Reprise du message précédent :
Je ne négligerai pas Icade, Engie, Klepierre qui ne sont pas dans leurs meilleures valorisation en ce moment à cause mais pour du long terme... Je prendrais aussi un peu plus de scpi (de l'immorente, activimo et epargne pierre). Pour info, histoire d'être crédible, j'ai les tous sauf activimmo (mais ça se fera un jour).
 

 
Tu peux loger tes scpi dans une AV. C'est ce que je fais avec Spirica.
 
Pour les dividendes, si tu mets dans un pea, après 5 ans, tu n'auras plus que les prélèvements sociaux à payer (seuls les foncières (icade, klepierre) ne pourront y être logés.)

Je pense que tu n'as pas compris sa demande originel : il cherche des revenus.
En d'autres termes, il cherche à toucher du "cash" immédiatement et non à le "stacker" sur une enveloppe.

Bien évidemment, je connais les enveloppes AV et PEA, et j'ai moi même des SCPI en AV (cf. mon rapport 2022) et quelques actions en dividendes en PEA (cf. mon rapport 2022).

Encore une fois, l'objectif de toucher des dividendes en PEA me parait très beauf : tu t'auto créer une contrainte de momentum à toucher ton dividende et à le réinvestir alors que la boîte qui capitalise un max réemploie le cash non versé à un projet dont le TRI > rendement de dividende mais à un instant T0 tout de suite (alors que toi tu touches ton cash, tu le laisses trainer et tu réinvestis 6 mois plus tard).
Quant à l'AV, tes dividendes (OPCVM / ETFs / Actions) ou loyers (SCPI, SCI, OPCI) seront réinvestis souvent sur le même support UC "cher" ce qui implique souvent de nouveaux frais d'entrée (pour les SCPI/SCI/OPCI surtout) ou à à défaut sur le fonds € qui se fait inflationned.

Pourquoi avoir besoin d'autant en capital garanti à 100% ? As-tu des projets particuliers et un horizon de placement court ?
Si oui, alors l'AV Bourso en F€ Exclusif (100% du montant) répondra à ton besoin, mieux que le livret Bourso+ dans les prochaines années je pense.
 
Si non, horizon long et suffisamment couvert avec tout ce que tu as déjà, alors il vaudrait mieux intégrer plus de risque pour booster le rendement de ton épargne (commencer à 20% si tu veux, et augmenter en fonction de ta psychologie / résilience lors des secousses).

Je fais autant en net avec un appartement qui m'a couté 200k et avec probablement moins de risque (en tous cas moins de vol - trop de concentration en titre vifs ici). Pas hyper convaincu.

Ceci dit, même dans un etf capitalisant tu as un frottement fiscal car l'ETF subit du prélèvement à la source.

L'hypothèse de rendement retenue par Free riders est de 4% si je ne dis pas de bêtise or, il est assez aisé de trouver des actions qui génèrent plus de 6% de dividende dans le SBF 120. Son choix est pertinent mais assez conservateur au final.
Sans réflexion ni gros tri, on pourrait penser également à : COFACE (>10%), SCOR (+/-8%), les autres bancaires (>7% SG et CA), RUBIS (7%), Stellantis (>9%), BOUYGUES (> 6%), PUBLICIS etc.
Et je n'ai pas évoqué les foncières qui par définition ont des rendements sympas...

Compliqué de comparer avec de l'immo, risque d'impayé mais valorisation de l'actif plus défensive, liquidité médiocre vs liquidité quasi parfaite, charge mentale importante vs quasi nulle, financement à crédit vs pur effort d'épargne ou presque. Bref.

Les deux restent des briques quasi indispensables à la construction d'un "beau" patrimoine.

C'est juste réaliste...
Mon ex femme ayant eu une attitude où elle préfèrait se saboter financièrement que de chercher la moindre conciliation, elle a fait trainer le divorce 7 ans (ce qui lui a coûté très cher vu que la juge avait mis des mesures financièrement pénalisantes dans ce cas...   ).
Et pour m'extirper d'une procédure d'appel qui risquait de prendre encore une éternité, j'ai accepté qu'elle reste dans le bien commun temporairement, moyennant €€, avec une convention d'indivision (que j'ai blindée de clauses kivonbien ). Et là elle réalise que son entêtement à ne pas vouloir le quitter la met sur la paille (c'est trop grand et donc trop cher pour elle) et elle me parle de mettre en vente avant la fin de la convention.
Donc soit elle a enfin vu la réalité en face et je vais récupérer ma part dans quelques mois   soit elle me fait juste un coup dont elle a l'habitude et je ne reviendrai ici que dans quelques années...

