Reprise du message précédent :
 
Il est aussi intéressant que méprisant et provocateur. C'est un package.    
A partir de là, faut voir où on met le curseur en termes d'arbitrage.
 
Le boss (qui lit tous les posts?    ) a tranché.
 
Peut-on imaginer d'acheter à Paris hyper centre dans une perspective LT, en dépit des prix du marché?  Z'en pensez quoi?

oui

l'argument du lobby immo c'est surtout: "on manque de logement donnez-nous des subventions et de la défisc par milliards"

oui

 
Faut voir qui elle emploie aussi  

si ils bossent tous comme vapeur ça ne fait plus que 2500 personnes en équivalent temps-complet  

 
J'en aurais bien ri mais quand j'imagine la masse salariale financée par nos impôts pour un tel résultat, c'est plutôt .

l'erreur ne vient pas forcement que de l'INSEE... et l'INSEE fait quand même en général du bon travail

Oui. C'est ce que j'envisage de faire.

Sur 10+ avec les taux bas et la croissance/inflation durablement en berne, c'est viable financierement et Paris reste une capitale europeenne et nationale attractive dont la pop continue de grossir.

A LT c'est d'ailleurs probablement plus viable en achat a 350-400 loyers que des achats en province a 150-250 loyers

Hello,
 
Dans l'ensemble immo que je suis en train d'acheter (2 maisons + dépendances + terrains + étang), une partie d'un des terrains a été vendue à un tiers par le proprio actuel (pour construction), et l'autre partie sera le jardin de ma RP.
Le bornage est fait, il reste au vendeur a faire la clôture. Comme je le connais bien il me laisse au choix pour mettre la clôture soit sur mon futur terrain, soit sur celui de mon futur voisin....
 
Quel est le meilleur choix ? J'aurais tendance à penser chez le voisin, puisque pas d'emprise au sol chez moi (bon il me restera tout de même 2600 m2   ), mais je me trompe peut-être....
 
Merci de vos avis éclairés !

 
C'est un troll contre ribery non ?  
 
Ribery, Zahia, baise...

 
Si ce que tu peux acheter te permet d'y tenir 15/20 ans sans te mordre les doigts dans 5 ans d'être passé à côté de 20% de surface supplémentaire, pourquoi pas.
 
Dans les autres cas, je pense que c'est une connerie.

 
A Paris et à l'heure actuelle (difficile de trouver un bien dont le prix est à moins de 350 loyers), il suffit, dans la plupart des cas, d'une baisse annuelle d'environ 3 % pour que l'achat ne soit pas rentable .
 
Je pense qu'il est surtout urgent d'attendre (et de placer l'apport à 3-4 % net), sauf si l'on a une irrésistible envie de casser les murs .

   
Paris centre, c'est le Paris qui sera probablement apprécié pour encore pas mal de temps de tranches d'acheteurs/locataires divers, mais à bon revenu. Ce serait pour habiter dans un premier temps.
Je pense aussi que ça va se tendre, avec une bipolarisation (si ça te rappelle un de nos échanges^^), même si perso je n'y suis pas favorable, mais c'est un réflexe de fond.
Reste que les prix sont assez délirants, donc amha faut pas se précipiter et voir l'aspect budget et les usages (c'est pas forcément pour moi ).  

Bah dans l'idée, l'immo à LT dans un bon coin t'es rarement perdant et y a toujours de la demande. Sur du LT, sauf crash considérable (tu tables sur -20% à 5 ans?) avec crise durable, on doit pas trop mal s'en sortir.
Ma seule inquiétude serait donc en effet que la France plonge durablement et c'est un scénario possible, auquel cas je n'aimerais pas être trop coincé financièrement, mais avec un 2-3 pièces, on est dans un marché plus fluide qu'avec du grand appart et on se garde une marge de sécurité en co-investissant par exemple. Dans le pire scénario, ça fera valeur d'usage pour un membre de la famille, mais dans ce cas, tout ira très mal de toute façon (chômdu, violence, spéculation courante).  

Je crains que ce ne soit moins, mais ça reste un cas possible et pas totalement improbable. Ce que je voulais dire étant qu'à moins d'être totalement satisfait à LT de la surface qu'on achète, la période me semble assez mauvais pour acheter.
 
