Reprise du message précédent :

 
On est en 2012, plus en 1960/1970,  

 
Une fois que tu as la RP, pas simple de trouver le bien locatif intéressant à l'heure qu'il est

100K€ +/-
 
Sinon je sais pas trop, faut que je vois l'horizon de placement, à MT (genre 2 ans) un fond comme Carmignac je ne sais pas trop

Ah oui quand même.  
Mets sur plusieurs supports alors.

 
Mais c'est si simple pourquoi on n'y a pas pensé avant  

donc en gros tu te dis que si les prix ont doublé durant cette dernière décennie, ça ne peut forcément que continuer à monter les prochaines décennies, c'est ça ?

visiblement par contre, pour mon exigence 13 de 2008 ce n'est pas encore pour cette année on arrive déjà à la moitié des 8 ans...

Il reste 4 ans.
Il faut que l'indice de référence monte de 30% sur cette période ET y soit à la date anniversaire pour qu'on touche 13% x nombre d'années !

tu en as aussi ?
 
il faut que l'€stoxx50 atteigne les 3142.73 avant le 16 août 2016, on est à 2471.53 aujourd'hui, il faut donc que ça remonte de 27.2% avant l'un des 4 prochains 16 août
http://www.linxea.com/REPORTS%20SE [...] 611392.pdf

Oui, j'en ai.
Au pire on sera remboursé à 0% je pense...

 
en effet, pas simple, mais possible.
j'ai attendu 3 ans pour que le lotissement que je convoitais voie le jour ...
à présent la machine est lancé, j'étais dans les startings block, et ai donc pu acquérir la parcelle de mon choix==> hop, un scellier dont je coordonne les travaux : choix constructeur, matériaux, surface, etc ... je réalise également les travaux de finition.
ensuite, régime fiscal scellier.
 
en procédant ainsi, pas de frais pour une quelconque agence immo, ou spécialiste investissement.
c'est moi qui effectue les choix.
 
... c'est mon second projet de construction, mais comme indiqué, j'ai une roadmap ;-)
le tout est de tenir la distance, et d'avoir une vision long terme.
 
dans l'idée, le même projet dans 2 à 3 ans ... ( je suis déjà sur le coup pour le terrain   )

 
 
ouais mais cellier ça vaut encore le coup ?
ton projet de construction + achat parcelle, tu le finance avec quoi (fond propres ou credit ?)

Non le scellier c'est de l'entubage.

Quel prix pour quel loyer ?
Tension locative dans ce coin ?
C est surtout ca qu il faut voir.

 
 
l'objectif principal de mon projet n'est pas le scellier, mais la construction de la maison à but locatif.
je vois le scellier comme un bonus, mais pas du tout une fin en soit.
 
coté financement du projet : plus de la moitié sur fond propre, le reste à crédit, sur une courte durée.
... je ne m'aventure pas dans des montages à crédit rocabanlesques.
 
au niveau de la zone en question, l'immobilier est assez tendu, et peu de bien de ce type dans le secteur.
 
 
>> Non le scellier c'est de l'entubage.
 
 
oui, si tu achetes une solution clé en main.
non, si tu l'utilises comme dispositif fiscal en gérant toi meme la réalisation.
 

c'est souvent de l'entubage quand tu passes par un promoteur, oui
mais dans le cas de alxmuse, il n'y a pas d'intermédiaire, donc c'est tout bénèf pour lui

 
disons que pas tout le monde a les compétences/temps de faire maître d'oeuvre, etc...

Quelqu'un a déjà rempli le formulaire w8-ben car il détenait des actions US ?

 
Développe

 
exactement, c'est bien parceque c'est un domaine que je maitrise, et que j'ai le temps de le faire.
 
les clés de réussites sont :  
- maitrise des éléments techniques de la construction
- connaissance précise des intervenants sur le chantier ( sélection des intervenants )
- maitrise des ficelles des placements et prêts bancaires
- proximité du chantier ( à 7 km, j'y vais à vélo = pas de frais de déplacements   )
- autonomie des éléments fiscaux pour la déclaration scellier.
 
mais encore une fois, mon projet n'a pas pour objectif le scellier, mais ne fait qu'utiliser ce mode de déclaration.
 
j'ai fait plein de simulation, et le projet de construction est celui qui génere le plus gros bénéfice à horizon 10 ans.
 
pour faire le calcul, c'est simple : prenez les XX euros investit : quelle somme aprés 10 ans en banque VS quelle somme si investit dans le projet.
dans mon cas, la construction remporte haut la main, dans la mesure où la location rembourse mon pret.

Encore heureux que le loyer rembourse ta traite vu l apport que tu injectes.

Tu n as pas repondu a ma question : quel prix pour quel loyer ?

