Reprise du message précédent :

Banque Française Mutualiste n'est pas Business FM hein !

Haha, l'homonymie que tu veux pas, quoi.

je me suis fait avoir comme un bleu, GG

Pour les SCPI j'ai pas trop avancé ma reflexion, j'ai juste regardé rapidement sur le site de linxea (400€ a rajouter par mois pour un emprunt de 200k€ mais qui ne prend pas en compte la fiscalité - PS pendant les 1 a 2 ans a venir puis PS+30% ensuite ), et donc ca me semblait moins interessant que des apparts en direct. Le cout du coté pratique des SCPI...
Pour l'emprunt entre 200 et 250k€
 
Pour les Reits/foncieres avec effet de levier je connaissais pas, mais par contre je ne pourrais faire qu'un pret a la consommation au mieux? (En plus de mes arbitrages de mon capital)
Pour les ventes de call couverts ca devient trop obscur . Mais oui si y a pas le coté ca marche tout seul, ca a moins d'interet en plus de pas trop comprendre le principe pour le moment.

 
Cela veut dire que vous n'avez même pas cliqué sur mon lien, sympa

Bah non... comme sur reddit, on ne commente que les titres

 
On est passé à la FlatTax donc c'est plus PS + 30% mais 30% tout court (PS inclus)
 
Ca change sans doute ton calcul par rapport à un appart en direct ! (La SCPI devient moins cher du coup)

Vraiment pas mal foutu ce "Wesave Conseil"    
 
Vivement leur futurs features

Tu habites où en ce moment ?
La gestion locative à distance est d'une chiantise absolue car la moindre réparation se transforme en parcours du combattant / te force à faire intervenir un artisan (quand il veut bien se déplacer) et qui te facturera un max la moindre connerie.

Certains sont très réticents aux SCPIs (pour ma part, je reste prudent) mais si tu veux bénéficier du levier "crédit immo", tu perds en rendement mais ca reste de l'immo qui fait pas chier.
Après est ce que c'est le bon moment sachant que tu veux faire une pause (démission donc 0 revenu pendant une certaine période), j'en suis moins certain.

Terrain glissant les REITs, ca reste des actions (certes, particulières et orientées immo) donc :
- risque de perte en capital (et pas qu'un peu, certaines REITs sont à -50% sur un an), contexte tendu en ce moment (plus ou moins justifié),
- aucun espoir de crédit immo (MOTO proof).

 
emprunt sur combien de temps ?
 
avec effet de levier = prendre un broker qui donne de la marge.
investissement mensuel de 400€ avec levier => 800€ à investir chaque mois
 
on peut espérer 10% par an en moyenne (7% de dividendes nets, 5%*2*0.7 ; 2%/2,5% de progression bruts des reits/foncières 0.02*2*0.7 = 2.8%) => après 15 ans, 134k€, après 20 ans 306k€
 
si on prend que 8% de progression => 114k€ après 15 ans ; 237k€ après 20 ans
pour un investissement de 64k€ en 15 ans et 96k€ en 20 ans
 
 
EDIT : les puristes auront notés que j'ai oublié les coût d'emprunt/d'utilisation de la marge, environ 1,5%
donc partir sur 7-8%nets paraît pas mal (et plutôt conservateur)

Tes REITs qui sortent du 10% brut (selon ton calcul soit 7% net), on est déjà dans du bien risqué / spéculatif.

 
Oui j'ai aussi une AV Fortu et une Linxea Spirit ! (c'est toi qui m'a parrainé à l'époque d'ailleurs    )
Ok je note pour le PEA. Du coup ces 6k€ vaut mieux les laisser sur Euro Exclusif ? Ou est-ce que c'est intéressant de les passer en GP Dynamique par exemple plutôt que de rester dans la situation actuelle ?