J'ai fait un gros emprunt pour ma RP en incluant dans mes revenus la redevance d'occupation qu'elle me verse pour le bien commun ; et si je n'ai plus ces revenus parce que j'ai investi toute ma part de l'appartement sur des actions growth ou autre dispositif "immobilisant", ça impliquerait des sacrifices sur notre vie quotidienne dont je n'ai pas envie...

Du coup vais me fendre d'une brève introduction pour compléter  

45 ans, en CDI très stable, ~150k€ bruts annuels pour moi, en couple (je ne donnerai pas de détails sur la nouvelle Mme Abagnale, disons qu'elle a un salaire de cadre lambda à Paris ), 3 enfants.

RP tout juste achetée, endettement ~46% (selon ce qu'on prend en compte comme revenus ou non).

Plus du tout d'épargne résiduelle, on crame tout en travaux/aménagements en ce moment  

Quand on sera bien installés, restera normalement ~2k€ mensuels d'épargne potentielle.

Je suis ouvert au risque modéré (ex actions sur du long terme OK, mais pas de spéculatif), Mme pas du tout...

Et effectivement le besoin c'est d'abord du revenu mensuel/annuel. A la base on partait sur du locatif, qui me semblait plus simple/rentable que des ETF à dividende mais je suis ouvert aux bonnes idées.

Effectivement des actions en vif pour du 4%, Mme n'en verrait pas l'intérêt du tout.
Pour le moment, je pense à une répartition du type 300k€ en locatif (en commun avec madame, je lui dois beaucoup de €€ ) + 100k€ sur des actifs plus liquides (épargne de précaution et actions de rendement, si effectivement on peut atteindre des rendements intéressants).

300k en locatif qui rapporterait combien ?  

 
3 T2 de 50m2 à 2k m2 ds le nord facilement accessible gare du nord. Tu loues ça 500e HT chaque en meublé. 800e de TF par T2 et 25e de charges proprio par T2. ~90% de taux d'occupation. 1500e par an de petits travaux et honoraires d'agence. Ca fait à peu près 12k net post tax. Ca fait 3.4% de rendement net en rajoutant au dénominateur FDN et petits travaux+ameublement.
C'est pas ouf mais c'est indexé sur l"inflation.

Pour avoir des revenus, tu peux très bien investir sur un ETF capitalisant et vendre tous les x mois ce dont tu as besoin.
Au moins tu maitrises ton cash flow, contrairement à une approche par dividendes.

Une année comme 2022 par contre les revenus c'est pas folichon...  

 
 
Punaise 7 ans    
Il me semblait bien que je te vois parler de ton ex qui te pourrit la vie depuis quasi mes débuts sur HFR    
 
 
Le locatif plus rentable que les ETF ?
Seulement si tu gères à fond tout toi-même et que tu es très bon pour dénicher une pépite (X00 h de recherche sauf si tu as de la chance ou un réseau d'AI / notaires).
 
Plus simple ?
Non impossible, acheter un ETF c'est 2 clics. Même des SCPI ça prend plus de temps, alors du locatif en dur...
 

Les performances passées... blablabla...

Comment ça ?
 
Oui, le marché a baissé et peut être que les actions/ETFs à dividendes ont surperformé les autres en 2022 (j'ai pas vérifié) mais en quoi ça invalide ce que je dis ?  
A long terme, je ne vois pas pourquoi les actions/ETFs à dividendes surperformeraient, il me semble d'ailleurs que c'est l'inverse car elles excluent les entreprises innovantes/en croissance.
 
Je dis simplement qu'au lieu d'acheter des actions/ETFs qui croissent de 2% et versent 5% de div par an, tu peux très bien prendre des actions/ETFs qui croissent de 7% par an et en vendre 5% chaque année.

C'est avec des raisonnements comme ça que j'ai acheté de l'URW.

Gare au biais dividende!

Tu dis "pas ouf", je dis "ultra merdique".

Si tu vends des parts, ça fait des revenus.
Un bien immo locatif qui perd de valeur continue de distribuer des loyers, bah là c'est pareil.

Mais pas psychologiquement  

A ce niveau de rendement, autant prendre des SCPI et s'éviter des AR dans le nord pour changer des siphons et choisir les locataires non ?
 
Qu'est ce qui te pousse vers l'immo locatif sur ces rendements ?

 
+1
 
Je veux bien gérer de l'immo en dur si j'ai au moins 2 pts de rendement net en plus par rapport aux SCPI.
 
Si c'est équivalent ça n'en vaut pas la peine, le temps et le stress ont une valeur.

 
Je ne sais pas si la question m'est adressée. Mais je ne fais pas d'immo locatif de ce genre.
 
