Reprise du message précédent :

oui, c'est ce que je disais hier: environ 6,5% mais que cela dépendait des SCPI en donnant un autre exemple.
On peut jouer sur les virgules, mais globalement pour les SCPI à capital fixe (important!), c'est environ 6,5% sur la base de la VL.

Pas de soucis.
Ça m'aurait bien arrangé que ce soit toujours le cas...
En tant que non-résident, quels sont les placements "à faire"?
AV française ou Luxembourgeoise ?

D'ailleurs Spirit propose aussi des SCI. Je ne trouve pas le rendement.
Quelle différence avec une SCPI?

C'est le cas tant que t'es pas résident fiscal français.

 
Quels frais de sortie ? Et quelle liquidité exactement ?
Le rendement n'a rien de garanti, pas plus que le capital d'ailleurs.
Si le fameux krach immo tant attendu pointe le bout de son nez dans les années à venir, on reparlera de la valorisation de tes parts.
 
Bref, SCPI (comme tout immo) sans crédit, bof.

La liquidité est assurée par l'assureur, contrairement à un achat en direct.
 
Le risque est porté pendant environ 2 années, pour amortir les frais. Ensuite, c'est comme tout placement.

 
- Non, pas de frais lors du désinvestissement. Traditionnellement, les SCPI achetées en direct, tu payes leurs frais à la revente (autour de 9,5-11%). Là c'est fait en amont.
 
-Les revalorisations sont immédiatement appliquées sur ton espace Linxea, donc tu vois petit à petit les moins value fondre.
 
- Pour Linxea spirit, es-tu sur qu'on peut reverser sur le fonds euros ? Je n'ai pas eu l'info, et ça m'intéresse, tu te doutes ! Même si réinvestir direct en SCPI "force" à optimiser le rendement, à terme.
 
PRECISION importante : Comme pour le fonds euros allocation long terme, tu es tenu de conserver tes parts au moins trois ans. Sinon, tu payes 3% de pénalité. Mais si tu les prends en même temps que EALT, au moins tu bloques tout ensemble 3 ans.

 
Oui, du coup il faut penser à 15/20 ans pour que la strategie SCPI soit payante.
 
J'ai épuise un conseiller d'un site spécialisé en SCPI, à faire tous les calculs, les refaire, les faire pour lui aussi.
Il a confirmé ce qu'il n'avouait pas : à long terme, posséder des SCPI en direct rapporte MOINS qu'en AV. Malgré les frais de gestion. ET OUI. Et là, je parle d'une imposition à 14%. Si c'est plus, en AV c'est encore encore plus fort.
 
Bref, 5% sur 20 ans, au moins.
 
Et sans compter aucune revalorisation, ce qui est quand même un scénario ultra improbable : sur mes 6 lignes, TOUTES ont été revalorisées cette année, 4 avant que j'achète (dommage), 2 après (bingo !). La valeur des parts semble prête à monter encore un peu. Et même si c'est au final de 6% sur 10 ans, ce qui serait pas très élevé pour de l'immobilier pro, et bien ça compense les frais d'entrée!

 
- PAs de frais de sortie.
 
- Rendement non garanti, mais pour les fonds euros non plus. Et face au livret A, garanti à 0,75%...
 
- Capital non garanti. C'est bien une approche d'unité de compte. Mais avant que l'immobilier tende vers 0... On parle d'immo d'entreprise, de bureaux, de commerces, de cliniques et autres usines. Un immobilier qui n'a pas la même approche que le locatif classique : contrats long terme, droits au bail permettant de verrouiller un locataire.
Et la valeur des parts n'a d'intérêt que le jour où tu vends. Si tu pars sur 10 ans, aucun intérêt de regarder tous les mois. Ce serait comme scruter un tracker tous les jours... Epuisant, alors que ces virages ne te concernent pas directement.
 
Mais tu as raison, il y a un risque. C'est une stratégie différente de la bourse, des placements financiers.

