Reprise du message précédent :

 
 
Les temps ont changé, vu les taux très bas, l'inflation, les politiciens qui feront toujours tout pour soutenir l'immo...ça donne envie de saturer sa capacité d'endettement.
 

Corum Origin va verser de nouveau de la PV en mars. Si tu achètes avant, c'est bon car c'est sans délai de jouissance.  

 
 
Je viens d'y répondre    

 
J'avais écrit ça il y a qqs années.
J'étais très dubitatif.
Mais devant le track record, je m'incline : les rendements restent élevés, les loyers se maintiennent bien (alors que bcp de SCPI ont des baisses de loyers) et en plus revalorisations de parts.
 
Il reste la mauvaise xp précédente des gérants.
Et SCPI plus risquées que la moyenne.

 
 
Han.
Ca va faire short.

Nickel je viens d'en reprendre avec une ast...

Après, ça ne sera peut être pas aussi énorme que la distribution de PV de janvier.    
 

Sinon, j'ai ajouté la SCI Viagénarations au bilan de mes 4 SCPI.
J'ai 2 prêts qui se terminent en mars (Novapierre Résidentielle et Novapierre 1). Il me restera plus que le prêt Corum.    
 

 

 

 
Mais justement est-ce qu'on n'est pas à l'aube de la crise financière et du krach immo attendu depuis si longtemps ?
Mêmes des profils prudents commencent à jouer du levier, investissent "contre-nature" après avoir attendu 10/15 ans le krach, d'autres investissent direct en bourse avec du LQQ,...je me dis qu'on arrive bientôt à la fin du cycle et qu'il ne reste plus beaucoup du monde pour entrer.
Et la fin du covid pourrait signifier la fin de la partie et qu'on s'intéresse de nouveaux aux dettes d'état et privés qui ont totalement explosé et ont permis un enrichissement très important des plus aisés. Jusqu'où ça peut aller et jusqu'à quand cela peut durer ? Eternellement ? Je ne pense pas.
 
 

C'est la contrepartie d'une théorie bien établie sur le topic, regarder les performances passées pour en déduire le futur.

 
 
Via emprunt ?
 
En pleine propriété ?
 
Ca peut être bien en NP pour ne pas avoir à s'emmerder à déclarer les revenus

 
 
L'immo et les actions ont bien performé depuis plus d'1 siècle.
Donc faut partir du principe que ça ne va plus performer dans le futur ?
 
On investit dans quoi alors ? Ce qui n'a pas performé dans le passé, car après la pluie le beau temps ?  

 
oui mais non il ne s'agit pas vraiment de cela.
 
il s'agit de réallocation patrimoniale basée presque uniquement sur la performance récente à court terme.
il suffit de voir également l'augmentation des patrimoines "de personnes prudentes" en crypto.

 
Non pas du tout, j'ai une AV chez MeilleurTaux et on peut mettre sur Opportunité depuis Rendement par arbitrage mais il faut 50% d'UC.

Non juste une ast et j'ai pris en pleine propriété de toute façon j'en ai déjà depuis quelques années donc je doit déjà declarer
...

J'en sais rien si j'avais une martingale je serais riche...

 
Le track record de H2O était aussi incroyable et il était très dur d'y résister
D'ailleurs concernant H2O j'avais une micro-ligne de 50€. Après être passée à 20€ elle vaut aujourd'hui 42€... La performance depuis le 1er janvier est impressionnante.

 
 
Ah ok je vois.
 
Moi mon allocation patrimoniale je la détermine selon ma situation perso.  
Pas en fonction du niveau des marchés (je ne sais pas si la bourse est haute ou basse, ou si l'immo est haut ou bas par rapport au futur, je me suis tjs planté en timing).
Tout simplement, vu que je suis maintenant proprio de ma RP, je monte mon budget actions et je sature ma capacité d'endettement en immo (puisque j'ai déjà ma RP).

 
Je pense que c'est la nature humaine. On a toujours ce petit regret rempli d'amertume de se dire si j'avais su.
 
Moi j'avais lu un article sur le bitcoin il y a plus de 10 ans. A l'époque miner 1BTC mettais quelques minutes mais 1BTC valait à moins de 0,001€, ce n'était économiquement pas viable. Je me console en me disant que je suis tout de même investi passivement via ETF (via Tesla majoritairement).
 

