Ton AV sera nantis.

Tu devras passer par un formulaire papier pour effectuer n rachat , qui mettra bien plus de temps qu’un rachat en ligne.

Ils annoncent un délais de 90 jours Max.

Hello les forumeurs, ca fait quelques temps que je me creuse la tête sur l'investissement immo avec levier.

J'ai écarté de ma réflexion les OPCI et SIIC/REITs car 1/ difficile d'avoir recours à l'emprunt et 2/ comportement de ces actifs plus proche des actions que de l'immo, donc à la limite pas vraiment pertinent pour un investissement "immo". Cela dit l'OPCI en AV doit être peu ou prou comparable à la colonne SCPI en AV ci-dessous.

L'objectif est donc vraiment l'investissement IMMO avec levier et pour ça je vois l'investissement direct ou les SCPI.

J'avoue que rien ne me tentait vraiment entre les trois solutions suivantes AVEC EMPRUNT:
- Investissement direct (chiant à gérer+ risque de concentration sur un seul bien+ fiscalité dégueulasse hors LMNP). J'ai écarté le LMNP car gestion encore plus pénible (turnover plus important) revente très douloureuse en raison de l'amortissement
- Investissement direct via SCI à l'IS (pas mal de paperasse à constituer/gérer et ultra illiquidité du bouzin + fiscalité à la sortie vraiment bof si plus-value significative)
- Investissement SCPI en direct

Instinctivement je me disais que l'investissement en SCPI via AV était surement l'idéal mais impossible à faire via emprunt. Et puis en y réfléchissant j'ai pensé à l'avance sur titre (il faut roller vu que ça se passe sur 3 ans) ou via carrément du nantissement d'actifs (probablement un peu plus chiant à mettre en place).

Du coup j'ai posé quelques calculs et le scénario SCPI via AV me semble ressortir très nettement gagnant. Mais je me dis que je n'ai pas fait une VRAIE analyse TRI/Cashflow (car je sais pas faire et pas la patience) : Quelqu'un pour démonter mes calculs ci-après?

Les hypothèses:
- Pas de plus-value à la revente pour éviter de complexifier les calculs, mais évidemment ça peut tout changer...
- TMI 41%
- Les taux des prêts sont au doigt mouillé
- Dans la SCI à l'IS j'ai pris 0,25% de frais de gestion (comptable notamment)
- Pour les frais de gestion de SCPI je suis parti à 1% et 1,5% pour frais SCPI+UC d'AV
- Sortie "pure" de l'assurance vie (0% d'IR), mais si on n'arrive pas à éponger ses gains via les abattement de 4500€ ou 9000€ annuels, la facture peut grimper (IR à 7,5%).

https://i.imgur.com/rDOPVOU.jpg

Les modalités d'emprunt via un nantissement ou une AST ne sont évidemment pas les mêmes et un peu "cheatés" (vu que ça suppose d'avoir déjà de bons montants d'actifs financiers par ailleurs), cela dit ça semble la meilleure voie et finalement également la moins contraignante en terme de gestion day to day. Je rate quoi?

[Edit] Ca y'est j'ai tilté, dans le cas de l'AST, il faut rembourser le capital au bout de 3 ans, ce qui veut dire soit 1/ liquider les SCPI en AV soit 2/ avoir le cash disponible pour rembourser le montant du capital en one-shot et réemprunter derrière le même montant (dans ce cas là en revanche la somme est placée en fonds euros et servira uniquement à rembourser au bout de 3 ans). Je me demande si c'est possible de rembourser le capital emprunté avec les montants nantis?
Avec des périodes de 3 ans, ça fait pas mal de paperasse/risque de mauvais timing/boulette administrative... faut être bien organisé quoi.
Autre solution, le crédit conso mais dans ce cas les taux risquent d'être nettement moins intéressants, je vais refaire tourner les calculs.

Pour relancer le débat sur les reit, je suis actuellement coincé à Bangkok pour raison médicale, j'ai le temps de visiter la ville constituée de beaucoup de centres commerciaux premium.
L'expérience a totalement été réinventée et n'a rien à voir avec les centres en France.
Il y a de la place pour l'optimisme sur la résilience du brick and mortar.

Plus de détails plus tard '...

