Reprise du message précédent :

Tu veux dire qu'elle l'achète et qu'elle vous fait une donation de nue-propriété dans la foulée ?
A son âge, la NP vaut 60% du prix du bien, donc 96k€ en tout, 48k€ chacun, ce qui passe largement sous le seuil des 100k€ si elle ne vous pas fait d'autres donations ces 15 dernières années.
Oui, les charges de copro et la TF sont à payer par elle.

Effectivement, à son décès, vous serez en indivision à deux donc toute décision (vente, travaux) devra être prise en accord avec ton frère/ta soeur.
A part ça, je ne vois pas de problème.
L'avantage de la donation est double : on ne prend en compte que le prix de la NP (l'usufruit est récupéré "gratuitement" au décès) et la valeur est fixée à aujourd'hui.

Pour l'IFI, il y a un abattement de 30% sur la RP.

EDIT : visiblement j'avais mal compris.

Que valent les contrats en unité de comptes en ce moment ?

Les bons contrats sont bons, les mauvais contrats sont mauvais. Lire la FP.

Bah rien n'empêche à la mère de faire une donation d'argent pour qu'ils achètent la NP et elle achète l'UF.
Et yaura bien la décote vu qu'ils ne vont acheter que la NP.

Ok, merci à vous, je note tout ça

 
L'IFI est déclarable/payable sur la valeur totale du bien par le propriétaire de l'usufruit. (avec la décote de 30% pour résidence principale)
 
Donc ça ne rentre pas dans ta déclaration/celle de ta sœur tant que ta mère est vivante.

Ta question n'a aucun sens.
Il faut lire la FP.

Attention, une chose à savoir quand même, pour les gros travaux, c'est le NP qui doit payer :
 

 
https://www.lemonde.fr/argent/artic [...] 57007.html
 

 
Sauf que faut voir comment se calcule la valeur de l'usufruit dans ce cas.
 
En effet, en achetant à 3 (les enfants achètent la NP et la mère achète l'usufruit), il faut que cet usufruit soit déjà valorisé. Dépend de l'âge du vendeur.
 
Alors que si la mère achète et fait ensuite une donation de NP, la répartition de valeur est calculée par le barème fiscal en fonction de son âge (de 61 à 70 ans, l'usufruit vaut 40% et la NP 60%)

On a procédé comme ça (achat à 3) et ça n'a posé aucun souci, le barème a été appliqué. Pourquoi l'âge du vendeur devrait-il entrer en ligne de compte ?

Parce que le rapport NP/Usufruit en dépend? que ce soit en donation ou pas?

Parfait, merci

En donation oui, mais lors d'un achat pourquoi dépendrait-il de l'âge du vendeur ? Ça me semble très étrange. Dans notre cas la répartition s'est faite en fonction de l'âge du (futur) usufruitier.

Parce que c'est lui qui aura démembré? Mais effectivement ça serait plus logique que ce soit celui du futur usufruitier, comme si ils achetaient en PP puis démembraient après quoi

 
 
   
On dirait qu'il se moque de nous...

Non tu as tords

ca veut dire que le notaire a recalculé la répartition en fonction des acheteurs.
 
Possible quand tu achètes à plusieurs un bien en pleine propriété, mais si tu achètes un bien déjà démembré ça dépend du prix de vente de chaque part ...
 
exemple :  
la famille A démembre un bien de 100 k€
le parent (on simplifie il n'en reste qu'un) a 71 ans garde l'usufruit qui vaut 30%, soit 30 k€
Le fils (là aussi on simplifie, il n'y en a qu'un),  possède après donation la NP pour 70%
 
6 mois plus tard (le prix de l'immo est resté le même), si la famille Dwarfy leur achète ensuite le bien à 3, Ca dépend du prix négocié par chacun :  
Si le parent A veut vendre son usufruit à 30k€ et le fils sa NP à 70 k€, alors la valo de cet usufruit ne sera pas selon le barème en fonction de l'age de maman Dwarfy.
 
A l'inverse, si la famille A accepte une vente à 60 k€(NP)/40 k€(usufruit), le parent A aura fait une plus-value imposable de 10 k€ par rapport à la valeur du démembrement, et le fils une MV et il aura payé trop de droits lors de la donation/démembrement .  
 
Donc plus simple pour maman Dwarfy de tout acheter, et ensuite de refaire une donation à ses enfants à 60/40.

Toi aussi.  

Cher chienBlanc,  
Je me permets humblement d'émettre l'hypothèse que tu te fourvoies.    
Quand tu n'es pas sûr de toi, il serait peut-être préférable que tu t'abstiennes de risquer d'induire les autres en erreur ?    
Bisous bisous,    
Cdt.  
 
Grillé bien sûr    
 
-Message édité par l'auteur-

Oui, ça marche aussi en effet.  

 
On dirait un troll mais a priori si l'on suit son historique de messages et sa situation singulière ça n'est possiblement pas le cas. En revanche, va falloir s'armer de patience
 

Ça marche surtout mieux en frais...

