Reprise du message précédent :
D'après lookoom l'investissement en Private Equity demande une importante diversification dans plusieurs fonds différents, ne ce lancer que dans 1 ou 2 fond dispo sur l'AV est pas suffisant niveau diversification et donc trop risqué

C'est aussi le fait de me mettre au taquet, non pas à 25% mais à 50% de mes revenus hors charge je trouve ca énorme, ainsi que l'exposition immo qui explose par rapport à mes autres actifs.

Par contre dans tous les cas mon but est de m'endetter sur 30 ans, au cout actuel du credit je vois pas bien pourquoi j'irais sur plus court

Disons que dans tous les cas je ne peux pas acheter une RP de long terme. Avec des prix à Luxembourg similaires à Paris, pour 550k, je peux me payer 50m2 dans un quartier moyen, 40m2 dans un quartier respectable. Si j'ai 40 m2 dans un quartier moyen (ca reste Luxembourg, pas une no go zone, vu les prix ca se gentrifie), ca me laisse 100-150k pour un petit truc dans une petite ville francaise ou belge à potentiel.

La RP de LT sera si j'arrive à faire décoller ma carrière ou à deux avec la femme de ma vie

Ca a l'air très intéressant, c'était mon graal quand j'etais étudiant mais finalement je ne suis pas assez brillant

Je sors de mon lurkage pour une question peut être pas maline mais bon tant pis. n00b inside.
Je ne comprends pas l'intérêt d'investir dans des ETFs vs. SCPI.
Mon point étant que les SCPIs peuvent permettre de faire un emprunt donc un volume plus important avec en plus des taux bas actuels.
Certes les rendements sont moindres mais les volumes beaucoup plus importants.
 
J'ai sûrement raté un (voire plein) élément important.
 

URW bientôt à 230

Tu n'investis pas sur les mêmes marchés : Actions Vs Immo.
Idéalement il faut les deux, ce qui permet de diversifier et limiter son risque.

 
 
Ta capacité d'emprunt en immo.
Donc il te reste toujours une capacité d'épargne (à moins d'un cashflow très négatif mais c'est pas le but, faut autofinancer ou pas loin), qui elle sera orientée en actions (ETF).
 
C'est pas l'un ou l'autre, c'est complémentaire. Et il faut diversifier les actifs : actions, immo, fonds euro...

Anxiogène si réalisé trois quatre fois par mois.
Si tu fais ça une fois par mois ça passe.

Le livret U est passé à un rendement de 30 % par jour    

 
Bonjour,  
 
Ton épargne long terme doit être investi sur les marchés financiers (ETF avec ou sans levier)  
 
Ton épargne court terme doit être investi sur les obligations IG (fonds euro bossté)  
 
L'immobilier se fait uniquement avec l'argent des autres (crédit immobilier à 110 %).  
 
Si forte TMI, SCPI fiscale ou nu propriété ou immo LMNP.
 
Si TMI faible, SCPI rendement ou immo direct ou LMNP.  
 
De plus, la taxe PUMa (jusqu'a 8 % des revenus des capitaux) est obligatoire et payé par les personnes qui n'ont pas de revenus salariés.  
 
Les gains liés au statut LMNP permet de ne pas payer cette taxe.  
 
Voilà.  
 
Si tu as un bon salaire (2200 €/mois), tu peux emprunter environ 200.000 € pour une durée de 25 ans. Si tu choisi les bonnes SCPI. Tu pourra réaliser l'année suivante un autre emprunt si tu génère un cash flow positif. En effet pour une SCPI à 6 % de rendement, la banque verra un revenu de 3200 € moins 700 € de crédit, du coup un salaire de 2500 €,  du coup tu pourra emprunter 25.000 € supplémentaire. Chaque année, il sera possible d'emprunter un peu plus en prenant compte les nouveaux gains issu des SCPI et l'augmentation de ton salaire  
 

 
 
Bonne synthèse  

Si forte TMI, il y a surtout les SCPI avec des loyers à l'étranger.

