Franchement si t'as un appart, à la rigueur, vaguement ça se fait, et encore faut déjà mieux être dans le métier pour respecter la loi et flairer les emmerdes.

Mes vieux techniques à 70 ans ils font du consulting sur des sujets d'expertise, facturent bien tranquille et vont claquer ça en coke et putes sur la côte.
BPP doit avoir les mêmes côté nuke.

Non mais dès que tu fais appel à des pros pour des travaux, ou que tu prends en compte ces coûts même si c'est toi qui le fait, tu vois que c'est très dur d'avoir des rendements de fou avec l'immo et que c'est pratiquement impossible que les loyers puissent couvrir à 100% l'emprunt si c'est un emprunt de 100% du montant de l'acquisition (je ne parle même pas de 100% de l'opération)
 
Mais bon la plupart des petits bailleurs ne prennent pas en compte le temps de gestion, les coûts de peinture etc, du coup ils affichent des rendements de fou, d'ailleurs les agences qui te vendent des programmes font de même...
 
Le seul truc c'est d'espérer une plus value à la sortie, qui te permettra le cas échéant de faire mieux qu'une AV.

 
Une fois le bien payé, y a aussi la rente locative non ?

 
Sacrés mensualités quand même... impossible pour moi ce genre de truc
 

Les vrais experts HFR sont là  

zéro vacances locatives : Oui je pense sans problème vu comment ils sont partis vite (certains locataires nous ont dit que c'était vraiment pas cher)

Je fais beaucoup par moi même (réparations et pas d'agence ni de syndic)
Je paye une société d'entretien, une assurance PNO (270€/an), EDF pour les parties communes, la taxe foncière, ....
Et il faut provisionner des réparations bien sur.

Mais bon je récolte 2530 et je paye 2200 de mensualité  donc j'ai 330€/ mois de marge  (presque 4000€/an )

Et puis même si ça ne s'équilibre pas complètement et que je dois sortir qq €/ mois pour me payer sur 20 ans un immeuble, je pense que c'est quand même un bon plan
 

Parce que tu crois que les "agents immo" qui sont du métiers connaissent les lois et savent flairer les emmerdes ?  
   
 

 
Une fois le bien payé, y a aussi la rente locative non ?

 
  , il me semble aussi, par contre comme le dis eviltyler pour se lancer la dedans il vaut mieux une certaine assise financière...  

C'est sur que notre vrai "force" c'est notre capacité d'emprunt.
 
On a plus de 4000€ de mensualité pour nos locatifs  et autant de revenus immo

Bah cela dépend de ton horizon de comparaison/placement et de la volonté de garder le bien après remboursement. C'est possible évidemment. Après faut voir la fiscalité etc.
Mais c'est pareil avec un capital qui s'accumule, plus il s'accumule et plus tu as une rente élevée...

Réduire les métiers de l'immobilier à "l'agent immobilier" qui ne fait de la location ou de la vente c'est déjà faire preuve de méconnaissance du métier.
Alors oui un agent ne va pas être incollable sur tout ce qui n'est pas son quotidien (encore que ceux que je connais sont pas mauvais... mais certes sortent des études).
 
Mais tout ce qui est gestion locative ou syndic c'est quand même déjà plus de réglementation et là oui, faire un décompte de charge dans les règles de l'art ça ne s'improvise pas par exemple...
 

 
Tu penses vraiment ce que tu dis ?????  
 
Je place la plupart de mon fric dans des AV ou PEA
Et avec le fric que je n'ai pas je m'achète des biens immo dans 20 ans.
 
Tu vois la différence ?
Actuellement jamais une banque ne m'a prêté 400k pour que j'investisse dans des AV  

 
En gros faut que les mensualités soient < capacité d'épargne pour ne pas prendre de risque ?

 
Enfin la différence, c'est que là le capital se crée avec des sous que t'emprunte... c'est quand même sacrément différent d'une AV sur laquelle tu fous ton épargne, non  ?

OK  OK    
 
Je suis certainement nul en immo  
   
 
/next

 
En gros faut que les mensualités soient < capacité d'épargne pour ne pas prendre de risque ?
 
 

Tu lis ce que j'écris.
Combien tu factures une heure de boulot ?
Il te faut combien de temps de travaux pour mettre sur pieds un appartement ?
Il te faut combien de temps pour gérer ton bien etc ?
Evidemment tu peux ne pas prendre en compte ces coûts, mais quand tu fais une comparaison financière tu dois les prendre en compte et là tu vois que ton rendement descend drastiquement.
Si au lieu de faire tout ça tu prenais 2 fois moins de vacances et que tu facturais plus ? (nonobstant le fait de trouver un client évidemment) et que tu rajoutais ce gain à ton assurance vie ?

