Caca post déjeuner ici
 
Au plaisir de vous lire  

Mega lol
 
J’ai fait un double perfect ce matin.
Tu veux faire quoi de plus, au juste ?

Nonoo_ comment as-tu pu estimer au mieux les prix sur un chantier d'une telle ampleur/complexité ?

Le BP dépend bcp de cette donnée d'entrée au final

 
C quoi ton opération du coeur ?

Mais ça confirme que c'est plus que de l'invest et plutôt un side gig avec du travail (heures) à passer.

L'immo te consommera toujours plus de temps qu'un ETF, quelque soit la forme choisie c'est clair. Mais c'est bien le seul actif qui peut profiter d'un effet de levier efficace.
 
Cela étant dit, seul actif que je n'ai pas

 
Les artisans sont des grands arnaqueurs cf Rossox qui prend 300 euros pour une intervention de 2h, termine de bosser en mai pour pas dépasser les plafonds d'entrepreneur individuel et passe le reste du temps en Asie du sud est à sucer des lady boy.

Si tu finances à 90% oui mais tu peux quand même financer les actions à 50% environ sans difficulté chez un bête IBKR.
 
Mais clairement l’immobilier représente pas mal de boulot mais offre non seulement la prime de rénovation SI les coûts sont maîtrisés et un levier plus important très sympathique.
 
En contrepartie ça te marrie fiscalement au pays où tu achètes et tu es à la merci des évolutions fiscales ad vitam.

Les golems croient qu'investisseur immo c'est un truc de boomers branleurs, qu'on peut le faire en full passif, que c'est de l'argent infini grâce au leverage, etc...
 
En vrai c'est un vrai métier qui réclame des tonnes de skills.
 
D'aucuns diront que c'est n'importe quoi, qu'ils ont des apparts sur lesquels ils ne font rien, full délégation, ...
Les gens qui disent ça ont évidemment des rendements dérisoires et ne maîtrisent absolument rien.
 
 

Nonoo_ comment as-tu pu estimer au mieux les prix sur un chantier d'une telle ampleur/complexité ?
 
Le BP dépend bcp de cette donnée d'entrée au final

 
 
Wartod peut aider à structurer.
Je suppose que Nonoo_ a fait appel à lui.
 
 

DT tu as une fibrillation auriculaire paroxystique ou persistante ?

Wartod peut aider à structurer.
Je suppose que Nonoo_ a fait appel à lui.
 
 

Je fini dans 3 jours.
Ça commence à tirer à balles réelles en call.
 
Cette période est agréable.  

 
Une pote en banque d'aff achète des biens classés qui permettent apparemment de défiscaliser assez massivement (je ne connais pas les détails). Tout en SCI.
 
Je ne sais pas si c'est le plus smart, c'est son CGP qui lui monte les opérations.

 
pour l'instant t'es proprio de quoi ?
 
Acheter un immeuble direct sans jamais rien avoir acheté faut des ballz qd mm

Ca peut semi scale je dirais. Les loyers (actuels et PF pour l acquisition) sont pris en compte @80% du HC au numerateur, les mensualites au denominateur et tu px emprunter sans pb jusqu a 35%.  
110% de dette pr du loc c est agressif now mais 100% yc enveloppe travaux easy d ou mes 30k mentionnes pour couvrir FDN et al
 
Moi je fais pas ca oui. Jai juste qqes biens prime ou semi prime qui me font kiffer
Par contre je monitore maintenant la gestion d un bel immeuble de rapport en province @1/2k m2, dont jai herite (55% d impots) de la NP, ma mere gardant l usufruit donc les loyers. Donc jai une idee du truc
 
Pr emprunter evidemment t es penalise mathematiquement si t as deja un gros loyer ou une grosse mensualite sur ta RP.  
 
Il vaut mieux emprunter au max. Puis se mettre en loc. si c est possible. Ou alors dire que tu vas y habiter, pr enlever le loyer du denominateur (d ailleurs c est une facon de parler le loyer est techniquement au numerateur si tu raisonnes sur ratio de 35%)
 
 
D ailleurs ce matin je regardais les villes les plus interessantes pr moi pr un nouveau locatif (malheureusement complique d emprunter ms bon on peut tjrs essayer)
Tier 1: tjrs Ajaccio et Bastia, Nice, Versailles (quartier saint louis), vincennes pr petite surface
Tier 2: ya des villes qui m interessent depuis tjrs et qui ont switche d ecolos a centre/ droite qui du coup m interessent davantage
- bordeaux, besancon, brest, poitiers, auray, etc
 
Ce qui est sur c est que plutot que du LMNP je vais faire du vide avec deficit foncier. C hyper interessant le deficit foncier pour les hauts revenus en termes de TRI sur 6 ans je pense (meme s ils ont rabotte le plafond annuel en cas de reno energetique)

Non là ça fibrille plus car je prends des MÉDOCS

Je fais 40hr semaine 9-17

C'est dans quelle ville?