Pour relancer le débat sur les reit, je suis actuellement coincé à Bangkok pour raison médicale, j'ai le temps de visiter la ville constituée de beaucoup de centres commerciaux premium.
L'expérience a totalement été réinventée et n'a rien à voir avec les centres en France.
Il y a de la place pour l'optimisme sur la résilience du brick and mortar.

Plus de détails plus tard '...

 
 
Donc je disais : c'est devenu des lieux de vies, mais vraiment... Au même endroit on trouve :  
- Bureau de Poste
- Banques
- Department Store ( sorte de mega hyper)
- Un coworking !
- TOUT type de marques : ca va de Vuitton, hermes, channel à Dji, yves rocher et enormément d'autre trucs...)
- Foodcourt avec offre très diversifié (du sandwich low cost à des chose un peu plus premium)
- J'ai vu un "Investment center" ou les gens viennent boire un café avec un CGP sur fond de graphiques de bourses
- Tout les concessionnaires auto sont là (ça va de peugeot à Rolls Royce en passant par mini ou maseratti) (J'ai pas compris comment ils ont monté des bagnoles au 4eme étage d'un building)
- Corner "experiences" ou on peut venir essayer des produits (dyson, hifi etc...) mais ça va plus loin, avec par exemple un atelier sur place pour avoir des Converses entièrement customisées
- Evidemment il y a plein d'evenement, en ce moment noel, donc ça ressemble à disneyland, c'est très propre.
Dans les avantages: il y a la clim, et dans une ville comme bangkok, punaise ça fait du bien d'aller s'enfermer dans un CC
Evidemment c'est blindé, il y a de tout : du touristes, des groupes de lycéens (en combi donc facilement reconnaissables), des locaux riches....
 
Bref, je vois bien arriver ce genre de concepts en france.
 
 

Les conditions d'accès aux fonds euro se resserrent. Quelqu'un a en tête les principaux contrats qui :
- permettent un versement à 100% sur le fonds euro (j'ai en tête Eurossima et Suravenir rendement)
- n'interdisent pas d'arbitrer après pour passer 100% fonds euros

 
 
Donc je disais : c'est devenu des lieux de vies, mais vraiment... Au même endroit on trouve :  
- Bureau de Poste
- Banques
- Department Store ( sorte de mega hyper)
- Un coworking !
- TOUT type de marques : ca va de Vuitton, hermes, channel à Dji, yves rocher et enormément d'autre trucs...)
- Foodcourt avec offre très diversifié (du sandwich low cost à des chose un peu plus premium)
- J'ai vu un "Investment center" ou les gens viennent boire un café avec un CGP sur fond de graphiques de bourses
- Tout les concessionnaires auto sont là (ça va de peugeot à Rolls Royce en passant par mini ou maseratti) (J'ai pas compris comment ils ont monté des bagnoles au 4eme étage d'un building)
- Corner "experiences" ou on peut venir essayer des produits (dyson, hifi etc...) mais ça va plus loin, avec par exemple un atelier sur place pour avoir des Converses entièrement customisées
- Evidemment il y a plein d'evenement, en ce moment noel, donc ça ressemble à disneyland, c'est très propre.
Dans les avantages: il y a la clim, et dans une ville comme bangkok, punaise ça fait du bien d'aller s'enfermer dans un CC
Evidemment c'est blindé, il y a de tout : du touristes, des groupes de lycéens (en combi donc facilement reconnaissables), des locaux riches....

Bref, je vois bien arriver ce genre de concepts en france.
 
 

As-tu pensé à l'option SCPI sur AV ?

Linxea Spirit, par ex.

Ok, c'est du "long terme" (3 ans minis) pour surmonter les frais divers

Pour ma part, 15 mois pour rentrer dans mes frais sur linxea spirit

Ouais c'est immense. C'est sympa à "visiter" pour nous, européens, qui n'avons pas ce genre de mall énorme mais clairement si je vivais là bas j'y foutrais sûrement jamais les pieds.
Je suis pas convaincu que ça aurait un grand succès en France.

Dans les nouveaux malls URW tu as des concessionnaires auto, de plus en plus de restos et de salle de sport.

J'ai du Cathay Real Estate pour ce secteur dans la zone Asie.

On voit quasi ça Gare du Nord (hormis concessiions auto), avec aussi un Laboratoire d'Analyses Médicales
 
Bon, j'ai pas fait un tour exhaustif non plus !
Généralement, quand je vais dans une gare, c'est pour prendre le train

Tres intéressé si des frers ont un pdv sur la question.