 
C'est tout de même une très forte simplification de la réalité. La majorité de la population n'entre pas dans ce schéma. Nous sommes nombreux sur le topic à être a notre 2ème voire 3ème RP. Tu ne vas pas forcement y rester jusqu'à la fin du prêt il peut se passer plein de choses en cours de route.
 
Si tu es au taquet niveau endettement tu te retrouve obligé de vendre ta RP (ou de vendre des SCPI avec un crédit en cours) pour en acheter une autre.

 
Ce n'est pas tant la question du bon moment pour vendre, ça on est d'accord.
C'est plus le principe de faire un (mauvais) choix à ma place, me faire payer pour ça, et avoir causé une MV supérieure par rapport au choix que j'aurai fait si on m'avait conseillé en amont. En une semaine l'etf world a baissé mais pas autant donc c'est 200€ perdus "à cause d'eux"

 
En tout cas pas possible sur le contrat Mes-Placements Retraite (depuis rachetés par MeilleurTaux, etc.). Et toujours pas de bouton / option de rachat en ligne, il faut passer par le formulaire.

C'est quel contrat ? Il y a des frais d'arbitrage normalement ?
Tu n'as pas dû avoir de frais d'arbitrage, les frais doivent plutôt correspondre aux frais de gestion habituels, mais qui sont normalement prélevés trimestriellement ou annuellement et en nombre de part. Quand on quitte un support, ils calculent alors ces frais au prorata du temps de détention et les appliquent immédiatement.

Je viens de "m'amuser" à voir l'impact de l'effet de levier pour l'achat de ma RP sur mon patrimoine net total au 31/12/2033 en fonction de :
(1) l'apport réalisé (ici un % de la valeur du PEA) ;
(2) le rendement du PEA annualisé.

Les caractéristiques du prêts sont les suivants : taux de 1,26% + durée de 25 ans + emprunt au 31/01/2024.
Aussi, la RP est revalorisée à 2,0% / an.

Voici le résultat que je trouve impressionnant :
Lecture => "Avec un rendement annuel du PEA à 5%, mon patrimoine total net sera de 879 643€ si je n'utilise aucun apport via mon PEA (0%) alors qu'il sera de 791 210€ si j'utilise l'intégralité de mon PEA (100%) pour mon apport de RP"

 
C'est pourtant ce contrat que j'ai... J'ai le bouton de rachat et la possibilité d'arbitrage.

+1
Même "machin 360" sur boursorama, je n'utilise pas.
Il me semble avoir lu que les autorisations accordées pour, je suppose, interfacer tout ça, est potentiellement problématique en cas de fraude ultérieure (en gros on n'est pas sensés communiquer ça).
 
Quitte à rassembler la donnée, je préfère travailler sur un bon tableur (voir ceux partagés ici !), certes c'est plus chronophage mais au moins c'est secure, on se creuse les méninges et c'est rigolo.

+2 du coup  

 
 
"Moi mon allocation patrimoniale"
=> Cela me semblait clair, je parlais de moi, pas de la majorité de la population.
A chacun de construire sa propre allocation selon sa situation.

 
Juste pour info. Qqn qui aurait accès à mon compte, il fait quoi ?
Sans validation par SMS, aucune opération vers externe possible.  
Pour faire un virement, il faut 48h00 mini pour valider un compte créditeur et j'ai une alerte e-mail. Et au-dessus de 3.000€ faut téléphoner et montrer patte blanche avec x questions. ( Fortuneo )
 
J'ai conscience du risque mais je ne vois pas trop où me faire voler de l'argent ? Vraie question.
 
Passer des ordres de vente, ça oui.
 
 

si j'ai bien compris, la remarque s'adressait à toi personnellement. As-tu pesé le risque d'avoir à quitter ta RP avant terme du crédit, et d'être alors limité par ta capacité d'emprunt saturée ?
 

Bonjour,
 
J'ai 27 ans et pas loin de 10K€ à épargner.
 
Je vais ouvrir une AV.
Mais j'hésite entre 2 solutions :
 
- 1 AV Linxea Spirit 2 en gestion libre (notamment pour investir sur des SCPI) et une AV chez Yomoni en gestion pilotée avec un profil dynamique  
 
OU
 
- 1 AV Linxea Spirit 2 en gestion libre (pour les SCPI) et utiliser la partie pilotée par Yomoni sur cette-même AV
 
Est-ce que l'un ou l'autre revient au même en terme de frais et rendement potentiel ? Ou est-ce qu'un des deux scénarios est à privilégier ?
 