 
Je ne connaissais pas cette boutique sincèrement. Je suis allé voir le site, €240m sous gestion ce n'est pas beaucoup pour ce metier mais ce n'est pas de parfaits débutants non plus.
 
J'ai regardé ce lien de portefeuille pour me faire une idée de leurs participations : https://www.nextstage.com/sca/wp-co [...] s-2019.pdf
 
On voit que Linxea fait partie des societés investies par leur fonds; assez logiquement ils sont donc distribués par Linxea en retour via leurs contrats d'AV - c'est une forme d'économie circulaire chère aux adeptes de la croissance responsable  
 
Plus sérieusement cela semble être une societé de gestion correcte, uniquement focalisée en France, avec un focus digital / tourisme / croissance verte qui a du tout de même pas mal souffrir du COVID. Le véhicule levé semble être un evergreen c'est à dire que tu investis dans le même pot de capital que les actifs existants, à confirmer. Qui sait, il aura peut être de très bonnes performances mais c'est très dur à évaluer à l'instant t.
 
En tout état de cause, effectivement, une strategie en private equity nécessite idéalement un patrimoine significatif pour pouvoir lui reserver une part illiquide et risquée à très long terme (8-10 de blocage des fonds typiquement) ET de pouvoir diversifier à minima sur 5-7 fonds et idéalement sur plusieurs zones géographiques/thématiques.  
 
C'est très difficile en pratique car les fonds disponibles aux investisseurs français "retails" comme nous sont à 90% des fonds exclusivement France ou au mieux à l'Europe de l'ouest. Il s'agit en sus presque exclusivement de fonds orientés PME en croissance, pas orienté startups en croissance explosive (et risque explosif aussi)
 
Chienblanc a eu l'amabilité de partager son fichier de suivi de plus de 10 ans et les résultats furent très mitigés, pas même vraiment rattrapés par l'effet fiscal : un simple ETF World aurait fait mieux tout en étant liquide et sans occasionner de paperasse fiscale.  
 
D'autres fonds ont fait très bien sur la même période en capital risque (venture capital) mais encore fallait il y avoir accès sachant que ce sont des fonds encore plus risqués, uniquement Tech et qu'il faut qualifier d'investisseur pro pour avoir le droit d'y participer. Ces fonds ont mieux fait ... mais moins qu'un tracker Nasdaq Tech US. Bref pour un pari concentré en Tech, illiquide, le résultat demeure encore un peu decevant. Les seuls fonds VC que je connaisse qui ont vraiment des résultats stellaires sont des véhicules US et UK en Tech vraiment pointus et inaccessibles aux particuliers, de surcroit résidents fiscaux français. En PE, Ardian est très bon en France mais encore une fois ne s'adresse pas aux particuliers même si les choses évoluent lentement dans ce sens.
 
Bilan, à titre personnel j'ai considéré que je préférais liquidité et diversification géographique en oubliant la classe d'actif PE/VC de mon allocation pour le moment.

 
Alors c'est un peu different selon moi : si ton projet de vie a priori c'est de rester dans cette région, je regrette mais tu as tout intérêt à viser un 40m2 dans un quartier respectable plutôt que 40m2 dans un quartier moyen selon moi.
 
1/ Tu te hedges contre la hausse de l'immobilier future au Luxembourg, les bons quartiers resistants mieux que la moyenne généralement
2/ Tu construis une vie sociale dans un meilleur quartier ce qui est tout simplement plus plaisant au quotidien et... étant donné ta carrière, une opportunité de developper plus rapidement ta carrière via ton réseau social de ce quartier. En étant encore un peu plus cynique, je pense sincèrement que cela te fera rencontrer la "femme de ta vie" selon tes termes de façon plus aisée et en maximisant les chances de trouver quelqu'un de bien installé dans la vie également.
3/ La gestion d'un bien à 100/150k est consommatrice de temps qui pourrait être investi dans ta carrière ou dans ta vie personnelle ou familiale. Par ailleurs, si tu as un vrai projet de RP en couple plus tard, ta capacité d'emprunt sera obérée par ce locatif que tu ne pourras pas vendre quand tu le souhaites car il y a un locataire dedans. Bien plus simple de simplement vendre sa RP et avancer pour l'achat d'après.
 
