sur notre vie quotidienne dont je n'ai pas envie...

Du coup vais me fendre d'une brève introduction pour compléter

45 ans, en CDI très stable, ~150k€ bruts annuels pour moi, en couple (je ne donnerai pas de détails sur la nouvelle Mme Abagnale, disons qu'elle a un salaire de cadre lambda à Paris ), 3 enfants.

RP tout juste achetée, endettement ~46% (selon ce qu'on prend en compte comme revenus ou non).

Plus du tout d'épargne résiduelle, on crame tout en travaux/aménagements en ce moment

Quand on sera bien installés, restera normalement ~2k€ mensuels d'épargne potentielle.

Je suis ouvert au risque modéré (ex actions sur du long terme OK, mais pas de spéculatif), Mme pas du tout...

Et effectivement le besoin c'est d'abord du revenu mensuel/annuel. A la base on partait sur du locatif, qui me semblait plus simple/rentable que des ETF à dividende mais je suis ouvert aux bonnes idées.

Et je viens d'apprendre que lors d'un décès après 70 ans avec un PER, il n'y a pas de PS à payer (contrairement à l'AV..). Si décès avant 70 ans je sais pas trop. edit : apparemment c'est aussi exonéré de PS