Reprise du message précédent :

 
 
Oui ça se tient  

 
Non.
Pas relancer le débat.
 
Je veux juste comprendre pour comparer de manière intelligente
 
4,5 % scpi = le rendement net (avant impôts).
 
7% rentabilité locative = que faut il déduire pour être à égalité avec la scpi?

Oui oui, je m'adressais à Samouraï    
 
@Samouraï :
Et sur les SCPI tu payes aussi des impôts une fois les intérêts d'emprunt déduits, selon ton régime si tu as déjà un bien immobilier par ailleurs, etc.
Effectivement vu que c'est assez complexe d'avoir le rendement net (et pas la rentabilité, ça tu ne la connais qu'à la revente ), on peut essayer de lui détailler / comparer (même moi je ne suis pas au fait de tout dans ce domaine).

 
Anticiper les risques de vacances locatives, impayés, travaux, temps passé à trouver de nouveaux locataires (visites, dossiers...) et les gérer ensuite, le temps c'est de l'argent.

 
 
TF (rien que ça ça peut bouffer 2 mois de loyer)
Travaux
Provision vacance locative
Frais d'agence
Assurance PNO
...

 
Pour bien se comprendre, il faut déjà arrêter de confondre rentabilité et rendement.

 
Oué t'as vu ce manque de subtilité un peu, moi je restais évasif, on sait pas si je parle de TV ou de zizi !
 

Tous ces frais là tu les as déjà en SCPI non ?

C'est la meme chose que la bonne action et la mauvaise action :
Le CAC (~SCPI) a gagné ~20% depuis le T1 2011.
Les stock-pickers qui ont préféré se concentrer sur Airbus ont gagné ~300% sur la même période.

Ceux qui ont préféré miser sur la Société Générale ont perdu 40% de leur capital de départ...

Te penses-tu meilleur que le marché ? Si oui, lance toi dans l'immo-picking tel l'illustre professor.
Dans le cas contraire, il est sans doute plus sage de rester sur une stratégie de mutualisation du risque

Vous passez par vos contrats d'AV pour vos achats de SCPI ?

 
 
Tu reçois le loyer et tu n'as pas à payer ces frais.
Donc 4,5 % brut et ensuite juste l'IR à payer.
Alors que l'immo en dur tu as ptet 6 % brut mais tu as tous ces frais à payer ensuite, donc ça peut chuter à 3% brut avant IR.

Merci de vos réponses.
 
En effet, rentabilité et rendement je confonds.
 
Donc imaginons 7% de rendement sur un investissement locatif de 100k.
 
En étant raisonnable, j’evalue à 1500 / 2500 € de foncier / travaux / vacances locatives.
 
Certes déductibles des impôts, mais avec une scpi en AV y a pas d’impots Non plus.
 
Donc effectivement, calcul à grosse maille, au mieux les 7% deviennent 5,5% ...

Vu que ça parle de SCPI, je dois dire qu'avec Corum ça me perturbe beaucoup de recevoir les revenus distribués directement sur mon CC, du coup j'ai aussi beaucoup de mal à les rentrer dans mon tableau de suivi...

Frais d'agence = Frais de la société de gestion.
Taxe foncière = Je ne suis pas fiscaliste, mais j'imagine que les SCPI ne s'affranchissent pas de payer la TF.
Provision vacance locative = Réserves légales, statutaires...
 
Tu as bien les mêmes natures de frais entre l'immobilier physique et la pierre papier.
 
Tu parles de brut, donc pour moi tu n'as pas déjà déduit ces frais de ce que tu perçois.
 
La rentabilité en SCPI peut donc être intéressante face à la rentabilité Immo.  
 
Après oui, l'immobilier a l'avantage de te loger "gratuitement" le jour où tu n'as plus de dettes.

Tu peux opter pour l'option de réinvestissement des dividendes.

 
En immo, on estime qu'il faut taper dans un rendement brut à 10% mini donc archi chaud à trouver dans une grosse ville pour éviter le problème des vacances locatives  
Le mien à Lyon est à 8% brut donc mon cashflow après avoir tout payé est de -100€. C'est pas si mal pour une ville comme Lyon et ça me bouffe pas trop sur mon budget global. Mais une affaire comme la mienne c'est quasiment impossible à trouver maintenant sans taper dans de gros investissements de temps et d'argents (colloc ou AirBnb)

 
A oui en effet...
C'est une idée, j'avais oublié que c'était possible...

 
 
J'ai acheté hors AV pour utiliser ma capacité d'endettement.

 
 
Oui mais on reçoit le loyer NET de tout ça en SCPI. Donc c'est un vrai brut avant IR. Ce dont je parle en parlant de 4,5%.
Pas un brut brut brut de loyer d'appartement locatif à 6%.

