On devrait obliger les assurances et les banques à détenir de l immobilier (de même manière que pour les obligations), en pénalisant extrêmement fortement la revente et/ou la revente à la découpe.

mono bailleur ? définis

Ce qui éveille le plus les jalousies, c'est les véhicules hdg.
 
Dans ma petite ville, ça va encore, mais dans bon nombre d'endroits, posséder des voitures de luxe est perçu avec une profonde jalousie, parfois à la limite de la haine.

C'est-à-dire que l'image que renvoie les gros patrimoines français n'est pas particulièrement positive
Y a qu'à voir ici

mono bailleur ? définis

 
En même temps comment se sont constitués les grands patrimoines en France ?
 

Clairement - si on veut PLUS de financiarisation de l'immobilier je pense qu'on peut regarder ce qui se passe aux US: la consequence a ete que les loyers ont augmente fortement pour correctement remunerer le risque locatif.

Les particuliers sont de 'mauvais' bailleurs dans le sens ou ils sont moins reactifs, peuvent avoir des reactions emotionnelles malheureuses, peuvent etre parfois moins carres voire carrement malhonnetes. En revanche ils acceptent des loyers BEAUCOUP plus faibles que ce qu'un marche rationnel demanderait.

Aux US un logement dans une zone de qualite est considere de risque de defaut similaire a une obligation HY de signature BB environ, c'est a dire 2-3% de risque de defaut par an. Donc demande environ 300bps de spread par rapport aux taux sans risque, soit environ 4.5/5% de rendement NET de charges/taxes liees a la propriete par an.

Un logement dans une zone 'en devenir' est considere comme un risque CCC/B aux US donc necessite plus de 500bps de spread donc environ 6.5/7% par an, toujours net de charges/taxes liees a la propriete. Logique, le risque de defaut est plus proche de 6-7% par an, le calcul de VaR te donne le resultat mathematique.

Bref, ca voudrait dire des loyers environ 30/40% plus eleves que maintenant dans les zones attractives des grandes villes de France et 50-70% plus eleves ailleurs en moyenne. Et si la reponse c'est que les francais ne peuvent pas payer, eh bien ils payeront quand meme, c'est juste que le ratio de 33% du revenu va sauter comme aux US/UK/Suisse, le loyer peut representer 60% des revenus sans probleme.

Voila ce qui arrive selon moi si tu retires les bailleurs prives qui acceptent des risques irrationnels.

courant je sais pas, mais c'est moins rare que tu ne l'imagines amha

Personnellement je ne crois rien avant d'avoir les chiffres et surtout je ne presage pas de la rentabilité qui en plus va grandement dépendre du prix de vente inconnu à ce jour.
Surtout que pour avoir un tel montage il y a à priori forcément une astuce plus ou moins gênante...:o

Mais genre sur 100 biens, combien auront un cash flow positif avec tmi 30%?
En plus souvent c'est avec travaux qui sont fait soi-même donc forcément ça augmente la renta et ça sous-estime le temps des travaux.

les gens font nimp bien souvent oui, c'est pas pour autant qu'une bonne renta est rarissime amha

En gros tu ne crois pas kaiser ?

Désolé mais le prix de revente n'intervient pas du tout dans le fait d'avoir ou non des cash flows positifs... J'accepte les tacles mais faut du fond derrière et ne pas sortir des âneries énormes... On dirait du dante

Enfin par rare, je veux dire qu'il faut éplucher des centaines d'annonces, visiter des dizaines de biens, faire des offres sous le prix de l'annonce avec pas mal de chance d'échec... Comme tu l'as dit dans ton premier message, faut être patient et c'est loin d'être du tout cuit et qu'il "faut bosser"

Tu as parlé de rentabilité je t'invite a aller voir la définition (un indice en effet aucun lien avec le cashflow ) mais globalement c'est différent du rendement
Donc si t'es en cashflow positif mais qu'après 10ans tu revends à un prix egal au crd ça reste une rentabilité pas terrible...

C'est pas que je le crois ou pas mais du 110% avec cashflow positif en France c'est rarissime et en général il y a une contrepartie...
Du coup avant de m'enthousiasmer j'attends d'avoir toutes les informations...:D

Clairement - si on veut PLUS de financiarisation de l'immobilier je pense qu'on peut regarder ce qui se passe aux US: la consequence a ete que les loyers ont augmente fortement pour correctement remunerer le risque locatif.
 
Les particuliers sont de 'mauvais' bailleurs dans le sens ou ils sont moins reactifs, peuvent avoir des reactions emotionnelles malheureuses, peuvent etre parfois moins carres voire carrement malhonnetes. En revanche ils acceptent des loyers BEAUCOUP plus faibles que ce qu'un marche rationnel demanderait.
 