Bonjour,
 
Je vais ouvrir une AV Linxea avenir et comme on doit placer 25% en UC, connaissez vous des fonds au profil très très peu risqué comme les fonds EUR (sans garantie en capital bien sûr)?
 
Merci

Un bémol tout de même : les loyers des murs de boutiques sont en baisse.  
 
A cause de la crise + l'effet commerce sur Internet (les gens vont moins en boutique) + le fait qu'on a trop construit de galeries commerciales (beaucoup ne trouvent pas la fréquentation promise) + les centres villes qui se vident de leurs commerces.  
 
Ça se ressent sur le rendement de ma Scpi en murs de boutiques. En baisse depuis mon achat. Passé de 5,8% à 4,6%.

 
 
C'est quoi alors les valeurs de retrait ?
Car il y a aussi les valeurs de retrait : de 88% (Patrimo croissance) à 94% (Elysée Pierre).

La valeur de retrait correspond à la valorisation de la SCPI à laquelle on soustrait les frais de sortie au sein de la SCPI. C'est la valeur affichée dans la valorisation de l'UC.
Ce que j'appelle frais de désinvestissement, c'est côté AV, à l'instar des frais d'arbitrage. Ils sont d'environ 6 au moment de l'investissement. Pour le désinvestissement, a priori, zéro, mais cela mérite d'être vérifié dans les petites lignes

Sur les centres qui se vident des commerces, je ne suis pas d'accord: au contraire, les gros cherchent à se relocaliser dans les centres, comme les carrefour market et autres casino.  
Pour autant, l'augmentation des taux, sauf grosse croissance, devrait amener à une diminution mécanique de la valorisation des parts.  
Concernant le rendement, je n'ai pas d'avis. J'ai du mal à imaginer des loyers en baisse. Il faut aussi distinguer bureaux et murs de commerce. Je mise plus sur les bureaux a priori.

J'y connais pas grand chose, il y a quoi comme bonne UC chez boursorama vie ?

En région parisienne par exemple, j'ai vu plusieurs reportages là dessus. Il y a eu pleins de nouveaux centres commerciaux construits. Notamment des gigantesques dans le nord de Paris. Le public ne peut pas aller dans tous. D'où une fréquentation pas terrible.  
 
Dans le 92 il y a par exemple le centre commercial de la Vache noire. Pas rentable car fréquentation pas au rendez-vous. Faut dire que le parking gratuit est limité à 2 heures.  
 
A Poitiers, un centre commercial a été fait en centre ville il y a une dizaine d'années. Catastrophe. Beaucoup de boutiques fermées. Même la FNAC envisage de fermer.

il me semble que carrefour et casino gèrent leurs fonciers avec des boites dédiées , je les voit mal être locataire de SCPI par contre la halle aux chaussures ...

tu n'es pas obligé
 
FR0010097667

quel secteur, classe d'actifs?
 
les 5*
 
Libellé Dernier Var. Var. 1 an Risque Morningstar
DWS Aktien Strategie Deutschland 320,30 EUR 1.98% +22.65%  
6  
Allianz Actions Aéquitas R A/I 219,66 EUR -0.12% +16.87%  
6  
Mandarine Opportunités R 954,77 EUR -0.03% +14.01%  
6  
CPR Silver Age P A/I 1 972,15 EUR 0.37% +13.99%  
5  
Moneta Multi Caps C 214,89 EUR -0.01% +13.00%  
6  
DNCA Value Europe C 231,03 EUR 0.13% +12.80%  
5  
HSBC Actions Patrimoine C 665,10 EUR 0.08% +12.45%  
6  
BGF European Value A2 Euro 64,07 EUR 1.78% +11.19%  
6  
Renaissance Europe C 122,29 EUR 0.25% +11.14%  
5  
R Club C EUR 149,34 EUR -0.08% +5.73%  
6  
R Allocation Modérée C 43,09 EUR 0.02% +3.66%  
4  
Eurose C 357,83 EUR -0.01% +3.20%  
3  
EdR Emerging Bonds C 122,17 EUR -0.81% -0.16%  
4  
Magellan C 18,40 EUR 0.22% -4.56%  
6

 
Tout dépend du risque désiré.