 
5%, faut lire ET comprendre tout le message
levier de 2
 
mais oui c'est risqué

On est absolument plus dans un investissement lazy avec ce type de montage (encore plus avec du levier) ... mais oui, les "grosses" REITs sortent péniblement dans les 5-6% actuellement après une décote.
Pas sur que ça soit le cas pendant les 20 prochaines années.

 
Lesquelles ? , et pour quelles raisons ?  

 
bah si on est dans du lazy, on investit chaque mois/chaque trimestre sur 1 ou 2 foncières. L'important ici est réinvestir régulièrement sauf si tu considères seulement les versements programmés comme du lazy, ce qui veut dire que c'est impossible sur PEA (non sous mandat).
 
je conseille plutôt d'avoir plus de foncières EUR que US à cause du risque de change ou au pire 50-50 sauf si on vit aux US où on peut y aller 70/80-20/30.
 
péniblement 5% ?  
On ne doit pas avoir les mêmes sources
Unibail 5.76%
Klepierre 5.81%
Icade 5.45% (malgré un cours en forte hausse)
Nexity 4.88% ok (mais un cours en forte hausse)
 
après oui il y en a d'autres avec moins de 5% surtout en Allemagne.
Les foncières belges donnent aussi plus de 5%, bref il y a de quoi choisir.
 
tu vois quoi dans les 20 prochaines années ? une baisse des rendements donc des taux et de l'immo ?

J’ai voulu en prendre en PEA pas dispo chez Binck pour l’instant car ils n’ont pas reçu toute la doc d’après le service client.... pourtant le fond date de 2009.
Je vais en prendre une louche sur linxea alors  

 
Les Reits spécialisées en malls de 2ème division.
 
Les Reits en général ont baissé ces derniers temps mais les plus endettées ont pris très cher.

 
Ok je croyais que les SCPI etaient exclues de la flat tax. Ca reduit un peu l'ecart.
 
 
 
En ce moment à Lyon, mais je suis à Nantes 1 week end sur 2 a peu pres. Dans mon esprit il y a peu de chance d'un retour à Lyon après mon break. Et l'immo a Lyon est devenu tres cher en 2-3 ans.
A Nantes je connais du monde qui pourra m'aider au moins ponctuellement. Disons que si achat en direct ce sera forcément Nantes, mais oui ce n'est pas forcement LE truc a faire uniquement pour profiter de l'effet de levier.
 
Même si je vais être à 0 en revenu ca me semble pas trop mal de faire ca maintenant: il faudra certes rajouter 400€ par mois pendant les 2 ans sans revenu (sans probleme); l'accès au crédit est facile pour moi en ce moment (pour retrouver plus ou moins les memes conditions, il faudra attendre que la validation de la periode d'essai après le break); ca va réequilibrer ma repartition immo/placement financier; l'effet de levier credit immo va commencer a travailler maintenant et pas dans 2-3ans...
 

 
Emprunt sur 20 ans
Ok merci pour les explications; je vais me documenter un peu plus. Mais peut etre faire un mix SCPI/REITS-Foncieres (avec plus sur les SCPI) pourrait etre pas mal et pas compliqué à gerer.

Le PFU ne concerne pas l'immo désolé.

Je parle de REITs sur le marché US, les "triple net" type O, NNN, ... les dividendes actuels sont pas fous malgré leur décote et avant, c'était pas mieux.
Pour l'évolution du cours, on en sait strictement rien de l'incidence des éventuelles remontées des taux en fonction du taux d'endettement de la REIT ainsi que du type de dettes, de l'évolution des malls, ... du contexte boursier général et de l'évolution du taux de change US/€.
Ce sont aussi des bestioles à surveiller sur le long terme (suivre leur actualité, ...).
Bref, je vois pas ça comme un investissement "no brain" sur lequel tu colles tes billes tous les 5 du mois.
 

 
Et les SCPI en AV par exemple ?

L'AV a la fiscalité de l'av. Peut importe si tu la remplis d'action immobilier oblig ou coquillages.