Parallèlement à ça, je vais ouvrir un PEA chez Fortuneo pour investir sur un tracker World
 
Merci à ceux qui m'éclaireront !

Il y a toujours la possibilité de revenir en location le temps de vendre sa RP

 
Passe par une agence.
Tu parlais souvent d'Immocitiz par exemple.

faux, déjà dit moultes fois, je ne sais toujours pas pour quelle raison le topic "n'imprime pas". ne veut pas, ne peut pas..

 
Effectivement c'était une remarque personnelle. Je pense que nico6259 est conscient de ce risque mais ca reste bien de le rappeler pour les lurkers. Je me rends compte que c'est un risque vraiment sous estimé, beaucoup de gens après l'achat de leur RP se dissent ça y est c'est fait et se rendent compte quelques années plus tard qu'ils vont devoir démanger pour X ou Y raisons auxquels ils n'avaient pas pensé une seconde au moment de l'achat. Il n'est pas rare de tomber sur des annonces de vente "urgente" suite à un risque mal calculé.
 
Un autre biais qui me semble douteux (la c'est une remarque générale), c'est d'estimer que sa RP va gagner X% chaque année. Ca me semble d'autant plus hasardeux pour les personnes qui font construire leur RP. A titre personnel, j'estime que la valeur stagne (voir diminue légèrement) et je ne revalorise ma RP que lorsque j'effectue des travaux. Et idem il ne faut pas revaloriser sa RP en fonction du montant total des travaux.

 
Tu connais un autre contrat ou c'est possible à part celui de MeilleurTaux ? J'en ai un chez MonCapital et la c'est bloqué comme chez LinXea.
D'ailleurs je constate que MonCapital n'existe plu vraiment: http://moncapital.fr/
https://www.societe.com/societe/mon [...] 45290.html
 
Cependant quand j'envoi un email je reçois toujours une réponse. Les clients ne semblent pas avoir été repris (ou pas officiellement) donc je me demande bien qui gère ca...

j'ai juste dû l'évoquer 10 fois, mais comme je dis, ça marque pas cette info.
(croissance avenir et hedios pour ma part, depuis l'arrivée de suropp ça a toujours été possible. Ce sont donc mes 2 gros contrats suravenir. Peut être que le parrainage/affiliation ne les porte pas sur ce canal)

Tu considères bien la mensualité du prêt si 0% en cas de full pea investi dans le prêt ?
La différence de 100k me semble" relativement "faible en 25 ans, mais il manque le montant de ton pea et de l'achat de la RP pour voir la proportion.

Oui tout est modélisé et tout est bien impacté (impôt plus vue, mensualités remplacant le loyer, tableau amortissement dans onglet à part qui est feedé selon le taux d'apport, etc.).
Attention : 0% veut dire aucun apport.

Et le delta de la table de sensi n'est pas sur 25 ans : c'est un snashot du patrimoine au 31/12/2033 après un emprunt au 31/01/2024 comme évoqué dans mon poste.

Modélisation de l'achat d'une RP à 400k€ + 7,5% de frais de notaires. La valeur du PEA à l'apport dépend du taux de rendement évoqué dans la table de sensi. Tu as la valeur de mon PEA actuel sur mon dernier relevé.

 
 
Oui.

 
 
Oui c'est déjà en cours via Immocitiz et Beanstock.
Mais rien que ça c'est une grosse charge mentale : on me présente les biens, faut que j'étudie si je signe ou non, entre temps d'autres investisseurs me grillent...    
 
Et sans regret, vu les rendements faibles.
Bien meilleurs rendements en SCPI et avec moins d'emmerdes de gestion (mais sans doute moins d'upside qu'un appart à Paris...c'est le seul point qui me gêne).
 
Ou alors je laisse tomber Paris et je vise plutôt une ville moyenne avec potentiel (Reims, Orléans...je vois un bon upside).

Aucun intérêt de faire du locatif à Paris, les rendements sont tellement bas, que ça ne vaut pas le risque.

 
 
Je pense au rendement bof.
Mais aussi à la rentabilité qui elle peut s'avérer excellente (bon upside à Paris je pense).
Et puis la valeur d'usage (si un gosse veut étudier à Paris dans xx années, j'aurai déjà le pied à terre, pas obligé de galérer auprès des bailleurs).