Merci pour vos réponses, je dirais risque modère ou élevé avec bon rendement.
La CPR Silver Age P A/I c'est bien ? ça revient souvent ici je pense... ou je peux faire mieux.

Moneta Multi Caps fait partie des classiques du topic.  
 
Silver Age c'est la nouvelle étoile montante.  

Selon moi c'est top mais je ne sais pas si c'est 2 % de droit d'entrée ou 0 % sur l'AV de chez boursorama https://www.boursorama.com/bourse/o [...] =MP-636234

Je sais pas non plus, je découvre encore boursorama et les assurances vie, je compte coupler avec fortunéo à l'avenir

 
 
6 SCPI différentes ?
Toutes chez Linxea Spirit ?
Tu as pris lesquelles ?

 
 
Merci je vais regarder les actifs de ce style.

Oui, il y en a même une quinzaine au total.
 
Attention, il faut oublier tout de suite les trois SCPI à capital fixe : 85% de redistribution des dividendes seulement. Un flop côté rentabilité. Conseil précieux obtenu sur le forum privé des clients linxea.
 
Pour ma part j'ai Rivoli avenir patrimoine, dont les frais ont été amortis tout de suite avec la hausse de 7% du prix de la part.
Elysees pierre, qui vient d'être revalorisé
Multimmobilier 2, la moins rentable de ma liste
Pfo2, qui est un peu la star des SCPI : déjà positionnée sur les normes environnementales à venir.
Immofonds 4, dans la moyenne.
Primopierre, pas trop mal.
 
Intéressant : on est pas obligé d'acheter des parts entières en AV. Comme pour les OPCVM, on mise une somme, pas un nombre de parts.
 
Et je confirme, après m'être beaucoup renseigné. La valeur d'achat chez Linxea est plus basse que la valeur réelle. Même si elle intègre les frais d'emblée.
 
Et à la sortie, pas de frais supplémentaires, sauf si c'est avant trois ans.
 
Mon bilan : suivre de près les augmentations de valeurs de parts, souvent annoncées un mois à l'avance. C'est une bonne fenêtre de tir pour limiter les frais d'entrées (cf rivoli avenir patrimoine). Le site Myscpi.com ne paye pas de mine, mais donne les infos assez tôt!
 
Et donc c'est PFO2 qui est selon moi le meilleur couple frais/rendement.

Madoff lcp

Contrats d'adhésion AV Linxea Spirit et Zen dans leurs enveloppes, y'a plus qu'à poster.  
 
J'en ai profité pour prendre une petite dose de H2O MULTIEQUITIES R sur Linxea Spirit et j'ai pris un mix d'actions USA et Santé-Pharmacie sur Zen, mais juste pour prendre date sur l'AV en fait.

Alors que signifie valeur de retrait 91 %?
le montant pour la plupart des scpi sur linxea spirit

 
C'est le seul montant qui nous intéresse sur Linxea spirit.
 
Peu importe la SCPi, le système est le même. On achète systématiquement à la valeur "retrait".
 
Un exemple : Immofonds 4. La part est à 201 euros, mais la valeur de retrait est à 185,92.
 
Il faut ensuite ajouter les fameux "frais" à l'achat. Pour immofonds 4 c'est 5%, mais pour PFO2 c'est 6%, et multimmobilier c'est 6,5%, ce sont des exemples.
 
Du coup, l'assureur te garantit la liquidité à la valeur de retrait, soit 185,92 dans cet exemple.
 
Si tu mets 400 euros, histoire de voir, sur immofonds 4 :  
Frais : 5%, donc investissement net : 380 euros.
 
valeur de part, 185,92 euros. Tu achètes donc 2,04389 parts, pour arriver à 380 euros.
Pour le moment, tu es en moins-value de 5%.
 