Une question qui n'a rien à voir : Dans le contexte d'une vente d'un bien à un membre de sa famille, dans quelle proportion une réduction de prix est-elle envisageable sans risquer de tomber dans la donation déguisée ? 10% ?

 
Pour être tranquille, je prendrais les prix les plus bas des ventes récentes référencées sous Patrim, le tout pour le secteur et le type de bien concernés, et je demanderais confirmation à un notaire local .

 
   
Ça pourrait aussi être un troll contre les français : la référence à l'Allemagne. Allemagne, Français, baise...  

Pourquoi dit tu cela ? Pour moi la province c'est déjà mort donc ça ne peut pas être pire. Les appart à 50k à Riom ne vont quand même pas se vendre à 25k.

Et pourquoi pas? On est encore à des prix bien plus hauts qu'avant la hausse 1998-2010 (en gros).
...et en plus, hors quelques grandes villes, la situation économique en province est bien plus mauvaise maintenant qu'il y a 15 ans.

 
Je suis pourtant à peu près d'accord avec lui sur ce point.
 
Je pense que, paradoxalement, un bien de banlieue lointaine ou province qui a déjà perdu 30% ou 40% en 3 ans conserve plus de potentiel à la baisse que des biens de centre-ville attractifs qui ont perdu 5% sur la même période.

Il y a province style Lyon et province style narbonne et plein d'autres cas encore. Personnellement, je pense pas que l'appartement que j'ai acheté va perdre de la valeur ou du moins va krach. Je parie sur une stabilisation de son prix avec une inflation nulle

 
D'après ce que je comprends de l'article, ce sont les collectivités locales qui sont en quelque sorte chargées de cette collecte puisque ce sont elles qui enregistrent les permis de construire, et non pas l'Insee.  
 
Ce mécompte a deux raisons. A partir de 2005, l’instruction des permis de construire a été confiée aux collectivités locales et leur collecte administrative s’en est trouvée un peu désorganisée. En 2007, une réforme destinée à simplifier les procédures de délivrance d’autorisations de construire a encore amoindri la qualité de cette collecte.

 
Le ministère du logement et l'Insee se contentent de récupérer les données transmises par les collectivités locales.
Le problème semble donc plutôt être en amont.

 
   
 
Je faisais hier le même constat concernant les prix. La baisse qui a eu lieu ces dernières années n'a que peu effacé la hausse délirante de la fin des années 90 et du début des années 2000 .
 
Un graphique est disponible sur la page suivant pour illustrer mon propos : http://www.meilleursagents.com/pri [...] /auvergne/

En fait je pense que le différentiel ne se ferait pas tant sur une baisse continue en province qu'une augmentation continue des loyers et dans une moindre mesure stabilisation/augmentation légère des prix en RP.

Dans 20 ans on se retrouverait avec l'achat à 350-400 loyers parisiens dont la valeur s'est maintenue voire a augmenté (ratio stable mais le loyer s'est valorisé, donc le prix a augmenté facialement) VS un achat en province dont la valeur a baissé car les loyers sont restés stables voire ont baissé.

Exemple:
Appart parisien 2K loyer valeur 800K actuellement (ratio 400)
Dans 20 ans, ratio de 400 loyers maintenu, loyer passé à 2K5, valeur 1M€

Appart province 1K loyer valeur 250K actuellement
Dans 20 ans, ratio de 250 loyers mais loyer passé à 800€: valeur du bien 200K€.

C'est mon hypothèse personnellement.

Attention à noter qu'à mon sens les deux achats sont gagnants hein ! A partir du moment où on reste 8-10 ans l'économie de loyer couvre une baisse même importante.

 
Si je suis ton analyse et en faisant une analogie très grossière, j'en conviens, un médecin ne devrait donc se baser uniquement sur la description du patient pour établir son diagnostic, sans définir précisément les symptômes et les analyser... Il me semble qu'une administration de l'état employant près de 6000 personnes devrait multiplier ses sources et qualifier la fiabilité de ces dernières .  
 
Par ailleurs, le problème semble identifié depuis des années et à tel point que Le Monde se base sur les statistiques des notaires et non de l'état   :

 
Gagnant sur 20 ans oui, sur 8-10 ans avec revalorisation pratiquement nulle, c'est tout sauf certain par contre.
Ne pas sous-estimer les frais de notaire, charges, coût du crédit, TF,...
 
