Reprise du message précédent :

 
Si c’est 1,5% sur 10ans, c’est moisis, si c’est sur 25ans, c’est excellent
 
Pourquoi pas 100% via emprunt ?
 
En gros, pour 41k, tu reçois 1k€ net d’impôts.
C’est quoi la mensualité du crédit ?

Présenté comme ça ça semble un peu moisi oui. Il manque la durée de l'emprunt pour ce taux, les garanties annexes demandées s'il y a (nantissement des parts, ouverture d'une AV maison, assurance logement sur la RP, etc.) et le nom de la SCPI en question.

 
 
Tu ne donnes pas le nom de la SCPI ?

Le rendement de la SCPI est moyen. Après faut voir...

Hello,
 
Etant au max de mon endettement (420k€ restant pour 70k€ de salaire brut) ma conseillère me refuse un nouveau prêt pour faire du LMNP.
 
Pour autant elle est ok pour financer des parts de SCPI (sous réserve que ce soit des produits "maison" ).
 
Voici les 3 SCPI qu'elle me propose :
 
. LF Grand Paris Patrimoine  
. Sélectinvest 1
. SCPI Epargne Foncière
 
J'ai ma RP et ne pense pas changer avant 3/4 ans minimum.
 
Qu'en pensez-vous ?
 
Je souhaite profiter du levier en sus de mes versements mensuels CW8 de C.500€.
 
Merci beaucoup
 

Y a pire comme SCPI maison.

 
+1
Par contre faut voir les conditions de financement et sur quelle durée.

 
C'est plutot court pour un investissement en SCPI non?
Il faut voir si tu as des chances de devoir remettre au port pour ta prochaine RP, et les frais d'entrée de la SCPI, et de mise en place de l'emprunt. Sur 3/4 ans, ca risque d'etre quand meme assez handicapant pour la perf globale.

 
Merci pour ton retour.  
Tu as raison et je n’ai pas donné suffisamment de précisions. Mon horizon de placement est supérieur à ces 3/4 ans. J’ai bon espoir de réussir à changer de RP sans avoir à liquider mes parts de SCPI (augmentation graduelle de salaire, PV sur RP actuelle, garanties diverses, etc.).

https://www.reim.hsbc.fr/fr/elysees-pierre
 
 

 
C'est sur 10 ans. Bonne question, pourquoi un apport? Sans doute une politique interne. J'ai pas encore eu les détails de l'estimation, mais ça ferait des mensualités vers 270€ avec des dividendes de 1500€ bruts par an avant IR (88€ par mois si je me trompe pas et avant économie d'IR sur les intér$ets si il y en a).

Tous ces gens qui parlent de SCPI en ce moment, ça me fait dire que c'est le meilleur moment pour ne surtout pas y toucher en fait

Ouai, je me méfie aussi des effets de mode avec les conseillers.
 
Vous avez des exemples de bons montages?

Oui, il ne suffit pas de vivre hors de France 6 mois pour ne pas être résident fiscal.

12k + 180€/mois d’effort d’épargne, ça fait quand même pas mal pour une SCPI qui est loin du haut du tableau !!

Perso, c’est niet : je lui demanderai 20ans et sans apport (il va déjà demander de foutre les parts de la SCPI en nantissement)
Soit 210€/mois de crédit (@2%) -> 120€/mois d’effort d’épargne, c’est nettement mieux ! (Et au moins, l’effet de levier du crédit fonctionne bien)

D’ailleurs, les SCPI, c’est bien du PFU @ 30% ou c’est considéré comme des revenus immo donc IR+PS ?

Les SCPI, c'est de l'immobilier, et c'est "fiscalement transparent": le fait que l'investissement soit au travers d'une SCPI ne change pas la fiscalité. C'est donc IR+PS, ce qui peut vite être ressenti comme confiscatoire. Par contre, pour quelqu'un qui aurait un déficit foncier en réserve, cela peut devenir intéressant.
 
