Reprise du message précédent :

Tu reçois un crédit d impôt équivalent a l ir créé par les loyers de la scpi. Ca ne suffit pas a annuler toute l imposition mais au final tu es bien moins imposé que par une scpi fr.

Bourso propose un prêt personnel avec un meilleur taux non ?
 
Un fond euros de 3.8-4% sur 3 ans  Déjà cette année ...

Je n'ai pas de compte bourso, donc je ne sais pas ce qu'ils proposent. A vrai dire, je voulais savoir s'il y avait une offre SCPI sur HB et je suis tombé sur cette offre crédit.
 
Allocation LT sur Spirica ou primopierre offrent ces rendements. Ils sont sans doute amenés à baisser mais ne souffrent pas autant que les fonds à emprunts d'état.  
Et même faibles taux+retour de la croissance pourraient les rendre plus attractifs dans les années à venir.
 
Mais même une seule année à un taux proche de 4% suffit à rembourser le coût du crédit.
Le seul point négatif, c'est le cash flow négatif. Avec un AV>8 ans, cela doit même être facilement gérable en avançant par exemple une année de cash flow et en se remboursant en fin d'année.
Ce n'est pas possible dans mon cas.

Trop optimiste, j'ai déjà donné le montant quasi exact du rendement d'une scpi sur une AV fortuneo et sebastien l'a encore fait quelques posts avant le tien, le gain sur une SCPI en AV est loin d'être de 4-4,5 % net malheureusement  

C'est plutôt 3 / 3,5 % dans le meileur des cas tu peux sûrement approcher les 3,7 %, amputé d'un droit d'entrée d'une bonne dizaine de % sur le montant investi

Un fond euro exclusif spécialisé sur l'immo c'est quasiment aussi rentable sur long terme (10 ans) amha et beaucoup plus flexible et sans droit d'entrée

Après, si c'est pour garder 30 ou 40 ans, c'est sûrement mieux, mais bon, ça ne fait pas 4,5 % de rendement net malgré tout.

Je suis le premier à défendre les fonds € immo, préférables à de la SCPI, et je te rejoins sur ce point.
 
Pour les SCPI sur AV, cela dépend des AV. Par exemple sur Spirit (SCPI à capital variable), les dividendes sont reversés à 100%, alors qu'en général c'est 85%.  
Et le rendement dépasse les 4,5% sur Spirit, alors qu'il n'atteint pas 4% sur une AV comme Avenir. Le coût à l'entrée est de 6.5% environ.
 
Quitte à emprunter pour investir, et en raison des restrictions sur les fonds € immo (60% max d'un versement par exemple sur spirit, UC sur d'autres), la SCPI doit être envisagée, pour répartir le risque du rendement.
 
J'exclus les SCPI en direct (comme les allemandes ), puisque là il vaut mieux privilégier un prêt immo.

Pour fortuneo c'est reversé à 85 % donc ça ampute le rendement, mais c'est 3 / 3,5 % sur fortuneo

Donc de là à atteindre 4,5 % ...

Pour les droits d'entrées tu rêves (faut dire qu'ils font tout pour que tu ne puisses pas les connaitre avant d'y placer ton pognon), faut compter 10 % environ

C'est ce que je dis: 85% des dividendes donc rendement faible. Sur Spirit, c'est 100% reversés et rendement 4,5% voire plus (certains calculent 4,8%). Frais de gestion de 0,5%.
Et mieux, à l'origine, les coupons étaient réinvestis dans la SCPI (avec les 6% de frais). Maintenant, on peut choisir de les verser sur le fonds €.

Sur Spirit, tu achètes ta part au prix de la valeur liquidative (donc 91% de la valeur d'achat en direct), donc pas de perte. Mais tu as 6.5% de frais d'investissement. Donc elle te revient à 97.5%. Soit 2,5% moins cher qu'en direct.
Si tu revends dans la foulée, tu perds donc 6,5%.

Cela dépend des SCPI, mais les valeurs restent identiques à peu de choses près (par exemple 92.5% / 5%...)

Tout ces termes ça me parle pas du tout.

Ce que je regarde quand j'investis, c'est combien je mets, et combien vaut ce que j'ai obtenu.