 
 
Pourquoi ?

 
Qu'unibail crache du 9% ?
Après on ne peut pas faire d'emprunt pour acheter des actions, c'est le seul réel avantage de l'immo locatif.

Parce que ce qui rentre sur le CC est fait pour être DÉPENSÉ dans le mois !!!
#YOLO #btbw

 
Parce que du coup ça vient en vrac sur mon CC, que je les dépenses avec mon salaire (surtout que ça reste des petites sommes) et que dans mon fichier de suivi j'ai pas de ligne dividendes perçu...
Non mais en choisissant de réinvestir je vais mieux dormir...

 
Exactement...    

 
OK, auprès de quel banque du coup ?
 
Les rentes sont mensuels / annuelle ?

Donc on est d'accord sur le fait que la SCPI c'est moins d'emmerdes, et que sauf rendement très élevé en locatif direct, ce n'est pas le plus intéressant.
 
Hormis peut-être l'aspect plus liquide de l'immobilier en direct que de la pierre papier...

On peut emprunter auprès de sa banque pour investir en SCPI ?

 
 
C'est la grande question ! Quid de la revente de SCPI ? Quelqu'un l'a déjà fait ?

 
Certaines banques le proposent, d'autres non, ou que des SCPI maison.

Ce débat cyclique sur les SCPI... personne ne sait faire du data mining sur le topak pour voir s'il y a corrélation entre les cycles boursiers et les mentions de "SCPI" ?  
Ca pourrait être intéressant

C'est comment en passant par le courtier ils aiment pas trop ?

Tu as la possibilité de vendre en direct de particulier à particulier, ou de vendre par le biais de la société de gestion. Des fois il y aura annulation de tes parts, des fois tu devras passer par le marché des parts (secondaire) avec une cotation achat/vente et une fixation du prix de vente par ce biais. Ça dépend de la SCPI.
 
D'ailleurs, je pense qu'il y a de bonnes affaires à faire (:o) sur l'achat de parts sur le secondaire pour les SCPI fiscales dont les réductions Pinel (etc.) sont arrivées à échéance.
 
Par exemple, cette SCPI (https://www.la-francaise.com/fr-fr/nos-solutions-pour-vous/nos-produits/product/Scpi/b9-multihabitation-2/) avec une valeur de réalisation à 1300 € contre des échanges sur le secondaire pour 950 €.
 
Les personnes n'ont plus leur avantage fiscal, donc ils sont prêt à tout pour céder leurs parts et ne pas payer d'impôts sur les revenus fonciers.

Plus sérieusement, ça peut valoir le coup, avec le nombre de BEL dans lesquelles tu peux ouvrir gratuitement un compte, d'en ouvrir un dans établissement tiers spécifiquement pour les produits distribués de ton épargne
(Ne serait-ce que pour simplifier ton suivi avec des règles simples. ex : fortu = salaire ; bourso = note de frais ; b.for.bank = santé ; hello.bank = produits d'épargne)

Ça m'est arrivé, oui, deux louchettes de presque 500 au lieu d'une louche de 1000.

J'ai pratiqué pendant 5 ans
(Et l'option ajoutée ~l'an dernier : "dupliquer cet ordre" facilite notablement la manip )

 
8% entre le prix d’achat et le loyer?
Et tu te retrouves en négatif ?
 
Je suppose que c’est parce que tu t’es endetté sur 15 ou 20 ans.
 
 
Exemple pour un appart de 100k financé par un crédit (on va dire que l’apport c’est pour les frais de notaires etc...)  
 
Sur 15 ans = mensualités à 647 €
Sur 20 ans = mensualités à 518 €
Sur 25 ans = mensualités à 444 €
 
Avec 25 ans de crédit ça t’en ferait 5300€ de crédit annuel pour 8000 € de loyer.
 
Tu perds pas 2700€ en frais tout s’en même !

8000€ bruts, soit 4636€ après 30% d'IR et 17,2% de PS. On va dire que la TF compense les intérêts déduits.

 
C'est vrai, après je suis pas vraiment un acharné du suivi non plus...

C'est un peu plus compliqué que ça. Il y a d'autres facteurs qui varient beaucoup en fonction de la personne.
Par exemple si j'habitais à Poitiers je pourrais me lancer assez facilement dans le locatif vu que j'habite  à côté dans une ville avec beaucoup d'étudiants et une bonne rentabilité. Donc pourquoi pas préférer le locatif.

Par contre j'habite en IDF et le les renta dans le coin sont très proches de celles des SCPI. Je peux faire 1 ou 2 locatifs en province mais ça fait beaucoup de boulot et je sais pas si ça devient presque impossible le jour où t'as des enfants.