Après c'est toujours le petit jeu d'en dire un peu mais pas trop, pour éveiller la curiosité et susciter l'attention.  
Je crois que les anglos saxons nomment ceci assez vulgairement les "attention whore". Je ne sais pas si il y a un équivalent en bon français non vulgaire.

Est ce qu’on peut demander conseils ici pour des montages financiers en vu d’achat immobilier via une société excédentaire ou c’est HS ?

C'est pas HS mais pas sûr qu'on puisse y répondre.
Demande toujours et tu verras  

33 Pour être exact. un peu moins de 58 à deux.

 
Bon alors voilà ma situation :
Associé co-gerant d’une SARL qui me paie un beau salaire et génère de bons profits annuels.  
Niveau perso je suis malade, et donc je paie de grosses surprimes pour mes prêts immobiliers  
 
Je souhaite avec mon associé (pas de ma famille), acheter des biens à mettre en location (appartements), en utilisant la trésorerie de notre entreprise. On peut financer 300k€ cash de suite, mais pas sûr que ce soit le plus intéressant de ne pas recourir au crédit.  
 
Quel serait le meilleur montage, sachant que notre banquier nous a prévenu qu’avec une simple holding + SCI on serait embêtés rapidement avec l’endettement perso qui sera pris en compte ?
 
Édit : j’ai la trentaine basse pour info

désolé, c'était un hommage à notre frère LookooM  
 
Ton intervention à nuancer avec :
- Le profil et passé "douteux" des dirigeants
- Les risques de liquidité et de transparence de la société de gestion
- Les frais très élevés ( 12% de frais d'entrée, 13% de frais de gestion p a chez CorumXL)  
- Corum a écopé d'une amende de 600k€ de l'AMF pour une série de manquements dont certains, à mon sens, très graves : informations trompeuses sur les frais prélevés, performances trompeuses et infractions aux articles L533-12 et L533-22-2-1  
 
Tu devais lire la procédure n° 2020-08 du 29 avril 2021 pour nuancer tes documents promotionnelles en papiers glacés et les mots doux de la nouvelle année  

 
Vous ne pourrez, a priori, pas contourner HCSF.
Les banques se faisaient gruger en 2021, en 2022 non.
Achat cash d'immo : intérêt très limité voir nul.
Utiliser la trésorerie de l'entreprise pour acheter de l'immo. c'est à la limite de l'ABS car cela m'étonnerait que cela soi dans les Statuts (sauf bien sûr si votre SARL est patrimoniale et créée pour l'occasion).

Comment ça  

 
tu peux détailler stp, je n'ai pas compris, même en cherchant sur Google

https://www.amf-france.org/sites/de [...] cation.pdf

 
Bon alors voilà ma situation :
Associé co-gerant d’une SARL qui me paie un beau salaire et génère de bons profits annuels.  
Niveau perso je suis malade, et donc je paie de grosses surprimes pour mes prêts immobiliers  
 
Je souhaite avec mon associé (pas de ma famille), acheter des biens à mettre en location (appartements), en utilisant la trésorerie de notre entreprise. On peut financer 300k€ cash de suite, mais pas sûr que ce soit le plus intéressant de ne pas recourir au crédit.  
 
Quel serait le meilleur montage, sachant que notre banquier nous a prévenu qu’avec une simple holding + SCI on serait embêtés rapidement avec l’endettement perso qui sera pris en compte ?
 
Édit : j’ai la trentaine basse pour info

 
Vous ne pourrez, a priori, pas contourner HCSF.
Les banques se faisaient gruger en 2021, en 2022 non.
Achat cash d'immo : intérêt très limité voir nul.
Utiliser la trésorerie de l'entreprise pour acheter de l'immo. c'est à la limite de l'ABS car cela m'étonnerait que cela soi dans les Statuts (sauf bien sûr si votre SARL est patrimoniale et créée pour l'occasion).

cf résolutions de l'AG dans le dernier rapport annuel d'Origin.

 
T'as un lien? Sur le site de Corum Origin, le document n'est pas encore dispo. Ils ont seulement mis le T4 2022

C'est quoi ce graphique dégueulasse pour expliquer un truc aussi simple ?

C'est quoi ce graphique dégueulasse pour expliquer un truc aussi simple ?

Et à Élie Semoun

 
Quelques remarques complémentaires à celles du bro Halfsup :  
 
- Pour faire ce type d'immo dans la société, il faut que ce soit dans les statuts => Soit prévoir de les changer, soit de créer une SCI dédiée filiale de ta SARL (et 1 action détenue par toi/ton associé car une SCi doit avoir au moins 2 actionnaires)
 
- Aucun intérêt de faire de l'immo cash.
 
