Reprise du message précédent :

Après le lobby immobilier est tellement fort et les parlementaires tellement mauvais en finances personnelles que la majorité doit penser que c'est un bon produit... Et c'est le cas aussi d'un certain nombre de vendeurs de Pinel.
Ca me rappelle, je ne sais plus le nom, d'un reportage où une vendeuse avait réuni ses amis et sa famille (avec vente de Pinel/Robien à chacun) pour leur expliquer que c'était de la merde, qu'ils allaient perdre des sous et qu'elle venait de s'en rendre compte. C'est vraiment golden.

 
Euh c'est pas les députés qui font la ligne éditoriale de LCP. Très curieux ton raisonnement j'imagine que tu ne connais pas cette chaîne  

Salut,
Une PEA tu peux aussi le transférer avant (comme un appart) >  
- tu leur laisses l'usufruit  
- tu prends la nue propriété
A leur décès tu récupères la jouissance  
 
@++

J'ai lu la première page et le paragraphe de LooKoom sur la couverture de change / hedge des ETF.

Si j'ai bien compris le principe, je ne sais pas si j'ai vraiment besoin, dans mon cas, de repartir mon allocation sur des ETF hedged.
La très grosse partie de mes investissements en actions est sur un unique ETF Vanguard FTSE All-World UCITS, code ISIN IE00B3RBWM25, en EUR. La part de mes actions dans mon allocation globale est de 50%.

Besoin d'acheter également de l'ETF hedged? Si oui, lequel? Pour combien? Je ne sais guère  

 
Euh ça se démembre un PEA ?

 
Pk te pose tu la question a avoir de l'etf hedgé dans ton portefeuille ?

Je pense que non

 
J'ai bien le POGNON sur mon CC  
 
Ca correspond pile à 5ans d'érosion du fonds monétaire de mon PEG

Effectivement, ça me rappelle mes cours de stats en eco  

J'achète de l'ETF World en EUR. La plupart des actions qui composent l'indice sont en USD. Si jamais le dollar se déprécie par rapport à l'euro, la performance sera d'autant impactée, non?

Alors oui, ça peut également aller dans l'autre sens (rencherissement du dollar), mais comme je cherche à suivre l'indice, si je ne hedge pas, est-ce que je n'introduis pas un risque monétaire dans le bazar?

Si mais cela a un coût et si tu est LT/TLT ca n'a pas d’intérêt de faire cela

 
Oui c'est du long terme.  

 
Tu peux me rappeler pour les coût stp?
J'avais comparé de l'etf World hedgé ou pas.  
J'avais vu pareil en frais à savoir 0,3%
 
Mais j'ai du mal voir  

Tout à fait (j'ai du le faire cette année d'ailleurs....)

T’es en gestion libre? Ton versement était reparti comment?

Gestion libre, versement de 10k (85% Fonds€ / 15% UC)    
 
Je n'ai pas fait de test pour savoir si il y avait une condition sur le % d'UC.

Merci aux conseils du topic j'ai arbitré sur mon AV bourso mes 3 UC à 50% chacune sur ETF World du coup.
 
Comment vous gérez vos apports pour un hypothétique achat immo. J'ai un projet d'achat de RP d'ici 12/18mois, du coup j'ai le LA plein, celui de mon fils aussi, LDD plein et le reste sur un CC, pour garder l'apport dispo.
Est-ce que j'ai intérêt à mettre sur mon AV qui aura 7 ans en janvier plutôt ?

Oui.
Ou PEL à 2,5%.

 
La banque a un collateral autre que le projet en lui même ?
 

 
Yep effectivement j'en venais a ça finalement en lisant le post de LKM. Par contre je ne connaissais pas le terme de dette junior/mezzanine pour désigner ce concept
 

 
Je trouve que c'est surtout les citoyens qui continuent de croire qu'ils peuvent ne pas payer d'impôts.  
Alors que le principe de ce genre de dispositif n'a jamais été d'esquiver l'imposition, juste de pouvoir choisir de payer autrement.

C'est pas comme si ça avait été expliqué 250 fois en plus.

Vois le hedge comme une assurance.
Tu paies une prime d'assurance (le coût du hedge) pour t'assurer contre une baisse des devises auxquelles tu es exposé via ton ETF (USD principalement, un peu CHF et GBP).
Bien sûr, cela t'empêche également de profiter d'une hausse de l'USD/CHF/GBP par rapport à l'EUR.
Etant donné que les cycles des devises peuvent durer plusieurs années, ça peut avoir du sens de s'en protéger si on a un horizon moyen terme (< 10 ans je dirais).
Plus ton horizon est long terme, plus le coût du hedge sur la période sera élevé, donc la proba que les devises aient suffisamment évolué dans le mauvais sens pour compenser ce coût (proba que le hedge soit gagnant) diminue.
 