Je mets 100 €, je reçois environ 91 € de SCPI, voilà comment ça se passe. C'est pas 93,5 €, mais plutôt 91 €.

Clairement une AV avec 100 % de retour de dividende plutôt que 85 %, c'est mieux, mais ça fait pas passer le rendement de 3/3.5 à 4,5 %

Une part de SCPI vaut 100€ (achat direct).  
Tu dépenses 97,5€ pour avoir cette part dont la VL est affichée à 91€ (valeur de rachat). Si tu revends, on te redonne 91€.

 
   Et tes dividendes sont basés sur ces 91 €, le reste n'est que futilité pour moi.

Oui, sur les 97,5€ investis.
Ce qui fait un rendement moindre qui tourne autour de 4,5 à 4.8%  

enfin dans le calcul final, faudra prendre en compte les éventuelles revalorisations de part.
En juin en prenant du rivoli patrimoine, on se payait les frais d'entrée là dessus

C'est sûr, ou les éventuelles dévalorisations

C'est le rendement qui est pas top...

Tu as sur ton compte la VL, soit environ 92% de la valeur de la SCPI (Sur spirit, tu achètes directement à 491€ mais tu as 6,5% de frais). Tu as un reversement à hauteur de 85% du dividende. Contrairement aux 100% sur Spirit.
La diminution du nombre de parts est due aux fdg. 0.5% sur Spirit. Le coût de la liquidité.

Et je suis d'accord, un fonds € immo est plus rentable qu'une SCPI sur AV. Ceci dit, les conditions sur Spirit et les contraintes sur ces fameux fonds font que les SCPI sur Spirit ne sont pas du tout inintéressantes.

Perso, je n'avais rien compris à leurs prospectus, tout ça est bien trop (faussement) compliqué.
Si dès le début j'avais vu que
- j'allais avoir un rendement sur capital investi de 3,5 % net
- et que j'allais paumer d'entrée de jeu, 8 % de droit d'entrée

=> j'aurais jamais souscrit à cette merde, il va déjà me falloir attendre 3 ans pour revenir à la valorisation initiale de mon contrat.

Ceci étant dit je pense qu'effectivement c'est largement mieux avec Spirit

mais les frais d'entrée sont plus importants sur spirit non?

Oui, mais on achète à la VL.

Je veux prendre une AV chez Bourso (100% fonds en euros) mais je ne sais pas quoi choisir entre Euro Exclusif et Eurossima, peut-on ouvrir un contrat en optant pour un 50/50 ?

 
Oui cela est possible en gestion libre

OK merci

Je vais essayer d'optimiser l'ouverture de cette AV, en ce moment y a rien de plus avantageux que le code AVIEX50 qui permet d'avoir une prime de 50 boules ?

Bonjour à tous,
 
Petite question: la plupart des assurances vie demandent à ce que l'on soit résident fiscal en France pour y souscrire.  
Qu'est-ce que je risque en y souscrivant sans être résident fiscal en France? (avec une adresse en France réelle bien sûr)

Je parle de crédit depuis le début.

L'exonération à vie des prélèvements sociaux.

Bonjour,
 
J'ai un AV au crédit mutuel depuis 5ans mais avec des frais d'entrée de 3.15 et 0.75 de frais de gestion faut il que j’arrête les versements mensuel et en ouvrir une autre ailleurs avec moins de frais?  
 
C'est quoi le plus intéressant bourso, fortuneo, autre  
sachant que j'y connais rien dans les fonds
J'ai aussi un PEE Natixis ca vaut le coup d'en placer dessus?
 
Merci

Tu risques 15.5% de prélèvements sociaux.

Oui faut arrêter de verser des fonds sur cette AV du CM mais sans la fermer.

Ouvrir une AV chez Bourso ou Fortuneo ou Linxea est effectivement une excellente option, l'idéal étant de prendre date dans 2 contrats domiciliés chez des Assureurs distincts

Les PEE c'est en général très avantageux si l'employeur verse un abondement lorsque tu vas y virer ta participation/intéressement ou des deniers persos, est ce le cas ? quelles en sont les conditions ? C'est encore plus sympa si tu bénéficies d'actions décotée (exemple : l'action de ta boite cote à 100 en bourse, on te la propose à 80), ces augmentations de capital ne sont pas régulières et/ou possibles dans toutes les boites, mais il est dommage de ne pas en profiter quand l'option est possible.