- Possibilité d'emprunter pour la société, surtout si la SARL dégage du cash. Ce sera un prêt pro => un peu plus cher mais pas de critère HCSF. Par contre, ils vont demander quand même une assurance sur les gérants de la SARL, et tu vas retomber sur tes pb de santé (au moins à 50%, si l'assurance est sur 2 têtes)
 
- faire de l'immo, ca prend du temps, il ne faut pas l'oublier.
 
- Si je devais investir sous cette forme, je réfléchirai au type de bien et à la cible de location. => Rechercher des bien à rénover et des locataires pro (type bail pour cadre à mobilité pris en charge par l'entreprise). Parce que dans ce cas, tu assujettis ta SCI IS à la TVA => Tu récupères la TVA sur les travaux, et les loyers eux aussi soumis à TVA n'impactent pas ton locataire pro. Au bout de 20 ans (à peu près à la moitié du crédit), ta SCI revends (à perte, c'est une distribution déguisée) le bien à une nouvelle SCI IR (non assujettie TVA).
 
Dans tous les cas, le projet ne se monte pas sans connaissances que tu n'as pas l'air de maitriser.
 
sujet complémentaire. Pardon pour le manque de tact, mais si tu paies de grosses surprimes assurance, c'est que ces assurances estiment qu'il y a un risque que tu ne survives pas à la durée du crédit. => Soit elles se trompent et ta maladie est pénible mais pas "dangereuse", et il faut voir d'autres assureurs, soit ils sont en partie dans le vrai, et il ne faut peut-être pas se prendre la tête avec des projets immo qui nécessitent 20 ans pour être rentabilisés de non liquidité.

Ce n'est pas de moi.    
 
Sinon ça serait mieux fait en effet.  

Merci pour vos réponses. On fait un point avec notre Expert Comptable mais j'ai l'impression qu'ils prennent le sujet un peu par dessus la jambe.  
 
Pour la dernière partie du message, oui je sais que je ne vais pas faire de vieux os et qu'un crédit sur 25 ans je n'en verrais probablement pas la fin. Je réfléchis actuellement plus à créer un patrimoine pour ma femme et mon fils, que pour en profiter moi    

Merci pour vos réponses. On fait un point avec notre Expert Comptable mais j'ai l'impression qu'ils prennent le sujet un peu par dessus la jambe.  
 
Pour la dernière partie du message, oui je sais que je ne vais pas faire de vieux os et qu'un crédit sur 25 ans je n'en verrais probablement pas la fin. Je réfléchis actuellement plus à créer un patrimoine pour ma femme et mon fils, que pour en profiter moi    

Bonjour à tous    
J'ai pensé à ces 3 solutions :
 
1) All in d'un seul coup, en partant du principe que sur le très long terme cela n'a pas d'importance.
2) Verser 10K par mois pendant 6 mois, en plus de mes 1K par mois issus de mes revenus mensuels.
3) Verser 4-5K par mois issus des dividendes pendant 12 mois, en plus de mes 1K par mois issus de mes revenus mensuels.

Bonjour à tous

J'ai une question à la marge épargne/prévoyance.

J'aide une personne à fermer ses différents produits à La Banque Postale et je suis tombé sur deux produits : une assurance-vie et une assurance-décès. Pour l'assurance-vie, le sujet est déjà réglé puisqu'elle a déjà un contrat Boursorama : ce sera donc un rachat total du contrat, avec versement du solde vers le contrat Boursorama. Reste l'assurance-décès, c'est aussi un non-sujet puisque le contrat sera arreté (et donc les sommes déjà versées probabalement perdues).

J'en viens donc au coeur du sujet : pour la transmission, l'assurance-vie est un bel outil et il n'y a pas de limite de montants/contrats. Par contre, pour la prévoyance, à quoi peut servir une assurance-décès réellement ? Si l'on est en cours d'acquisition immobilière via un crédit, l'assurance peut permettre de gérer l'aspect logement et une assurance-vie peut également apporter une certaine somme d'argent aux personnes survivantes désignées (dans un délai parfois incertains cela dit).

Autre point : pour des problématiques de prévoyance, voyez-vous d'autres outils ?

/Réflexion du vendredi

Bonjour à tous
 
J'ai une question à la marge épargne/prévoyance.
 