 
Rien à voir avec les frais.
Le coût est intégré dans la valeur de la part de l'ETF et il varie au cours du temps en fonction des taux directeurs des devises en question.
Le hedge de l'USD en EUR coûtait plus de 2% en début d'année, aujourd'hui probablement moins d'1%.

Je veux bien vous croire : je me suis fait à l'idée que ma surface financière n'est pas assez importante pour justifier le temps passé à comparer les avantages/inconvénients du contrat de capi vs AV.

Pas d av pour une sci

Av c est assurance sur la vie

Une sci ça ne vit pas  

J'ai un avis différent (quoi que...):

• Le dispositif Pinel permet effectivement de proposer des loyers à prix un peu inférieurs à ceux de la moyenne du marché, en échange d'un léger gain pour l'investisseur. En contrepartie, l'investisseur doit supporter quelques inconnues de gestion (la principale: quid du départ du locataire en place à la fin de la période d'engagement Pinel?) -> de ce point de vue, cela fonctionne "comme prévu"
• Par contre, certains intermédiaires font une présentation partielle du dispositif, en utilisant des méthodes commerciales douteuses, pour vendre des solutions "packagées", dont l'intérêt financier semble être quasi-exclusivement en faveur de ces intermédiaires. Ces "packages" rappellent certains autres packages vendus par le passé, comme par exemple les packages "photovoltaïques". Le fait est que la réglementation actuelle permet à ces intermédiaires de vendre de la sorte, sans que l’acquéreur ne soit réellement informé des intérêts de son interlocuteur (alors qu'une simple obligation de détailler le gain des intermédiaires sur la durée de l'opération recadrerait immédiatement les choses). -> de ce point de vue, c'est un échec.

-> Je suis d'avis qu'il faut bien expliquer le second point, mais qu'une fois averti de celui-ci le dispositif n'est pas à rejeter systématiquement. Le dispositif existe, et est à mon sens à évaluer tout comme les autres options fiscales. Bien sûr, "faire du Pinel" n'a pas de raison réelle d'être l'objectif en tant que tel (tout comme "réduire ses impôts" ).

Ah oui c'est logique
(On peut mettre un contrat de capi sur une scI ?)

 
Alors, ils ont répondu à la question sans langue de bois ?

 
Clairement sur ce genre de transaction, une transparence complète sur les commissions serait la bienvenue, c'est le cas pour les agents immo qui ne sont pourtant pas les références en matière d’honnêteté

Ca dépend des négociations avec la banque. La garantie effectivement souscrite avec le prêt est peut-être précisée dans les dossiers Homunity, mais je n'y ai pas accès...
Logiquement, la banque préféra le nantissement d'actifs liquides ou le cautionnement car c'est plus simple pour elle de récupérer le pognon en cas de défaillance de l'emprunteur. Pour un projet en cours de construction, on ne peut pas de toute manière pas mettre en place de PPD en sureté réelle. Il reste l'hypothèque, mais pour un projet professionnel de construction immo, je serai très surpris que la banque ne demande pas une garantie supplémentaire.

Vu que vous parlez du Pinel, je me permets de vous solliciter.
J'ai pour projet à la fin 2021/début 2022 de me constituer un patrimoine immobilier. J'aurais alors 32 ans.
 
Ma situation est la suivante :
Patrimoine faible et très risqué car en action : 5k PEA / 14K PEE / 3K Assurance vie.
D'ici fin 2021, je devrais avoir 11k de plus, donc 32K. Avec une capacité d'épargne mensuel de +/- 1000 € (hors prime). (en gros : salaire supernet 3000e / loyer -650 / charge fixe+variable -1060€ / épargne long terme 750€ qui part en AV / reste à vivre ou épargne court terme 550€)
Marié depuis juin, en séparation de biens. Faible imposition car ma nana gagne pas des masses et à priori ça ne changera pas pour les années suivantes.
 
Je souhaite bénéficier de l'effet de levier du crédit pour me constituer un patrimoine immobilier (seul, pas en couple) tout en conservant tout de même une capacité d'épargne sur des produits à plus haut rendement (action notamment). Et idéalement, sans apport car je préfèrerai réinvestir le PEE que je vais casser dans des actions plutôt qu'en apport pour ce projet immo. Mais bon, est-ce que ça sera possible ? Pas sur.
 