Sinon:

• parts de SCPI dans un contrat AV, c'est alors soumis à la fiscalité de l'AV
• Parts de SCPI investissant à l'étranger, c'est alors soumis aux accords fiscaux entre la France et le pays d'investissement.

 
En immo, les avantages sont plutôt du côté du troupeau versus celui qui joue le contrariant.  
*A part pour le Pinel

Les OPCI c'est mieux en effet

Possibilité d'optimiser la fiscalité si on detient, en plus des parts, un bien physique (logement, parking, etc ...) et qu'on peut utiliser le micro-foncier.

J'ai du mal à voir l'intérêt de prendre des SCPI en AV, sachant que l'immobilier nous offre la possibilité d'emprunter.  
Si on utilise la capacité d'épargne pour les actions/SCPI/crypto, ça va être long de faire fructifier tout ça...

 
Le micro-foncier est quasiment jamais pertinent pour les SCPI, car tu dois déclarer les loyers bruts de la SCPI dans ce cas, et non pas le net que tu as reçu sur tes comptes. Et l'abattement des 30% n'est pas suffisant pour compenser toutes les charges de la SCPI entre ses loyers bruts et ce qui t'as été versé sur ton compte.

Tu peux diversifier un petit montant sans t'embêter avec de l'immobilier physique et ça se revend en temps normal plus facile.

Après rien n'empêche de faire un prêt conso ou une AST sur 3-5 ans, à 1% ou moins pour investir sur des SCPI en AV ou en nue-propriété.

Il y a immo et immo  

Immo dans un patrimoine équilibré, c'est bien (j'en ai moi même) mais immo à outrance ou via des montages foireux dans une univers à taux bas, forcément il va y avoir un problème à un moment donné.

J'avais lu ça aussi pour la transparence fiscale, je lui avais posé la question et il m'avait parlé de PFL.   Bon, encore faux.
J'ai aucun déficit foncier sous le coude, donc ça défonce totalement la renta.

 
tout le monde parle aussi d'ETF  

 
Tu peux étayer ton propos s’il te plaît ?
 
Je suis full etf sur un %âge élevé de ma capacité d’épargne.  
 
Pour autant je cherche simplement en parallèle à profiter au maximum de l’effet levier dans un contexte favorable. Je n’y vois pas de martingale mais un moyen de profiter de cet environnement de marché et de diversifier.  
 
Peut-être que je me trompe dans mon analyse et dans ce cas je suis à l’écoute de tes conseils.

Ah bien vu, j'étais persuadé du contraire  

 
Ben 420k tu peux faire qqc de correct va voir une autre banque    

 
 
Il a 420k€ de CRD sur son prêt immo.
 
Pas 420 k€ à investir ?

 
Exact

 
A la grosse différence que ton ETF (i) est ultra liquide, en un clique tu retrouves ton pognon, (ii) est investi sur des milliers d'entreprises et (iii) n'est pas bourré de frais. Peut-on en dire de même pour les SCPI?  
 
Pour le premier point et c'est pas moi qui le dit, tu trouveras un paquet de frers ici qui ont mis un bout de temps avant de revoir l'argent placé sur des SCPI.  
 
Je ne suis pas contre les SCPI, encore une fois, je pense qu'elles ont autant leurs places dans un patrimoine équilibré qu'un ETF World (modulo les mentalités dans certains pays ou c'est full actions, e.g. pays anglo-saxons) mais quand je vois certaines personnes en être blindé de ces produits, j'ai parfois un peu peur.

 
Je ne pense pas avoir la formule magique et j'ai un profile qui sera surement différent du tien. Ne vivant pas en France, je ne peux pas bénéficier du cheat code AV, SCPI, PEA et toute la clique du coup mon approche patrimoniale est assez simple. J'ai ma résidence principale, ma poche action et des liquidités sur des "livrets" du coup quasi l'intégralité de mon effort d'épargne part sur ma poche action et représente près de 60% de mon patrimoine. Je suis tout a fait a l'aise avec cela car c'est culturel et concrètement, nous n'avons pas franchement d'alternative a part faire de l'immo locatif. Potentiellement j'irais prendre quelques REITs dans le futur histoire d'avoir un peu plus d'immo. Ensuite vient la question, lesquels.
 