J'aide une personne à fermer ses différents produits à La Banque Postale et je suis tombé sur deux produits : une assurance-vie et une assurance-décès. Pour l'assurance-vie, le sujet est déjà réglé puisqu'elle a déjà un contrat Boursorama : ce sera donc un rachat total du contrat, avec versement du solde vers le contrat Boursorama. Reste l'assurance-décès, c'est aussi un non-sujet puisque le contrat sera arreté (et donc les sommes déjà versées probabalement perdues).
 
J'en viens donc au coeur du sujet : pour la transmission, l'assurance-vie est un bel outil et il n'y a pas de limite de montants/contrats. Par contre, pour la prévoyance, à quoi peut servir une assurance-décès réellement ? Si l'on est en cours d'acquisition immobilière via un crédit, l'assurance peut permettre de gérer l'aspect logement et une assurance-vie peut également apporter une certaine somme d'argent aux personnes survivantes désignées (dans un délai parfois incertains cela dit).
 
Autre point : pour des problématiques de prévoyance, voyez-vous d'autres outils ?
 
/Réflexion du vendredi

Bonjour à tous
 
J'ai une question à la marge épargne/prévoyance.
 
J'aide une personne à fermer ses différents produits à La Banque Postale et je suis tombé sur deux produits : une assurance-vie et une assurance-décès. Pour l'assurance-vie, le sujet est déjà réglé puisqu'elle a déjà un contrat Boursorama : ce sera donc un rachat total du contrat, avec versement du solde vers le contrat Boursorama. Reste l'assurance-décès, c'est aussi un non-sujet puisque le contrat sera arreté (et donc les sommes déjà versées probabalement perdues).
 
J'en viens donc au coeur du sujet : pour la transmission, l'assurance-vie est un bel outil et il n'y a pas de limite de montants/contrats. Par contre, pour la prévoyance, à quoi peut servir une assurance-décès réellement ? Si l'on est en cours d'acquisition immobilière via un crédit, l'assurance peut permettre de gérer l'aspect logement et une assurance-vie peut également apporter une certaine somme d'argent aux personnes survivantes désignées (dans un délai parfois incertains cela dit).
 
Autre point : pour des problématiques de prévoyance, voyez-vous d'autres outils ?
 
/Réflexion du vendredi

tu peux détailler stp, je n'ai pas compris, même en cherchant sur Google

. L’examen des notes d’information des SCPI Corum permet de constater que leurs souscripteurs supportaient, outre les frais de souscription, de nombreux autres frais ou commissions tels que des commissions de gestion prélevées sur les produits locatifs encaissés par les SCPI Corum, des commissions d’arbitrage prélevées sur le montant des plus-values réalisées à l’occasion de cessions d’actifs, des commissions de suivi de travaux et des frais divers liés, par exemple, à l’acquisition des actifs immobiliers, à la réalisation de travaux et au paiement des assurances, impôts et taxes. Les rapports annuels 2018 des fonds Corum Origin et Corum XL révèlent ainsi que les souscripteurs de ces fonds ont supporté en 2018, outre les frais de souscription, des charges équivalentes, respectivement, à 21,22 % et 24,4 % des revenus générés par leur investissement.
 

Franchement quand c’est bien fait c’est presque beau l’escroquerie  

Et les acheteurs qui en reprennent grâce à la belle carte de vœux en papier glacé signée par la stagiaire en M1 gestion de patrimoine…

 
T'as un lien? Sur le site de Corum Origin, le document n'est pas encore dispo. Ils ont seulement mis le T4 2022

Cela comprend toutes les charges hein, pas juste les frais Corum. Rappelle moi de combien est l'abattement forfaitaire en micro-foncier ? Les commissions de gestion des SCPI, un produit immo totalement délégué, sont faibles par rapport à la concurrence, ce qui est excessif c'est la commission de souscription.  
 
Et pour que ça soit clair pour tout le monde, ces charges sont indiquées dans les documents réglementaires librement accessibles à tous, l'AMF n'a pas "dévoilé" des frais "inconnus" jusqu'alors.

 
 

Oui. Cependant les documents marketing sont généralement plus lu que dans les documents réglementaires par la majorité des gens.

Bonjour à tous

Je vais recevoir sous peu une coquette somme d'argent issue de mon entreprise (un peu moins 100K net de dividendes après flat-tax)

Cette somme correspond à peu ou prou 3 fois mon épargne totale actuelle me permettant de rentrer dans le club 100K

Je vais également commencer à me verser un salaire un plus convenable me permettant d'épargner entre 1k5 à 2k€ / mois, et j'aimerais mettre environ 1K par mois dans ma stratégie lazy sur PEA
Ma question porte donc sur la partie dividendes, j'aimerais en placer 50 à 60k sur mon PEA avec ma petite ligne ETF Monde (le reste remplira mes livrets et le complément ira sur Fonds €)

J'ai pensé à ces 3 solutions :

1) All in d'un seul coup, en partant du principe que sur le très long terme cela n'a pas d'importance.
2) Verser 10K par mois pendant 6 mois, en plus de mes 1K par mois issus de mes revenus mensuels.
3) Verser 4-5K par mois issus des dividendes pendant 12 mois, en plus de mes 1K par mois issus de mes revenus mensuels.