Plusieurs solutions me semble envisageable :  
 
LMNP ? Mais je dois gérer moi même le locataire et ça me botte que moyennement dans un pays où il faut +1 an pour virer un mauvais payeur. J'ai une vrai crainte par rapport à ça. Et gérer les travaux, l'administratif etc ça me botte à priori vraiment moyen. Peut être à tort, mais je préfère un rendement plus faible mais sans me faire de cheveux gris. Je crois de toute façon plus au marché action pour le rendement qu'en l'immo.
D'ailleurs, un pote à moi qui boss en M&A à Londres me dit que beaucoup de ses collègues font ça, avec des solutions "clé en main" à Paris où l'agence s'occupe de trouver l'appart + faire les travaux + gérer la location. Quand je l'écoute tout semble parfait mais j'ai du mal à croire qu'une même personne qui serve d'intermédiaire pour autant de sujets (trouver l'appartement, travaux, location,) ne s'avantage pas lui même plutôt que son client. Et les sites webs font super racoleur en plus. Mais bon, je récupèrerai son Excel de simulation pour voir quand même.
 
SCPI ? Ca me semble sur le papier la solution idéal mais j'ai lu ici et ailleurs que c'est très compliqué de se faire prêter une somme conséquente (200k par exemple) par une banque pour un tel projet ? Et SCPI avec crédit immo, on ne peut donc pas passer via une AV donc si j'ai bien compris, ca va augmenter mon niveau d'imposition à cause des loyers ? (Mais est-ce si grave, vu que je ne paye pas bcp d'impôts ?)
 
Je n'envisage pas la RP car je compte pas faire de gosses à moyen terme et j'ai envie de pouvoir profiter à fond de ma période "bankable" 30-45 ans pour changer de boulot si on me propose pas une augmentation conséquente tous les 3-4 ans. Et j'imagine qu'acheter sa RP pour la louer juste quelques années après n'est pas le montage le plus optimal.
Aujourd'hui, j'ai plutôt envie de me constituer un patrimoine qui me permettra, d'ici 10/15 ans d'acheter ma RP lorsque j'aurai envie d'être plus posé professionnellement.
 
J'ai encore 1 an pour y réfléchir et étudier sérieusement les possibilités, est-ce que vous en voyez d'autre ? Qu'est-ce que vous feriez si vous étiez à ma place ?
 
Merci

https://www.boursorama.com/videos/a [...] 4dba330003
 
Merci Jérémy

Les LMNP "clé en main" sur Paris sont plutôt des produits destinés à une clientèle un peu plus aisée. Ca l'avantage d'être facile, mais ce sont des projets qui sont souvent entre 300 et 400k, dont à priori pas accessibles au vu de ta situation actuelle. De plus, tes doutes sur l'intermédiaire sont légitimes.
 
Est-tu en IDF ou en province? Milieu urbain, ou rural?
Pour de l'immobilier "sans gestion", effectivement des parts de SCPI sont une bonne solution. Il me semble que dans ton cas il vaudrait mieux passer effectivement par un emprunt, pour profiter du levier. Mieux vaut diversifier sur au moins 3 SCPI, afin de réduire le risque. Pour ce qui est de l’impôt résultant, ça n'est effectivement pas un problème, mais un symptôme. Il faut simplement le prendre en compte dans les calculs de rentabilité.
 
Reste que ton dossier peut être difficile à "vendre" aux établissements bancaires. Le conseiller bancaire de premier niveau va forcément tiquer sur les SCPI, et sur un emprunt immo alors que tu n'as pas de RP.

 
 
Un pote qui boss
 
Le LMNP clés en main c'est environ 6 % de frais pour la chasse immo et les travaux et la gestion. Faut voir le rendement net si ça reste intéressant et si c'est vraiment confortable.
C'est un truc qui m'intéresse à titre perso.
Tu peux prendre des garants et une assurance loyers impayés type Unkle, payée par le locataire.
 
Si tu n'achètes pas ta RP avant 10-15 ans, d'ici là ce serait dommage de ne pas exploiter ta capa d'endettement. Que ce soit en pierre-papier ou physique, creuse bien le sujet.
Et pour ta capa d'épargne, go ETF oui.
 
 

Ils (webinar linxea) ont survendu le PER, c'était attendu.
En survolant les questions de fiscalité, malgré beaucoup de comms qui demandaient des éclaircissements.
L'article d'ADI est largement plus complet et exhaustif sur le sujet. Et se lit plus vite.
Mais ils ont le mérite d'être abordables et de vulgariser avec des beaux slides. C'était sympa et professionnel.  