Donc SCPI (immo) en AV > PFU
 
Donc un peu en contraduction avec ce que tu dis : "Le PFU ne concerne pas l'immo désolé."

Certes mais qui peut emprunter pour investir en av ?

 
en quoi les SCPI, c'est forcément mieux ? l'objectif c'est comparer un peu le 2 investissements.

 
Les frais d'entrée en SCPI, on en parle ?

J'ai jamais insinué que les SCPIs étaient "mieux" ... il y a des avantages et des inconvénients dans les 2 produits mais sans connaitre la résistance à la volatilité de la personne, je conseille pas les REITs (surtout US) en premier lieu.
On part d'un achat d'immo physique à crédit pour finir sur du REIT à levier ... ok, c'est de l'immo mais il y a un léger gap entre les 2.

 
justement, est-ce que le 2ème cas (limiter à levier 2) est vraiment plus risqué ?
 
surtout si en cas d'achat immo en direct ou SCPI, on doit sortir du taxe (+des impôts), faut comparer avec un investissement mensuel de ce montant.

Je vois mal un achat immo (ou une SCPI) faire un -50% en 12 mois.
On peut aussi craindre un éventuel dividend cut, un marché sous tension (malls), des problèmes de financement via les crédits (hausse des taux), un gros locataire qui fait défaut, des risques de décisions politiques qui impacteraient le REIT (healthcare), un spin-off, des problèmes judiciaires, un gérant qui fait n'importe quoi / une équipe qui change, l'évolution des taux de change, ...

Les SCPIs ont aussi des risques de ce type, sont bien plus opaques, performeront surement moins, on se tape des frais d'entrée ... mais finançables via un simple crédit immo avec déduction d'intérêts via pirouette fiscale. Elles sont aussi beaucoup moins volatiles.

L'immo physique a ses emmerdes à gérer et ses frais d'entrée mais qui sont, à mes yeux, plus compréhensibles et maitrisables pour le français moyen.

Personne ici a réussi à acheter un immeuble seul ?

 
J’en ai acheté un en 2016.
Bon c’est un petit immeuble, en centre ville d’une petite ville (40khab)
Beaucoup d’emmerdes, malgré un rendement brut à deux chiffres.

Pire que l'entretien d'une maison individuelle entouree d'un jardin, un immeuble en ville avec les degradations du quotidien et la folie reglementaire du maire. Acheter un immeuble est rarement un bon plan, sauf a revendre a la decoupe rapidement.

 
Comme déjà dit sur un autre topic, je l’ai acheté uniquement parce qu’il avait une décote de 150k dessus. (Redressement isf)
Et Que les parties communes sont en bonnes états.
 
Pour le reste c’est un  calvaire à gérer, avec une population d’etudiante, de couples précaires et assistés et exigeants.

Oui j'avais lu ton retour d'experience, merci pour ta contribution a la societe, c'est un vrai acte de charite

Ils sont pas en bourse car plusieurs lbo
Mais la rentabilité du business est très bon et ils vont encore acquérir des boîtes...

Quelqu'un a-t-il expérimenté l'avantage fiscal du GFF?
 
Apparemment il offre une réduction d'impôts de 17% du montant investi. 30k investis = 5k euros de réduction d'impôts.
 
Cela signifie-il qu'un célibataire sans enfant qui gagne 40k brut (5690 euros d'IR) devra s'acquitter de seulement 5690-5000=690 euros?

Précisément. Vérifie qu'il n'y ait pas un taux spécial '' année blanche''.

 
Oui, ton calcul est correct.
 
Apres un celibataire a 40k brut donc a peine plus de 2k par mois qui irait mettre 30k soit probablement 3-5 ans d'epargne dans quelque chose d'aussi risque que de GFF, ca me semble etre de la folie furieuse... juste avant on parlait de quelqu'un qui avait 85% de son epargne sur UNE action, le topic est en forme on dirait
 
Les GFF sont illiquides, bien plus qu'un appartement, risques car les permis de chasse/bucheron sont donnes par les pouvoir politiques qui peuvent evoluer et te laisser sans dividendes pendant longtemps, une foret/inondation peut largement reduire la valeur de la foret et tu es redevable souvent d'un certain entretien.
 