 

Les notaires c'est presque l'Etat si je puis dire

 
Mais moins que l'INSEE... .

Vu les taux on rembourse maintenant BEAUCOUP de capital et ce dès la première année.

Un emprunt de 400K avec un taux@2% sur 20 ans c'est 2000€ de mensualité. La première année c'est 8K€ d'intérêts et 16K€ de capital remboursé.

Sur un achat à 800K, les frais de notaire de 7% sont payés en moins de 3 ans et demi.

En cas de maintien global de la valeur du bien c'est donc vite rentable, de même que l'étaient les achats à 150/200 loyers en période où les taux étaient à 6/7/8%.

En revanche si les prix se pètent la gueule, partant de haut on peut tomber bas. Sur des achats avec ratio à 350/400 loyers en période de taux bas le risque c'est donc surtout la baisse des prix au moment de la revente. C'est là dessus que chacun doit se faire un avis plutôt que sur la rentabilité intrinsèque en termes de nombre de loyers (qui ne veut rien dire si il y'a des fluctuations de taux entre les points de comparaison historiques).

Je suis en train de regarder les annonces LBC dans le sud du 77 (Fontainebleau et plus au sud, countryside...).
ça sent le krach à plein nez.    
 
On a accès à des biens sympas et plus trop chères dès que l'on est un peu trop reculé en campagne pour que Thierry/Marc/David, 40 ans, puisse faire le trajet journalier maison <-> COGIP/zones d'activités économiques en banlieue parisienne à bord de son Audi dans un temps raisonnable.
Last but not least, le marché SUD 77 était (historiquement) porté par les (vrais) parisiens qui y achetaient des résidences secondaires, je crois savoir que le marché des RS se porte mal, on donc a un effet levier à la baisse.    
 
 
Cela étant, je vois ce secteur et ces maisons se dévaluer mais je suis dans la même problématique que Thierry/Marc/David, il est très peut probable que je trouve un poste dans le sud-77.  

j'ai bien aimé le mécontentement des huissiers et notaires

c'est quand même des gens qui manifestent en faisant des spots à la télé et des affiches dans la rue et font une assemblé dans le palace The Westin à Paris en invitant le ministre de l'économie  pour lui dire que leur vie est dure......

 
les maisons loin des grands axes sont moins chères mais ca nous intéresse pas non plus vu qu'on n'a pas de travail à coté
et les belles maisons sur Barbizon, Perthes ... baissent peut-être mais restent loin de mes moyens

   
 
Je regrette le BAN d'elfe.

Tu peux expliquer ?

non

Ama, ce qui avait le plus monté va le plus baisser, comme dans les 90s à Paris. My  

 
Une RS dans le sud du 77, même en m'imaginant (faux donc) parisien, !

 
C'est le calme qui t'effraye ?

 
Tu ne prends en compte que le coût des intérêts là.... quid du coût de la garantie et de l'assurance du prêt, des charges/travaux/entretien, de la TF,... ?
Et ajoute à tout ça le manque à gagner des intérêts générés par tes 400K€ utilisés comme apport!
 
Bref, en cas de status-quo sur le prix du bien, 8-10 ans c'est pas forcément suffisant pour rentabiliser un achat. Ca se calcule.
En fait je viens de faire la simulation, la rentabilité est atteinte en 13 ans avec les hypothèses suivantes :
 
Apport : 400K€
Achat : 800K€
Taux de placement net de l'épargne : 2%
Revalorisation du bien : 0%
Taxe foncière annuelle : 1000€
Charges mensuelles globales (incluant donc les charges/travaux/entretien) : 350€
Loyer : 2250€
Crédit : 20 ans @ 2% garantie par Crédit Logement et assurance à 0,2%

Revalorisation: 0% en 13 ans?

il ne faut pas oublier que les bénéfices de l'assurance du prêt doit être reversé à l'emprunteur si il n'y a eut aucun risque dans l'année mais cette loi est peu connu des gens et les banques en profites ( et cela peut représenter de belle sommes; Jusqu'à 3.000 euros pour un emprunt immobilier de 200.000 euros sur 20 ans
)