Evidemment que je connais l'intérêt d'un levier d'investissement par l'emprunt.

 
En gros faut que les mensualités soient < capacité d'épargne pour ne pas prendre de risque ?
 
 

 
Enfin la différence, c'est que là le capital se crée avec des sous que t'emprunte... c'est quand même sacrément différent d'une AV sur laquelle tu fous ton épargne, non  ?

 
   
Tu lis ce que j'écris.
Combien tu factures une heure de boulot ?
Il te faut combien de temps de travaux pour mettre sur pieds un appartement ?
Il te faut combien de temps pour gérer ton bien etc ?
Evidemment tu peux ne pas prendre en compte ces coûts, mais quand tu fais une comparaison financière tu dois les prendre en compte et là tu vois que ton rendement descend drastiquement.
Si au lieu de faire tout ça tu prenais 2 fois moins de vacances et que tu facturais plus ? (nonobstant le fait de trouver un client évidemment) et que tu rajoutais ce gain à ton assurance vie ?
 
Evidemment que je connais l'intérêt d'un levier d'investissement par l'emprunt.

Tu lis ce que j'écris.
Combien tu factures une heure de boulot ?
Il te faut combien de temps de travaux pour mettre sur pieds un appartement ?
Il te faut combien de temps pour gérer ton bien etc ?
Evidemment tu peux ne pas prendre en compte ces coûts, mais quand tu fais une comparaison financière tu dois les prendre en compte et là tu vois que ton rendement descend drastiquement.
Si au lieu de faire tout ça tu prenais 2 fois moins de vacances et que tu facturais plus ? (nonobstant le fait de trouver un client évidemment) et que tu rajoutais ce gain à ton assurance vie ?

Evidemment que je connais l'intérêt d'un levier d'investissement par l'emprunt.

Ok, donc ta vie "éveillée" est binaire :

• Travail que tu factures ou travail qui te serait facturé plus cher que ton taux horaire
• Loisir

Passer son WE à peindre, poser du parquet, carrelage, etc. : ce n'est pas bien si tu peux le faire faire pour prix inférieur à ce que tu factures de l'heure ?
C'est ça ?

OK, je suis très mauvais gestionnaire aussi.

Mais j'aime bien l'immo, j'aime bien bricoler, j'aime changer d'activité.
Donc considère que c'est un loisir

qui va me rapporter plus d'1M€ dans 20 ans  

 
Non parce qu'en fait, la comparaison est biaisée.
La quand tu as 20 ans et que tu veux emprunter 400/500k on va te rire au nez...
Et puis on sait sauf cas très particulier, que le financement d'un RP est prioritaire, ne serait-ce que grâce au levier impôt (avec la niche fiscale de ne pas prendre en compte les loyers économisés)
Donc en fait quand tu veux emprunter 400/500/1000M tu as déjà de quoi démarrer ton AV depuis bien longtemps (j'ai pris l'AV juste en exemple hein mais il y a d'autres solutions hein)
 
Evidemment qu'il y a des cas très rentables, je ne dis pas le contraire, des cas de location 0 vacances sur 50 ans etc
Mais c'est pas forcément obligatoire et tu dois évidemment prendre en compte ce facteur risque.
 
C'est comme le mec qui investi dans des actions/obligations risqués et qui finalement n'a eu aucun risque qui s'est réalisé et qui s'est fait pendant 10 ans du 15% par an... c'est débile de dire après que c'est facile la bourse on se fait 15% par an...

Oui ben OK  
 
Je vais pas me justifier toute la journée de faire des investissements immo à des jeunes HFRiens qui connaissent mieux que tout le monde TOUT  

Non parce qu'en fait, la comparaison est biaisée.
La quand tu as 20 ans et que tu veux emprunter 400/500k on va te rire au nez...
Et puis on sait sauf cas très particulier, que le financement d'un RP est prioritaire, ne serait-ce que grâce au levier impôt (avec la niche fiscale de ne pas prendre en compte les loyers économisés)
Donc en fait quand tu veux emprunter 400/500/1000M tu as déjà de quoi démarrer ton AV depuis bien longtemps (j'ai pris l'AV juste en exemple hein mais il y a d'autres solutions hein)

 
OK, mais si le levier du crédit est insuffisant pour une RP, mais intéressant pour du locatif ? (comme c'est le cas pour beaucoup de parisiens)
 
Comment tu estimes la 'niche fiscale' qu'est être propriétaire de sa RP ?