 
Moi qui pensais que free rider ne faisait pas d’immo

 
Ok c'est clair.
Tu pourrias considerer Arras aussi - proche de Paris via TGV

 
Je pense qu'il y a un 80/20.

Tu m'as pris pour FR pd ?
Moi je joue en mode HARD sans cerises, pas en mode TUTO

 
Pour mon immeuble à 15% j'ai simplement acheté une ruine (mais très bon emplacement) et j'ai fait faire les travaux en maîtrisant les coûts au max
La barrière à l'entrée c'est le travail (en amont pour trouver une opportunité, y'a peut être 0,5% des annonces sur LBC qui valent le coût d'un coup de fil), pour monter l'opération jusqu'à l'acquisition, pour mener les travaux, puis pour louer, tout ça sur 2-3 ans classiquement
Le travail et les compétences associées (en immo : finance, droit, fisca, compta, technique du bâtiment) sont une barrière à l'entrée qui disqualifie beaucoup de gens mine de rien
Ceux-la peuvent acheter des ETF et s'en remettre au bon vouloir de l'homme orange, spectateurs qu'ils sont de leur vie    

 
J'ai pris des coûts à la grosse louche avant l'acquisition en restant raisonnable.
 
Ensuite une fois le bien acquis j'ai fait venir des artisans pour leurs devis.
Pour un remplacement de toiture le premier me prenait 180 000 euros. Après deux autres devis j'en avais un entre les mains pour 35 000 euros.
Pour la fameuse cage d'escalier qui a tant défrayé la chronique sur ce topac, entièrement à rafraîchir, premier devis à 40 000 euros. Après deux autres devis, je m'en sortais pour 7 000 euros.
Pour l'installation de 11 cuisines basiques style T1 (4 meubles de 60cm en linéaire) on me proposait 2500 euros cuisine + pose incluse par cuisine. Après deux autres devis j'achetais mes cuisines chez Ikea à 500 eu + 500eu de pose par un menuisier indépendant.
 

 
 
Les artisans sont des grands arnaqueurs cf Rossox qui prend 300 euros pour une intervention de 2h, termine de bosser en mai pour pas dépasser les plafonds d'entrepreneur individuel et passe le reste du temps en Asie du sud est à sucer des lady boy.
 
Il faut pas hésiter à les challenger.
Ça marche que sur du volume évidemment si tu as juste un chiotte à changer ta capacité de nego est nulle.

 
Si tu finances à 90% oui mais tu peux quand même financer les actions à 50% environ sans difficulté chez un bête IBKR.
 
Mais clairement l’immobilier représente pas mal de boulot mais offre non seulement la prime de rénovation SI les coûts sont maîtrisés et un levier plus important très sympathique.
 
En contrepartie ça te marrie fiscalement au pays où tu achètes et tu es à la merci des évolutions fiscales ad vitam.

 
Je pense qu'il y a un 80/20.

 
mais ça vient d'où ce problème ? Héréditaire ? hygiène de vie ?

Bon, je me fais opérer du cœur dans trois semaines
   
 
Si je meurs, je donne tout à Ovic, le seul être SYMPA sur ce topic, et qui ne gagnera jamais à l’EUROMILLIONS

 
Ça peut venir :
 
1/ malformation du cœur
2/ prises d’excitants (alcool, cocaine, boissons énergisantes)
3/ pratiques sportives intenses
 
 
J’ai rien de tout ça. Je prends 3 cafés par jour. Et quand ça m’est arrivé j’avais bu un tout petit peu d’alcool le soir précédent. Rien d’extrême.
La cardiologue a pas su me dire, en disant que c’est quelque chose qui pouvait arriver, et ne plus jamais revenir. Ou si. Or, c’est pas OUF si ça m’arrive alors que je suis en voyage à l’autre bout du monde, tu vois.

 
Ça peut venir :
 
1/ malformation du cœur
2/ prises d’excitants (alcool, cocaine, boissons énergisantes)
3/ pratiques sportives intenses
 
 
J’ai rien de tout ça. Je prends 3 cafés par jour. Et quand ça m’est arrivé j’avais bu un tout petit peu d’alcool le soir précédent. Rien d’extrême.
La cardiologue a pas su me dire, en disant que c’est quelque chose qui pouvait arriver, et ne plus jamais revenir. Ou si. Or, c’est pas OUF si ça m’arrive alors que je suis en voyage à l’autre bout du monde, tu vois.

 
Tt peut arriver a tt moment a n importe qui
Pas une raison d arreter de vivre

 
Je pensais être sympa    
 
Petite bière avant ton décès?

 
Tt peut arriver a tt moment a n importe qui
Pas une raison d arreter de vivre

Les golems croient qu'investisseur immo c'est un truc de boomers branleurs, qu'on peut le faire en full passif, que c'est de l'argent infini grâce au leverage, etc...
 
En vrai c'est un vrai métier qui réclame des tonnes de skills.
 
D'aucuns diront que c'est n'importe quoi, qu'ils ont des apparts sur lesquels ils ne font rien, full délégation, ...
Les gens qui disent ça ont évidemment des rendements dérisoires et ne maîtrisent absolument rien.