Il ne s'agit que de mon opinion, ton approche est valable, elle est juste sous optimale selon moi dans TA configuration de vie
 

 
Loucher/Ecremer en POURCENTAGE et de façon régulière une fois par mois à date fixe C'EST précisement faire l'ajustement régulier dont on parle souvent ici.
 
Chienblanc prone un louchage/ecremage en EUROS et de façon opportuniste selon que ses catégories d'épargne atteignent des montants donnés, potentiellement plusieurs fois par mois ou bien jamais pendant très longtemps.

Ce schéma oublie la prise en compte du taux d'endêtement, qui va rapidement bloquer la possibilité d'emprunt supplémentaire.
 
De plus, il ne faut pas oublier la fiscalité très lourde pour les SCPI investies en France. A partir d'un certain niveau d'encours prévu en SCPI FR, il faut peut être envisager quelques optimisations (par exemple avoir un parking ou une cave).
 

Ce schéma oublie vraiment plein de chose :
- fiscalité
- droit d'entrée SCPI et délai de jouissance
- difficile de trouver 6% actuellement
- la tendance est plutôt à la baisse du rendement chaque année
- risque démesuré à mettre 200k sur une seule SCPI
- le taux du prêt immo pour investir en SCPI est moins bon que pour l'investissement en direct
- aucune banque n'acceptera un prêt sur 25 ans pour des SCPI
- ton taux d'endettement qui va bloquer dès le 2ème prêt
etc
etc.

Faut arrêter de regarder les vidéos youtube qui simplifient tout en faisant juste une soustraction rendement - mensualité. La réalité est plus complexe et il y a d'autres variables à prendre en compte.

 
Hyper intéressant merci.
Je suis plutôt dans la catégorie TMI forte, du coup en lisant le blog ADI et de ce que j'en comprenais, je m'orientais vers LMNP et/ou SCPI.
Je suis à 15% d'endettement actuellement donc un peu de marge.
 

 
Je vais regarder cela aussi, étant dans le milieu de l'immobilier tertiaire plutôt francophone, je connais les acteurs "locaux", moins les étrangers.
 

 
C'est pas trop tard pour les parkings ? Même si je sais que 50% des places de parking en surface vont disparaitre.
 
 
 
 

pardon mais TMI forte = gros revenus, alors pourquoi chercher des placements qui te génèrent encore des revenus

 
Oui, pour éviter le problème de dépasser le taux de 33 % (qui augmente un peu plus tu vas gagner quand même grâce au reste à vivre), il faut que les futurs loyers générés soit supérieur au mensualité à rembourser.
 
Pour réduire l'impôt, SCPI fiscale + SCPI étrangères + Nu Propriété de SCPI.  
 
Astuce: tu vas génère de l'épargne et l'investir sur AV et CTO ou PEA Bourso.  
 
Du coup, tu peux emprunter avec gage sur tes actifs financiers.  
 
Par exemple au ÇA, Assurance Vie Carrisime investi 100 % en actions (Je peux emprunter 60 % au taux du fonds euros (0.65 % en 2019 + 1 %)  
 
Du coup, j'emprunte avec un crédit in fine à 1.65 % pour investir en SCPI par exemple.  
 
De même avec mon PEA Bourso, j'ai pu emprunter pour 0.65 % pour la moitié de mes actifs financiers.  
 
Et sur mon CTO, je peux emprunter pour 1.25 % pour investir dans des foncières côtés.  
 
Je possède aussi de nombreuses cartes à debit differé (Amex, Gold Bourso, Gold Fortuneo, Gold BforBank, Orange Bank, Hello Bank, Ing Direct,Curve), du coup je peux faire rouler un emprunt à taux 0 % du montant de paiement de mes cartes.
 