Bonjour Topic.
 
Est-ce que le fond euros boosté de Darjeeling (Swisslife) est toujours avantageux par rapport à un livret A à 2% ?
 

@dwarfy : Beaucoup de n'importe quoi dans les réponses concernant l'acquisition en démembrement.
Go topic juristes si tu veux des explications.
Ici ça sera trop noyé dans le bruit de fond et les avis des non-juristes.

C’est à dire ?

+1

C'était bien, je pense, l'hypothèse de départ pour dwarfy, et aussi ce qui s'est passé pour nous. Le vendeur était plein propriétaire, et le démembrement s'est fait au moment de l'achat, entre les différents acheteurs.
 
On est donc d'accord.

 
 
Il fait bien de rappeler cette possibilité quand même...dommage d'être vulgaire
 
Quelle est la meilleure solution alors ?
Donation aux gosses pour qu'ils achètent la NP ?
Ou achat seule puis donation de la NP aux gosses ?
 

 
 
J'ai lu de bonnes réponses quand même :
- IFI payé par l'Usufruitier ;
- NP qui doit régler les gros travaux uniquement.
 
Non ?

J'ai déjà eu l'occasion de rappeler courtoisement à ce forumeur qu'il valait mieux ne pas sortir des affirmations péremptoires quand on n'y connait pas grand chose dans un domaine.
Au moins préciser "il me semble que..." ou "je crois que..". Sûrement pas "Ce n'est pas comme ça qu'il faut faire."
Après, si tout le monde s'en tamponne que des hfriens qui n'y connaissent rien balancent des absurdités à longueur de page, j'en prends note. Mais si tu suis la recommandation de ChienF, c'est probablement plusieurs k€ de fichus en l'air.

 
Il y a bien les 2 solutions.
 
Rappel des chiffres :  
valo du bien : 160 k€
compte tenu de l'age, NP = 96 k€ = 48 k€ par enfant et Usu = 62 k€
 
 
L'intérêt de la solution 1 (don d'argent puis achat à 3) est la possibilité de faire un don manuel de 32 k€ à chaque enfant exonéré de droits.
Donc un don fiscalisable de  16 k€ uniquement par enfant. Donc moins de droits de donation et "réserve de donation pour d'autres biens non cash moins entamée.
 
https://www.impots.gouv.fr/particulier/dons-exoneres
 
 

 
L'intérêt du montage 2 (achat immédiat puis donation) est le délai (pas besoin de faire les dons avants(parfois les notaires sont longs) et la simplicité, notamment si le bien risque de passer sous le nez à cause d'un autre acheteur. Dans ce cas, l'achat par une seule personne en cash rassurera le vendeur et l'orientera dans son choix et/ou permettra de negocier le prix d'achat.

Bah non.
Sur le 2e point, traditionnellement c'est aménagé dans l'acte constatant le démembrement.
Exemple :  
 
• Réparations :
Par dérogation aux dispositions de l’article 605 du Code civil, l’usufruitier supportera en sus des réparations dites d’entretien les grosses réparations telles que définies par l’article 606 du Code civil.

Bah non.
Compromis signé immédiatement avec faculté de substitution par exemple.

Bientôt un nouvel article "le démembrement facile", sur risitinvest.fr grâce à Monsieur Gusano

Attends toi à retrouver le contenu de ton post sur un site internet commercial  

Un autre intérêt de la solution 2, est de permettre l'inclusion de clauses de retour et protection qui permettent :  
- si Dwarfy ou sa soeur décède sans héritier avant la maman, la NP revient à cette dernière qui peut la redonner à l'autre enfant (donc transmission en ligne directe, et pas entre frère et sœur.  
Abattement plus important et moins taxé de parent à enfant qu'entre frère et sœur
https://www.service-public.fr/parti [...] its/F14205
 
- D'éviter la tentation pour l'un ou l'autre de "pousser mémé dans les orties" car le fait d'attenter à la vie de l'usufruitier annule la donation de NP (qui est considérée comme "par anticipation). Rassurant pour le parent usufruitier en cas de conflit familial.

 
juridiquement oui, mais est-ce que le vendeur est d'accord ou est-ce que ça lui fait peur? Est-ce qu'il ne préfères pas (certes c'est un ignare mais çà existe) un acheteur unique?

Eh bien explique nous au lieu d'insulter les gens.    
 

(i) Bah non. On arrive au même résultat avec un pacte adjoint au don manuel prévoyant un droit de retour conventionnel sur les biens subrogés, par exemple.
 
(ii)    

Ca se fait tous les jours. Jamais vu un vendeur inquiet par une faculté de substitution ou une pluralité d'acquéreurs. Aucune raison, d'ailleurs.

Et message d'origine édité puisqu'alerté par la police française
Pas envie de me prendre ma 1ere sanction en 15 ans pour ça  
 
EDIT : Franchement, j'arrête de poster sur ce fil concernant mon domaine de compétence. Y'a vraiment du ménage à faire par la modération contre les kissiconnaissent qui se font régulièrement reprendre.