Ton analyse est bonne et de mon point de vue, parfois il faut savoir prendre du recul et se poser avec papier et crayon (ou Excel) pour faire le point sur sa situation et comprendre ou mettre le curseur sur chaque brique patrimoniale. Maintenant, si tu trouves que ton patrimoine n'est plus assez équilibré et tu commences a être nerveux quant a ton exposition action, oui il serait peut être opportun de diversifier. Si tu peux avoir des conditions d'emprunts favorables avec des SCPI de qualités, pourquoi pas. Je laisse les spécialistes des SCPI prendre le relais, ils te conseilleront mieux que moi.

 
Prendre un ETF Immo    

Pour ceux qui disent c'est  "trop haut"

La bourse est-elle trop haute ?

https://www.youtube.com/watch?v=DE7 [...] Zonebourse

à 8m son analyse va vous étonner  

Faut comprendre que le topic supporte des effets de mode liés à plusieurs facteurs.

Fut un temps on ne parlait que de Linxea, certaines personnes ont soucrit à Evo, ils s'en mordent les doigts (moi également), puis de certains fonds stars qui finalement ont déçu en période adverse ou ont sous performé la catégorie (exemple qui me vient à l'esprit : MMC, Sextant etc.), après on a parlé d'or (au pire moment quand le Napoléon était à 250€  xD), on a toujours recommandé de ne pas toucher à l'immo (Krach Immo since 2000') et finalement tous les piliers du topic sont endettés à 45% pour leur RP (après avoir vu le marché prendre +30% ), puis on a vanté les fonds H2O (ceux qui n'en avaient pas étaient des noobs, "fuck ton vieux I&E, Bruno Castres est tellement au dessus du game", on a vu ce que  ça a donné...), puis c'était la mode de Yomoni, on s'est tous fait rincer à Paname par les fondateurs, certains se sont gavés de primes de parrainage, et six mois plus tard on entendait des discours du genre : "OLOL mon AV full MSCI WORLD fait mieux, payer pour ça non merci"; après on a parlé des SCPI, c'est vrai, et on a mis outrageusement en avant Corum qui finalement s'est fait taper sur les doigts par l'AMF  et dont la politique commerciale/investissement interroge etc.

Vous en voulez encore ?

Et maintenant ? maintenant c'est la mode du full ETF. Je me frotte tellement les mains de voir le prochain loup qui va sortir de là où on ne l'attend pas sur les trackers "ah bah merde ça les gars on pouvait pas savoir".

Bref : diversifiez, prenez garde aux poncifs/effets de mode de ce fil, et n'oubliez pas que la plupart des membres du topic ne sont pas des professionnels de l'investissement mais juste des amateurs plus ou moins informés avec des conseils plus ou moins avisés
PS : les conflits d'intérêts c'est le mal.

Quel loup? Un tracker physique c’est de la simple réplication, à par fraude il peu pas y en avoir de loup.    
Je crois pas que tu comprennes d’où venaient les précédents problèmes.

Eh bah par la fraude alors !

un loup sur un ETF et tu parles de diversifier juste après ...  
c'est par définition diversifié : 1600 entreprises      
j'ai du mal à te suivre  Halfsup

Idem sur Linxea Évolution. J'en ai souscrit un en 2009, il a été transformé en Linxea Avenir depuis.

Rien à redire, c'est un très bon contrat.

D'ailleurs, on attend toujours ta liste de fonds actifs qui vont surperformer dans le futur.

Bah la fraude c’est possible pour tout investissement potentiellement (ou achat), mais le monde de l’RTF est un peu plus régulé que disons le SCPI ou la crypto et plus liquide que les fonds actifs qui achètent des biens non liquides