Astuces : Ma carte Curve permet de rembourser mes depenses d'une carte sur une autre carte, du coup, je peux déplacer mes depenses de mois en mois. Pour stimuler des dépenses, je recharge mon compte crowdfunding Bienpreter.fr et demande un virement juste après.  
 
Voilà.  

 
 
 
"sky" ne s'est jamais vraiment caché de son appétence pour les sujets et intervenants de gauche, contestataires voire radicaux.
la plupart des élèves LFI et autres y sont passés, d'autres à venir. Le reste des intervenants est orienté monde du renseignement ou de la paranoia francaise.
Pour l'interviewer, la france est en guerre sur les plans sociaux/sociétaux et industriels. Et évidemment, il pointe(ra) toujours les gouvernements.

 
Exact, en immo pour des TMI à 41 % ou 45 %, je recommande de passer par des SCPI en nu propriété. J'ai 45 ans, je pense prendre ma retraite à 65 ans. Du coup, j'investis sur une SCPI en nue propriété sur 20 ans avec une decote de 50 %. Je n'augmente pas mes revenus ni mon plafond IFI. À partir de 67 ans, je peux revendre mes parts de SCPI sans impôts (si besoin) et à partir de 75 ans sans impôts et prélèvement sociaux. Du coup, un CGP peux vous aider dans la démarche de financement si besoin.  

 
Un grand merci pour cet avis très complet. C’est très sympa de ta part.

Dans le contexte de la présente discussion (investissement important en SCPI investies en France), le parking/cave n'est pas là pour générer un rendement. Il est là pour permettre de bénéficier du régime micro-foncier sur les parts de SCPI (via le jocker "détention de biens immobiliers physiques" ).
 

Pour des TMI forte (41%+), y'a un sacré vent de face pour de l'investissement immo en direct c'est clair. Même si ça permet de faire jouer la capacité d'endettement, il faut voir si ça en vaut la chandelle à la fin.

A côté de ça, un LMNP permet de limiter le frottement fiscal via l'amortissement, une TMI forte aurait apriori beaucoup moins d'impact sur ce type de projet.
La nue propriété est peut être une solution, si vraiment les SCPI est ce qu'OP recherche.

A côté de ça, un investissement en actions n'est pas spécialement impacté par le fait d'avoir une forte TMI. Même si je conçois l'envie d'investir sur des supports immo en plus, pour diversifier et éviter une exposition trop forte au risque de marché (qui peut être plus compliqué à gérer psychologiquement que les risques sous jacents à l'investissement immo)

À ce niveau de TMI, y'a aussi un sacré argument en faveur du PER aussi. A 41%, il te donne un levier de 1.69 sur ton investissement.

Hello ici,
 
J'ai 6.5 k à investir sur mon PEA et j'hésite entre faire du 100 % ETF World ou faire une répartition 80 % World + 20 % Nasdaq.
Pas de retrait ni besoin de cet argent sur les 5 prochaines années. Avec les mouvements important de la bourse depuis hier, je ne sais pas de quelle façon je dois rentrer : all in ou je découpe en 6 mois ?

 
Les conseils sont de lisser ton investissement dans le temps.  
Donc decoupage en 6 mois.  

 
J'ai prévenu : n00b.
Donc oui tu as raison, ça risque d'alourdir ma fiscalité si je comprends bien.
 

 
Yes mais je n'ai pas 45 ans, 12 ans de moins, donc plus difficile d'aligner revente de SCPI en nu propriété et retraite. Je vois clairement l'interet de faire ce schéma.
 

 
Désolé si la question parait très simpliste mais du coup on peut emprunter pour investir en bourse ?

 
 
 
vu le montant : diviser en 6 semaines

5 ans et un peu juste pour de l'investissement action, 10ans est un minimum plus sage imo. Soit aussi conscient que prendre 20% de Nasdaq en + du World, c'est surpondérer la tech qui est aujourd'hui déjà fortement présente dans le World. C'est un biais stratégique, soit en conscient.