Aux US un logement dans une zone de qualite est considere de risque de defaut similaire a une obligation HY de signature BB environ, c'est a dire 2-3% de risque de defaut par an. Donc demande environ 300bps de spread par rapport aux taux sans risque, soit environ 4.5/5% de rendement NET de charges/taxes liees a la propriete par an.
 
Un logement dans une zone 'en devenir' est considere comme un risque CCC/B aux US donc necessite plus de 500bps de spread donc environ 6.5/7% par an, toujours net de charges/taxes liees a la propriete. Logique, le risque de defaut est plus proche de 6-7% par an, le calcul de VaR te donne le resultat mathematique.
 
Bref, ca voudrait dire des loyers environ 30/40% plus eleves que maintenant dans les zones attractives des grandes villes de France et 50-70% plus eleves ailleurs en moyenne. Et si la reponse c'est que les francais ne peuvent pas payer, eh bien ils payeront quand meme, c'est juste que le ratio de 33% du revenu va sauter comme aux US/UK/Suisse, le loyer peut representer 60% des revenus sans probleme.
 
Voila ce qui arrive selon moi si tu retires les bailleurs prives qui acceptent des risques irrationnels.

ben oui comme pour tout

ça me parait tellement de l’enfonçage de portes ouvertes là

 
Clairement oui. A 24/25 ans j'avais achete une Audi A4 S-line noire neuve, motorisation de base, qui presentait bien mais qui coutait 36k, bref rien d'incroyable mais comme deja evoque ici, les voitures me procurent beaucoup de plaisir. Mauvais choix pour un premier achat apres mon vehicule etudiant diront certains mais j'etais content a ce moment la

 
Oui rien d'incroyable c'est même assez commun comme véhicule à 25 ans.

C'est juste pourquoi tu considères cela comme "pas rare"?

Comment expliquer alors que les acteurs institutionnels proposent des loyers comparables à ceux des bailleurs individuels ?

t'as une source ?
 
je te contredits pas spécialement, mais je suis juste curieux pour le coup

pourquoi considères-tu ça comme "rare" ?

c'est pas le plus répandu, mais ça me semble à la portée d'un investisseur bien renseigné et un peu patient

Tu as déjà posté les détails de ton achat ?
Emprunt 110% + cash flow positif, c'est rare et très rentable  

 
Pas nécessairement
Pour quelqu'un qui squatte autant les topics argent, tu arrives toujours à ecrire des choses dignes du café du commerce c'est impressionnant...

 
Tu as parlé de rentabilité je t'invite a aller voir la définition (un indice en effet aucun lien avec le cashflow ) mais globalement c'est différent du rendement
Donc si t'es en cashflow positif mais qu'après 10ans tu revends à un prix egal au crd ça reste une rentabilité pas terrible...  
 
C'est pas que je le crois ou pas mais du 110% avec cashflow positif en France c'est rarissime et en général il y a une contrepartie...
Du coup avant de m'enthousiasmer j'attends d'avoir toutes les informations...:D

Mes recherches à Paris

 
En France, si quelqu'un de sa famille dit qu'il/elle a achete un appartement de 50m2 a louer a Lyon, a credit, c'est percu comme 'bien', 'normal', 'sain'. Tout le monde SAIT que ce bien vaut par exemple 250k EUR mais ce chiffre n'est pas explicite, on sait qu'il/elle va avoir cette somme en termes de patrimoine dans 20 ans par exemple. Il/elle capitalise environ 1k EUR par mois.  
 
Si quelqu'un de sa famille dit qu'il/elle epargne 1k par mois pour mettre sur son AV avec des actions et du fonds euros, il/elle passe limite pour un riche et cela peut declencher une certaine jalousie. Si jamais tu oses par exemple acheter des cadeaux de noel a ta famille qui ne soient pas au niveau des attentes, certains iront dire que c'est un peu scandaleux etant donne sa capacite d'epargne. En revanche celui/celle qui a achete le bien en location ira pleurer qu'il/elle a 'de gros emprunts a payer'.
 
C'est du vecu et c'est egalement rapporte par des proches. L'epargne immobiliere est generalement percue nettement plus positivement que l'epargne financiere. Assez logique ensuite que les gens soient irrationnels a propos de cela.

Mes recherches à Paris

Clair, normalement à 25 ans, on a plutôt accès à des voitures de 40k mini.  

 
En même temps comment se sont constitués les grands patrimoines en France ?
 

Perso, je défends le découragement (pour pas dire l'interdiction) des mono-bailleurs privés  

 
Voire même 50-60 k€ .

Entreprenariat
Ce qui implique en général de travailler beaucoup

Etant donne ton parcours et ton rythme de vie actuel la capacité de travail tu l'as
Tu sais ce qu'il te reste à faire

 
Oui rien d'incroyable c'est même assez commun comme véhicule à 25 ans.

Clair, normalement à 25 ans, on a plutôt accès à des voitures de 40k mini.