Bilan je trouve les GFF attirant pour l'aspect charite/entretien du territoire francais, psychologiquement j'aime. La defiscalisation n'est pas aussi bonne que les dons aux associations caritatives car cela peut quand meme rapporter un certain dividende, mais il ne faut pas esperer necessairement retrouver ses billes 5 ans apres, ni pouvoir vendre quand tu veux du TOUT.

Oulà Frer LooKoom en ce moment c'est tendu au niveau gestion de mon temps, je n'aurai jamais le répit pour écrire correctement le raisonnement circonstancié que j'ai en tête et pour regrouper toutes les sources éparpillées (taux de croissance projetés, historiques, etc.). Trop parcellaire, trop peu de temps. Ce serait indigne de tes connaissances  
 
Je ne suis pas naïf et je connais la place du Japon dans les indices mondiaux ainsi que les recommandations (les habitudes ? ) des professionnels. La véritay c'est d'abord un pari opportuniste et une appétence au risque supérieure à la moyenne.
 
Mais s'il fallait écrire vite en des termes vulgarisés voire grossiers (), je pense que le "WACC" moyen des pays émergents est surestimé et/ou leurs croissances sous-estimées par rapport au Japon. Dit autrement, actuellement on considère en fait que la faiblesse des primes de risque Japon (risque pays, risque taux, etc.) compense la faiblesse de la croissance japonaise et qu'en tout cas cette "soustraction" (comme dans un calcul de Net Present Value "k-g" au dénominateur...) est inférieure à celle du coût du capital moyen des EM moins sa croissance projetée.
 
Sauf que, d'après moi, le WACC et les primes de risques des pays EM n'ont quasiment pas bougé dans les modèles en plusieurs décennies alors que ces pays ont positivement changé (évidemment je ne dis pas que leur WACC est inférieur à celui du Japon mais que la différence avec leurs croissances LT est plus faible que le "consensus" ou whatever...). Quand je lis les RA de Rubis ou de Bolloré (que j'ai ou j'ai eu en portif), je me retrouve tout à fait dans leurs visions et leurs calculs. Dans ma COGIP, c'est pareil (et je suis sans doute influencé). D'ailleurs, pas plus tard que cette semaine lors d'un pince-fesse M&A organisé à La Défense par l'un des Big Four, j'ai découvert avec stupeur (OK j'en rajoute un peu) mais avec étonnement pour sûr, que d'autres COGIP prennent des taux d'actualisation bien supérieurs aux nôtres pour les pays émergents alors que nous prenons les mêmes taux pour la zone Euro... je suis sans doute imprégné par cet aspect.
 
Inversement, le Japon a des défis incroyables (la décroissance démographique va déclencher des effets en chaîne négatifs forts d'après moi et l'argument "nation d'exportateurs" qui est le creuset de tous les arguments pro-Japon a des limites face à cette révolution démographique). De plus, depuis 20 ans ils ont usé toutes leurs cartouches monétaires, d'endettement, etc.
 
On notera enfin que depuis 10 ans, c'est à peu près kif-kif les retours boursiers... le point de bascule ?  
 
Tout cela est très succinct, pas sourcé (mais j'ai les sources) et mériterait un post de 10 pages, toutes mes confuses toussa toussa pour cette au carré.

 
En effet les GFF ont l'air très illiquide. Aussi je suis tombé sur un site commercial qui disait que la réduction d'impôt de 18% était tous les ans  
 
En gros pour quelqu'un qui a un patrimoine très axé immobilier, qui veut pas se taper du PINEL et qui compte investir en AV, il n'y a pas grand chose d'autre pour défiscaliser?