Attention, le PEE est bloqué 5ans, le PERCO jusqu'à ta retraite. Gros avantage : pas de fiscalité sur les intérêts, juste des PS.

Voici les motifs de déblocage anticipés :
http://vosdroits.service-public.fr [...] 2142.xhtml

merci pour ta réponse  
 
Pour l'assurance vie chez bourso ou fortuneo faut il forcement passer en gestion pilotée quand on ne s'y connais pas dans les fonds?
 
Pour le PEE j'ai pas d'abondement et pas d'action de la boite.  
j'ai juste bloqué mes participations sur des fonds Avenir action euro et Cap ISR Monetaires  
 
Le PEE est fiscalement plus avantageux mais plus risqué aussi non?

Par exemple.

Pas plus qu'une autre enveloppe de placement, tout dépend des supports choisis.

Pour les SCPI, avec Linxea Spirit, je confirme ce qui a été dit.
Si on investit 400, On se retrouve avec 375 en parts (en gros). Puis suivant la SCPI, on reçoit trimestriellement 1,2 à 1,4% de notre capital. Qui capitalisent à leur tour.
Je me suis lancé en mars. avec la revalorisation des parts sur deux lignes (j'ai 6 lignes), j'en suis plus qu'à 2% de moins value due aux frais d'entrées. Donc d'ici le printemps prochain, je serai en positif.
Il faut voir cela comme du très long terme, puisqu'il faut une belle année pour revenir au capital de départ.
 
Mais ensuite, calculons un peu, sur 20 Ans :
On met 10 000 euros, dont on aura 9350 euros de parts.
Cela offre 5% de coupons annuels, versés en principe en parts. Donc 467,5 euros, moins 6,5% parce qu'ils sont réinvestis (les frais de versement) : 437,11 euros annuels.
 
Moins 0,6% de frais annuels de gestion : 60 euros en gros sur le capital total.
 
Mais puisque le coupon annuel est recapitalisé en parts, il génère lui aussi des intérêts.
 
Au final, j'ai une petite feuille excel qui calcule tous mes rendements sur 20 ans, avec revalorisation des loyers et des parts ou non.
 
Le scénario le moins optimiste : 4,4% de rendements nets de toute fiscalité.
Le scénario optimiste avec revalorisation des parts et des loyers : 5,2% de rendement annuel net de fiscalité.
 
Si quelqu'un veut connaître plus en détail mes calculs, contact par mp, je vous enverrai mes tableaux. Je ne vais pas polluer le forum avec cela.
 
Bref, une très belle diversification pour les 40% d'UC (ou de l'autre fond euros) obligatoires à côté du fonds ELT de Spirica, sur Linxea spirit. Et dans le forum de l'espace VIP de Linxea, y'a des clients à même de donner de très précieux conseils.

A vie ?
C'est pas que tant que l'on est non-résident ?

Au temps pour moi, c'est plus le cas depuis 2011.

Cela confirme donc la "perte" de 6% lors de l'investissement.
Un point que je n'ai pas regardé: lors du désinvestissement, sais-tu s'il y a aussi 6% de frais?
 
Pour info, maintenant il est possible de reverser les coupons sur le fonds € et donc d'éviter les frais de versement sur chaque coupon.

 
 
Intéressant  

Et donc pour reprendre l'exemple d'un emprunt chez HB à 2.9%, il faut 2 ans pour amortir les frais de versement + les intérêts d'emprunt.  
La troisième année, l'investissement devient positif.

 
 
 
http://www.linxea.com/AssuranceVie/LinXeaSpirit.aspx
 
Dans ce tableau, on voit que toutes les SCPI de Linxea Spirit ne sont pas à 6% de frais sur versement. Par exemple Selectinvest1 à 4,25%.
Et il y a aussi les valeurs de retrait : de 88% (Patrimo croissance) à 94% (Elysée Pierre).

oui, c'est ce que je disais hier: environ 6,5% mais que cela dépendait des SCPI en donnant un autre exemple.
On peut jouer sur les virgules, mais globalement pour les SCPI à capital fixe (important!), c'est environ 6,5% sur la base de la VL.