Quand je compare un investissement je considère juste des paramètres d'investissement et je fais une comparaison honnête.
Un investissement, ce n'est pas un loisir.
Quand je fais un aménagement chez moi, si cela me fait plaisir je ne me dis pas forcément que c'est rentable ou pas je le fais.
Mais si je dois faire une comparaison financière je suis totalement honnête.

 
Ok, donc si tu es totalement honnête : quel est le temps nécessaire annuel pour :

• gérer un PEA
• gérer un PEA PME
• gérer une AV

...
 
?

 
Personne n'a dit que tu es mauvais gestionnaire ou quoi que ce soit, pourquoi tu fais ton caliméro.
Je dis juste que tous frais pris en compte, c'est pas évident d'avoir un rendement supérieur en immo qu'avec le reste. C'est tout. Il y a des zones meilleurs que d'autres, des opportunités etc, comme dans tout investissement. Il est tout à fait possible que dans ton cas ce soit très rentable et c'est tout le mal que je te souhaite. Mais c'est dur de généraliser. Sinon tu ne verrai pas des gens sur la paille.

C'est assez simple
 
admettons que tu sois dans la tranche de 30% (on fait du très simple pour comprendre et pas jouer sur les chiffres)
Que tu achètes ton appartement avec un remboursement de 1000 bah voila il te coûte 1000 par mois
Si tu achètes un truc à louer.
Que tu vis toi dans un appartement que tu loues aussi.
Loyer 1000.
Prêt 1000
Loyer perçu 1000
 
Bah tu te dis que cela te coûte toujours 1000 ?
Bah non car sur le loyer perçu tu as des impôts... de 300 du coût bah cela te coûte 1300/mois
 
C'est pas tout à fait ça évidemment hein, il y a des abattements, des possibilités d'intégré des frais etc mais c'est juste pour illustrer.

J'en ai marre de lire ce topic avec mecs qui se foutent des 50k/an voir plus et se plaignent ou posent des questions de bourgeois

ou sont mes smicards
ou sont mes rmistes
ou sont mes chômeurs

ou alors faudrait créer un autre topic pour une autre catégorie de personnes

perso ma situation :

sorti d'une formation niveau bac en 2011,
4 ans d'xp via une ssii à 1250€ net

depuis mars je suis à 1500/net (technicien info)

dépenses :
500 de loyer electricité compris
voitures : 150 (10mn en voiture du boulot)
Bouffe : 200
Epargne : 400
Divers/loisirs : le reste

 
Ah ok tu parles de la niche d'être propriétaire de sa RP vs être propriétaire d'un bien loué    
 
Je pensais que c'était vis à vis de la loc', du coup je ne voyais pas ou était la niche.
 
Après sur un bien en defisc... le raisonnement tient un peu moins, non ? (même si sur du neuf, on sait que le bien est survendu, du coup c'est pas super intéresant).

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4 ans d'xp via une ssii à 1250€ net
 
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Le bien en défisc le problème est qu'il sera souvent très cher à l'achat... Les promoteurs en tiennent compte donc cela va réduire d'autant la possibilité d'avoir des loyers proche du remboursement d'emprunt et d'autant la PV potentielle, car le mec qui l'achète derrière n'aura évidemment pas d'avantage...

 
D'autant que c'est lui qui insinue que les pro de l'immobilier ne connais-ce rien de leur métier, et qui lui maîtrise easy...
 

 
Bref, je m'en fou, de notre point de vue, l'appart. de ma copine en location est limite un boulai... emprunt payé, les 360€ de loyer une fois impôts (CSG/CRDS et IR), ça rapporte presque rien, p'tet 200€ supernet/mois... pour un appart qui vaux entre 60 et 70K€ net vendeur c'est pas si foufou le rendement au bout du compte. J'ai l'impression qu'encore une fois c'est ceux qui ont max $$$ qui sont le moins imposés sur l'immo.
 
Mais bon de mon point de vue à moi, c'est déjà pas si mal... Pas sur que d'injecté le capital dans notre futur RP soit plus intéressant...

 
   
 
Et du coup, tu estimes vivre convenablement ?  
 
Si non, il te faudrait combien d'après toi pour atteindre ce convenable ?
 

200 € de nourriture par mois, c'est peu non ? Tu optimises à fond ?
 
Tu peux détailler le logement que tu as pour ce budget ?