Avait-on un doute sur le sujet ?  
 
Je pense que ce n'est pas sur ce terrain là que le match se joue.

Je pense surtout que Quadridge rendement ETAIT apprécié du topic quand il avait une perf PASSEE exceptionnelle , malheureusement la perf FUTURE a été moins bonne  
A 3,65% de TER je déconseille vivement. Pour rappel à moyen terme la bonne perf passée prédit rien du tout, la mauvaise perf passée est en faveur de mauvaise perf future, des frais bas en faveur de bonnes perf futures. Bref une bonne notation quantalys ou MS ça ne vaut pas grand chose.

Non, c'est pas possible. Un PEA ne peur être détenu que par une seule et unique personne. Ou alors, le PEA devient un CTO  

 
 
 
Je voudrais envoyer une louche sur du Bitcoin.
Vous pensez quoi de ce tracker ?  
https://www.quantalys.com/Fonds/Investir/733662
 
Il y a des références sur ce topic en ETF Crypto dispo sur Binck ?  
MErci !  
 

 

Je t'assure que c'est ce qu'on a fait au décès de qq'un chez moi. Son mari est resté et on a démembré leur PEA vers ma mère, qui cependant n'en avait pas jusqu'ici (la conseillère nous a néanmoins dit que c'était le seul cas où on pouvait en détenir temporairement 2...

 
Yes, tu trouveras pas mal d'infos sur le forum d'à côté.
Si tu as des questions spécifiques tu peux me MP, en public ça va pas passionner les foules  

Il n'avait pas assez de liquidités
Et c'est cocasse comme annonce, juste après les élections alors que Trumpy criait sur les toits que le vaccin serait prêt pour l'élection et pouvoir se positionner en héros patriote de la nation    

On parle de quel montant d'apport ? Selon les sommes en jeu, pourquoi ne pas réallouer une partie de toutes ces liquidités sur des produits plus rentables / long terme, et de reconstituer le reste manquant de l'apport pendant ces 1 à 2 ans ?
Tout bloquer dès à présent me semble contre-productif, et le projet d'achat peut traîner, être annulé / reporté, etc. d'ici là...

 
J'avais un questionnement similaire en 2018 et par rapport à ma situation. Etant sur une carrière de mobilité et faiblement imposé grâce à ma situation, j'avais également fait le tour des produits disponibles pouvant répondre à mon besoin d'utiliser ma capacité d'emprunt. Je ne veux / peux pas acheter ma RP tant que je ne suis pas stable, aucun intérêt pour une telle opération !
 
- Achat clé en main d'immo LMNP, mono-locataire ou pour de la colocation : ça pouvait sembler intéressant mais sur des montants plutôt conséquent en achat seul (projet perso, pas du couple). Il faut payer pas mal de frais à l'intermédiaire, je ne connaissais pas les marchés immo proposés, etc. donc j'ai préféré passer pour le moment.
 
- Achat d'immo avec recherche, délégation de gestion par une agence, etc. : je n'avais pas non plus envie de passer du temps à la recherche, de prévoir un 2ème boulot, les charges annuelles, la concentration sur un seul bien, etc. pour des rendements oscillants entre l'intéressant (6~10%) mais risqué dans des zones peu attractives, ou des rendements plus réalistes (3~5%) mais du coup proches de ce que l'on peut avoir par ailleurs sans les contraintes / emmerdes du bien physique.
 
- Achat d'immo en nue-propriété : potentiellement intéressant pour certaines situations / cas, mais j'en ai conclu que ce n'était pas attrayant pour moi.
 
- SCPI : c'est finalement ce que j'ai choisi mais la partie recherche et validation de financement peut être tendue. Dans mon cas ça aura finalement pris environ 6 mois entre mon choix arrêté de SCPI et le montant, jusqu'à la validation d'une offre de prêt grâce à un courtier (en gros tous les acteurs en ligne que j'ai interrogé renvoyaient vers des offres similaires, plus ou moins satisfaisantes et via 2-3 banques connues). Pour le détail voir mon post sur le sujet de mon projet validé en mai 2019. Le TRI estimé de l'opération semble très bon, les conditions du financement finalement très correct (malgré le fait que ce soit beaucoup plus compliqué / cher qu'un crédit pour un bien physique), j'aurai de toute façon une meilleure idée à partir de 5 ou 10 ans sur les 15 prévus...

Ou alors ils avaient trouvé le vaccin depuis un paquet de temps mais pour éviter que DT récupère le truc, ils ont tranquillement attendu le résultat de l'élection