J'étais parti sur la solution 2), qui permet à la fois de ne pas avoir trop d'argent qui dort et de lisser une partie de l'investissement, mais je suis preneur d'avis avant de me décider

Merci !

 
Y'a pas de "bonne" solution.
 
La solution 2 est une solution médiane que je ferais personnellement.
 
D'un point de vue purement statistique, la solution 1 est la meilleure (mais tu te boufferas les couilles si y'a un krach juste après le all-in avec d'énormes regrêts).
La solution 3, tu te boufferas aussi les couilles (mais un peu moins) si la bourse explose à la hausse dans l'année.
 
Donc la solution 2 est ok selon moi.

Salut Dissou    
 
Bravo !    
 
Je vote pour la solution 2.
La 1 serait trop ballzy.
La dernière ce serait si tu n'es pas très confiant d'un point de vue pro sur ton année 2023.

Je pense de plus en plus à fermer mon AV gestion pilotée chez Boursorama pour transférer l'argent sur mon PEA...
Problème : l'AV a été ouverte il y a 2 ans seulement.

Bonjour à tous

J'ai une question à la marge épargne/prévoyance.

J'aide une personne à fermer ses différents produits à La Banque Postale et je suis tombé sur deux produits : une assurance-vie et une assurance-décès. Pour l'assurance-vie, le sujet est déjà réglé puisqu'elle a déjà un contrat Boursorama : ce sera donc un rachat total du contrat, avec versement du solde vers le contrat Boursorama. Reste l'assurance-décès, c'est aussi un non-sujet puisque le contrat sera arreté (et donc les sommes déjà versées probabalement perdues).

J'en viens donc au coeur du sujet : pour la transmission, l'assurance-vie est un bel outil et il n'y a pas de limite de montants/contrats. Par contre, pour la prévoyance, à quoi peut servir une assurance-décès réellement ? Si l'on est en cours d'acquisition immobilière via un crédit, l'assurance peut permettre de gérer l'aspect logement et une assurance-vie peut également apporter une certaine somme d'argent aux personnes survivantes désignées (dans un délai parfois incertains cela dit).

Autre point : pour des problématiques de prévoyance, voyez-vous d'autres outils ?

/Réflexion du vendredi

Je pense de plus en plus à fermer mon AV gestion pilotée chez Boursorama pour transférer l'argent sur mon PEA...
Problème : l'AV a été ouverte il y a 2 ans seulement.

Pourquoi ne pas la passer en GL tout simplement ? Deja 2 ans de fait !

Je pense de plus en plus à fermer mon AV gestion pilotée chez Boursorama pour transférer l'argent sur mon PEA...
Problème : l'AV a été ouverte il y a 2 ans seulement.

Bonjour à tous    
 
Je vais recevoir sous peu une coquette somme d'argent issue de mon entreprise (un peu moins 100K net de dividendes après flat-tax)
 
Cette somme correspond à peu ou prou 3 fois mon épargne totale actuelle me permettant de rentrer dans le club 100K
 
Je vais également commencer à me verser un salaire un plus convenable me permettant d'épargner entre 1k5 à 2k€ / mois, et j'aimerais mettre environ 1K par mois dans ma stratégie lazy sur PEA
Ma question porte donc sur la partie dividendes, j'aimerais en placer 50 à 60k sur mon PEA avec ma petite ligne ETF Monde (le reste remplira mes livrets et le complément ira sur Fonds €)
 
J'ai pensé à ces 3 solutions :
 
1) All in d'un seul coup, en partant du principe que sur le très long terme cela n'a pas d'importance.
2) Verser 10K par mois pendant 6 mois, en plus de mes 1K par mois issus de mes revenus mensuels.
3) Verser 4-5K par mois issus des dividendes pendant 12 mois, en plus de mes 1K par mois issus de mes revenus mensuels.
 
J'étais parti sur la solution 2), qui permet à la fois de ne pas avoir trop d'argent qui dort et de lisser une partie de l'investissement, mais je suis preneur d'avis avant de me décider
 
Merci !