Sinon le all-in est statiquement plus rentable (time in the market > timing the market). Tu peux donc faire all-in si tu as l'esprit suffisamment rationnel pour encaisser le fait que tu rentrera potentiellement sur un mauvais point d'entrée. Et que si ce scénario arrive, ça risque de te hanter pendant pas mal de temps.

Pour la majeur partie d'entre nous (dont moi même),  lors d'une rentré d'argent significative, on préfère lisser le point d'entrée sur quelques mois (plus ou moins longtemps en fonction de la valeur relative de cet investissement), quite à perdre un peu de performances statiquement.

Cette question dépend aussi de la valeur qu'ont ces 6.5k relativement a ton patrimoine & à ton épargne future. Si cela représente moins de 2 mois de salaire et que tu as déjà 100k de patrimoine, le all in est tout à fait envisagable par exemple. Inversement, si c'est ton premier investissement en bourse, que tu n'as pas l'expérience de l'exposition au marché, vas s'y petit a petit.

La plupart des courtiers ont un tarif plus sympa juste en dessous du k€ : c'est pas sympa de lui conseiller de maximiser ses frais d'ordres...  

Mais dans ce cas, avec le régime micro-foncier, tu dois déclarer les loyers brut de la SCPI, et non pas le net que tu as reçu sur tes comptes.
Donc l'intérêt de cette astuce est très bancale non ? Car la SCPI a généralement +30% de charges entre ses loyers bruts et ce qui t'as été versé sur ton compte.

Yes mais je n'ai pas 45 ans, 12 ans de moins, donc plus difficile d'aligner revente de SCPI en nu propriété et retraite. Je vois clairement l'interet de faire ce schéma.
 
-> Du coup, démembrement sur 20 ans avec une decote de 50 %, une fois à terme revente des parts SCPI (fiscalité bien réduite sur la plus value) puis un nouveau démembrement de 12 ans avec une décote de 35 % et voilà. À discuter avec un CGP.  
 
Désolé si la question parait très simpliste mais du coup on peut emprunter pour investir en bourse ?
 
-> Prêt non affecté (prêt trésorerie, prêt consommation)  
-> Crédit Lombard, Crédit in fine (avec ou sans nantissement de titres financiers)  
-> Compte sur marge (Degiro, IB) ou SRD chez les autres.  
 
Il est aussi possible d'utiliser les turbos. Il faut éviter les ETF leveraged à cause du beta slippage.

Merci Xavier Niel pour URW!

 
Le choix de la durée du lissage lui appartiendra.  
Sa question de base c'est all in ou lissage.
 
On lui conseillera lissage.  
 
A lui de voir 6 semaines, 6 mois, 6ans

 
J'ai fais ceci.
 

 
Il faut que les revenus brut des biens physiques + des SCPI soit inférieur à 15K€/an.
De plus ça ne permet plus de déduire les intérêts d’emprunts.
Bref: c'est un bon plan, mais comme toujours il faut poser les calculs.
 

 
Oui: crédit conso, crédit Lombard. Possible chez Boursorama.
 
 

Pourquoi vouloir le contraindre à passer des ordres de 1,083k€ ?
Les courtiers te versent des rétrocoms sur les frais d'ordre ?  

Bah non, moi j'investirais en un seul coup, vu la somme et l'horizon.

Oui, dans ce cas il faut déclarer le loyer brut.
Je viens de vérifier sur un exemple (PF Grand Paris, valeurs données pour 1 part):

• brut: 41.3 €
• net: 27.5 €
• brut*70%: 28.9 €

=> tu as raison, on n'économise rien.

Merci pour vos retours. Je vais rester sur du 100 % World pour le moment. Concernant l’entrée, je vais voir l’évolution sur les qu’élues jours à venir avant de me décider.

+1

 
 
Oui, il a bien envoyé chié les patrons de la vieille école