Mais chut c'est seeeecret

 
bah oui, on va pas rentrer dans le détail des chiffres non plus.
un chiffre brut n'a aucune signification, sans connaitre l'emplacement, la valeur du foncier, les matériaux utilisés, l'architecture, etc...
 
ha oui, j'oubliais, dans la cas de la construction, les frais de notaire ne sont à acquitter que sur le terrain.
la construction en elle-meme n'est pas taxé des frais de notaire.
à contrario, un investissement dans l'ancien serais soumis à des frais de notaire sur la valeur total de la transaction.
 
et idem, si investissement dans l'ancien, les loyers viennent gonfler le revenu soumis à impot.
dans mon cas, en mettant en dispositif scellier, non seulement les loyers sont de fait défiscalisés, mais du coup mon salaire dans ma boite se trouve également défiscalisé ...

 
 
mais si le rendement des loyers + économies d'impot de l'immo est question est bon, pourquoi ce serait un mauvais plan ?

Bah non, qu'on puisse surtout pas comparer  

Indice : à la revente, combien d'argent vas-tu gagner/perdre sur le prix d'achat, sachant que tu achètes dans un marché au plus haut un bien surévalué par le promoteur du montant de la defisc ?

Sur le topic epargne on a besoin de chiffres hein, c est pas le topic poésie, on est pas là pour enfiler les perles

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Hum ... c'est un métier
 
La plupart des amateurs qui s'y lancent, n'arrivent jamais au bout , et y laissent en général leur santé au passage, et finalement leur chemise
 
Mais bon ... je ne voudrais pas non plus décourager les vocations de promoteur en herbe parmi les hfriens, certains parmi vous s'y intéressent sûrement ou s'y intéresseront peut-être un jour.

ce ne sont pas les chiffres exactes, mais la proportion est conservée :

100 est transformé en 267 aprés 10 ans.
la différence provient de :
- paiement du pret par la location
- plus value entre le cout de construction, et la valorisation finale

 
je veux pas te décourager, mais tu as profité de l'effet euro, etc... donc sauf erreur de ma part, ton exemple est faussé
 
mes parents on acheté une maison à valeur 100 en 2001 en alsace, ont fait 15 de  travaux, elle se vendrais facile 350 mainteant
 
je doute qu'en reproduisant à date de construction d'aujourd'hui y'ai le même ratio ( entre +167% et +250%)
 
y'a de l'inflation/augemntation prix loyer c'est sur, l'avenir est encore incertain, je peux peut être me tromper, mais tout ceux qui ont acheté juste avant l'euro se frottent les mains en ce moment

ce n'est pas que la plus-value qui provoque ce gain.
c'est le fait de gérer moi-meme l'opération + l'effet levier du prêt immo payé par la location + effet scellier etc ...

il est évident que acheter aujourd'hui un produit fini 100 ne se vendra pas tel quel 267 10 ans aprés.
il faut bien prendre en compte les autres paramètres, et nottement les revenus de la location qui paie une partie du logement au final ...

la regle de calcul est simple :
pour 100 investit en 2012, quelle sera la valeur que j'en retire lorsque le pret sera réglé ?

faites une simulation, vous verrez ...

Une rentabilité de 10% par an ça me parait beaucoup, cela prend en compte les aléas de la location (vacances locative + éventuelles dégradation) ?

 
C'était ironique ma remarque
 
Je trouve ridicule de ne pas parler chiffre et placement sur le topic du même nom.
 
C'est fait très  

ci-dessous les chiffres sur une base d'investissement de 100 ke
 
apport          100 000
prêt                    54 018
mensualité                  491
loyer + scellier   670 ( mensuel )
gain annuel         2 143
 
valorisation du bien après 10 ans 187 500
somme gain annuel                    21 429
 
valorisation total après 10 ans 208 929 ( = valorisation du bien + gains annuels sur 10 ans )
 
avec ces chiffres, l'investissement de 100 ke produisent 208 ke aprés 10 ans ( et non pas 267 comme indiqué dans un précédent post )
 
avec ces chiffres, on voit que la valeur de l'immo progresse "seulement" de 154 ke à 187 ke sur 10 ans, ce qui est trés raisonnable, et en partie du au fait que je réalise des travaux moi-même.
le gain principal provenant du fait que le loyer paie le prêt de l'acquisition - c'est l'effet levier de l'endettement pour l'investissement.
 
à titre de comparaison, 100 ke placés en banque à 2.5% pendant 10 ans donne 125 ke.

merci pour ces chiffres
 
en même temps tu viens avec presque 66% d'apport, tu m'étonne que ça soit rentable
 
donc j'en conclue au vu des chiffres que ton opération initiale coute 154k ? (apport+pret)

 
... plus de 154k, puisque j'ai ici recalculé en partant sur un invest de 100 ke.

 
 
ok, donc en ayant un cash au delà de 100k€ en ta possession avant de commencer... chaud

Et les taxes, et les frais d'entretien, et les loyers impayés etc ?
le temps passé à s'emmerder avec tout cela ?
gratos ?  
 

d'où ça sort ?

Tu penses pouvoir valoriser 187500 après 10 ans un bien de 100000 neuf sans aucune charge pour l'entretien ? Et si, imaginons, le marché immo ne prends que 2%/an, il se passe quoi ?