A mon avis, le calcul devrait être refait avec 4% de perfo plutôt pour les SCPIs (en dehors de corum cest plutôt ça la moyenne, et il semble que ça diminue un peu chaque année)

Bref, je vois bien arriver ce genre de concepts en france.

Je pensais que le nantissement ne concernait pas le surplus.
Bon, je vais ouvrir une 2nde AV

 
Du coup j'ai posé quelques calculs et le scénario SCPI via AV me semble ressortir très nettement gagnant. Mais je me dis que je n'ai pas fait une VRAIE analyse TRI/Cashflow (car je sais pas faire et pas la patience) : Quelqu'un pour démonter mes calculs ci-après?  
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ton tableau à l'air OK

un forumeur de IH avait bossé sur presque le même tableau et il parvenait aux même conclusions

l’idéal est un panachage Nue Propriété /AV

Ca n'a franchement pas grand chose à voir comme Renault qui a collé une micro concess (éphémère ?) à Val d'Europe ... c'est une autre dimension.
La pression foncière n'est pas non plus la même.
Les US commencent à copier ce concept mais dans une optique de survie en développant le "mixed-use" en combinant du résidentiel / hôtels / bureaux à leurs CC afin de (tenter de) créer de nouveaux "centres-villes".

Quelle horreur.

Ca fait de nouveaux quartiers.
Au moins, ca peut sortir un truc un minimum cohérent / coordonné puisque tout le projet est porté par le même acteur et pensé de façon globale.

J'ai un exemple en tête d'un "nouveau" quartier de Blagnac sorti de terre au milieu des champs sans aucune coordination / cohérence.
Le truc vendu comme "éco quartier" et refourgué en masse aux jeunes couples de cadres avec endettement maximal + investissements défisc + remplissage des quotas de logements sociaux pour la ville ... j'ai jamais vu un résultat aussi dégueulasse.

Pour un PEA, vous conseillerez quoi ?

J'en ai ouvert un chez Bourse Direct, mais leur site moisi et leur service client moisi m'exaspère, je n'ai plus envie de jouer avec eux...

Je suis en train de transférer le PEA de BD vers Saxo. Binck pas mal aussi (d'ailleurs Saxo les ont racheté, pas encore de fusion / modification des sites et interfaces / tarifs pour le moment).

 
Le gros inconvénient de Saxo c'est de ne pas pouvoir aller sur des SICAV...
 
Et quid des IPO chez Saxo ? Vous avez pu prendre du FDJ pendant la souscription où ils vous l'ont fait à la DeGiro ?  
 
Je conviens que Bourse Direct est moisi en service client et en interface, mais franchement, je leur demande pas plus que d'avoir des tarifs bas personnellement... A moins de boursicoter, je trouve que ces histoires d'interfaces ne sont pas vraiment signifiantes.

Je conviens que Bourse Direct est moisi en service client et en interface, mais franchement, je leur demande pas plus que d'avoir des tarifs bas personnellement...

Perso, ça fait 3 fois que je leur demande de débloquer mon compte, ils y arrivent pas...
3 fois que je leur demande de corriger une faute d'orthographe dans mon nom (GuillauLme), 3 fois qu'ils font rien...

Mais patience à des limites...

Justement, tu as regardé les tarifs de BD pour les SICAV? Pour les places étrangères? Pour les dérivés? Pour le levier?

C'est bien si on tolère l'interface vraiment austère/obsolète pour les actions FR seulement. Ne parlons pas du support non plus (mon expérience perso: 1 mois pour répondre “non désolé cet ETF n'est pas disponible, on n'en sait pas plus, cdt”, obligé de les relancer trois fois par téléphone pour obtenir un relevé du transfert de compte).

 
 
Un DCA sur 6 mois (6 louches de 1k sur EWLD par exemple), on peut considérer que c'est suffisamment long ?

je préfère un DCA sur 18 mois  
 
pas vraiment de consensus ici

Ça dépend si la somme représente toute ton épargne ou une petite partie, si c'est 6 mois d'épargne ou un patrimoine accumulé sur trois générations...

Vous connaissez la société Mutual colors au Luxembourg ? Dirigé par Arnaud Daury? Quasiment impossible de trouver des infos sur internet, et les rendements promis de 7% font lever le sourcil...  Histoire que je sache si je dois continuer sur le Topic escroc...