Mais le dividende, lui, est versé sur la base d'une part normale. Le rendement brut est pour cet exemple de 4,80% sur 2014. Et bien tu aurais reçu 4,80% de 201 euros, la valeur complète de la part. Soit un peu plus de la valeur de part que tu as achetée, puisque tu l'as payée moins cher. Bref, cela augmente le rendement annoncé dans les prospectus.
Et à la revente, aucun frais. Par contre, la valeur de retrait peut avoir chuté de 20%, c'est le risque. Mais tant que tu attends et que tu prends tes loyers...
 
Sachant que les loyers, c'est comme l'achat de parts : 5% de frais sur cet exemple, le reste est réinvesti en quantièmes de parts. Qui dès le mois suivant, génèreront des quantièmes à leurs tours, reversés après déduction de 5% de frais... Et ainsi de suite.
 
C'est là que sur 20 ans on dépasse en théorie les 5% nets de fiscalité sur les SCPI qui auront tenu la route. Mais c'est un pari sur la pierre, on est d'accord.

Vu que ça part dans les SCPIs, j'ai bouclé mon projet de SCPI à crédit, 40k€, 2.95% hors assurance sur 20 ans au Crédit Foncier sur Corum Convictions en direct.
 
Du coup, j'ai rempli mes petits tableaux excel avec les vrais frais et les vrais montants.
 
Avec une TMI 30 et 0% de revalo des parts et des divs sur 20 ans, j'arrive à 2.66% de TRI net d'impôts et de PS. (scénario gris)
 
En revanche, si j'ai une revalo de 1%/an des parts et des divs, je passe à 5.14% (net aussi) (scénario blanc) ==> C'est mon scénario médian  
 
En passant à +1.5%/an, on passe à 6.33% (toujours net) (scénario très optimiste   )  
 
Mouais....heureusement que c'est que 100€/mois (scénario médian)
Attention les calculs sont sans inflation.  

et le scénario noir où la part se dévalue d'1% par an ?

Dans ce cas il renforce...  

Tu sors 100€ de cash par mois ? Et tu as fait un scénario avec des dividendes qui baissent ?

oui très bien.
mieux, je sais pas, mais différemment oui...
et plutôt, comme pour tout, diversifier...

Je préfère Moneta quand même.

 
Vu ta TMI 30%, il est clair qu'il vaut mieux avoir tes parts en AV ! En direct, si tu ajoutes les PS, tu vas rendre la moitié de ton dividende.
Alors qu'en AV, au bout de 8 ans, payer une seule fois les PS (15%) et les 7,5% de fiscalité (abattement déduit) sur les PV, ça va doper ton rendement affiché.
>>> edit : surtout si tu réinvestis les dividendes en parts de SCPI
 
Et franchement, on parle d'immobilier d'entreprise, surtout les gros immeubles des grosses villes. Si cela perd 1% de valo par an, et 1% de dividende par ans, ça veut dire que le marché de l'immo particulier aura déjà coulé pour de bon !
Je me dis que le risque est quand même présent, mais moindre que sur les marchés.

Je me tâte toujours d'emprunter pour des SCPI, mais l'idée fait sson chemin.
Pour l'instant, sur Spirit, je retiens:
- PFO2: immeubles récents et bons énergétiquement. Bon point à mon sens pour des bureaux à vision LT.
- FIPCOMMERCE: revenus versés sur le fonds €, bon rendement, très diversifié géographiquement et sur l'utilisation des locaux, quelques entrepôts. Frais de versement importants cependant.
- Primopierre: bon rendement, société récente qui a probablement pu profiter du creux immo pendant la crise. Frais de versement moindres.
- Rivoli avenir patrimoine: pour le prestige? Valeur sûre. Mais tour Areva...
 
Mon intention, en première approche, est de répartir entre:
- 25% sur fonds € immo (sécurité cause emprunt)
- 35 à 50% PFO2
- 25 à 40% sur une ou 2 autres SCPI
 
Reste à voir si le prêt conso HB fonctionne pour cette utilisation