Les raisons que je vois toutefois:
- pas d'impôts sur les revenus alors qu'il y en a bcp en SCPI
- Rendement sur l'equity (dsl nico pour le franglais) plus important que le rendement sur l'actif donné si t'as emprunté à bon taux. Plus facile et moins cher d'emprunter que sur des SCPI
- tu peux avoir une conviction plus importante sur l'appréciation du K que dans le cas des SCPI (ou pas)
- c est rassurant de détenir des actifs physiques. Si t'as un problème dans la vie, au pire tu peux donner préavis au locataire et venir habiter dedans.  
- tu es en contrôle sur tout : choix des locataires, gestion du bien, vente des biens. TU ne te rajoutes pas le risque inhérent à la société gérant la SCPI (faillite, mauvaise gestion, fraude, etc.)
 
yen a sûrement d'autres
 
edit: en effet, sur le sujet de l'appréciation du K, un point important est qu'il n'est pas déconnant d'avoir une conviction bcp plus bullish sur l'immo résidentiel que sur l'immo bureaux/commerces

Bingo clichés immo c'est du solide, mes félicitations  

A ces montants tu peux t'acheter un parking en complément des scpi pour faire baisser la note fiscale

Halfup dans 3...2...1...

 
Je suis d'accord sur tes points, encore que sur la partie d'imposition si SCPI logée en AV, tu peux déjà pas mal optimiser. C'est une question de rapport temps à allouer/risque pour arbitrer entre locatif vs SCPI. Personnellement, j'estime que le temps nécessaire à la gestion du bien doit se traduire par un premium par rapport aux SCPI. Cela implique effectivement que je suis prêt à supporter le risque à la société de gestion qui manage la SCPI.  
 
In fine, la SCPI t'apporte aussi une diversification géographique que l'on a pas avec un appartement loué.  
 
A titre personnel, je loue mon ancienne RP en province, j'ai déjà eu plusieurs dégâts des eaux à gérer, pour un rendement brut de 6.3%. Ca fait pas mal d'effort pour un rendement que m'aurait offert Corum XL cette année si je ne m'abuse ? Honnêtement ca me fait réfléchir, mais j'ai probablement joué de malchance également.

Il faudrait faire rentrer ca dans la tete de tous ces mecs qui t'expliquent qu'ils ont un cash flow positif (génial !) en gérant 83 lots dans le Nord pour un revenu total mensuel de 4k

 
Quid de la fiscalité ? Pour qqun qui a un TMI de 40 ou 45%, ça change tout...

 
Tu veux dire ceux que nous entendons régulièrement dans les podcasts type FIRE    
 

 
Pour mon appart ? Je loue en LMNP, sinon je l'aurais même pas gardé.

Corum XL c'est de la fiscalité étrangère bien plus faible.

Et en cas de coup dur tu fais comment pour dormir dans ta SCPI?

Tu crois qu'en cas de coup dur, tu vas pouvoir dégager ton locataire du jour au lendemain et arriver avec ton duvet ?  

 
Justement, les revenus fonciers sont traditionnellement très taxés en France : Imposition au barème + Prélèvement sociaux + Taxe foncière. Triple enculade.
 
Un ETF en PEA : il te reste uniquement les PS.
Un ETF en CTO : imposé uniquement en flattax.
Un ETF en AV : il te reste uniquement les PS si tu optimises les abattement.
SCPI en AV ? Idem.

 
Tu viserais quoi du coup, 5% scpi , et 7% net net pour de l'immo en direct ?

Entre le taux de crédit supérieur pour les SCPI et la fiscalité très douce du LMNP, si les deux rapportent 5%, le TRI doit pas être loin des 2% d'écart.

Net d'impots et frais, 1% de moins et t'es bon : 4% SCPI, 6% en direct, sinon tu es obligé de taper dans des lots/SCPI de très mauvaise qualité en général.

Il y a toujours un écart ? Les emprunts normaux étant déjà au taux d'usure, que font-ils pour les prêts SCPI ?

 
J’ai pas parlé de faire all in.
 
Et dans l’immobilier en DUR en cas de coup DUR tu n’as plus rien ou ton locataire squatte et tu as juste le droit t’attendre des années.

Perso dans l’immobilier en DUR, je vois aussi les rendements qui varient considérablement.
 
D'un coté il y a le boomer riche qui achète un bien neuf de qualité, et met des gens dedans via une agence. J'ai calculé avec le prix d'achat, la location (hors charges), et les frais d'achat et d'agence pour quelques projet neuf à coté de chez moi, et à coup sur ils ont un rendement moyen, comparable à une SCI.
 
Les gens qui se font de l’argent, c'est ceux qui reprennent tout un immeuble pourri et s'arrangent pour le louer en faisant le moins de travaux possibles. La il y a en effet moyen de se faire de l'argent, mais c'est de la gestion. Rendre le truc présentable, gèrer le turn-over vu que tu le loue au dessus du prix du marché, choisir les locataire, on est loin de la gestion passive.

 
Tanguy faisait de l'humour.
 
On voit bien que vous êtes des bourgeois ici